Lizenz für die Kurzzeitvermietung: Dubai, Oman und Spanien

Der Kauf eines Apartments für die Kurzzeitvermietung im Ausland sollte nicht mit der Frage beginnen, wie viel pro Nacht erzielt werden kann. Die erste Frage lautet anders: Ob eine konkrete Immobilie, in einem konkreten Gebäude und in einer konkreten Jurisdiktion legal an Touristen vermietet werden darf. Erst nach dieser Antwort lohnt es sich, den ROI, den Yield, die Betreiberprovision und ein potenzielles Ausstiegsszenario zu berechnen.

Dubai, Oman und Spanien zeigen drei unterschiedliche Modelle der Vermietungskontrolle. In Dubai sind das Department of Economy and Tourism (DET), das Holiday-Homes-System und die der Einheit zugewiesene Genehmigung (Permit) von zentraler Bedeutung. In Andalusien muss der Investor die VUT-Meldung, städtebauliche Anforderungen, die Haltung der Gemeinde sowie die Zustimmung oder Einschränkungen der Eigentümergemeinschaft miteinander verbinden. Im Oman ist der Ausgangspunkt ein anderer: Es muss geprüft werden, ob sich die Immobilie in der Struktur eines Integrated Tourism Complex (ITC) befindet, welches Verwaltungsmodell der Master Developer vorschreibt und ob die Tätigkeit auf der touristischen Seite einen eigenen Lizenzierungsweg erfordert.

In der Praxis bedeutet dies, dass ein Apartment mit guter Aussicht und hohem Ausstattungsstandard ein schwaches Investmentobjekt sein kann, wenn kein Recht auf legale touristische Vermietung besteht. Das Risiko betrifft nicht nur Verwaltungsstrafen. Es betrifft auch die Sperrung von Inseraten, Konflikte mit dem Gebäudeverwalter, fehlenden Zugang für Gäste, höhere Gemeinschaftsgebühren, die Unmöglichkeit der Lizenzübertragung auf einen neuen Eigentümer sowie sinkende Liquidität beim Verkauf.

Daher sollte die Prüfung in umgekehrter Reihenfolge als bei einer typischen Verkaufspräsentation ablaufen. Zuerst der rechtliche Status des Gebäudes, die Landnutzung, die Gemeinschaftsordnung, die Befugnisse des Betreibers und die Lizenzdokumente. Erst danach der Standard der Immobilie, die Fotografie, die Mietpreisbewertung und die Tarifoptimierung. Diese Arbeitsweise deckt sich mit dem Investitionsansatz von PlanoGroup, der die Immobilienauswahl mit Due Diligence, Kostenanalyse und operativer Risikobewertung verbindet. Den Startpunkt kann man als umfassendere Marktübersicht auf der PlanoGroup-Website sowie als Fortsetzung der analytischen Themen betrachten, die im PlanoGroup-Blog veröffentlicht werden.

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Kann jedes Apartment kurzzeitig vermietet werden?

Klassifizierung der Vermietungsmodelle und ihre rechtlichen Folgen

Nicht jedes im Ausland gekaufte Apartment eignet sich für die legale Kurzzeitvermietung. In vielen Ländern sind das Eigentum an einer Immobilie und das Recht auf deren kommerzielle Nutzung zwei getrennte Bereiche. Ein Investor kann einen Title Deed, eine Escritura oder ein anderes Dokument besitzen, das das Eigentum bestätigt, aber das bedeutet nicht automatisch das Recht, die Immobilie auf Buchungsplattformen zu bewerben, rotierende Gäste zu betreuen und Gebühren wie für touristische Unterkünfte zu erheben.

