Angebots- vs. Transaktionspreis in Dubai: Wie man ein Apartment in den DLD-Daten überprüft

Ein Apartment, das auf Property Finder oder Bayut für 1.600.000 AED angeboten wird, muss nicht diesen Marktwert haben. Der Angebotspreis spiegelt die Erwartung des Verkäufers wider. Erst der Vergleich mit entsprechend ausgewählten Transaktionen ermöglicht es zu beurteilen, ob der geforderte Betrag gerechtfertigt ist. Es gibt jedoch keinen pauschalen Rabatt, der sich sicher von jedem Angebot in Dubai abziehen lässt.

Transaktionspreise der Dubai DLD sind der Ausgangspunkt für die Analyse einer fertiggestellten Immobilie: die Auswahl ähnlicher Apartments, das Aussortieren unvergleichlicher Vorgänge und die Festlegung des Kaufbudgets. Das Register des Dubai Land Department zeigt weder den vollständigen technischen Zustand, den tatsächlichen Ausblick noch alle mit der Vermietung verbundenen Verpflichtungen. Es muss mit den Dokumenten des Verkäufers und einer Besichtigung kombiniert werden.

Nachfolgend zeigen wir das Verfahren für den Sekundärmarkt: vier Schritte zum Datenexport, die Auswahl der Stichprobe, die Prüfung der Datensätze sowie die Art und Weise, wie die Ergebnisse in Verhandlungen übersetzt werden. Das Fünf-Transaktionen-Modell dient ausschließlich dem Erlernen von Berechnungen und ist kein Bericht über die aktuellen Preise eines konkreten Gebäudes.

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Wie findet man registrierte Verkaufspreise in der DLD?

Gehen Sie in den offiziellen Bereich „Real Estate Data“ auf der Website des Dubai Land Department und wählen Sie die Transaktionsdaten aus. Für die Wertermittlung des Kaufs benötigen Sie Verkäufe vergleichbarer Immobilien und keine Einträge über Hypotheken, Vermietungen oder Schätzungen. Das öffentliche Ergebnis ist eine Zusammenstellung von Registerdaten und keine Kopie der Eigentumsurkunde oder eine Bestätigung des rechtlichen Status der Wohnung, die Sie kaufen möchten.

Verfahren zur Datenextraktion von der DLD Open Data-Plattform

1. Wählen Sie die Quelle und den Analyseumfang. Legen Sie im Modul „Transactions“ fest, dass Sie den Verkauf eines fertigen Wohnapartments untersuchen. Notieren Sie die Quelladresse, das Datum des Downloads sowie die eingestellten Filter. Überprüfen Sie die Kopfzeilen der heruntergeladenen Datei und die Arten von Vorgängen, um nicht versehentlich einen Datensatz von Vermietungen oder Schätzungen zu verwenden. Der im Inserat oder im Maklervertrag des Verkäufers sichtbare Preis ersetzt nicht den registrierten Verkaufspreis.
2. Legen Sie den Vergleichszeitraum fest. Beginnen Sie arbeitsweise mit den letzten 90 bis 180 Tagen; dies ist ein vorgeschlagenes Analysefenster und keine Vorgabe der DLD. Überprüfen Sie das früheste und späteste Datum in den Ergebnissen. Wenn es nur wenige Verkäufe gibt, erweitern Sie den Zeitraum und markieren Sie ältere Beobachtungen separat. Erhöhen Sie diese nicht automatisch um den Anstieg des Bezirksdurchschnitts: Eine Veränderung der Struktur verkaufter Immobilien kann eine Preisänderung vortäuschen.
3. Schränken Sie die Immobilienart ein. Nutzen Sie die verfügbaren Filter nach Transaktionsart, Registrierung, Gebiet, Zweckbestimmung und Immobilientyp. Überprüfen Sie nach dem Export Projekt, Master Project, Untertyp sowie die Anzahl der Schlafzimmer, sofern diese Daten ausgefüllt sind. Gehen Sie nicht davon aus, dass ein Projektname immer denselben Turm identifiziert oder dass das Etikett „Unit“ in jeder Version des Datensatzes genau dieselbe Kategorie bedeutet. Die Zuordnung zu einem konkreten Gebäude ist durch Nummern und Dokumente der Immobilie zu bestätigen.
4. Laden Sie die CSV-Datei herunter und prüfen Sie die Einheiten. Bewahren Sie die Originaldatei auf und führen Sie Berechnungen auf einer Kopie durch. In der aktuellen DLD-Ansicht gibt es u. a. Amount, Transaction Size (sq.m) und Property Size (sq.m). Stellen Sie zuerst fest, worauf sich der Betrag und die Transaktionsfläche beziehen. Überprüfen Sie das Dezimaltrennzeichen, die Währung AED, leere Zellen und Eintrags-IDs. Löschen Sie nicht zwei Datensätze nur deshalb, weil sie ein identisches Datum und einen identischen Preis aufweisen; sie können sich auf verschiedene Wohnungen beziehen.

