Dubai gegen Oman: Wo sollte man eine Luxusimmobilie kaufen, um mehr zu verdienen und weniger zu zahlen?

Dubai ist seit Jahren ein Synonym für Luxus auf dem Immobilienmarkt: spektakuläre Apartments mit Blick auf die Palm Jumeirah, eine Marina voller Yachten, die globale Marke „City of the Future“ und ein nahezu unbegrenztes Investitionsangebot. Es ist kein Wunder, dass viele Menschen dort ihre ersten Schritte machen, wenn sie über den Kauf von Premium-Immobilien in der Golfregion nachdenken. Doch je teurer Dubai wird, desto häufiger stellt sich die Frage: Zahlen wir für reale Rentabilität oder in erster Linie für Prestige und Bekanntheit?

Gleichzeitig rückt Oman immer stärker in den Fokus der Investoren – ruhiger, „boutique-artiger“ und markttechnisch weniger überhitzt. In den erstklassigen ITC-Zonen (wie Al Mouj in Maskat) kann man Immobilien im Resort-Standard erwerben: mit Marina, Strand und Golfplatz – oft zu Preisen, die deutlich niedriger sind als bei Dubais Ikonen, bei einer Mietrendite, die mit der in vielen Dubaier Stadtteilen vergleichbar ist.

Preise für Luxusimmobilien: Dubai vs. Oman

Der erste und offensichtlichste Unterschied zwischen Dubai und Oman ist der Einstiegspreis in das Luxussegment. Obwohl beide Märkte Immobilien mit sehr hohem Standard anbieten, können die Kosten pro Quadratmeter – insbesondere in Top-Lagen – drastisch variieren.

Dubai: Prestige, Bekanntheit und sehr hohe Preise

Dubai ist einer der teuersten Immobilienmärkte in der Golfregion, insbesondere in den begehrtesten Lagen am Wasser. Der durchschnittliche Preis für Wohnungen in der gesamten Stadt ist relativ hoch, aber der wahre Preissprung zeigt sich in den Stadtteilen, die als Luxus-Ikonen gelten.

An Orten wie Palm Jumeirah, Dubai Marina oder Downtown Dubai erreichen die Preise für Premium-Apartments oft 30.000–40.000 PLN pro m², in Ultra-Luxus-Projekten sogar noch mehr. Zum Beispiel kostet ein 1-Zimmer-Apartment auf der Palm Jumeirah oft 4–5 Mio. AED, was bei relativ geringer Quadratmeterzahl mehreren Millionen Złoty entspricht.

Genau hier zahlt man nicht nur für den Ausbaustandard, sondern vor allem für die Marke Dubai, die Bekanntheit des Standorts und die Leichtigkeit des Wiederverkaufs. Für viele Investoren ist das ein Vorteil – für andere eine Eintrittsbarriere, die das Risiko erheblich erhöht und die Zeit bis zum Return on Investment verlängert.

Oman: Luxus in der „Boutique“-Version und deutlich niedrigerer Preis pro m²

Oman, und insbesondere seine prestigeträchtigen Integrated Tourism Complexes (ITC), bietet einen völlig anderen Ansatz für Luxus. Anstelle von dichter Bebauung und Wolkenkratzern dominieren hier niedrige Architektur, Weitläufigkeit, Marina, Strand und Golfplätze – alles in einem intimeren Resort-Stil.

In Top-Projekten wie Al Mouj Muscat sind die Preise für Luxusapartments deutlich niedriger als in Dubai. Für ein 1-Zimmer-Apartment mit einer Fläche von 70–100 m² zahlt man in der Regel einige Zehntausend bis etwa 130.000 OMR, was ca. 9.000–14.000 PLN pro m² entspricht – selbst in den besten Lagen direkt an der Marina oder am Golfplatz.

Das bedeutet, dass man für den Preis eines Apartments in einem Top-Viertel in Dubai in Oman zwei oder manchmal sogar drei Einheiten im Premium-Segment kaufen kann, bei gleichzeitig sehr hohem Ausbaustandard und Zugang zu einer Infrastruktur auf Resort-Niveau.

Was bedeutet „weniger zahlen“ wirklich?

