Immobilienkauf im Ausland durch Ehepaare – ein Leitfaden

Der Kauf einer ausländischen Immobilie durch ein Ehepaar beginnt mit der Entscheidung, wer Käufer sein wird und aus welchem Vermögen die Mittel stammen. Diese Wahl beeinflusst den Inhalt des Vertrages, den Registereintrag, die Banküberprüfung, die Finanzierung sowie die spätere Vermietung und den Verkauf. Eine gemeinsame Unterschrift löst die Frage der polnischen ehelichen Gütergemeinschaft nicht automatisch; auch der Eintrag nur eines Ehegatten ist nicht allein ausschlaggebend für die polnische Qualifikation des Vermögenswerts. Notwendig ist eine Gegenüberstellung von drei Ordnungen: dem auf den Güterstand anwendbaren Recht, dem Recht des Staates, in dem die Immobilie belegen ist, sowie den steuerlichen Bestimmungen der beiden Ehegatten.

Vor der Reservierungszahlung empfiehlt es sich, mit einem lokalen Anwalt, der Bank und der Person, die die Urkunde vorbereitet, zu vereinbaren, welche Daten in den Dokumenten enthalten sein müssen, wer den Vertrag unterzeichnen darf und wie der Kapitaltransfer zu dokumentieren ist. Bei einem Zweitwohnsitz sind die Nutzungsfreiheit und die Nachfolge wichtig; bei einem Appartement zur Vermietung kommen Verwaltungskosten, Lizenzbestimmungen, Leerstand und das Nettoergebnis hinzu. Der folgende Leitfaden ordnet die Entscheidungen und Dokumente, jedoch erfordert eine konkrete Transaktion die Prüfung des Rechts der jeweiligen Jurisdiktion und der individuellen steuerlichen Situation.

—

Wer sollte als Eigentümer der Immobilie im Ausland eingetragen werden?

Eigentumsmodelle und lokales Recht

Zunächst ist die Frage nach dem ehelichen Vermögen von der Frage nach dem Grundbuch zu trennen. In Polen umfasst die gesetzliche Gütergemeinschaft grundsätzlich Gegenstände, die während deren Dauer von beiden Ehegatten oder von einem von ihnen erworben wurden; gesetzliche Ausnahmen bilden das Eigennum. Gleichzeitig werden die Eintragungsbedingungen und die Wirkungen der Registrierung des Rechts an der Räumlichkeit durch das zuständige System des Staates bestimmt, in dem die Immobilie liegt. Daher erfordert die Formel „nur der Ehemann kauft“ oder „sie kaufen zu gleichen Teilen“ die Prüfung sowohl des polnischen Güterstands als auch der lokalen Art und Weise der Eigentumsübertragung. Siehe Familiengesetzbuch sowie EU-Vorschriften zur Eintragung von Immobilienrechten.

Bei der gesetzlichen Gütergemeinschaft sollten nicht automatisch Anteile von jeweils 50 Prozent eingetragen werden. Solche Anteile beschreiben Miteigentum nach Bruchteilen, was etwas anderes ist als die polnische Gesamthandseinschaft von Ehegatten. Im Kaufsland kann das Register die Angabe konkreter Anteile oder eine separate Erklärung zum Güterstand erfordern. Ein Anwalt sollte daher eine Übersetzung und Beschreibung des polnischen Regimes vorbereiten und anschließend bestätigen, welcher Eintrag vor Ort wirksam ist. Dies ist besonders wichtig bei Kredit, Eigentümerwechsel, Vermietung und Verkauf: Die Vertretungsbefugnis muss dem entsprechen, was sich aus der Urkunde und dem Register ergibt.

Der Kauf durch einen Ehegatten in das Eigennum kann sinnvoll sein, wenn Gütertrennung vorliegt oder die Mittel aus dem Eigennum stammen, jedoch muss die Grundlage für eine solche Qualifikation nachgewiesen werden. Die bloße Erklärung bei der Reservierung reicht nicht aus, wenn Finanzdokumente und der Ehevertrag etwas anderes anzeigen. Treuhand- oder Gesellschaftsstrukturen erfordern zusätzlich Antworten darauf, wer der wirtschaftlich Berechtigte ist, wer den Vermögenswert kontrolliert und wie hoch die Unterhaltskosten der Struktur sind. Für ein einzelnes Appartement kann deren Komplexität den Nutzen übersteigen.