Feldnamen in Dateien aus anderen offiziellen Kanälen können abweichen. Übertragen Sie die Anleitung bezüglich der Spalten Actual Worth oder Procedure Area nicht mechanisch auf einen Export mit anderen Kopfzeilen. Führen Sie ein kurzes Glossar: Feldname, Bedeutung, Einheit und Verwendung in der Berechnung. Die Umrechnung der Einheiten beträgt 1 m² ≈ 10,7639 sq ft; die Sätze AED/m² und AED/sq ft erfordern einen übereinstimmenden Nenner.

Trennen Sie auch die Dokumentationsphasen: Form A betrifft das Verhältnis zwischen Verkäufer und Makler, während der endgültige Verkauf durch seine Registrierung bestätigt wird. Der Betrag aus dem Angebot kann sich vor der Eigentumsübertragung ändern. Der bloße Vergleich des Angebotspreises eines Dritten mit einem anderen DLD-Datensatz beweist nicht, welcher Rabatt bei derselben Transaktion ausgehandelt wurde.

Links: DLD Real Estate Data

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Wie wählt man tatsächliche Vergleichs-Immobilien aus?

Vergleichen Sie Wohnungen mit ähnlichem Grundriss, ähnlicher Fläche, Rechtsform und Fertigstellungsstatus, idealerweise im selben Gebäude. Die alleinige gemeinsame Nachbarschaft reicht nicht aus. Der Median einer korrekt ausgewählten Stichprobe dient als Bezugspunkt, beseitigt jedoch weder Qualitätsunterschiede noch das Risiko einer fehlerhaften Datenqualifizierung.

Kriterien für die Stichprobenauswahl und Berechnung des Transaktionsmedians

1. Stimmen Sie die Quadratmeterbasis ab. Stellen Sie Title Deed, genehmigten Grundriss und die Fläche aus dem Angebot gegenüber. Prüfen Sie, ob Sie die Innenfläche, den Balkon und andere Bestandteile nach derselben Methode vergleichen. Gehen Sie nicht davon aus, dass jeder Wert im Register eine einfache Summe aus Suite Area und Balcony ist. Eine Arbeitstoleranz von ±5–10 % kann bei der Auswahl helfen, aber eine große Terrasse oder ein abweichender Grundriss rechtfertigen einen separaten Vergleich. Das Kontrollergebnis muss eine einheitliche Definition von m² sein.
2. Identifizieren Sie das Gebäude und dessen Kosten. Beginnen Sie mit demselben Turm, derselben Anzahl von Schlafzimmern und einem ähnlichen Grundriss. Überprüfen Sie die Gebäude-ID, die Projektphase und das dokumentierte Fertigstellungsdatum; das Erstellungsdatum des Datensatzes muss nicht das Übergabedatum sein. Wenn Sie nicht ca. 5–10 nutzbare Verkäufe sammeln können, weisen Sie auf die kleine Stichprobe hin. Ein benachbartes Gebäude sollte erst nach dem Vergleich von Alter, Instandhaltung, Ausstattung und Service Charge einbezogen und als schwächere Referenz markiert werden.
3. Trennen Sie den fertigen Sekundärmarkt vom Off-Plan-Bereich. Prüfen Sie die Registrierungsart, das Verfahren sowie Dokumente, die die Fertigstellung der Immobilie bestätigen. Oqood ist mit der Off-Plan-Registrierung verbunden, aber das Registrierungsetikett allein beschreibt nicht alle wirtschaftlichen Verkaufsbedingungen. Auch ein fertiges Apartment, das von einem Bauträger verkauft wird, kann ein anderes Zahlungsmodell haben als eine Immobilie vom Sekundärmarkt. Lehnen Sie einen Verkauf nicht allein deshalb ab, weil der Käufer eine Hypothek genutzt hat; trennen Sie den Verkauf vom eigentlichen Hypothekeneintrag.
4. Berechnen Sie den Median der Einheitspreise. Teilen Sie für jeden akzeptierten Verkauf den vergleichbaren Betrag durch die entsprechende Fläche und ordnen Sie die Sätze dann aufsteigend. Bei einer ungeraden Anzahl von Beobachtungen ist der Median der mittlere Wert, bei einer geraden der Durchschnitt der beiden mittleren Werte. Berechnen Sie zudem Minimum, Maximum und den arithmetischen Mittelwert. Überprüfen Sie, ob das Ergebnis nicht auf einem einzigen Immobilientyp beruht, dessen Parameter sich von dem des Kaufobjekts unterscheiden.

