Der Immobilienmarkt im Oman im 1. Quartal 2026: Was sagen die Daten von Savills dem Investor?

Makrokontext: Omans Wirtschaft und der Immobilienmarkt

BIP, Inflation und Bausektor

Der Bericht zeigt, dass die wirtschaftlichen Aussichten für Oman positiv bleiben, da das BIP Ende Q4 2025 42,1 Mrd. OMR erreichte, was einem Anstieg von 4,6 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Wachstumsquelle war die stabile Leistung des Öl- und Gassektors sowie die weitere Expansion der Aktivitäten außerhalb des Ölsektors. Für den Immobilienmarkt ist dies von Bedeutung, da die Nachfrage nach Wohnraum, die Vermietung von Büroflächen und die Bautätigkeit von der Beschäftigungslage, den Unternehmen und den Investitionsausgaben abhängen.

Der Bausektor trug 2,8 Mrd. OMR bei und wuchs um 2,4 % im Vergleich zum Vorjahr. Dies ist nicht nur eine Information über das Ausmaß des Bauwesens. Für einen Investor bedeutet es, dass das Angebot an neuen Projekten und das Tempo der Investitionsumsetzung zusammen mit der Nachfrage der Mieter analysiert werden sollten. Ein Markt, in dem der Bausektor wächst, kann neue Möglichkeiten bieten, erfordert jedoch eine Prüfung, ob das Angebot in bestimmten Lagen die Nachfrage nicht übersteigt.

Die Inflation lag im März 2026 bei 1,26 %. Der Bericht beschreibt sie als leicht erhöht. In der Investitionspraxis ist ein solches Inflationsniveau wichtig für Betriebskosten, Mieten, Instandhaltungskosten und Ausbaubudgets, entscheidet jedoch nicht allein über die Rentabilität eines Kaufs. Ein Investor muss die Inflation mit der realen Miete, den Instandhaltungskosten und der möglichen Finanzierung abgleichen.

Wie sollte ein Investor Makrodaten lesen?

Makrodaten aus einem Bericht sollten als Risikofilter betrachtet werden, nicht als eigenständiges Kaufargument. In der Praxis sollte ein Investor prüfen, ob der analysierte Standort von der durch das Wirtschaftswachstum geschaffenen Nachfrage profitiert oder ob er sich nur auf die allgemeine Stimmung gegenüber dem Oman stützt. Es gilt, die Mieten im jeweiligen Stadtviertel, die Vermietungsliquidität, die Finanzierungskosten und das Niveau des konkurrierenden Angebots zu vergleichen. Der Bericht liefert das Makrobild, aber die Kaufentscheidung muss auf die Ebene des konkreten Objekts heruntergebrochen werden.

Immobilientransaktionen: Marktwertanstieg auf 678 Mio. OMR

Was bedeutet der Anstieg des Transaktionswerts um 18,4 %?

Laut dem Bericht gab das Wohnungsbauministerium an, dass der Wert der Immobilientransaktionen bis Ende März 2026 678 Mio. OMR erreichte. Dies entspricht einem Anstieg von 18,4 % gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2025. Dies ist eines der stärksten Signale im Bericht, da es ein höheres Handelsvolumen auf dem Markt zeigt und nicht nur eine Stabilisierung der Mieten.

Gleichzeitig stieg die Anzahl der Verträge nur um 0,5 %. Dieses Verhältnis ist wichtig: Wenn der Transaktionswert deutlich schneller wächst als die Anzahl der Verträge, sollte der Investor prüfen, ob der Anstieg auf höhere Einzelwerte, einen größeren Anteil an Hypothekenfinanzierungen, eine Änderung der Transaktionsstruktur oder eine Konzentration des Handels auf teurere Standorte zurückzuführen ist. Der Bericht schlüsselt diesen Wert nicht nach Segmenten auf, daher sollte man nicht spekulieren, welcher Immobilientyp für den Anstieg verantwortlich ist.

Die Hypothekenaktivität stieg um 23,6 %. Dies könnte auf eine stärkere Nutzung von Finanzierungen bei Transaktionen hindeuten, der Bericht liefert jedoch keine Details zur Kreditstruktur, zur Höhe des Eigenkapitals oder zum Typ der Käufer. Für den Investor bedeutet dies, dass vor dem Kauf zusätzliche Fragen gestellt werden müssen: Basiert die Nachfrage am jeweiligen Standort auf Endnutzern, gewerblichen Mietern, Investitionskäufern oder Bankfinanzierungen?

Was ist vor dem Kauf zu prüfen?