Wenn man Spanien, den Oman und Dubai vergleicht, sollte man nicht eine Vorlage für Urkunden unbesehen zwischen den Märkten übertragen. In Spanien sind die Ausländeridentifikationsnummer und die lokale Notardokumentation von Bedeutung; im Oman muss die Zulässigkeit des Erwerbs durch einen Ausländer bei einem konkreten Projekt überprüft werden; in Dubai werden die Registrierungsbedingungen im zuständigen Register und in den Projektdokumenten geprüft. Der Ausgangspunkt ist die Überprüfung des Titels, der Verfügungsbeschränkungen und des Umfangs der Rechte des Käufers. Weitere Beispiele beschreibt unser Leitfaden zum Immobilienkauf in Spanien.

Entscheidung über den Käufer Schritt für Schritt

1. Legen Sie Ziel und Horizont fest: Eigennutzung, Vermietung, Portfolioaufbau oder Weitergabe an die Kinder.
2. Sammeln Sie Dokumente zum Güterstand und zur Herkunft der Mittel.
3. Bitten Sie einen lokalen Anwalt um einen schriftlichen Vergleich der zulässigen Varianten des Eintrags sowie der Zustimmung- und Unterschriftsanforderungen.
4. Zeigen Sie die gewählte Variante vor der Reservierung der Bank und der Person, die die Urkunde vorbereitet.
5. Überprüfen Sie den Entwurf der Urkunde und den künftigen Registereintrag, einschließlich der Anteile, Namen und des Rechts zur Verfügung über die Räumlichkeit.

—

Welche Dokumente muss das Ehepaar für die Transaktion vorbereiten?

Identität, Familienstand und lokale Kennungen

Die Liste hängt vom Staat, der Art der Immobilie und der Finanzierungsart ab, aber ein praktisches Startpaket umfasst die Ausweisdokumente beider Ehegatten, eine aktuelle Heiratsurkunde, den Ehevertrag oder die den Güterstand ändernde Entscheidung, Adress- und Steuerwohnsitznachweise sowie Dokumente bezüglich der Geldherkunft. Es lohnt sich, die Übereinstimmung der Namensschreibweisen, Daten, Passnummern und Adressen in allen Formularen zu überprüfen. Ein Unterschied zwischen Reservierung, Bankdokumentation und Urkunde kann die Überweisung oder die Unterschrift stoppen. Wenn ein Bevollmächtigter handelt, muss seine Vollmacht die konkrete Handlung umfassen und vom Empfänger akzeptiert werden.

Gehen Sie nicht davon aus, dass alle Dokumente ausnahmslos mit einer Apostille versehen werden müssen. Im Verkehr zwischen EU-Staaten gehört die polnische Heiratsurkunde zu der Kategorie öffentlicher Urkunden, die von dieser Anforderung auf der Grundlage der Verordnung 2016/1191 befreit sind. Außerhalb der EU muss geprüft werden, ob beide Staaten Vertragsstaaten des Haager Übereinkommens sind und ob das Dokument in dessen Anwendungsbereich fällt; wenn nicht, kann eine Legalisation erforderlich sein. Die Apostille bestätigt den Ursprung des Dokuments und nicht seine inhaltliche Wirksamkeit im Kaufsland. Die Regeln erklären das polnische Außenministerium und die Europäische Kommission.

Auch Übersetzungen müssen gemäß den Anforderungen des Empfängers geplant werden. Bank, Notar, Bauträger und Register können unterschiedliche Standards hinsichtlich Sprache, Form der Übersetzung und Ausstellungsfrist der Abschrift haben. Ein mehrsprachiges Formular in der EU kann den Bedarf an der Übersetzung bestimmter öffentlicher Dokumente begrenzen, ersetzt jedoch weder die Analyse des Ehevertrags noch der Vollmacht. Die Beauftragung von Übersetzungen vor Bestätigung des lokalen Standards birgt das Risiko von Zusatzkosten. Bitten Sie daher um eine schriftliche Liste der erforderlichen Dokumente mit der Angabe, ob es sich um ein Original, eine beglaubigte Kopie oder einen Scan handeln muss.