Die Zahl von 5–10 ist ein Arbeitsziel und keine behördliche Glaubwürdigkeitsschwelle. Fünf zufällige Transaktionen werden nicht allein durch das Erreichen dieser Zahl zu einer guten Stichprobe. Zeigen Sie im Bericht die Anzahl der Datensätze vor und nach der Selektion, die Daten sowie die Gründe für den Ausschluss. Wenn sich der Projektname nicht eindeutig einem Gebäude zuordnen lässt, stellen Sie das Ergebnis nicht als Median dieses Turms dar.

Der Median ist unempfindlicher gegenüber einzelnen Extrempreisen als der Mittelwert, kann jedoch für eine falsch ausgewählte Gruppe irreführend sein. Er garantiert keinen Kapitalschutz. Der Unterschied zwischen einer fertigen Immobilie und einem Off-Plan-Kauf wird im Artikel von PlanoGroup vertieft: „Dubai: Off-Plan-Immobilien oder Fertigimmobilien? Ein Modellvergleich“ (auf Polnisch). Bei der Analyse von Bauträgern lohnt es sich zudem, den Zahlungsplan (Payment Plan), SPA und Treuhandkonto (Escrow) zu prüfen. (auf Polnisch)

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Wie sortiert man Datensätze aus, die den Vergleich verzerren?

Schließen Sie Vorgänge aus dem Korb aus, die keinen vergleichbaren Verkauf der gesamten Immobilie widerspiegeln. Unklare Datensätze sind als klärungsbedürftig zu markieren, während ihre Historie beibehalten wird. Ein niedriger Preis, ein gemeinsames Datum oder ein wiederkehrender Betrag sind Signale für eine Prüfung und kein eigenständiger Beweis für eine Schenkung, ein Paket oder einen Notverkauf.

Bereinigung der Datenbank von Schenkungen, Hypothekeneinträgen und Portfoliotransaktionen

1. Prüfen Sie die Art des Vorgangs. Belassen Sie anhand des Typs und Untertyps der Transaktion jene Verkäufe, die dem Analyseziel entsprechen, und schließen Sie u. a. reine Hypothekenbestellungen und Schenkungen aus. Die Beträge im Zusammenhang mit diesen Verfahren haben eine andere Bedeutung als der Verkaufspreis der Wohnung. Gehen Sie nicht von einem bestimmten LTV oder einem symbolischen Schenkungswert aus. Die Kontrolle besteht darin, die Kennzeichnung und die Definition des Verfahrens zu lesen, und nicht darin, die Art anhand der Betragshöhe zu raten.
2. Bestimmen Sie den Umfang des verkauften Rechts. Vergleichen Sie die Transaktions- und Immobilienfläche sowie die verfügbaren Informationen über Anteile. Ein signifikanter Unterschied kann darauf hindeuten, dass sich der Eintrag nicht auf die gesamte Immobilie bezieht, bedarf jedoch der Bestätigung. Die öffentliche Ansicht muss keine separate Spalte für Fractional / Partial Share enthalten. Wenn der Anteil und dessen Zusammenhang mit dem Betrag nicht überprüft werden können, schließen Sie den Datensatz aus der Basisstichprobe aus und dokumentieren Sie das Fehlen. Rechnen Sie den Preis eines Anteils nicht automatisch proportional auf 100 % Eigentum um.
3. Markieren Sie mögliche Pakettransaktionen. Suchen Sie nach Verkaufsgruppen mit ähnlichen Daten, Beträgen und Parametern in einem einzigen Projekt. Suchen Sie in verfügbaren Dokumenten oder bei einem berechtigten Prozessbeteiligten nach einer Bestätigung der gemeinsamen Transaktion. Wenn der Export ausschließlich das Datum anzeigt, tragen Sie keine Uhrzeit ein. Die Wiederholbarkeit kann sich aus dem Verkauf ähnlicher Immobilien ergeben, löschen Sie daher nicht die gesamte Gruppe ohne Begründung. Zeigen Sie das Ergebnis mit und ohne diese Datensätze an, falls die Ungewissheit fortbesteht.
4. Untersuchen Sie Ausreißer. Markieren Sie Sätze, die deutlich vom Median abweichen; eine Schwelle von 30 % kann ein Arbeitsalarm sein, ist jedoch keine DLD-Regel und kein Beweis für eine Zwangsversteigerung. Überprüfen Sie Fläche, Anteil, Verfahrensart, Zustand der Immobilie und verfügbare Unterlagen bezüglich der Auktion. Ein Verkauf unter den Preisen der Nachbarschaft kann eine wichtige Marktbeobachtung sein. Stützen Sie die Entscheidung zum Ausschluss auf den Grund der Unvergleichbarkeit und nicht darauf, dass das Ergebnis die Wertermittlung senkt.