Ein Investor sollte den Verkäufer oder Berater fragen, wie ein bestimmtes Angebot in das breitere Wachstum des Transaktionswerts passt. Konkret: Steigen die Preise am jeweiligen Standort, nimmt die Anzahl der Transaktionen zu, sind vergleichbare Verkaufsdaten verfügbar und beeinflusst die Hypothekenfinanzierung die Nachfrage? Der Bericht gibt eine Richtung vor, ersetzt jedoch nicht die lokale Due-Diligence-Prüfung der Preise.

FDI bei Immobilien: Rückgang auf 584,3 Mio. OMR

Warum der Rückgang der FDI nicht ignoriert werden sollte

Der Bericht weist darauf hin, dass die ausländischen Direktinvestitionen (Foreign Direct Investment, FDI) im Immobiliensektor bis Ende Q4 2025 auf 584,3 Mio. OMR gesunken sind, was einem Rückgang von 2,4 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Im Vergleich zum steigenden Transaktionswert ist dies ein gemischtes Signal: Der Markt bleibt lokal aktiv, aber der Zufluss von ausländischem Kapital in den Immobiliensektor war schwächer als im Vorjahr.

Für einen externen Investor ist diese Information wichtig, da FDI die Markttiefe, die Liquidität, den Umfang der Projekte und das Interesse internationaler Käufer beeinflussen können. Ein Rückgang um 2,4 % bedeutet nicht zwangsläufig eine Verschlechterung des Marktes, verringert aber das Vertrauen in die These, dass ausländisches Kapital automatisch alle Segmente stärkt. Es muss geprüft werden, welche Projekte tatsächlich Nachfrage anziehen und welche lediglich vom allgemeinen Image Omans als stabiler Markt profitieren.

Der Bericht enthält keine Aufschlüsselung der FDI nach Anlagetypen, Standorten oder Kapitalquellen. Diese Einschränkung muss bei der Analyse klar berücksichtigt werden. Auf dieser Grundlage lässt sich nicht feststellen, ob der Rückgang Apartments, Büros, Grundstücke oder Wohnprojekte betrifft. Man kann jedoch sagen, dass ein Investor bei der Bewertung des ausländischen Engagements und der Exit-Liquidität der Investition diszipliniert bleiben sollte.

Wie nutzt man FDI-Daten in der Praxis?

Vor dem Kauf lohnt es sich zu prüfen, ob ein Projekt echtes Interesse bei Mietern und Käufern weckt und nicht nur auf Deklarationen über eine steigende ausländische Nachfrage basiert. Man sollte nach Verkaufsdaten des Projekts, dem Käuferprofil, der Absorptionsrate, der Transaktionshistorie in der Umgebung und Informationen zu Mietbetreibern fragen. Der FDI-Rückgang aus dem Bericht schließt den Markt nicht aus, erzwingt aber eine stärkere Selektion.

Apartment-Mietmarkt: Vorsprung von Al Mouj und Standortdifferenzierung

Zweizimmer-Apartments im Q1 2026

Im Segment der Zweizimmer-Apartments erzielte Al Mouj eine durchschnittliche monatliche Miete von 710 OMR, was einem Anstieg von 3 % im Q1 2026 entspricht. Der Bericht betont, dass dieser Standort weiterhin eine Mietprämie erzielt und bei Mietern die bevorzugte Wahl bleibt. Für einen Investor ist dies ein Signal, dass Al Mouj eine starke Position im Mietsegment hat, aber es reicht nicht aus, nur die Miethöhe zu vergleichen. Man muss auch die Anschaffungskosten, die Instandhaltungskosten und potenzielle Leerstandszeiten berechnen.

Muscat Hills erreichte eine Durchschnittsmiete von 491 OMR, bei einem Anstieg von 2 %. Der Bericht beschreibt den breiteren Markt als stabil, jedoch mit lokalen Unterschieden. Dies ist eine wichtige Beobachtung: In Oman sollte der Wohnungsmarkt nicht als ein einziger Durchschnittswert analysiert werden. Die Unterschiede zwischen Al Mouj, Muscat Hills, Al Khuwair und Qurum zeigen, dass der Standort der wichtigste Filter für Investitionsentscheidungen bleibt.

Al Khuwair fiel auf 385 OMR, während Qurum die Miete auf einem Niveau von 350 OMR hielt. Der Bericht geht nicht näher auf die Gründe für diese Unterschiede ein, daher sollten diese nicht hineininterpretiert werden. Man kann jedoch eine praktische Schlussfolgerung ziehen: Ein Investor sollte nicht nur die Miethöhe vergleichen, sondern auch die Stabilität der Rate, das Mieterprofil, den Wettbewerb und den Gebäudestandard.