In Spanien benötigt ein ausländischer Käufer gewöhnlich eine NIE, die der Identifizierung bei Handlungen von rechtlicher und steuerlicher Bedeutung dient. Offizielle Informationen des spanischen Konsulatsdienstes führen diese ebenfalls im Kontext des Immobilienkaufs und -verkaufs auf. Andere Länder haben eigene Nummern und Verfahren, übertragen Sie die spanische Liste daher nicht auf den Oman oder die VAE. Prüfen Sie separat, ob jeder Ehegatte als Käufer eine lokale Nummer und ein Konto benötigt.

Reihenfolge der Dokumentenvorbereitung

1. Bestimmen Sie die endgültigen Käufer und die Finanzierungsquelle.
2. Überprüfen Sie die Gültigkeit der Ausweisdokumente und holen Sie die erforderlichen Abschriften ein.
3. Erhalten Sie von einem lokalen Anwalt eine Aufstellung der Dokumente, Beglaubigungsregeln und akzeptierten Übersetzer.
4. Beauftragen Sie erst dann eine Apostille oder Legalisation dort, wo diese erforderlich sind, sowie Übersetzungen.
5. Reichen Sie Anträge auf lokale Kennungen und gegebenenfalls auf Finanzierung ein.
6. Vergleichen Sie vor dem Termin der Beurkundung die Daten in allen Vertragsversionen.

Beim Fernkauf ist der Leitfaden zur Vollmacht beim Immobilienkauf im Ausland hilfreich.

—

Wie wirkt sich die Gütertrennung auf den Kauf des Appartements aus?

Güterstand, Titel und Geldweg

Die Gütertrennung ordnet, zu wessen Vermögen der zu erwerbende Vermögenswert gehört, entbindet jedoch nicht von den Anforderungen des Rechts des Landes, in dem die Immobilie liegt. Es muss festgestellt werden, ob der Ehevertrag ab einem dem Kauf vorhergehenden Datum wirkt, ob der Käufer allein oder mit dem anderen Ehegatten in angegebenen Anteilen kauft und wie das lokale Register diese Rechte ausweist. Fehlt die Gütertrennung, ist die Analyse anders: Geldquelle, Kaufdatum und eventuelle Ausnahmen von der Gütergemeinschaft sind von Bedeutung, aber die alleinige Wahl eines Nachnamens in der Urkunde begründet nicht automatisch Eigennum.

In der Praxis wird die Finanzspur zum Schlüssel. Wenn das Appartement in das Eigennum einer Person erworben werden soll, bewahren Sie den Ehevertrag, Kontoauszüge, die die Herkunft des Geldes belegen, Verkaufsdokumente eines früheren Vermögenswerts oder Schenkungsverträge sowie die Bestätigung der Überweisung an den Verkäufer auf. Bei gemischten Fonds sollte ein Anwalt festlegen, wie der Beitrag jedes Ehegatten zu beschreiben ist und ob Abrechnungen zwischen ihnen entstehen. Versprechen wir nicht, dass ein separates Konto allein die Angelegenheit regelt: Die Bank prüft den Geldfluss, und das Vermögensrecht bewertet den Rechtstitel am Geld.

Der Entwurf der Urkunde sollte Begriffe verwenden, die für das lokale System verständlich und mit den Dokumenten der Ehegatten vereinbar sind. Es ist zu prüfen, ob die Eintragung eines individuellen Kaufs, eines Kaufs nach Anteilen oder eines Ehegattenkaufs in dem betreffenden Register möglich ist, ob die Zustimmung der anderen Person erforderlich ist und ob die Dokumente, die den Güterstand bestätigen, ausreichen. Bei Verkauf oder Refinanzierung kehren dieselben Fragen zurück. Sind Eintragung und Ehevertrag inkohärent, kann eine Korrektur nach Jahren weitere rechtliche Schritte und Kosten erfordern.