Die erste Unterteilung betrifft die Dauer und den Charakter des Aufenthalts. Die Langzeitvermietung, d. h. der Residential Lease, dient in der Regel der Befriedigung der Wohnbedürfnisse des Mieters. Der Vertrag ist länger, die Fluktuation geringer und das Gebäude funktioniert wie eine Wohngemeinschaft. Die Kurzzeitvermietung, d. h. Holiday Home, Tourist Rental oder Vacation Rental, ist eine Beherbergungsdienstleistung. Der Gast kommt für einen kurzen Aufenthalt, das Apartment ist möbliert und sofort einsatzbereit, und der Eigentümer oder Betreiber übernimmt die Verwaltung von Buchungen, Check-in, Reinigung, Berichterstattung und oft auch die Erhebung lokaler Kurtaxen.

Die zweite Unterteilung betrifft das Betriebsmodell. Bei der privaten Vermietung verwaltet der Eigentümer das Objekt selbst oder überträgt einen Teil der Aufgaben an eine Verwaltungsgesellschaft. Beim Serviced-Apartment-Modell funktioniert das Apartment in einer Servicestruktur, in der der Betreiber Rezeption, Housekeeping, Aufenthaltsstandard und häufig eine zentrale Abrechnung bereitstellt. Beim Condohotel- oder Hotel-Apartment-Modell hat der Eigentümer möglicherweise Anspruch auf Mieteinnahmen, aber die Vermietungsregeln, die Eigennutzungszeiten und die Gewinnverteilung sind im Vertrag mit dem Betreiber festgelegt. Das sind keine kosmetischen Unterschiede. Vom Modell hängen der Lizenztyp, die Verantwortung für Gäste, die Besteuerung, die Versicherung, die Nebenkosten und die Möglichkeit des Ausstiegs aus dem Investment ab.

Das dritte Element ist die Zweckbestimmung von Grund und Gebäude. Wenn die Planungsdokumente, die Baugenehmigung, die Gemeinschaftsordnung oder die Master-Community-Regeln ausschließlich eine Wohnfunktion vorsehen, erhält der Investor trotz hoher Nachfrage möglicherweise keine Genehmigung für die touristische Vermietung. In Andalusien muss die Einhaltung der städtebaulichen Anforderungen und die Position der lokalen Gemeinde geprüft werden. In Dubai ist es wichtig, ob sich die Einheit in der von der DET akzeptierten Kategorie und Zone befindet. Im Oman sollte der Investor den ITC-Status, die Bestimmungen des Kaufvertrags, die Projektordnung und die Frage bestätigen, ob der Betreiber das Recht hat, eine Beherbergungstätigkeit auszuüben.

Aus diesem Grund ist das erste zu prüfende Dokument nicht die Investitionsbroschüre. Es ist der komplette Satz rechtlicher Dokumente: Eigentumstitel, Bebauungsplan oder sein lokales Äquivalent, Gebäudeordnung, Beschlüsse der Gemeinschaft, Betreibervertrag, Regeln für die Nutzung von Gemeinschaftsflächen und die Bestätigung des Lizenzwegs. Die Broschüre zeigt vielleicht das Nachfragepotenzial. Die Dokumente zeigen, ob diese Nachfrage legal bedient werden kann.

In der Finanzkalkulation ist der Unterschied groß. Ein Apartment im Hotelmodell hat möglicherweise einen geringeren Arbeitsaufwand für den Eigentümer, aber der Vertrag kann eine starre Umsatzverteilung, Einschränkungen bei der Nutzung der Immobilie und die Pflicht zur Beteiligung am Reparaturfonds vorschreiben. Ein Holiday Home bietet mehr Kontrolle über Tarife und Kalender, erfordert jedoch die eigene Einhaltung von Gesetzen, laufende Berichterstattung und die vollständige Betreuung der Gäste. Die Mittelzeitvermietung kann eine Zwischenlösung sein, insbesondere für Expats, Berater und Familienumzüge, erfordert aber ebenfalls eine Prüfung, ob sie unter die lokalen Definitionen der touristischen Vermietung fällt.

Die Schlussfolgerung für den Investor ist einfach: Rentabilität ist kein Merkmal des Apartments. Rentabilität ist das Resultat rechtlicher Konformität, der Betriebskosten, der Nachfrage, des Betreibervertrags und der Möglichkeit des Weiterverkaufs. Wenn eines dieser Elemente unsicher ist, sollte die ROI-Schätzung bis zur Verifizierung ausgesetzt werden.

