Podsumowanie artykułu

Najważniejsze wnioski z artykułu w 30 sekund.

Omán constituye una alternativa de inversión atractiva frente a los bienes raíces en Varsovia, al ofrecer precios de compra más bajos en el segmento premium y un retorno de la inversión (ROI) potencialmente dos veces mayor. En Mascate, la capital de Omán, los precios por m² en los prestigiosos complejos ITC oscilan entre 9 000 y 11 000 PLN, mientras que en Varsovia alcanzan los 17 700–22 500 PLN. Los inversores pueden esperar un retorno bruto por alquiler del 8–12% en Omán, en comparación con el 6–7% en Varsovia. Además, Omán no aplica impuestos sobre la renta de las personas físicas hasta 2028, cuenta con una tasa de transferencia más baja del 3% y la compra en una zona ITC otorga el derecho a la residencia.

Los precios de los inmuebles en Varsovia aumentan año tras año, y la rentabilidad de la inversión en pisos de alquiler se ve cada vez más limitada por los altos impuestos, el incremento de los costes de mantenimiento y la saturación del mercado. Por ello, no es de extrañar que muchos inversores empiecen a buscar alternativas fuera de Polonia, hacia destinos que hace unos años estaban reservados principalmente para los actores más experimentados. Uno de ellos es Omán, un país seguro, estable y en rápido desarrollo en Oriente Medio, que compite cada vez con más fuerza con Dubái, ofreciendo propiedades de lujo a precios... a menudo inferiores a los de un estudio en Varsovia.

¿Es realmente posible comprar un apartamento espacioso y moderno con acceso a la playa, puerto deportivo y campo de golf por el coste de un pequeño piso en la capital? ¿Cómo son las diferencias en los precios por metro cuadrado, el potencial de retorno del alquiler, los impuestos o el coste de vida? Y, por último, ¿puede Omán ser realmente el "nuevo Dubái" en lo que respecta a la inversión inmobiliaria?

Precios inmobiliarios: Varsovia vs. Omán

La elección entre un piso en Varsovia y un apartamento en Omán comienza con una pregunta fundamental: ¿cuánto cuesta hoy el metro cuadrado en ambos lugares? Y aquí surge la primera gran sorpresa: el segmento premium en Omán puede ser más barato que los pisos en muchos barrios de Varsovia, incluso fuera del centro.

Varsovia: un mercado maduro, pero cada vez más caro

Varsovia ha mantenido durante años su posición como la ciudad más cara de Polonia en cuanto a precios inmobiliarios. La demanda está impulsada por:

un mercado laboral dinámico,
la afluencia de especialistas y estudiantes,
el rápido desarrollo de la infraestructura,
el interés por las compras de inversión.

Los precios medios por m² en 2024/2025 son los siguientes:

aprox. 17 700 PLN/m² – media para el mercado de obra nueva,
20 000–22 500 PLN/m² – en el centro (Śródmieście), Wola y en ubicaciones premium.

Para el inversor, esto significa que un pequeño estudio de 30–35 m² cuesta hoy entre 530 000 y 650 000 PLN, e incluso más en proyectos de lujo. Y aunque la demanda sigue siendo estable, los altos precios de compra se traducen en una menor accesibilidad para muchos inversores individuales.

Omán: estándar de lujo a un precio menor

Omán, y especialmente su capital, Mascate, está desarrollando su mercado inmobiliario premium a un ritmo rápido. Aquí surgen inversiones modernas y de alta calidad, a menudo con estándares de resort: con acceso a puerto deportivo, playa, campos de golf, clubes privados o paseos marítimos.

Los precios por m² en Mascate son muy variados, pero siguen siendo más favorables que en Varsovia:

5 600–7 100 PLN/m² – en barrios residenciales estándar,
9 000–11 000 PLN/m² – en complejos prestigiosos de tipo ITC, como Al Mouj, Muscat Hills o Yiti.