Die Gütertrennung ist kein Instrument für eine automatische „Steueroptimierung“. Erwerbs-, Miet-, Besitz- und Verkaufssteuern hängen von den lokalen Vorschriften, dem Steuerwohnsitz der Eigentümer, dem Doppelbesteuerungsabkommen und der tatsächlichen Art und Weise der Nutzung der Räumlichkeit ab. Die Variante sollte vor dem Kauf durchgerechnet werden, wobei auch die Ehegatten als potenzielle Erben zu berücksichtigen sind. Die Kosten für eine Änderung des Güterstands und die Auswirkungen auf das übrige Vermögen erfordern ebenfalls eine individuelle Bewertung.

Kontrolle vor der Unterschrift

1. Legen Sie dem Anwalt den aktuellen Ehevertrag und das Datum seines Inkrafttretens vor.
2. Ordnen Sie jede Überweisung dem Inhaber der Mittel mit einem Quelldokument zu.
3. Stimmen Sie die Identität des Zahlers und des Käufers mit Bank, Bauträger und Notar ab.
4. Kontrollieren Sie den wörtlichen Eintrag der Urkunde und den geplanten Registereintrag.
5. Halten Sie schriftlich fest, wer künftige Miet-, Refinanzierungs- und Verkaufsverträge unterzeichnen wird.

Einen weiteren Vergleich zwischen privatem Kauf und dem Kauf über eine Gesellschaft enthält unser Artikel zur Wahl der Eigentumsstruktur.

—

Wie sieht die KYC-Prüfung beim Kauf durch Ehegatten aus?

Identität der Käufer und Geldquelle

KYC steht für die Identifizierung des Kunden (Know Your Customer), und AML umfasst Verfahren zur Bekämpfung der Geldwäsche (Anti-Money Laundering). Die Bank und andere Transaktionsbeteiligte können jeden Käufer, die zahlende Person sowie den wirtschaftlich Berechtigten der Struktur überprüfen. Der Umfang der Daten hängt von der Institution und dem Risiko der konkreten Transaktion ab. Die FATF betont im Immobiliensektor die Bedeutung der Identifizierung des wirtschaftlich Berechtigten sowie des Verständnisses der Finanzierungsquelle. Daher sollte ein Ehepaar die Liste der Dokumente vor einer großen Überweisung abstimmen und nicht erst, wenn diese zur Klärung angehalten wird.

Eine typische Beweiskette besteht aus drei Teilen: Wie ist das Vermögen entstanden, woher stammen die Mittel für den konkreten Kauf und über welchen Weg sind sie zum Empfänger gelangt. Gehaltszahlungen, Dividenden, der Verkauf einer Firma oder Immobilie, Erbschaften und Schenkungen erfordern unterschiedliche Dokumente. Bankkontoauszüge allein zeigen zwar Bewegungen, erklären aber nicht immer die wirtschaftliche Quelle des Kapitals. Bewahren Sie daher entsprechende Verträge, Urkunden, Steuerbescheide, Einkommensteuererklärungen, Firmendokumente und Überweisungsbestätigungen in dem von der Institution geforderten Umfang auf.

Eine Überweisung von dem Konto einer anderen Person als dem angegebenen Käufer kann zusätzliche Fragen aufwerfen. Dies bedeutet nicht, dass das Geld immer von einem Konto mit einem ganz bestimmten Namen stammen muss; ein Gemeinschaftskonto, eine Schenkung oder ein Transfer innerhalb der Familie können nach entsprechender Dokumentation zulässig sein. Die Anforderungen müssen jedoch vor der Zahlung mit der Absendebank, der Empfängerbank, dem Bauträger und dem Notar bestätigt werden. Bei Gütertrennung ist es besonders wichtig zu erklären, warum Mittel von einem Gemeinschaftskonto den Vermögenswert einer Person finanzieren.

Bei der Kreditfinanzierung kommt die Bewertung des Einkommens und der Verpflichtungen jedes Kreditnehmers, der Verdienstwährung, des Eigenkapitals und der Art der Räumlichkeit hinzu. Die Festlegung des Eigentums aus Sicht der Familie muss mit den Bedingungen der Bank übereinstimmen: Nicht jede Bank akzeptiert dieselbe Konfiguration aus Eigentümer, Zahler und Schuldner. Stützen Sie den Termin des Abschlusses nicht ausschließlich auf die Erklärung des Vermittlers; holen Sie eine schriftliche Liste der Bedingungen für die Auszahlung der Finanzierung ein.