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Wie prüft man die Lizenz und die Anforderungen in Dubai?

DET-Verfahren und das Holiday-Home-Permit-System

Dubai verfügt über ein relativ geordnetes Modell zur Regulierung der Kurzzeitvermietung, das bedeutet jedoch nicht, dass jede Immobilie sofort auf einer Buchungsplattform inseriert werden kann. Die Vermietung als Holiday Home wird vom Department of Economy and Tourism reguliert. Die offizielle Grundlage umfasst unter anderem die DET Administrative Resolution No. 1 of 2020, die Holiday Home, Lizenz (Licence), Genehmigung (Permit), die Pflichten des Lizenznehmers (Licensee) sowie die Bedingungen für die Ausstellung einer Genehmigung für eine bestimmte Einheit definiert.

Die wichtigste Unterscheidung betrifft die Betriebslizenz (Licence) und die Genehmigung für die Immobilie (Permit). Die Lizenz betrifft das Unternehmen, das die Tätigkeit ausübt. Das Permit betrifft eine bestimmte möblierte Einheit, die das DET nach Prüfung der Anforderungen als Holiday Home zulässt. Ein Eigentümer, der eigenständig agieren möchte, sollte den Registrierungsweg im DET Holiday Homes System überprüfen. Ein Eigentümer, der einen Betreiber nutzt, sollte hingegen prüfen, ob der Betreiber über die entsprechenden Befugnisse verfügt, ob der Verwaltungsvertrag es ihm erlaubt, das Objekt anzumelden, und wer für die Pflichten gegenüber dem DET verantwortlich ist.

Der erste Schritt der Due Diligence ist der Title Deed oder das entsprechende Dokument für die jeweilige Investitionsphase. Man muss die Daten des Eigentümers, die Einheitenummer, die Fläche, den Status des Gebäudes und eventuelle Belastungen vergleichen. Bei Off-Plan-Projekten müssen die Verkaufsdokumente von jenen getrennt werden, die nach der Übergabe (Handover) benötigt werden. Der SPA allein reicht nicht aus, um die Vermietung zu beurteilen, wenn das Objekt noch keinen finalen Status hat und die Gebäudeordnung erst vor dem Handover erstellt oder geändert werden kann.

Der zweite Schritt ist die Überprüfung, ob sich die jeweilige Einheit in einer für Holiday Homes akzeptierten Kategorie befindet. Die DET Resolution weist darauf hin, dass das Permit unter anderem von der Lage in einem Gebiet, in dem die Aktivität autorisiert ist, von der Kategorie der Einheit und von der Erfüllung der technischen und Ausstattungsanforderungen abhängt. Der Investor sollte eine Bestätigung auf Gebäudeebene anfordern, nicht nur auf Bezirksebene. Dubai Marina, Downtown Dubai oder Business Bay sind bekannte Lagen, aber Einschränkungen können sich aus der Ordnung eines bestimmten Turms, den Regeln des Bauträgers oder der Eigentümergemeinschaft ergeben.

Der dritte Schritt ist das NOC (No Objection Certificate) oder ein anderes Dokument, das das Fehlen von Einsprüchen seitens des Verwalters, des Bauträgers, der Eigentümervereinigung oder des Eigentümers bei Untervermietung bestätigt. In der Praxis ist dies eines der wichtigsten operativen Dokumente. Ohne dieses kann der Eigentümer nicht nur Probleme bei der formellen Anmeldung haben, sondern auch beim Zugang der Gäste zum Gebäude, zum Parkplatz, zum Aufzug, zur Rezeption, zum Pool oder zum Fitnessstudio. Der Investor sollte eine schriftliche Antwort erhalten: ob ein kurzzeitiger Gästeaufenthalt gestattet ist, wie die Regeln für die Zugangskrise sind, ob es Obergrenzen für die Gästezahl gibt und ob das Gebäudemanagement zusätzliche Gebühren erhebt.