Der Preisunterschied ist nicht nur eine Frage des nominalen Kaufwerts. Ein niedrigerer Preis pro m² in Oman bedeutet:

• eine niedrigere Eintrittsschwelle in das Luxussegment des Marktes,
• die Möglichkeit zur Kapitaldiversifizierung (mehrere Immobilien statt einer),
• ein geringeres Risiko bei einem eventuellen Wiederverkauf,
• eine größere Flexibilität bei der Mietstrategie (kurz- und langfristig).

In der Praxis ist es genau der Kaufpreis, der dazu führt, dass Oman als ein Ort wahrgenommen wird, an dem Luxus nicht maximale Kapitalbelastung bedeuten muss – und das beeinflusst direkt die weitere Rentabilität der Investition.

ROI und Mietrendite: Wo verdient Luxus wirklich Geld?

Der Kaufpreis ist nur der Ausgangspunkt. Über die reale Attraktivität einer Investition entscheidet das Verhältnis zwischen Einstiegskosten und generiertem Einkommen, und in diesem Bereich sind die Unterschiede zwischen Dubai und Oman weitaus größer, als es der Immobilienstandard vermuten lässt.

Dubai: Hohe Nachfrage, aber immer schwieriger, überdurchschnittliche ROIs zu erzielen

Dubai bleibt einer der stärksten Märkte für Kurzzeitvermietungen weltweit. Eine riesige Anzahl an Touristen, die globale Marke der Stadt und exzellente Flugverbindungen sorgen das ganze Jahr über für eine hohe Nachfrage.

In der Praxis gilt jedoch:

• der durchschnittliche ROI in Dubai liegt meist im Bereich von 5–7 % brutto,
• in ausgewählten Stadtteilen und bei intensiver Kurzzeitvermietung sind 8–10 % möglich,
• Ergebnisse über 10 % sind langfristig immer schwieriger zu halten.

Die größte Herausforderung in Dubai ist das riesige Angebot an neuen Projekten. Jedes Jahr kommen Tausende neuer Apartments auf den Markt, was den Wettbewerb verschärft, die Verhandlungsmacht der Eigentümer schwächt und dazu führt, dass ein hoher ROI ein aktives, oft kostspieliges Management erfordert.

Oman: 8–12 % ROI dank niedrigerer Einstiegspreise und begrenztem Angebot

In Oman – insbesondere in den prestigeträchtigen Integrated Tourism Complex (ITC)-Zonen wie Al Mouj Muscat, Muscat Bay oder Hawana Salalah – sind die realen Renditen spürbar höher.

Basierend auf aktuellen Marktdaten und Mietmodellen:

• schwankt der ROI in Oman meist im Bereich von 8–12 % brutto,
• die höchsten Renditen erzielen Immobilien:

• in Top-Lagen an der Marina oder am Golfplatz,
• die im Hybridmodell betrieben werden (saisonale Vermietung + Langzeitmiete),
• mit Quadratmeterzahlen, die bei Expats und Premium-Touristen am gefragtesten sind.

Die Schlüsselfaktoren, die die Rentabilität in Oman steigern, sind:

• deutlich niedrigere Kaufpreise als in Dubai,
• begrenztes Angebot an Immobilien in ITC-Zonen,
• wachsender, aber noch immer nicht gesättigter Tourismus,
• keine Einkommensteuer auf Mieteinnahmen (aktueller Stand),
• eine starke Wintersaison (November–April), in der die Mietpreise am höchsten sind.

Vergleichsbeispiel: Gleiches Kapital, unterschiedliche Effekte

Bei gleichem Investitionsbudget:

• kauft der Investor in Dubai meist ein Premium-Apartment,
• erlaubt das gleiche Kapital in Oman den Kauf von zwei oder manchmal drei Apartments in ITC-Zonen.

Das Endergebnis? Der gesamte Mietertrag in Oman ist oft höher, trotz niedrigerer Einzelmieten, weil:

• die Anschaffungskosten niedriger sind,
• das Risiko von Leerständen auf mehrere Einheiten verteilt wird,
• der prozentuale ROI deutlich höher ist.

Wo „verdient“ Luxus also mehr?

• Dubai – hohes Mietvolumen, exzellente Marktliquidität und globale Marke, aber immer schwieriger, zweistellige ROIs ohne erhöhtes Risiko zu erzielen.
• Oman – 8–12 % ROI, ruhigerer Markt, weniger Wettbewerb und ein deutlich besseres Verhältnis von Kaufpreis zu generiertem Einkommen.