KYC-Paket Schritt für Schritt

1. Legen Sie fest, wer Käufer, Zahler, Kreditnehmer und eventueller wirtschaftlich Berechtigter ist.
2. Sammeln Sie die Ausweis- und Steuerdokumente dieser Personen.
3. Erstellen Sie eine Chronologie der Herkunft des Geldes mit Kopien der Quelldokumente.
4. Bitten Sie die Institutionen um Bestätigung des akzeptierten Kontos, der Währung, des Überweisungstitels und der Prüfungsfrist.
5. Bewahren Sie die Korrespondenz und die Bestätigungen jeder Phase auf.

Beispiele für den Oman und Dubai erörtert der Leitfaden von PlanoGroup zu KYC und AML.

—

Wann lohnt es sich, den Kauf über eine Familiengesellschaft in Betracht zu ziehen?

Natürliche Person, Zweckgesellschaft und Strukturkosten

Eine Familien- oder Zweckgesellschaft ist dann für eine Analyse sinnvoll, wenn Ehegatten ein größeres Portfolio aufbauen, Co-Investoren, eine professionelle Vermietung oder die Übertragung der Kontrolle über Vermögenswerte planen. Es gibt jedoch keinen universellen Steuervorteil durch das „Zwischenschalten einer Gesellschaft“ zwischen Familie und Immobilie. Zunächst muss geprüft werden, ob das Subjekt diese Art von Vermögenswert erwerben kann, ob die Bank es finanziert und wie das lokale Register eine ausländische Gesellschaft behandelt. Erst danach werden Steuern, Verwaltungskosten und die Nachfolge verglichen.

Der private Kauf eines einzelnen Zweitwohnsitzes ergibt gewöhnlich eine einfachere Eigentumskette und weniger KYC-Dokumente. Eine Gesellschaft erfordert einen Gesellschaftsvertrag, den Registereintrag, Daten der Gesellschafter und der wirtschaftlich Berechtigten, eine Unterschriftsvollmacht, ein Bankkonto, Buchhaltung und die laufende Betreuung. Bei einer grenzüberschreitenden Struktur kommt die Analyse der polnischen Vorschriften bezüglich beherrschter ausländischer Gesellschaften, der Abrechnung von Dividenden und des Verkaufs von Anteilen hinzu. Dies sind Fixkosten, die dem erwarteten Nettoergebnis und nicht nur der Steuer beim Kauf gegenübergestellt werden müssen.

In Spanien kann der Investor auf eine Gesellschaft des Typs SL, in Frankreich auf eine SCI-Struktur und in anderen Ländern auf lokale Zweckgesellschaften treffen. Der Name der Rechtsform allein besagt nicht, ob Ehegatten einen Vermögensschutz oder eine einfachere Nachfolge erlangen. Die Antwort hängt von der Haftung der Gesellschafter, den Finanzierungsregeln, lokalen Mietbeschränkungen und davon ab, ob der Verkauf durch Übertragung der Immobilie oder der Anteile erfolgt. Separat sind die Kosten für Registrierung, Buchhaltung und Liquidation zu prüfen.

Auch der Nachfolgevorteil erfordert einen Plan. Erben können Anteile übernehmen, anstatt sich direkt in das Grundbuch eintragen zu lassen, aber der Gesellschaftsvertrag muss dem Plan der Familie entsprechen. Wer wird den Vermögenswert nach dem Tod eines Ehegatten verwalten? Hat der andere Zugang zum Konto und zu den Dokumenten? Wie sind Anteile zu bewerten und andere Erben auszuzahlen? Ohne Antworten auf diese Fragen kann die Gesellschaft den Streit lediglich auf die Ebene der Anteile verlagern.

Vergleich vor der Entscheidung

1. Bitten Sie einen lokalen Anwalt um die Bestätigung, dass eine natürliche Person und die geplante Gesellschaft die ausgewählte Immobilie erwerben können.
2. Berechnen Sie drei Szenarien: Kauf, Vermietungszeitraum sowie Verkauf oder Vererbung.
3. Berücksichtigen Sie Steuern in beiden Staaten, die jährlichen Kosten der Gesellschaft, Versicherungen, Finanzierung und Verwaltung.
4. Testen Sie das Szenario eines Liquiditätsverlusts oder eines Wechsels des Steuerwohnsitzes.
5. Treffen Sie die Entscheidung erst nach einem gemeinsamen Gutachten des lokalen Anwalts und des polnischen Steuerberaters.