Eine gute Tabelle behält die Rohdatensätze bei und versieht sie mit einem Status: angenommen, ausgeschlossen oder zu klären. In einer separaten Spalte wird die Entscheidungsgrundlage vermerkt. Dadurch kann eine andere Person die Analyse nachvollziehen und prüfen, ob unvorteilhafte Preise nicht entfernt wurden. Das Fehlen von Daten über die Verflechtung der Parteien bedeutet mangelndes Wissen über diesen Umstand und keine Bestätigung der Unabhängigkeit der Parteien.

Kontrollieren Sie auch technische Duplikate. Derselbe Eintrag, der in zwei Downloads wiederholt wird, ist kein zweiter Verkauf. Gleichzeitig kann der erneute Verkauf derselben Wohnung zu einem anderen Zeitpunkt eine gültige Beobachtung sein. Ausschlaggebend sind die Transaktions-ID und ihr Datum sowie gegebenenfalls weitere Dokumente. Berechnen Sie den Median nach der Bereinigung neu und zeigen Sie auf, wie stark sich das Ergebnis verändert hat.

Ein Selektionsfehler wirkt wie ein zweischneidiges Schwert. Ein wie eine gesamte Immobilie behandelter Anteil zieht den Bezugspunkt nach unten; das Belassen ausschließlich der höchsten Preise kann zu einer Überzahlung führen. Bei Verhandlungen zählt die Fähigkeit, jeden Datensatz zu verteidigen, nicht die Dateigröße.

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Wie nutzt man Transaktionsdaten in Verhandlungen?

Präsentieren Sie dem Verkäufer vergleichbare Transaktionen, begründete Korrekturen und einen Preis, der in Ihr Budget passt. Die DLD liefert Fakten über registrierte Vorgänge, legt jedoch keinen Preis fest, den der Eigentümer akzeptieren muss. Ein Aufschlag für den Ausblick oder ein Abschlag für Einschränkungen der Vermietung erfordern eine gesonderte Begründung.

Aufbau der Verhandlungstabelle und Berechnung des Höchstpreises

1. Erstellen Sie eine Nachweistabelle. Tragen Sie das Datum, die ID, die Fläche, den Betrag und den Wert in AED/m² für jeden akzeptierten Verkauf ein und stellen Sie daneben die Angebotsparameter dar. Berechnen Sie die Abweichung des Angebotspreises gegenüber dem Bezugspunkt als (Angebot / Vergleichswert − 1) × 100 %. Überprüfen Sie den Nenner: Der Aufschlag des Angebots über dem Median und der Rabatt vom Angebot sind unterschiedliche Prozentsätze. Bewerten Sie einen höheren Preis im Kontext der Immobilienmerkmale; der Unterschied allein beweist keine Überteuerung.
2. Bewerten Sie Qualitätsunterschiede. Nutzen Sie Besichtigungen, den genehmigten Grundriss, Renovierungsunterlagen und den Kostenvoranschlag. Bewerten Sie Etage, Lärm, Ausrichtung, Beständigkeit des Ausblicks, Zustand der Klimaanlage sowie die Ausstattung. Weisen Sie jeder Korrektur einen Betrag oder eine Spanne sowie eine Begründung zu. Fügen Sie nicht willkürlich ein paar Prozent für jede Etage hinzu. Prüfen Sie, ob derselbe Mangel nicht doppelt berechnet wurde: als niedrigerer Basissatz und als vollständige Kosten für seine Behebung.
3. Berechnen Sie die Auswirkungen der Vermietung. Lesen Sie Miete, Daten, Kautionsabrechnung und Vermietungsregeln aus dem Vertrag und Ejari ab; prüfen Sie den entsprechenden Mietindex und die Zustellungsdokumente. Ein Verkauf beendet den Mietvertrag nicht automatisch. Für bestimmte Räumungsgründe sieht das Gesetz eine Frist von mindestens 12 Monaten durch Notar oder Einschreiben vor; die Wirksamkeit eines konkreten Schreibens sollte von einem lokalen Anwalt bewertet werden. Statt eines automatischen Rabatts von 10–15 % berechnen Sie die Einkommensdifferenz und die Kosten in mehreren Szenarien.
4. Legen Sie das Gesamtbudget vor Form F / MoU fest. Addieren Sie zum Preis die auf Sie entfallenden DLD-Gebühren, die vereinbarte Provision inklusive der jeweiligen Mehrwertsteuer, die Registrierungsabwicklung, das NOC, den Anwalt, die Finanzierung sowie die Anfangsinvestitionen. Überprüfen Sie die Beträge auf der aktuellen Servicekarte, in schriftlichen Angeboten und im Vertrag. Form F ist ein Transaktionsdokument und keine neutrale Preisanfrage: Vereinbaren Sie die Bedingungen für Finanzierung, Dokumente, Übergabe und Rückgabe der Sicherheit vor der Unterzeichnung.