Der vierte Schritt sind die Pflichten nach Erhalt des Permits. Das DET verlangt unter anderem die Einhaltung von Standards, das Führen von Gästebildern, die Angabe der Permit-Nummer in Werbematerialien und das Handeln gemäß der genehmigten Klassifizierung. Das bedeutet, dass die Kurzzeitvermietung nicht mit dem Erhalt der Genehmigung endet. Man muss einen Prozess haben: Gästeregistrierung, Beschwerdemanagement, Versicherung, Sicherheitsverfahren, regelmäßige Erneuerung des Permits und Überprüfung der Inseratskonformität.

Für einen Investor aus Polen ist die sicherste Annahme, dass der Betreiber nicht nur eine Ertragsprognose, sondern auch den Lizenzierungsweg vorlegen sollte. Es ist zu fragen, wer den Antrag stellt, ob das Permit einer bestimmten Einheit zugewiesen wird, wie die Verlängerung aussieht, was beim Verkauf der Immobilie passiert, welche Dokumente an den neuen Eigentümer übergeben werden müssen und ob das Inserat nach der Transaktion ununterbrochen weiterlaufen kann. Ohne diese Antworten ist das Vermietungsmodell nur eine Hypothese.

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Wie funktioniert die VUT-Anmeldung in Andalusien und an der Costa del Sol?

Regionalrecht, Gemeinde und Eigentümergemeinschaft

In Spanien gibt es kein einheitliches, simples Modell für das gesamte Land. Die touristische Vermietung wird auf regionaler Ebene reguliert, und zusätzlich spielen Gemeinden, das horizontale Eigentumsrecht und Dokumente der Gemeinschaft eine Rolle. Für einen Investor, der die Costa del Sol analysiert, ist Andalusien am wichtigsten, wo die Kategorie der vivienda de uso turístico (VUT) gilt. In älteren Marktgesprächen findet man oft das Kürzel VFT, aber aktuelle regionale Vorschriften verwenden häufiger den Begriff VUT.

Die Junta de Andalucía - FAQ VUT erklärt, dass die Aufnahme der Tätigkeit die Einreichung einer verantwortlichen Erklärung auf elektronischem Wege erfordert und dass vor der Meldung die Einhaltung der städtebaulichen Vorschriften der Gemeinde geprüft werden muss. Das BOJA Decreto 31/2024 hat die andalusischen Vorschriften für touristische Wohnungen geändert und weist direkt darauf hin, dass eine Wohnung unter anderem dann keine VUT sein kann, wenn der Gründungstitel der Gemeinschaft oder die Satzung ein ausdrückliches Verbot der touristischen Beherbergung enthält.

Dies verschiebt den Schwerpunkt der Due Diligence. Der Investor sollte sich nicht nur fragen, ob der vorige Eigentümer eine Registriernummer hatte. Er sollte prüfen, ob die Immobilie weiterhin die Anforderungen erfüllt, ob die Gemeinde keine Einschränkungen eingeführt hat, ob es kein Verbot in den Estatutos de la Comunidad gibt, ob die Gemeinschaft keine die Vermietung einschränkenden Beschlüsse gefasst hat und ob die Tätigkeit tatsächlich gesetzeskonform ausgeübt wurde. Es lohnt sich, eine aktuelle nota simple aus dem Grundbuch (Registro de la Propiedad), die Gemeinschaftssatzung, Versammlungsprotokolle und eine Bestätigung des Verwalters einzuholen.

Seit 2025 ist die Bedeutung der Gemeinschaft noch größer. Das BOE – Ley de Propiedad Horizontal enthält Artikel 17.12, der es Gemeinschaften ermöglicht, die Nutzung von Immobilien zur touristischen Vermietung mit einer Mehrheit von 3/5 der Eigentümer und Anteile einzuschränken oder an Bedingungen zu knüpfen und Sondergebühren oder erhöhte Gemeinschaftskosten für Immobilien festzulegen, die eine solche Tätigkeit ausüben, bis zu einem bestimmten Limit. In der Praxis muss der Investor wissen, ob die Gemeinschaft neutral oder wohlwollend ist oder sich bereits im Konflikt mit Eigentümern befindet, die touristisch vermieten.