Weitere Kriterien enthält die Analyse: Gesellschaft oder natürliche Person?

—

Wie plant man den späteren Verkauf oder die Nachfolge der Immobilie?

Exit, Kostendokumente und Testament

Der Verkaufsplan beginnt vor dem Kauf. Es sind der Kaufpreis, Steuern und Transaktionsgebühren, Aufwendungen für Renovierungen sowie die Finanzierungsart festzuhalten und die Nachweise in einer von der lokalen Behörde akzeptierten Form aufzubewahren. Die Veräußerungssteuer kann einen Teil der Kosten berücksichtigen, aber der Katalog der Abzüge hängt vom Staat und der Art der Ausgabe ab. Ohne Rechnungen und Zahlungsbelege können diese später nicht glaubhaft nachgewiesen werden. Berechnen Sie im Investitionsmodell auch die Verkaufsprovision, Gebühren für eine vorzeitige Kreditablösung, den Wechselkurs und die für den Exit benötigte Zeit.

Bei gemeinschaftlichem Eigentum sollten die Ehegatten festlegen, wer den Kaufvertrag unterzeichnen darf und ob zwei Unterschriften, eine Vollmacht oder die Zustimmung der Bank erforderlich sind. Beim Kauf durch einen Ehegatten muss das Verhältnis zwischen dem lokalen Titel und dem polnischen Güterstand untersucht werden. Ein gut vorbereiteter Transaktionsordner enthält die Erwerbsurkunde, das Registerdokument, die Zahlungshistorie, Rechnungen, Kreditdokumente, Polices, Mietverträge sowie die Korrespondenz mit dem Verwalter. Dasselbe Paket beschleunigt die Due Diligence eines künftigen Käufers.

In Staaten, die unter die EU-Erbrechtsverordnung fallen, ist der Grundsatz das Recht des Staates des gewöhnlichen Aufenthalts des Erblassers, wobei eine Person in geeigneter Form das Recht ihres Staatsangehörigkeitsstaates für die gesamte Erbfolge wählen kann. Dies hebt weder lokale Registrierungsanforderungen, die Erbschaftsteuer noch Beschränkungen bezüglich von Immobilien auf. Im Falle eines Staates außerhalb der EU, zum Beispiel Montenegro, muss die praktische Anerkennung von Dokumenten und die Durchführung eines dortigen Verfahrens separat geprüft werden. Die Europäische Kommission erläutert den Anwendungsbereich der EU-Erbrechtsvorschriften.

Das Testament sollte mit dem Ehevertrag, dem Eigentumseintrag und einem eventuellen Gesellschaftsvertrag harmonieren. In einigen Ländern können Einschränkungen der Testierfreiheit oder Ansprüche Berechtigter die Vermögensaufteilung beeinflussen; man darf nicht davon ausgehen, dass eine Bestimmung alles löst. Bei mehreren Jurisdiktionen sollte ein Anwalt die Kollision von Testamenten, Vollmachten und Bestimmungen bezüglich der Anteile prüfen. Nach einem Wohnsitzwechsel, der Geburt eines Kindes oder der Vergrößerung des Portfolios ist der Plan zu aktualisieren.

Exit-Plan Schritt für Schritt

1. Fragen Sie vor Vertragsunterzeichnung nach den lokalen Regeln für die Besteuerung des Verkaufs und den Kosten der Eigentumsübertragung.
2. Legen Sie eine Richtlinie für die Archivierung von Rechnungen und Finanzdokumenten fest.
3. Prüfen Sie die Möglichkeit des Verkaufs des Anteils eines Ehegatten sowie Vorkaufsrechte oder Zustimmungen anderer Personen.
4. Bereiten Sie einen Nachfolgeplan vor, der das lokale Register, das Testament und polnische Vermögensangelegenheiten umfasst.
5. Aktualisieren Sie einmal im Jahr die Daten zu Wert, Verschuldung und Dokumenten.

—

Welche steuerlichen Folgen hat der Besitz einer Immobilie im Ausland?