Was bedeutet die Mietprämie?

Die Mietprämie von Al Mouj deutet darauf hin, dass Mieter bereit sind, für einen bestimmten Standort und dessen Marktstandard mehr zu zahlen. Dies bedeutet jedoch nicht automatisch eine höhere Rentabilität des Kaufs, da der Bericht keine Transaktionspreise oder Betriebskosten angibt. Ein Investor sollte die Miete mit dem Kaufpreis, den Gemeinschaftsgebühren, den Verwaltungskosten und der prognostizierten Auslastung vergleichen.

Villenmietmarkt: Al Mouj und Muscat Hills als Standorte für eine tiefergehende Analyse

Villen mit vier Schlafzimmern und Nachfrageprofil

Im Segment der Villen mit vier Schlafzimmern erreichte Al Mouj eine durchschnittliche monatliche Miete von 1.770 OMR, was einem Anstieg von 2 % entspricht. Der Bericht beschreibt Al Mouj als führenden Standort in diesem Segment und unterstreicht seine Position als Lifestyle-Destination. Für den Investor bedeutet dies, dass Villen in Al Mouj Mieter anziehen können, die bereit sind, höhere Mieten zu zahlen, aber auch hier gilt: Die Mietrate allein ersetzt keine vollständige Kalkulation der Kapitalkosten.

Madinat Sultan Qaboos verzeichnete eine Durchschnittsmiete von 908 OMR, was einem Rückgang von 1 % entspricht. Muscat Hills erreichte 1.200 OMR, ein Anstieg um 25 %. Ein so großer Unterschied zwischen den Standorten zeigt, dass das Villensegment nicht einheitlich ist. Ein Standort kann wachsen, ein anderer unter Druck stehen und ein dritter seine Position dank der Nachfragegröße und des Standards behaupten.

Der Bericht verwendet den Ausdruck einer anhaltenden Nachfrage trotz Preiskorrekturen. Dies ist für den Investor wichtig, da Nachfrage nicht immer Mietwachstum an jedem Standort bedeutet. Sie kann für Mietliquidität, geringeren Leerstand oder die Widerstandsfähigkeit eines Standorts in schwächeren Zeiten stehen. Ohne Daten zur Auslastung und zu den Kaufpreisen sollten diese Sätze nicht in die Rentabilität umgerechnet werden.

Wie analysiert man das Villensegment?

Im Villensegment sollte der Investor das Mieterprofil, die Dauer typischer Mietverträge, die Instandhaltungskosten des Hauses sowie die Anforderungen an technischen Service, Gartenpflege, Klimaanlage und Reparaturen prüfen. Der Bericht weist zwar die Mieten aus, nennt jedoch keine Betriebskosten. In der Praxis besteht der Unterschied zwischen einem Apartment und einer Villa nicht nur in der höheren Miete, sondern auch in der größeren Verantwortung des Eigentümers für die Instandhaltung des Vermögenswerts.

Büromarkt in Maskat: Stabile Mieten in den wichtigsten Teilmärkten

Büromietmarkt im 1. Quartal 2026

Der Bericht zeigt, dass der Büromarkt in Maskat in den wichtigsten Teilmärkten im 1. Quartal 2026 stabil geblieben ist. Das CBD hielt eine Rate von 2,0 OMR pro m² monatlich, Qurum 3,5 OMR, Al Khuwair 4,5 OMR, Shatti Al Qurum 6,0 OMR, Ghubrah 5,5 OMR und Azaiba 6,0 OMR. Das Fehlen von Veränderungen an diesen Standorten deutet auf einen Markt ohne sprunghafte Mietbewegungen im Berichtszeitraum hin.

Für einen Büroinvestor kann Stabilität operativ vorteilhaft sein, erfordert jedoch eine vorsichtige Interpretation. Eine stabile Miete sagt noch nichts über Leerstände, Vertragslaufzeiten, Mieterqualität oder Kosten für den Flächenausbau aus. Der Bericht liefert zwar Mietpreise, beschreibt jedoch weder die Struktur der Büroflächennachfrage noch die Flächenabsorption. Daher sollte eine Büroanalyse über die nominale Miete pro m² hinausgehen.

Die höchsten Raten unter den genannten Teilmärkten erzielen Shatti Al Qurum und Azaiba mit jeweils 6,0 OMR pro m² monatlich. Ghubrah hält 5,5 OMR, Al Khuwair 4,5 OMR, Qurum 3,5 OMR und das CBD 2,0 OMR. Diese Spanne zeigt, dass selbst bei einem stabilen nominalen Markt die Lage und der Standard der Fläche von Bedeutung sind.