Wichtig ist auch die Änderung nach Inkrafttreten der neuen Regeln ab dem 3. April 2025. Die BOE Resolution 29 January 2026 zeigt die praktische Bedeutung der Anforderung einer ausdrücklichen Zustimmung der Gemeinschaft für neue Fälle, in denen die Tätigkeit vor diesem Datum nicht ausgeübt wurde oder die Übergangsbedingungen nicht erfüllte. Für den Käufer bedeutet dies die Notwendigkeit, die Historie der Immobilie zu überprüfen: Wann wurde die Tätigkeit aufgenommen, gab es eine Nummer, waren die Inserate aktiv, entsprach der Eintrag der Gemeinde und hat die Gemeinschaft die in dem jeweiligen Sachverhalt erforderliche Zustimmung erteilt?

Die Licencia de Primera Ocupación, bekannt als LFO, erfordert ebenfalls Vorsicht. Man sollte nicht automatisch davon ausgehen, dass das Fehlen der LFO die touristische Vermietung immer und in jedem Fall blockiert, da die Praxis von der Gemeinde, dem Immobilientyp und den Ersatzdokumenten abhängt. Für den Investor ist dies jedoch eine starke rote Flagge. Ohne die Bestätigung der ersten Nutzung oder eines gleichwertigen Dokuments ist es schwieriger, die städtebauliche Konformität und die legale Nutzung der Immobilie nachzuweisen. Daher sollte ein Anwalt vor der Unterzeichnung des Reservierungsvertrags die LFO, ein eventuelles certificado de antigüedad, den städtebaulichen Status, IBI-Rückstände und Gemeinschaftsgebühren prüfen.

Eine separate Pflicht ist die Gästeregistrierung. Das spanische Modell verlangt die Meldung von Reisedaten an die entsprechenden Sicherheitssysteme, und die Vorschriften bezüglich Registrierung und Dokumentation sind unabhängig von der VUT-Nummer selbst. Der Betreiber sollte zeigen, wie er den Check-in, die Gästedokumente, den Schutz personenbezogener Daten und die Kommunikation mit der Verwaltung handhabt. Ein Eigentümer, der außerhalb Spaniens wohnt, sollte sicher sein, dass der Prozess auch an Wochenenden, in der Hochsaison und bei verspäteten Ankünften funktioniert.

Fazit: In Andalusien ist die Lizenz für die touristische Vermietung kein einzelnes Dokument. Es ist ein Bündel von Bedingungen: VUT-Meldung, städtebaulicher Status, Immobiliendokumente, kein Gemeinschaftsverbot, eventuelle Zustimmung der Eigentümer, Gästeregistrierung und ein Betreiber, der die lokalen Anforderungen versteht. Bei Apartments an der Costa del Sol kann der Unterschied zwischen einer Immobilie mit vollständigem Konformitätspfad und einer Immobilie, die mit dem Schlagwort „für Booking“ verkauft wird, über den gesamten Investitionswert entscheiden.

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Wie prüft man die Vermietungsregeln im Oman?

ITC, Betreiber und touristische Lizenzen

Der Oman erfordert eine andere Denke als Dubai und Spanien. Für den ausländischen Investor ist die Grundlage die Feststellung, ob sich die Immobilie in einer Struktur befindet, in der ein Ausländer legal das Eigentumsrecht oder ein dem Freehold ähnliches Recht erwerben kann. Historisch gesehen war das System der Integrated Tourism Complexes von zentraler Bedeutung, festgehalten unter anderem im Royal Decree 12/2006, während neuere Vorschriften über Sonderzonen und Freizonen eine weitere Ordnung von Investitionen und dem Verkauf von Immobilieneinheiten in ausgewiesenen Gebieten zeigen.

