Immobilienkauf in Montenegro Schritt für Schritt – wie läuft der Prozess beim Notar ab?

Montenegro hat sich in den letzten Jahren zu einem der interessantesten Investitionsziele an der Adriaküste entwickelt. Die malerische Küste, die sich entwickelnde touristische Infrastruktur und das wachsende Interesse ausländischer Investoren führen dazu, dass immer mehr Menschen den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses in diesem Land in Erwägung ziehen.

Eine der am häufigsten gestellten Fragen von Personen, die an einer Investition interessiert sind, lautet: Wie sieht der Prozess des Immobilienerwerbs in Montenegro aus und welche Formalitäten müssen erfüllt werden? Entgegen dem Anschein ist das Verfahren relativ transparent und kann in vielen Fällen reibungslos ablaufen, insbesondere mit Unterstützung lokaler Spezialisten. Im Folgenden erläutern wir Schritt für Schritt, wie der Kauf einer Immobilie in Montenegro abläuft – von der Auswahl der Wohnung bis zur Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags und der Registrierung des Eigentums.

Können Ausländer Immobilien in Montenegro kaufen?

Einer der Gründe für die wachsende Beliebtheit dieses Marktes ist die Tatsache, dass Ausländer Immobilien in Montenegro zu sehr ähnlichen Bedingungen wie Staatsbürger des Landes kaufen können. Dies gilt insbesondere für Wohnungen, Apartments, Häuser oder Gewerberäume.

In der Praxis bedeutet dies, dass ausländische Investoren ohne größere Hindernisse Immobilien in Küstenorten oder Touristenzentren erwerben können. Einschränkungen können sich hauptsächlich auf bestimmte landwirtschaftliche Flächen oder Gebiete von besonderer Bedeutung beziehen, aber der Kauf von Wohnungen und Apartments ist in der Regel einfach und für ausländische Investoren zugänglich.

Dadurch ist Montenegro zu einer attraktiven Alternative zu den entwickelteren und oft teureren Immobilienmärkten an der Adriaküste geworden.

Immobilienerwerb in Montenegro – Schritt für Schritt

Der Prozess des Immobilienerwerbs in Montenegro lässt sich in mehrere Hauptphasen unterteilen. Obwohl einzelne Transaktionen leicht variieren können, ist das allgemeine Schema sehr ähnlich.

Schritt 1 – Auswahl der Immobilie und Preisverhandlung

Die erste Phase ist natürlich die Auswahl der richtigen Immobilie. Der Käufer legt in der Regel das Budget, den Standort und die Art der Immobilie fest – zum Beispiel ein Apartment am Meer, eine Wohnung im Stadtzentrum oder ein Ferienhaus.

Nachdem ein interessantes Angebot gefunden wurde, folgt die Besichtigung der Immobilie und die Verhandlung des Preises mit dem Verkäufer. Viele Menschen nutzen in dieser Phase die Hilfe einer lokalen Immobilienagentur, die bei der Suche nach einem geeigneten Angebot und bei den Verhandlungen hilft.

Schritt 2 – Überprüfung der Immobiliendokumente

Bevor eine Vereinbarung unterzeichnet wird, ist eine gründliche Überprüfung der Immobiliendokumente unerlässlich. Diese Phase wird oft als Due Diligence bezeichnet.

Es wird vor allem überprüft:

• Wer ist der formelle Eigentümer der Immobilie?
• Ist die Immobilie frei von Hypotheken und anderen Belastungen?
• Verfügt das Gebäude über alle erforderlichen Genehmigungen?
• Ist die Immobilie ordnungsgemäß im Immobilienregister (Kataster) eingetragen?

Das Schlüsseldokument ist der sogenannte Katasterauszug (izvod iz katastra), der den rechtlichen Status der Immobilie und die Daten des Eigentümers bestätigt.

Schritt 3 – Unterzeichnung einer Reservierungsvereinbarung und Anzahlung

Wenn sich der Käufer für den Kauf entscheidet, wird oft eine Reservierungs- oder Vorverkaufsvereinbarung unterzeichnet. Zu diesem Zeitpunkt leistet der Käufer in der Regel eine Anzahlung, die meist etwa 10 % des Immobilienwerts beträgt.

Die Anzahlung sichert die Transaktion und bewirkt, dass die Immobilie bis zur Vorbereitung des endgültigen Kaufvertrags vom Markt genommen wird.

Wie sieht die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags in Montenegro aus?

Der wichtigste Moment der gesamten Transaktion ist die Unterzeichnung des Kaufvertrags vor einem Notar.

In Montenegro muss der Immobilienkaufvertrag von einem Notar beurkundet werden, um rechtlich gültig zu sein. Der Notar fungiert als offizieller Zeuge der Transaktion und ist für deren Übereinstimmung mit den geltenden Vorschriften verantwortlich.

Wie läuft der Termin beim Notar ab?