Es importante destacar que los extranjeros pueden comprar propiedades en plena propiedad (freehold) solo en las zonas ITC, que a su vez son las mejores en cuanto a calidad, infraestructura y potencial de inversión.

Ejemplo comparativo: estudio en Varsovia vs. apartamento en Al Mouj

Para ilustrar mejor la diferencia, tomemos un ejemplo concreto:

Varsovia — estudio de 30 m²

Ubicación: buen barrio, obra nueva
Precio: aprox. 530 000–600 000 PLN

Omán — apartamento de 1 dormitorio (aprox. 70 m²)

Resort de lujo frente al océano
Acceso a puerto deportivo, playa, campo de golf
Precio: aprox. 77 000 OMR = ~724 000 PLN
Precio por m²: aprox. 10 300 PLN/m² (significativamente menos que en Varsovia)

¿Por qué los precios en Omán siguen siendo relativamente bajos?

El mercado se encuentra en una etapa de desarrollo más temprana que en Dubái.
El Estado invierte fuertemente en turismo y capital extranjero.
El acceso de los extranjeros está controlado (solo ITC), lo que estabiliza la oferta.
Los proyectos ITC tienen como objetivo atraer inversores, por lo que ofrecen un alto estándar a un precio atractivo.

Consulta nuestro artículo: ¿Cuáles son los precios de los inmuebles en Omán?

ROI y potencial de alquiler: Varsovia vs. Omán

La rentabilidad de la inversión inmobiliaria depende en gran medida del retorno real del alquiler. Y aunque Varsovia sigue manteniendo un nivel sólido de rentabilidad, en Omán —especialmente en las prestigiosas zonas ITC— el ROI puede ser incluso el doble de alto. Es precisamente esta diferencia la que hace que Omán se esté convirtiendo en uno de los destinos más interesantes para los inversores europeos.

Varsovia: un 6–7% bruto estable, pero con una dinámica decreciente

Varsovia es el mercado de alquiler más maduro y predecible de Polonia. La demanda se mantiene en un nivel alto gracias a:

una gran población estudiantil,
un mercado laboral fuerte,
la migración interna y extranjera,
una base corporativa en constante crecimiento.

La tasa de retorno media es actualmente de alrededor del 6,0–6,5% bruto (realmente 4,5–5,2% neto tras impuestos y costes).

Sin embargo, las crecientes cargas fiscales y los altos precios de compra hacen que el margen para aumentar el ROI sea limitado. Para lograr un mayor retorno, el inversor debe buscar oportunidades o entrar en el alquiler a corto plazo, el cual está cada vez más regulado.

Omán: 8–12% de ROI en zonas prestigiosas ITC – una clara ventaja sobre Europa

El alquiler en Omán —especialmente en proyectos como Al Mouj, Muscat Hills, Yiti Sustainable City— ofrece una de las mejores tasas de retorno en la región del CCG, superiores a:

Dubái (típicamente 5–7%),
Catar (4–6%),
Baréin (5–7%).

En Omán, el ROI real observado en proyectos premium es del 8–12% bruto (e incluso más aprovechando al máximo la temporada de invierno y el alquiler a corto plazo).

¿De dónde viene tal ventaja?

Fuerte temporada de invierno (noviembre–abril): es un periodo de tarifas diarias altas, a menudo comparables a las de Dubái, pero con un coste de compra significativamente menor.
Oferta limitada en zonas ITC: el Estado solo permite a los extranjeros comprar en complejos seleccionados, gracias a lo cual el mercado no está sobrecalentado.
Altos presupuestos de los expatriados: los especialistas empleados en el sector energético y financiero prefieren pisos premium con acceso a puerto deportivo, playa y campos de golf.
Turismo en rápido crecimiento: se espera que Omán alcance los 11 millones de turistas al año para 2040.

Ya se observa un aumento en la ocupación y en las tarifas de alquiler durante la temporada.