Das macht Oman für Investoren, die auf Maximierung der Rendite bei kontrolliertem Risiko setzen, immer häufiger zum Gewinner gegenüber Dubai – insbesondere im Segment der Luxusimmobilien.

Steuern, Gebühren und reale Unterhaltskosten: Dubai vs. Oman

Selbst der höchste ROI auf dem Papier kann seinen Sinn verlieren, wenn ein erheblicher Teil der Gewinne durch Steuern und Gebühren „aufgefressen“ wird. Deshalb ist es beim Vergleich von Dubai und Oman entscheidend, nicht nur auf die Mieteinnahmen zu schauen, sondern auch auf die Gesamtkosten für Einstieg und Unterhalt der Immobilie.

Dubai: Keine klassischen Steuern, aber hohe indirekte Kosten

Dubai wird oft als Steuerparadies wahrgenommen – und in vielerlei Hinsicht zu Recht. In den Vereinigten Arabischen Emiraten:

• gibt es keine Einkommensteuer für Privatpersonen,
• gibt es keine Kapitalertragsteuer,
• gibt es keine jährliche Grundsteuer.

Dennoch muss der Investor mit erheblichen Transaktions- und Betriebskosten rechnen.

Die wichtigsten Gebühren in Dubai:

• 4 % Dubai Land Department (DLD) beim Immobilienkauf,
• Registrierungs- und Verwaltungsgebühren,
• Housing / Municipality Fee in Höhe von 5 % des jährlichen Mietwerts,
• relativ hohe Servicegebühren in Premium-Gebäuden (Marina, Concierge, Pools, Sicherheit).

In der Praxis bedeutet das: Auch wenn Dubai keine klassischen Steuern erhebt, ist der Einstieg in die Investition teuer, und die jährlichen Gebühren können den realen ROI erheblich senken – insbesondere bei Langzeitvermietung.

Oman: Einfacheres System und geringere Belastungen

Oman verfolgt einen deutlich konservativeren und investorenfreundlicheren Ansatz bei der Besteuerung von Immobilien.

Die wichtigsten Merkmale des Systems in Oman:

• 3 % Übertragungsgebühr beim Kauf (entspricht der Grunderwerbsteuer),
• keine jährliche Grundsteuer,
• keine Einkommensteuer auf Mieteinnahmen für Privatpersonen (aktueller Stand),
• keine Kapitalertragsteuer beim Immobilienverkauf,
• lokale Kommunalgebühren (meist ca. 3 % der Miete).

Dadurch sind die Gesamtkosten für den Unterhalt der Investition deutlich niedriger als in Dubai, was sich direkt in einem höheren Nettoeinkommen und einer besseren Vorhersehbarkeit des Cashflows niederschlägt.

Geplante Steueränderungen in Oman – was man wissen sollte?

Im Kontext langfristiger Investitionen ist es erwähnenswert, dass die Einführung einer Einkommensteuer für Privatpersonen (ca. 5 %) in Oman angekündigt wurde. Zum jetzigen Zeitpunkt:

• soll sie hauptsächlich hohe Einkommen betreffen,
• sind die Details der Umsetzung noch nicht vollständig geklärt,
• bleiben die gesamten Steuerbelastungen auch nach ihrer Einführung im Vergleich zu anderen Ländern der Region wettbewerbsfähig.

Für die meisten Investoren, die 1–2 Immobilien zur Vermietung besitzen, sollte der Einfluss dieser Änderung auf die Rentabilität begrenzt sein.

Wo „zahlt man also wirklich weniger“?

Dubai bietet zwar keine klassischen Steuern, kompensiert dies jedoch durch hohe Einstiegsgebühren und Servicekosten.

Oman gewinnt durch niedrigere Kaufgebühren, eine geringere Anzahl an Fixbelastungen und ein einfacheres System.

Genau dieser Unterschied bei Kosten und Steuern führt dazu, dass bei ähnlichen oder sogar höheren Renditen der reale Nettogewinn des Investors in Oman oft höher ausfällt als in Dubai.

Für wen Dubai, für wen Oman? – Praktische Investitionsszenarien

Obwohl sowohl Dubai als auch Oman Zugang zu Luxusimmobilien und attraktiven Mietmärkten bieten, sind dies keine Märkte für den gleichen Investorentyp. Unterschiede bei Einstiegspreisen, Marktgröße, Risikoniveau und Lebensstil führen dazu, dass jede dieser Richtungen unterschiedliche Bedürfnisse und Strategien bedient.