In der Praxis ist ein ITC nicht nur ein Marketing-Label. Es ist ein Projektregime, das festlegt, wer kaufen kann, welche Rechte der Eigentümer erhält, welche Einschränkungen sich aus der Master Community ergeben, wie die Verwaltung der Gemeinschaftsflächen funktioniert und ob das Projekt eine Kurzzeitvermietung, Mittelzeitvermietung, ein Serviced-Apartment-Modell oder ein Hotelmodell vorsieht. Der Investor sollte ein Dokument anfordern, das den Status des Projektstatus bestätigt, den Entwurf des Kaufvertrags, die Gemeinschaftsordnung, die Service-Charge-Tabelle, die Regeln für die Eigennutzung der Immobilie sowie die Bedingungen für die Übertragung der Vermietung an einen Betreiber.

Der Oman sollte nicht als Markt beschrieben werden, auf dem jedes Apartment in einem ITC ohne weitere Analyse automatisch an Touristen vermietet werden kann. Sicherer ist der dokumentarische Ansatz: den ITC-Status bestätigen, die Vertragsbestimmungen prüfen und feststellen, ob die jeweilige Beherbergungsform eine touristische Lizenz, Klassifizierung oder Genehmigung des Betreibers erfordert. Das Ministry of Heritage and Tourism veröffentlicht Dienstleistungen zur Lizenzierung von Hoteleinrichtungen und Unterkünften, was zeigt, dass die touristische Tätigkeit ein eigenes Verwaltungsregime hat. Wenn die Immobilie als Teil eines Beherbergungsprodukts funktionieren soll, kann man sich nicht auf die Analyse des Eigentumsrechts beschränken.

Besonders wichtig ist der Master Developer. In Resort-Projekten kontrollieren der Bauträger oder Verwalter häufig den Vermietungsstandard, die Liste der zugelassenen Betreiber, die Werberegeln, den Zugang der Gäste zum Strand, Pool, Parkplatz, zu Golfplätzen, Restaurants und zur Rezeption. Sie können auch die Nutzung einer autorisierten Verwaltungsgesellschaft, einen bestimmten Ausstattungsstandard oder die Anmeldung von Eigennutzungszeiträumen vorschreiben. Solche Regeln müssen vor dem Kauf bekannt sein, da sie das NOI (Net Operating Income) beeinflussen.

Die Oman Vision 2040 bildet einen wichtigen Hintergrund für den Investor, ist jedoch kein alleinstehendes Argument für den Kauf einer konkreten Immobilie. Das offizielle Portal der Oman Vision 2040 beschreibt diese Vision als nationalen Rahmen für die wirtschaftliche und soziale Planung für die Jahre 2021–2040. Andererseits weist die MHT Tourism Expansion Note den Tourismus als Säule der Diversifizierung aus und bezieht sich auf das Ziel, bis 2040 12 Millionen Besucher anzuziehen. Dies hilft, die Richtung der staatlichen Politik zu verstehen, ersetzt jedoch nicht die Analyse der Mikrolage, des Betreibers und der Investitionsdokumente.

In Maskat sollte der Investor den Zugang zum Flughafen, zu Geschäftsvierteln, internationalen Schulen, Dienstleistungen, zur alltäglichen Infrastruktur und zum Managementstandard prüfen. In Salalah sind möglicherweise die Saisonalität, die Dauer der Aufenthalte, die Qualität des Betreibers und der Rhythmus der Nachfrage in den Tourismus- und Winterperioden wichtiger. Dasselbe Vermietungsmodell muss nicht in beiden Standorten funktionieren. Bei Projekten an der Marina, am Strand oder am Golfplatz muss zusätzlich untersucht werden, ob Kurzzeitgäste vollen Zugang zur Infrastruktur haben oder nur Eigentümer und Residenten.

Schritt für Schritt sieht das wie folgt aus: zuerst der Status des ITC oder einer anderen zulässigen Struktur, dann das Eigentumsrecht und das Grundbuch, anschließend die Master-Community-Ordung, weiter der Vertrag mit dem Betreiber, die Service-Charge- und Nebenkosten, die Lizenzanforderungen auf der touristischen Seite, die steuerlichen Regeln sowie das Verkaufsverfahren für die Immobilie mit einem aktiven Mietvertrag. Erst danach kann man über Saisonalität, ADR (Average Daily Rate), Auslastungsrate (Occupancy Rate) und Yield sprechen.