Impuestos, derecho de propiedad y seguridad: Polonia vs. Omán

Invertir en inmuebles no es solo analizar precios y ROI. Igualmente importantes son: la fiscalidad, las reglas de compra para extranjeros, así como la seguridad y la calidad de vida. En este sentido, Polonia y Omán presentan enfoques completamente diferentes, y es precisamente esta diferencia la que cada vez más decide la elección del destino de inversión.

Impuestos: ¿dónde pagará menos el inversor?

Polonia

Alquiler privado liquidado exclusivamente mediante tarifa plana (ryczałt): 8,5% hasta 100 000 PLN y 12,5% por encima.
Mercado secundario: 2% PCC (impuesto sobre actos jurídicos documentados).
Mercado primario: IVA del 8% o 23%.
Costes adicionales: seguros, reformas, comisiones de gestión, crecientes gastos administrativos.

Omán

Sin impuesto sobre la renta para personas físicas (hasta 2028).
Impuesto local sobre el alquiler: 3% municipal tax.
Sin impuesto anual sobre bienes inmuebles.
Tasa única al comprar: 3% transfer fee.
El IVA no incluye las propiedades residenciales.

Derecho de propiedad: ¿quién y dónde puede comprar?

Polonia

Sin restricciones para polacos y ciudadanos de la UE.
Libertad total de compra en el mercado residencial.

Omán

Plena propiedad (freehold) solo en zonas designadas ITC – Integrated Tourism Complexes.
Las más importantes: Al Mouj, Muscat Hills, AIDA, Hawana Salalah.
La compra en ITC otorga el derecho a la residencia para el inversor y su familia.
Fuera de las ITC están disponibles los derechos de usufructo a largo plazo.

Seguridad y estilo de vida: dos mundos diferentes

Varsovia / Polonia

Alto nivel de seguridad para ser Europa.
Estilo de vida urbano y dinámico.
Clima variable: desde heladas en invierno hasta calor en verano.

Omán

Uno de los países más seguros del mundo (TOP 5 a nivel global).
Estilo de vida de resort: playas, puerto deportivo, golf, restaurantes, clubes privados.
En invierno (noviembre–marzo) clima ideal de 24–28°C.

Resumen

Al comparar Varsovia y Omán, queda claro que ambos mercados representan etapas de desarrollo y modelos de inversión completamente diferentes. Varsovia sigue siendo un mercado inmobiliario estable, maduro y predecible; sin embargo, los precios de compra cada vez más altos, las crecientes cargas fiscales y la saturación del alquiler hacen que sea difícil obtener retornos espectacularmente altos. Un ROI del 5–6% neto es hoy el estándar y, en muchos casos, el límite superior de las posibilidades.

Omán, por otro lado, apenas está construyendo su posición en el turismo global y el segmento de propiedades de lujo, gracias a lo cual los inversores pueden beneficiarse de la ventaja de entrar pronto. Precios atractivos por m², ausencia de impuesto sobre la renta hasta 2028, oferta limitada en zonas ITC, crecimiento dinámico del tráfico turístico y un clima político estable y seguro se traducen en un ROI real del 8–12% en proyectos premium, un resultado difícil de alcanzar en las capitales europeas.

Es más, por el precio de un pequeño estudio en Varsovia se puede comprar un apartamento espacioso y lujoso frente al océano, con puerto deportivo, playa privada, restaurantes y acceso a uno de los mejores campos de golf de la región. Es un nivel de estilo de vida completamente diferente, que atrae tanto a turistas como a inquilinos adinerados a largo plazo.

Fuentes:

Autor

Mariusz Sawicki

MIEMBRO DE LA JUNTA DIRECTIVA

Combina su experiencia en el sector financiero e inmobiliario, lo que le permite ayudar a sus clientes a tomar decisiones de inversión informadas y bien meditadas. Considera la compra de inmuebles no solo a través del prisma de las emociones, sino, ante todo, de los datos, la seguridad y el potencial. Se especializa en el análisis de inversiones y la evaluación de riesgos, especialmente en mercados emergentes como Omán. En su trabajo, apuesta por la concreción, la transparencia y un enfoque de colaboración.

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