Lokale Kosten und polnischer Steuerwohnsitz

Das Steuerbudget ist in die Erwerbsphase, die Besitzzeit, die Vermietung und den Verkauf zu unterteilen. Lokal können Transfersteuern oder Mehrwertsteuer, Registergebühren, jährliche Grundabgaben, Mieteinnahmensteuer und Veräußerungssteuer anfallen. Namen, Sätze und Befreiungen hängen vom Land, der Region, der Art der Räumlichkeit sowie dem Status des Käufers ab. In Spanien unterliegen der Sekundär- und Primärmarkt möglicherweise unterschiedlichen Regimen; im Oman und in Dubai hängt die Kostenrechnung oft stark von Register-, Servicegebühren und Projektregeln ab. Vergleichen Sie Angebote nicht nur nach Preis oder Steuer. Der Leitfaden von PlanoGroup zu Steuern auf Immobilien im Ausland zeigt die breiteren Kosten des Besitzes.

Ein polnischer steuerlicher Resident rechnet in Polen grundsätzlich weltweite Einkünfte unter Berücksichtigung des einschlägigen Doppelbesteuerungsabkommens ab. Allein der Besitz einer Wohnung im Ausland ist jedoch nicht gleichbedeutend mit dem Entstehen einer polnischen Einkommensteuer aus nicht erzieltem Einkommen. Pflichten im Zusammenhang mit Vermietung und Verkauf müssen separat bewertet werden. Das Finanzministerium erläutert den Grundsatz der unbeschränkten Steuerpflicht und stellt ein Verzeichnis der Abkommen bereit. Überprüfen Sie bei einem Ehepaar den Wohnsitz und den Einkommensanteil jeder Person separat.

Die geeignete Methode zur Vermeidung der Doppelbesteuerung kann in der Freistellung mit Progressionsvorbehalt oder der anrechenbaren Methode bestehen, sie darf jedoch nicht nach Ermessen gewählt werden. Sie ergibt sich aus dem aktuellen Abkommen, eventuellen Änderungen und den polnischen Vorschriften für eine bestimmte Einkunftsart. Ebenso wichtig ist die Qualifikation der privaten Vermietung, der im Rahmen einer Tätigkeit ausgeübten Vermietung sowie des Einkommens der Gesellschaft. Die Eingabe der Annahme „Steuer im Ausland = null“ in einen Rechner ersetzt nicht die Analyse der polnischen Steuererklärung.

Der Gewinn des Investors ist nicht gleichbedeutend mit dem Mietzins. Die Berechnung des Nettoergebnisses erfordert die Berücksichtigung von Leerständen, Betreiberprovisionen, Service, Versicherungen, Steuern, Reparaturen, dem Austausch von Ausstattung und Wechselkursen. Nutzen, wenn Ehegatten die Räumlichkeit privat für einen Teil des Jahres nutzen, müssen die Privatzeit und die Ertragszeit getrennt und die steuerlichen Auswirkungen der Kosten geprüft werden. Die Auswirkung einer Gesetzesänderung in einem Horizont von mehreren Jahren sollte als Szenario und nicht als sicherer Vorteil dargestellt werden.

Jährliche Steuerkontrolle

1. Identifizieren Sie die Eigentümer und deren Steuerwohnsitz in jedem Jahr.
2. Prüfen Sie die lokalen Steuern auf Erwerb, Besitz, Vermietung und Veräußerung.
3. Ermitteln Sie das einschlägige Abkommen Polens mit dem jeweiligen Land und die Abrechnungsmethode für das konkrete Einkommen.
4. Sammeln Sie Einnahmen, Kosten, Kurse und Bescheinigungen über im Ausland gezahlte Steuern.
5. Konsultieren Sie vor den polnischen und lokalen Fristen für Steuererklärungen die Berechnungen mit einem Berater, der beide Jurisdiktionen kennt.

—

Wie kann PlanoGroup helfen, die Transaktion zu ordnen?

Wenn Sie den Kauf einer Immobilie im Ausland als Ehepaar planen, empfiehlt es sich, die Eigentumsstruktur, die Dokumente und den Zahlungsverlauf vor der Reservierung abzustimmen. PlanoGroup kann dabei helfen, Projekte zu vergleichen, eine Liste von Fragen für den Bauträger vorzubereiten und den Kontakt mit einem lokalen Anwalt und Steuerberater zu koordinieren. Im Falle des Omans kann der Ausgangspunkt unsere Seite zur deutschsprachigen Unterstützung beim Immobilienkauf im Oman sein. Die rechtliche und steuerliche Entscheidung sollte von den zuständigen Spezialisten für die konkrete Transaktion bestätigt werden.