Dubai ist die bessere Wahl, wenn…

Dubai eignet sich vor allem für Investoren, die:

• über ein hohes Anfangsbudget verfügen und bereit sind, mehrere Millionen Złoty in eine einzige Immobilie zu investieren,
• eine sehr hohe Marktliquidität und einen einfachen Wiederverkauf des Vermögenswerts erwarten,
• die Kurzzeitvermietung aktiv verwalten oder mit einer Betreibergesellschaft zusammenarbeiten möchten,
• auf Prestige, Bekanntheit des Standorts und die globale Marke der Stadt setzen,
• das Golden Visa als zusätzlichen Wert der Investition in Betracht ziehen,
• hohen Wettbewerb und Preisschwankungen im Austausch für die Marktgröße akzeptieren.

Investorenprofil: dynamisch, auf Wertsteigerung und schnellen Kapitalumschlag ausgerichtet, betrachtet die Immobilie oft als Teil eines breiteren internationalen Portfolios.

Oman ist die bessere Wahl, wenn…

Oman entspricht deutlich eher Investoren, die:

• eine niedrigere Einstiegsschwelle in das Luxussegment suchen,
• hohe, stabile ROIs auf dem Niveau von 8–12 % erzielen möchten,
• einen ruhigeren, weniger überhitzten Markt mit begrenztem Angebot bevorzugen,
• über Kapitaldiversifizierung nachdenken (mehrere Immobilien statt einer),
• ein einfaches und transparentes Steuersystem schätzen,
• die Immobilie nicht nur als Investition, sondern auch lifestyle-orientiert betrachten (Eigennutzung, Golf, Marina, Strand).

Investorenprofil: langfristig orientiert, auf passives Einkommen, Stabilität und ein reales Preis-Leistungs-Verhältnis ausgerichtet.

Vergleichsszenario: Gleiches Kapital, zwei unterschiedliche Ansätze

Stellen wir uns einen Investor mit identischem Budget vor:

• in Dubai – er kauft ein Apartment in einer Top-Lage und setzt auf Prestige, Liquidität und hohe Mietpreise,
• in Oman – er kauft zwei oder drei Apartments in ITC-Zonen, verteilt das Risiko und maximiert den Gesamtertrag.

Das Endergebnis zeigt oft, dass der gesamte Nettoertrag aus dem Portfolio in Oman höher sein kann, obwohl die Einzelmieten niedriger sind als in Dubai.

Zusammenfassung

Vergleicht man Dubai und Oman aus der Perspektive von Investitionen in Luxusimmobilien, wird deutlich, dass beide Märkte zwar zur Golfregion gehören, aber nach völlig unterschiedlichen Regeln spielen. Dubai ist eine globale Marke, spektakuläre Größe, enorme touristische Nachfrage und sehr hohe Liquidität. Es ist eine Stadt, die niemals schläft – und die den Investor belohnen kann, sofern er die hohe Einstiegsschwelle und den starken Wettbewerb akzeptiert.

Oman hingegen repräsentiert „Boutique Luxury“: niedrigere Einstiegspreise, begrenztes Angebot in prestigeträchtigen ITC-Zonen, ein transparentes Steuersystem und reale ROIs auf dem Niveau von 8–12 %, die in reifen Märkten wie Dubai schwer zu erreichen sind. Dies ist eine Richtung für Investoren, die Stabilität, Vorhersehbarkeit und den langfristigen Charakter der Vermietung schätzen und gleichzeitig nicht für die bloße Bekanntheit des Standorts draufzahlen wollen.

Im Ergebnis:

• Dubai gewinnt durch Größe, Prestige und Marktliquidität – ideal für Investoren, die einen Vermögenswert von Weltklasse suchen.
• Oman gewinnt durch das Preis-Leistungs-Verhältnis, stabiles Einkommen und geringere Belastungen – ideal für diejenigen, die real mehr verdienen und weniger zahlen wollen.

Die endgültige Wahl hängt von der Strategie ab: Beim Kauf in Dubai investiert der Investor auch in Marke und Status; beim Kauf in Oman in Effizienz und eine höhere prozentuale Rendite. Für eine wachsende Zahl von Investoren wird Oman zum stillen Gewinner im Segment der Luxusimmobilien im Nahen Osten.