Die DLD Property Sale Registration-Karte weist insgesamt 4 % des Verkaufswertes aus, aufgeteilt zu je 2 % für Verkäufer und Käufer. Stellen Sie nicht die vollen 4 % als gesetzliche Belastung ausschließlich des Käufers dar; wenn der Käufer die Gesamtheit tragen soll, berücksichtigen Sie diese Aufteilung im Vertrag und Budget. Die Gebühr des Registrierungspartners beträgt 4.000 AED + MwSt. für Verkäufe ab 500.000 AED und 2.000 AED + MwSt. darunter. Hinzu kommen die entsprechenden Dokumentengebühren.

Die Provision von 2 % kann eine Annahme für eine vereinbarte Dienstleistung sein, ist hier jedoch kein universeller behördlicher Satz. Auch die Kosten für das NOC erfordern eine Bestätigung für das konkrete Projekt. Tragen Sie nicht pauschal einen festen Verwaltungszuschlag für jede Transaktion ein. Berücksichtigen Sie bei einer Hypothek die Kosten der Bank, der Wertermittlung und der Sicherheitseinsatzregistrierung separat.

Der Arbeitshöchstpreis beträgt Pmax = (B − K) / (1 + f), wobei B das gesamte verfügbare Budget, K die monetären Kosten nebst Reserve und f die Summe der den Käufer belastenden prozentualen Kosten bezeichnet. Die Formel erfordert Anpassungen, wenn Gebühren unterschiedliche Grundlagen haben. Überprüfen Sie den Höchstpreis anschließend im Vermietungs- und Wiederverkaufsmodell. Hilfreich sind Materialien zu Servicegebühren und Netto-ROI sowie zur Off-Plan-Abtretung (jeweils auf Polnisch) – letztere zeigt die separaten Ausstiegsbeschränkungen aus einer Immobilie im Bau.

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Vergleichstabelle und Einschränkungen der verfügbaren Daten

Musteranalytischer Korb in Punkten

Der folgende Korb ist vollständig fiktiv. Das „Modellgebäude A“ stellt kein reales Investitionsprojekt dar; Daten und Beträge sind Annahmen für eine Übung und keine von der DLD heruntergeladenen Datensätze. Wir nehmen fünf fertige 1-Bedroom-Immobilien und eine vollständige Eigentumsübertragung an. Die Sätze pro m² werden erst bei der Präsentation auf volle AED gerundet.

• Datensatz 1: 15.08.2026; 80 m²; 1.400.000 AED; 17.500 AED/m². Zu klären: Etage, Fensterausrichtung und tatsächlicher Ausblick. Das Fehlen dieser Merkmale in der Transaktionsübersicht erlaubt nicht die Annahme, dass die Immobilie dieselben Parameter wie das analysierte Apartment aufwies.
• Datensatz 2: 28.08.2026; 81 m²; 1.430.000 AED; ca. 17.654 AED/m². Zu klären: Möblierung, Ausstattung und Umfang der beweglichen Sachen, die im Preis inbegriffen sind. Der Ausbauzustand wird durch Dokumente und Besichtigungen bestätigt, anstatt ihn anhand des Satzes hinzuzurechnen.
• Datensatz 3: 10.09.2026; 79 m²; 1.410.000 AED; ca. 17.848 AED/m². Zu klären: Zuweisung und Art des Parkplatzrechts. Ein eventuelles Parkplatzfeld im Ergebnis ersetzt nicht die Prüfung der Dokumente bezüglich des konkreten Stellplatzes.
• Datensatz 4: 22.09.2026; 82 m²; 1.520.000 AED; ca. 18.537 AED/m². Zu klären: Grund für den höheren Satz. Höhere Etage, offener Ausblick und Renovierung sind zu überprüfende Hypothesen. Sie sind keine Informationen, die sich aus dem Preis allein ergeben.
• Datensatz 5: 05.10.2026; 80 m²; 1.390.000 AED; 17.375 AED/m². Zu klären: technischer Zustand, Vermietungsstatus und Verkaufsbedingungen. Ein niedrigeres Ergebnis bestätigt allein nicht, dass die Immobilie vermietet oder mit einem rechtlichen Problem belastet ist.