Was ist bei einer Büroimmobilie zu prüfen?

Man sollte sich nach der Vertragslaufzeit, dem technischen Standard, den Ausbaukosten (Fit-out), der Mieterhistorie, Leerständen, Servicekosten und der Möglichkeit einer Mietindexierung erkundigen. Der Bericht bestätigt zwar die Stabilität der Mietpreise, ersetzt jedoch nicht die Analyse der Mieterqualität und der Vorhersehbarkeit der Cashflows.

Ausblick 2026: Niedrigere Wachstumsprognose und regionale Risiken

Korrektur der BIP-Prognose auf 1,9 %

Im Ausblick-Teil weist der Bericht darauf hin, dass Ökonomen die BIP-Wachstumsprognose für Oman für das Jahr 2026 auf 1,9 % gesenkt haben. Grund dafür sind regionale Störungen im Zusammenhang mit dem Konflikt mit dem Iran. Dies ist ein deutlicher Tonwechsel gegenüber früheren Makrodaten, die ein BIP-Wachstum von 4,6 % gegenüber dem Vorjahr zum Ende des 4. Quartals 2025 zeigten. Ein Investor sollte daher zwischen historischen Daten und der Prognose unterscheiden.

Gleichzeitig weist der Bericht darauf hin, dass Oman weiterhin als eine der Volkswirtschaften gilt, die am wenigsten von Spillover-Effekten betroffen sind. Als Argument werden die fortgesetzten Hafenoperationen sowie die im Vergleich zu Luftraumsperrungen in anderen Teilen der Region relativ begrenzten Auswirkungen der Störungen angeführt. Dies ist wichtig, da die Effizienz der Häfen und des Exports die öffentlichen Finanzen und die operative Stabilität der Wirtschaft beeinflusst.

Die öffentlichen Finanzen sollen 2026 von weitgehend ununterbrochenen Exporten profitieren, insbesondere in einem Umfeld hoher Energiepreise. Gleichzeitig hat der Konflikt die globalen Lieferketten gestört, was zu steigenden Kosten beigetragen und den Inflationsdruck verstärkt hat. Für den Immobilienmarkt bedeutet dies zwei gegensätzliche Kräfte: Unterstützung durch Exporte und Energie sowie Kostenrisiken bei Bau, Ausbau und Betrieb.

Wie lässt sich der Ausblick in eine Investitionsentscheidung übertragen?

Ein Investor sollte Szenarien testen. Das erste Szenario geht von der Aufrechterhaltung des Hafenbetriebs und der Stabilität der Vermietung aus. Das zweite geht von steigenden Kosten aufgrund des Drucks in den Lieferketten aus. Das dritte geht von einem langsameren Wirtschaftswachstum bei einer Prognose von 1,9 % aus. Jeder Kauf sollte auf seine Widerstandsfähigkeit gegenüber höheren Kosten, längeren Mietzeiten und einem langsameren Wiederverkauf geprüft werden.

Praktische Checkliste für Investoren auf Basis des Berichts

7 Schritte vor der Kaufentscheidung

Schritt 1: Trennen Sie historische Daten von der Prognose

Das BIP in Höhe von 42,1 Mrd. OMR und das Wachstum von 4,6 % im Jahresvergleich beziehen sich auf das Ende des 4. Quartals 2025. Die Prognose für 2026 wurde auf 1,9 % gesenkt. Diese beiden Analyseebenen sollten nicht vermischt werden. Historische Daten zeigen den Startpunkt, der Ausblick zeigt die Risiken der kommenden Quartale.

Schritt 2: Prüfen Sie das Segment, nicht nur das Land

Der Bericht zeigt ein unterschiedliches Verhalten bei Apartments, Villen und Büros. Apartments in Al Mouj haben eine Miete von 710 OMR, Villen in Al Mouj 1.770 OMR und Büros in Shatti Al Qurum 6,0 OMR/m² pro Monat. Dies sind unterschiedliche Märkte mit unterschiedlichen Kosten, Mietern und operativen Risiken.

Schritt 3: Vergleichen Sie Mietstandorte

Vergleichen Sie bei Apartments Al Mouj, Muscat Hills, Al Khuwair und Qurum. Vergleichen Sie bei Villen Al Mouj, Madinat Sultan Qaboos und Muscat Hills. Vergleichen Sie bei Büros CBD, Qurum, Al Khuwair, Shatti Al Qurum, Ghubrah und Azaiba. Ziehen Sie keine Schlussfolgerungen für ganz Oman basierend auf einem einzigen Standort.