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Welche Regeln können die Eigentümergemeinschaft und der Betreiber auferlegen?

Betriebliche Einschränkungen, die das Investitionsergebnis verändern

Die Eigentümergemeinschaft, die Owner Association, die Master Community und der Vermietungsbetreiber können einen größeren Einfluss auf das Investitionsergebnis haben als der Kaufpreis selbst. Der Eigentümer geht oft davon aus, dass er nach dem Erwerb der Immobilie frei über die Nutzung der Immobilie entscheiden kann. In Märkten mit entwickelter Wohninfrastruktur ist diese Freiheit durch die Gebäudeordnung, Sicherheitsregeln, touristische Vorschriften und die Interessen anderer Eigentümer eingeschränkt.

In Spanien kann die Gemeinschaft die touristische Vermietung auf der Grundlage von Art. 17.12 Ley de Propiedad Horizontal einschränken oder an Bedingungen knüpfen. Sie kann auch Sondergebühren oder erhöhte Gemeinschaftskosten für Immobilien festlegen, die eine touristische Tätigkeit ausüben, innerhalb der durch die Vorschriften vorgesehenen Grenzen. Das bedeutet, dass selbst eine legale Tätigkeit höhere Fixkosten haben kann als eine klassische Wohnungsvermietung. Der Investor sollte das Budget der Gemeinschaft, die Sätze der cuota de comunidad, Beschlüsse aus den letzten Jahren, den Renovierungsplan und die Information anfordern, ob die Gemeinschaft Streitigkeiten im Zusammenhang mit dem Tourismus führt.

In Dubai ist das Risiko eher operativer Natur. Das Gebäude kann ein NOC verlangen, Regeln für die Registrierung von Gästen festlegen, Zugangszeiten zur Rezeption, Limits für Magnetkarten, Regeln für die Nutzung von Service-Aufzügen, Parkplätzen und gemeinschaftlichen Annehmlichkeiten. Wenn das Gebäudemanagement das Objekt als residential only einstuft, hat der Betreiber trotz hoher Nachfrage in dem jeweiligen Viertel möglicherweise Probleme mit dem Zugang für Gäste. Daher sollte die Due Diligence nicht nur das DET umfassen, sondern auch den Gebäudeverwalter und den Bauträger.

Im Oman spielt die Master Community eine ähnliche Rolle. ITC-Projekte sind oft Multifunktionsprojekte: Wohnbereich, Hotelbereich, Marina, Strand, Golf, Handel und Dienstleistungen. Ein solches Modell erfordert die Kontrolle der Aufenthaltsqualität und der Sicherheit. Der Master Developer kann die eigenständige Vermietung einschränken, einen zugelassenen Betreiber verlangen oder den Ausstattungsstandard vorschreiben. Diese Regeln mögen aus Sicht des Projekts rational sein, sind für den Investor jedoch Kosten und eine Einschränkung der Flexibilität.

Der Vermietungsbetreiber ist der zweite Risikofilter. Ein guter Betreibervertrag sollte präzisieren, wer die Lizenz besitzt, wer die Anträge stellt, wer die Kurtaxe einzieht und abführt, wer für Schäden haftet, wer die Kommunikation mit den Gästen führt, wie Reinigungs- und Bettwäschekosten abgerechnet werden, wie hoch die Provision ist, wann der Eigentümer Berichte erhält und wie der Vertrag gekündigt werden kann. Wenn der Betreiber ausschließlich eine Ertragsprognose vorlegt und den Konformitätsprozess nicht aufzeigt, ist das Dokument unvollständig.