Die Stichprobe umfasst 5 Beobachtungen. Die Spanne der Sätze beträgt ca. 17.375–18.537 AED/m², der Median ca. 17.654 AED/m² und der Mittelwert ca. 17.783 AED/m². Der Median ist der Median von fünf Einheitssätzen und nicht der Quotient aus Summe der Preise und Summe der Flächen. Die Verwendung des ungerundeten Medians für eine 80-m²-Immobilie ergibt vor Korrekturen ca. 1.412.346 AED.

Wäre das Angebot 1.600.000 AED gewesen, hätte sein Aufschlag gegenüber diesem modellhaften Bezugspunkt ca. 13,3 % betragen. Eine Senkung von 1.600.000 auf 1.412.346 AED entspräche jedoch ca. 11,7 % des Angebotspreises. Das sind zwei unterschiedliche Nenner. Keines dieser Ergebnisse ist ein beobachteter Marktrabatt oder eine fertige Kaufpreisempfehlung.

Was das Register allein nicht klären kann?

Trennen Sie die Einschränkungen der Transactions-Ansicht vom Umfang des gesamten DLD-Dienstes. Andere Module zeigen möglicherweise zusätzliche Merkmale wie Etage oder Balkon an, deren Verknüpfung mit einem konkreten Verkauf jedoch übereinstimmende IDs erfordert. Das Fehlen einer Verknüpfung wird nicht durch Vermutungen ergänzt. Es sollte auch nicht behauptet werden, dass kein öffentliches Modul Parkplätze oder Etagen enthält.

Außerhalb des Registers verbleiben Fragen zum aktuellen Verschleiß der Installationen, zur Fenillarddichte, zur Klimaanlagenwartung, zu den Kühlkosten und zum tatsächlichen Renovierungsstandard. Diese müssen bei einer Inspektion und in der Reparaturhistorie überprüft werden. Bewerten Sie den Blick aus dem Fenster zusammen mit der Umgebung und den verfügbaren Planungsdaten; ein derzeit leeres Grundstück stellt keine Garantie für die Erhaltung des Panoramas dar.

Die Verkaufsübersicht bestätigt weder den aktuellen Saldo der Service Charge noch die Verbindlichkeiten des Eigentümers oder den Inhalt des Mietvertrags. Für diese Themen dienen Abrechnungsdokumente, Ejari und die rechtliche Prüfung. Zeigen Sie bei unvollständigen Daten eine Wertespanne sowie ein vorsichtiges Szenario an. Mehr Nachkommastellen erhöhen nicht die Glaubwürdigkeit einer schwachen Stichprobe.

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Liste der Daten vom Verkäufer und FAQ

Zu überprüfende Dokumente vor Form F und Sicherheitsleistung

Vereinbaren Sie vor der Unterzeichnung eines bindenden Dokuments oder der Übergabe eines Schecks zur Sicherheitsleistung, welche Dokumente Sie erhalten und was im Falle von Abweichungen geschieht. Wenn die Parteien eine Sicherheit von 10 % vorsehen, müssen Höhe, Empfänger, Verwahrung und die Voraussetzungen für die Realisierung aus dem Vertrag hervorgehen. Betrachten Sie diesen Prozentsatz nicht als automatische behördliche Anforderung für jeden Verkauf.