Beim Notartermin sind in der Regel anwesend:

• Der Käufer
• Der Verkäufer
• Der Notar
• Ein vereidigter Dolmetscher (falls der Käufer die montenegrinische Sprache nicht beherrscht)

Der Notar prüft die Identität der Parteien, verifiziert die Dokumente und liest den Vertragsinhalt vor. Nachdem bestätigt wurde, dass beide Parteien die Bedingungen der Transaktion verstehen, werden die Dokumente unterzeichnet.

Ist es möglich, eine Immobilie ohne persönliche Anwesenheit zu kaufen?

Ja. Wenn der Käufer nicht in Montenegro anwesend sein kann, besteht die Möglichkeit, die Transaktion über eine Vollmacht (Punomoćje) abzuwickeln. In diesem Fall kann eine benannte Person – zum Beispiel ein Anwalt oder ein Vertreter der Agentur – die Dokumente im Namen des Käufers unterzeichnen.

Zahlung der Immobilie

Nach Unterzeichnung des Kaufvertrags erfolgt die Zahlung der Immobilie. Dies geschieht meist in Form einer Banküberweisung auf das Konto des Verkäufers.

Die Zahlungsbedingungen sind im Kaufvertrag genau festgelegt. In einigen Fällen können die Gelder auf ein Treuhandkonto überwiesen werden, von dem sie nach Erfüllung bestimmter Transaktionsbedingungen an den Verkäufer ausgezahlt werden.

Registrierung der Immobilie im Kataster

Nach der Unterzeichnung des Vertrags leitet der Notar die Dokumente an das Immobilienkataster, d.h. das Eigentumsregister, weiter.

Auf dieser Grundlage erfolgt die offizielle Eigentumsübertragung der Immobilie. Nach Abschluss des Verfahrens wird der Käufer als neuer Eigentümer im Register eingetragen.

Dieser Prozess dauert in der Regel einige Wochen bis etwa einen Monat, abhängig von der Auslastung der Ämter und der Vollständigkeit der Unterlagen.

Steuern und Kosten beim Immobilienerwerb in Montenegro

Beim Kauf einer Immobilie in Montenegro müssen auch zusätzliche Transaktionskosten berücksichtigt werden.

Grunderwerbsteuer

Beim Kauf einer Immobilie auf dem Sekundärmarkt zahlt der Käufer eine Grunderwerbsteuer, die etwa 3 % des Immobilienwerts beträgt.

Mehrwertsteuer bei neuen Immobilien

Wenn die Immobilie direkt vom Bauträger gekauft wird, fällt anstelle der Grunderwerbsteuer die Mehrwertsteuer (PDV) an, die etwa 21 % beträgt.

Weitere Transaktionskosten

Zu den zusätzlichen Kosten können gehören:

• Notargebühren
• Kosten für Rechtsberatung
• Übersetzung von Dokumenten
• Provision der Immobilienagentur

Die Gesamtkosten für den Erwerb einer Immobilie in Montenegro belaufen sich in der Regel auf etwa 6–9 % des Immobilienwerts.

Wie lange dauert der Immobilienerwerb in Montenegro?

Die Dauer des gesamten Prozesses hängt von der spezifischen Transaktion und der Vollständigkeit der Dokumente ab. In vielen Fällen kann der Kauf einer Immobilie innerhalb weniger Wochen abgeschlossen werden, obwohl der Prozess manchmal länger dauern kann, insbesondere wenn zusätzliche Formalitäten erforderlich sind.

Ist der Kauf einer Immobilie in Montenegro sicher?

Der Prozess des Immobilienerwerbs in Montenegro ist relativ transparent und basiert auf klar definierten rechtlichen Verfahren. Die obligatorische Anwesenheit eines Notars bei der Vertragsunterzeichnung und das Immobilien-Grundbuch sorgen für zusätzliche Sicherheit für die Käufer.

Für ausländische Investoren ist es jedoch wichtig, die Immobiliendokumente vor dem Kauf sorgfältig zu prüfen und die Hilfe von Spezialisten in Anspruch zu nehmen, die den lokalen Markt kennen.

Kauf einer Wohnung in Montenegro – Wo anfangen?

Der erste Schritt beim Kauf einer Immobilie an der Adriaküste sollte die Festlegung des Investitionsziels und die Auswahl des richtigen Standorts sein. Je nach Vorlieben kann dies ein Ferienapartment am Meer, eine Wohnung im Stadtzentrum oder eine Immobilie zur touristischen Vermietung sein.

Es lohnt sich auch, die Hilfe von Spezialisten in Anspruch zu nehmen, die den lokalen Markt kennen und den Investor durch den gesamten Prozess führen können – von der Auswahl der Immobilie bis zur notariellen Beurkundung.

Eine gut ausgewählte Immobilie in Montenegro kann nicht nur einen Ort für Entspannung an der Adriaküste bieten, sondern auch eine interessante Investition für die Zukunft darstellen.