FAQ

Müssen beide Ehegatten Vertragspartei sein?

Es gibt keine einheitliche Regel für alle Staaten. Es muss zwischen dem Recht am ehelichen Vermögen, dem im lokalen Register ausgewiesenen formalen Titel und den Anforderungen der finanzierenden Bank unterschieden werden. Bei der polnischen gesetzlichen Gütergemeinschaft kann der Kauf durch einen Ehegatten Auswirkungen auf das gemeinsame Vermögen haben, aber der Staat, in dem die Immobilie liegt, kann eine gesonderte Art und Weise der Offenlegung der Rechte verlangen. Bitten Sie vor der Reservierung einen lokalen Anwalt um eine schriftliche Empfehlung, wer im Vertrag stehen und wer ihn unterzeichnen soll.

Reicht eine Überweisung vom Gemeinschaftskonto für KYC aus?

Sie kann technisch zulässig sein, ist aber keine automatische Bestätigung der Geldquelle. Die Institution kann nach den Inhabern des Kontos, der Geschichte der Ansammlung der Mittel, deren Herkunft und dem Zusammenhang der Zahler mit den in den Vertrag eingetragenen Personen fragen. Bei Gütertrennung ist zusätzlich zu erklären, aus wessen Vermögen der Kauf finanziert wird. Stimmen Sie vorab mit der Bank und dem Empfänger das genaue Absenderkonto, den Überweisungstitel, die erforderlichen Anlagen und die Frist für die Akzeptanz ab.

Vereinfacht der Kauf durch einen Ehegatten die Steuern?

Er kann die Anzahl der Unterschriften und Dokumente in einem bestimmten Verfahren verringern, bedeutet aber für sich genommen keine geringere Steuer. Über das Ergebnis entscheiden der Steuerwohnsitz, die lokalen Vorschriften über Erwerb und Einkommen, der polnische Güterstand sowie das Abkommen zwischen den Staaten. Wenn der andere Ehegatte den Kauf finanziert oder die Räumlichkeit nutzt, kann die Abrechnungsweise zusätzliche Erklärungen erfordern. Vergleichen Sie beide Varianten in der Phase des Erwerbs, der Vermietung, des Verkaufs und der Vererbung.

Wie bereitet man eine Heiratsurkunde für die Transaktion vor?

Prüfen Sie zunächst, ob der Empfänger eine aktuelle Abschrift, eine mehrsprachige Abschrift, eine Übersetzung oder eine Beglaubigung benötigt. Für eine polnische Urkunde, die einer Behörde in einem anderen EU-Land vorgelegt wird, ist eine Apostille im Geltungsbereich der Verordnung 2016/1191 grundsätzlich nicht erforderlich. Bei Staaten außerhalb der EU werden das Haager Übereinkommen oder der Legalisationsweg geprüft. Prüfen Sie separat die Form des Ehevertrags und der Vollmacht, da sie anderen Anforderungen unterliegen können. Bestellen Sie keine Beglaubigungen, ohne deren Nützlichkeit von einem lokalen Anwalt bestätigt zu haben.

Löst eine Vollmacht das Problem der Anwesenheit bei der Unterschrift?

Eine Vollmacht kann das Handeln durch einen Vertreter ermöglichen, wenn das Recht vor Ort und die Transaktionsteilnehmer deren Form und Umfang akzeptieren. Sie sollte die Immobilie oder das Projekt, mögliche Handlungen, Preisgrenzen, das Recht zur Abgabe von Erklärungen und die Zahlungsregeln angeben. Die Anforderungen an eine Übersetzung und eine eventuelle Legalisation müssen bestätigt werden. Ein Dokument, das ausschließlich nach einer polnischen Vorlage erstellt wurde, reicht im ausländischen Register möglicherweise nicht aus, weshalb ein lokales Anwalt den Entwurf vor der Unterzeichnung akzeptieren sollte.