• Title Deed und Identifizierung des Verkäufers. Fordern Sie ein aktuelles Dokument an und prüfen Sie dessen Echtheit über das offizielle DLD-Tool. Vergleichen Sie Eigentümer, Wohnungsnummer, Gebäude und Fläche. Das PDF allein reicht nicht aus, um das Fehlen jeglicher Einschränkungen zu bestätigen. Verifizieren Sie aktuelle Belastungen, das Verkaufsrecht und das eventuelle Hypothekenfreigabeverfahren über den richtigen Registerweg und mit einem Anwalt.
• Service Charge Statement und Abrechnungen. Holen Sie den Saldo der Immobilie beim zuständigen Verwalter, Zahlungsbestätigungen sowie Informationen über fällige Beträge und geplante Zuzahlungen ein. Vergleichen Sie den Satz mit dem DLD Service Charge Index für das entsprechende Projekt und Jahr. Legen Sie die Regeln für das e-NOC, die Kostenabrechnung bis zum Tag der Übertragung und die Verantwortung für Rückstände fest. Der Sindex allein bestätigt nicht, dass der Verkäufer die Rechnungen bezahlt hat.
• Übergabestatus und Vermietung. Verlangen Sie eine schriftliche Festlegung auf „Vacant on Transfer“ oder „Tenanted“. Prüfen Sie bei einer Vermietung den Vertrag, Ejari, die Miete, Kaution, Vorauszahlungen und eventuelle Streitigkeiten. Wenn der Preis die Übergabe der leeren Immobilie voraussetzt, bitten Sie um die Grundlage und den Zeitplan für ihre Räumung. Die Zustellung und die Auswirkungen einer Benachrichtigung erfordern eine rechtliche Beurteilung. Stützen Sie den Kauf nicht auf die mündliche Erklärung eines Maklers.
• Genehmigter Grundriss und technischer Zustand. Stellen Sie den Plan mit dem Layout während der Besichtigung gegenüber; bitten Sie um Genehmigungen für Umbauten und Dokumente wesentlicher Arbeiten. Beauftragen Sie eine Prüfung der Installationen, der Feuchtigkeit, der Tischlerei sowie der Klimaanlage und erstellen Sie einen Kostenvoranschlag. Der Grundriss hilft dabei, Abweichungen aufzudecken, beweist jedoch nicht die Legalität aller Änderungen. Mängel in der Dokumentation sollten festgelegte Konsequenzen für den weiteren Prozess haben.
• Übertragungs- und Abrechnungsbedingungen. Sammeln Sie eine schriftliche Kostenkalkulation, die NOC-Bedingungen, ein eventuelles Kreditforschreibungsdokument sowie den Entwurf des Form F mit Anlagen. Legen Sie Termin, Finanzierungsbedingungen, Übergabe, Miet- und Kautionsabrechnung sowie die Folgen der Nichterfüllung von Bedingungen fest. Verarbeiten Sie die Identifikationsdaten der Teilnehmer nur in dem für das Verfahren erforderlichen Umfang; die Passkopie des Mieters ist hier keine universelle Bedingung für die Preisanalyse.

Nach welcher Zeit erscheint eine Transaktion im öffentlichen Register?

Trennen Sie den Zeitpunkt der Registrierung des Vorgangs von seiner Bereitstellung in einem konkreten Datenkanal. Gehen Sie ohne aktuelle Informationen des Betreibers nicht von einer festen Frist von 24–72 Stunden aus. Notieren Sie das Download-Datum und das letzte sichtbare Datum und überprüfen Sie sehr frische Ergebnisse erneut. Das Fehlen einer Transaktion im aktuellen Export beweist nicht, dass sie nicht getätigt wurde; suchen Sie Bestätigungen in der Registrierungsdokumentation.

Beinhaltet der Transaktionsbetrag alle Kosten des Käufers?

Die Verkaufspreise im Register sollten nicht mit dem gesamten gebundenen Kapital gleichgesetzt werden. Stellen Sie diese separat den Registrierungsgebühren, der Provision, den juristischen Dienstleistungen, der Finanzierung und den Aufwendungen für die Immobilie gegenüber. Überprüfen Sie den Umfang des Betrags eines konkreten Datensatzes in seiner Definition und den Dokumenten. Die Bezeichnung „Nettopreis“ sollte keine einheitliche Mehrwertsteuerregel für jede Immobilienart suggerieren.

Warum haben ähnliche Apartments im selben Steigstrang unterschiedliche Preise?

Der Grund kann die Etage, Lärm, ein eingeschränkter Ausblick, der technische Zustand, die Ausstattung, der Verkaufszeitpunkt oder das Einkommen aus einem bestehenden Mietvertrag sein. Der Preis allein identifiziert den Grund nicht. Bevor Sie einen Aufschlag oder Abschlag berechnen, bestätigen Sie den Unterschied in Dokumenten und Besichtigungen. Wenn er ungeklärt bleibt, erweitern Sie die Bewertungspanne, anstatt ihm einen beliebigen Wert zuzuordnen.

Warum sollte man Oqood nicht mit dem fertigen Sekundärmarkt vermischen?