Schritt 4: Berechnen Sie die Rendite nicht ohne den Kaufpreis

Der Bericht nennt Mieten, aber keine Verkaufspreise, Instandhaltungskosten, Finanzierungskosten oder Leerstände. Daher ist es unmöglich, die Rendite allein auf Basis des Berichts seriös zu berechnen. Die Miete ist der Beginn der Kalkulation, nicht das Endergebnis.

Schritt 5: Prüfen Sie den Einfluss von Kosten und Inflation

Die Inflation lag im März 2026 bei 1,26 %, aber der Ausblick weist auf Kostendruck durch globale Lieferketten hin. Beim Kauf müssen daher die Kosten für Ausbau, Service, Instandhaltung und eventuelle Renovierungen bewertet werden.

Schritt 6: Bewerten Sie die Finanzierungsliquidität

Die Hypothekenaktivität ist um 23,6 % gestiegen. Es lohnt sich zu fragen, ob die Nachfrage im analysierten Segment auf Krediten, Bargeld oder institutioneller Vermietung basiert. Eine Änderung der Finanzierungsbedingungen kann die Liquidität beim Verkauf beeinflussen.

Schritt 7: Notieren Sie die Einschränkungen des Berichts

Der Bericht enthält keine Verkaufspreise, Leerstände, Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten oder Käuferstrukturen. Diese Daten müssen vor der Entscheidung separat erhoben werden. Andernfalls basiert die Analyse auf Mieten und Makrodaten, aber ohne ein vollständiges Investitionsmodell.

FAQ

Bestätigt der Savills-Bericht für das 1. Quartal 2026 das Wachstum des Immobilienmarktes in Oman?

Der Bericht bestätigt einen Anstieg des Wertes der Immobilientransaktionen auf 678 Mio. OMR bis Ende März 2026, was einem Anstieg von 18,4 % gegenüber dem gleichen Zeitraum 2025 entspricht. Gleichzeitig stieg die Anzahl der Verträge nur um 0,5 %, daher kann das Marktwachstum nicht auf eine höhere Anzahl von Verträgen reduziert werden. Die Daten deuten eher auf einen Anstieg des Handelsvolumens und eine höhere Hypothekenaktivität hin.

Welcher Standort hat die höchste Miete für Zweizimmerwohnungen?

Laut Bericht erzielt Al Mouj die höchste durchschnittliche monatliche Miete für Zweizimmerwohnungen: 710 OMR im 1. Quartal 2026, mit einem Anstieg von 3 %. Muscat Hills liegt bei 491 OMR, Al Khuwair bei 385 OMR und Qurum bei 350 OMR. Die Höhe der Miete allein reicht jedoch nicht aus, um die Investition zu bewerten, da der Bericht keine Kaufpreise oder Instandhaltungskosten nennt.

Was sagt der Bericht über den Villenmarkt in Oman?

Im Segment der Vier-Zimmer-Villen erzielt Al Mouj eine durchschnittliche monatliche Miete von 1.770 OMR, Muscat Hills 1.200 OMR und Madinat Sultan Qaboos 908 OMR. Muscat Hills verzeichnet einen Anstieg von 25 %, Al Mouj von 2 % und Madinat Sultan Qaboos einen Rückgang von 1 %. Dies zeigt starke Standortunterschiede im Villensegment.

Wächst der Büromarkt in Maskat?

Der Bericht beschreibt den Büromarkt im 1. Quartal 2026 als stabil. Die Sätze in den wichtigsten Teilmärkten haben sich nicht verändert: CBD 2,0 OMR/m² pro Monat, Qurum 3,5 OMR, Al Khuwair 4,5 OMR, Shatti Al Qurum 6,0 OMR, Ghubrah 5,5 OMR und Azaiba 6,0 OMR. Die Stabilität der Sätze sagt jedoch nichts über Leerstände oder die Qualität der Mieter aus.

Welches Risiko weist der Ausblick des Berichts auf?

Der Ausblick weist auf eine Senkung der BIP-Wachstumsprognose für Oman für 2026 auf 1,9 % aufgrund regionaler Störungen im Zusammenhang mit dem Konflikt mit dem Iran hin. Gleichzeitig betont der Bericht, dass Oman als eine Volkswirtschaft wahrgenommen wird, die unter anderem dank der fortgesetzten Hafenoperationen relativ weniger von Spillover-Effekten betroffen ist. Ein Risiko bleiben die steigenden Kosten aufgrund von Störungen in den globalen Lieferketten.