Eine Immobilie im Bau hat einen anderen Verfügbarkeitstermin, Zahlungsplan und ein anderes Ausführungsrisiko. Die Höhe des Nominalpreises kann auch die zeitliche Verteilung der Zahlungen widerspiegeln. Oqood hilft dabei, den abweichenden Registrierungskontext zu erkennen, erfordert jedoch eine Auswertung zusammen mit dem Projektstatus und dem Vertrag. Analysieren Sie eine solche Gruppe separat; verwenden Sie sie nicht ohne Korrekturen zur Wertermittlung eines fertigen Apartments.

Veröffentlicht die DLD ausschließlich Verkaufsdaten?

Nein. Real Estate Data umfasst verschiedene Kategorien, darunter Transaktionen, Vermietungen, Projekte und Schätzungen. Auch innerhalb der Transaktionsdaten muss zwischen den Arten von Vorgängen unterschieden werden. Über die Auswahl des Datensatzes entscheidet die analytische Fragestellung: Kaufpreis, Mietniveau und Projektstatus sind unterschiedliche Themen. Der Name DLD auf einem Export bedeutet noch nicht, dass jede Zeile für den Vergleich von Verkaufspreisen geeignet ist.

Bestätigt der Angebotspreis, zu welchem Preis die Wohnung verkauft wurde?

Nein. Das Inserat ist eine Information über Erwartungen, und seine Löschung bestätigt weder den Abschluss noch die Höhe des Preises. Um den tatsächlichen Rabatt zu messen, muss man die Historie des Angebotspreises glaubhaft mit demselben abgeschlossenen Verkauf verknüpfen. Die Differenz zwischen dem Angebot einer Wohnung und dem Median anderer Transakktionen ist ein Vergleichsmaßstab, keine Rabattstatistik.

Reicht ein einzelner Verkauf aus, um den Wert eines Gebäudes zu bestimmen?

Eine einzelne Beobachtung kann nützlich sein, zeigt jedoch nicht die Streuung und kann sich auf eine untypische Immobilie beziehen. Sie erlaubt es auch nicht, alle Grundrisse im Gebäude zu bewerten. Prüfen Sie bei einer kleinen Stichprobe mehr Dokumente, erwägen Sie einen längeren Zeitraum und stellen Sie eine größere Ungewissheit dar. Es ist besser, eine Einschränkung offenzulegen, als den Satz mit zufälligen Türmen aufzufüllen, nur um die erwartete Anzahl von Datensätzen zu erhalten.

Wird eine ältere Transaktion automatisch um das Wachstum des gesamten Bezirks erhöht?

Nein. Der Bezirksdurchschnitt kann steigen, weil mehr teure Wohnungen verkauft wurden und nicht, weil jede Immobilie im selben Tempo teurer geworden ist. Eine Zeitkorrektur erfordert Daten über ein vergleichbares Segment und eine Erklärung der Methode. Wenn es keine starken Grundlagen gibt, zeigen Sie ältere Transaktionen separat an und untersuchen Sie, ob sie das Ergebnis verändern. Verstecken Sie ihr Alter nicht in einem einzigen gemittelten Satz.

Ersetzt eine öffentliche Zusammenstellung ein formelles Wertgutachten?

Nein. Der Transaktionskorb ist ein analytisches Werkzeug, dessen Umfang von der Datenqualität und den angenommenen Prämissen abhängt. Wenn eine Bank, ein Gericht oder ein Verfahren ein formelles Gutachten erfordert, muss ein Dokument von einer berechtigten Stelle gemäß den entsprechenden Anforderungen eingeholt werden. Die DLD-Analyse hilft dabei, Fragen und die Preiseinschätzung vorzubereiten, ersetzt jedoch weder die rechtliche Prüfung noch die technische Inspektion.

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Wie kann PlanoGroup vor dem Kauf eines Apartments in Dubai helfen?

Wenn Sie ein fertiges Apartment in Betracht ziehen, kontaktieren Sie das Team von PlanoGroup, um den Analyseumfang vor der Einreichung eines Angebots zu besprechen. Ausgangspunkte sollten die Identifizierung der Immobilie, die Historie vergleichbarer Transaktionen, Mietdokumente und das gesamte Kaufbudget sein.

Wir können Ihnen dabei helfen, die Preisdaten zu ordnen, Fragen an den Verkäufer vorzubereiten und die Verifizierung mit lokalen Spezialisten zu koordinieren. Der Umfang des Berichts, die Kosten sowie die Notwendigkeit einer formellen Wertermittlung müssen für die konkrete Immobilie festgelegt werden. Das Ziel ist eine Entscheidung, die auf Dokumenten und verständlichen Annahmen beruht.