Man muss auch kleine Einschränkungen untersuchen, denn diese summieren sich zum Endergebnis. Lärmsensoren, intelligente Schlösser, Schlüsselsafes, zusätzliche Reinigung, Kautionen, Klimaanlagenwartung, Textilwechsel, Fotos, Inseratsverwaltung, Buchungskanäle und Reklamationsmanagement sind reale Kostenpositionen. Einige sind einmalige CAPEX, andere laufende OPEX. Wenn diese in der Schätzung des Bauträgers nicht auftauchen, sollte der Investor sie selbst hinzufügen.

Der praktische Test ist einfach: Bitten Sie den Betreiber um einen beispielhaften monatlichen Eigentümerbericht, einen Mustervertrag, eine Liste der Compliance-Pflichten und eine Preisliste für Zusatzdienstleistungen. Vergleichen Sie diese anschließend mit der Gebäudeordnung. Wenn der Betreiber ein Ergebnis verspricht, das sich nicht mit einer konkreten Lizenz, einer konkreten Adresse und einer konkreten Kostenpreisliste verknüpfen lässt, muss ein solches Modell als Verkaufsmaterial und nicht als Investitionsanalyse betrachtet werden.

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Wie berechnet man die realen Kosten einer legalen Vermietung?

Vergleichstabelle und Nettorenditeanalyse

Der Brutto-ROI bei der Kurzzeitvermietung ist oft zu optimistisch, da er den Ertrag vor den Konformitätskosten zeigt. Für den Investor ist das NOI (Net Operating Income) wichtiger, also das Ergebnis nach Abzug von Betriebskosten, Steuern, Provisionen, Service Charges, Versicherung, Ausstattungswartung, Leerständen und Lizenzverlängerungskosten. Erst aus dem NOI lassen sich der Net Yield ableiten und die Märkte vergleichen.

Die erste Gruppe von Kosten sind die Erwerbskosten. Sie umfassen Rechts-, Registrierungs-, Notar- und Steuerngebühren, Übersetzungskosten, Beratungskosten und eventuelle Verwaltungsgebühren im Zusammenhang mit der Vermietung. In Spanien muss man die Anschaffungskosten von der Einkommensteuer auf Mieteinnahmen unterscheiden. Die Agencia Tributaria - IRNR weist darauf hin, dass die Einkünfte von Nichtansässigen aus der Vermietung touristischer Wohnungen im Modell 210 deklariert werden und die Steuersätze vom Steuerstatus des Steuerpflichtigen abhängen, einschließlich des Wohnsitzes in der EU/des EWR oder außerhalb dieses Gebiets. Man sollte daher nicht einen einzigen Steuersatz auf jeden Investor übertragen, ohne den steuerlichen Wohnsitz zu prüfen.

Die zweite Gruppe sind die Konformitätskosten. In Dubai umfassen sie das Permit, die Klassifizierung, die Versicherung, die Pflichten gegenüber dem DET, die Gästeregistrierung und laufende Verlängerungen. In Andalusien umfassen sie die VUT-Meldung, städtebauliche Dokumente, die steuerliche Betreuung, eventuelle Anforderungen der Gemeinschaft sowie die Gästemeldung. Im Oman umfassen sie die ITC-Prüfung, den Betreibervertrag, die Projektgebühren, eventuelle touristische Lizenzanforderungen und den vom Master Community geforderten Standard.

Die dritte Gruppe sind die Betreiberkosten. In den Vertriebsplänen taucht häufig eine Provision auf, die als Prozentsatz des Umsatzes ausgedrückt wird, aber der Investor sollte fragen, was genau darin enthalten ist. Bezahlt der Betreiber für Listing, Pricing, Fotos, Guest Messaging, Reinigung, Emergency Maintenance und Steuerabrechnung oder wird jede dieser Leistungen separat in Rechnung gestellt? Wird die Provision vom Bruttoumsatz, nach der Plattformprovision oder nach den variablen Kosten berechnet? Dieser Unterschied kann den Nettoertrag (Net Yield) erheblich verändern.

Die vierte Gruppe ist der CAPEX. Die Kurzzeitvermietung beansprucht die Immobilie schneller als die klassische Wohnraummietung. Man muss den Austausch von Textilien, Streicharbeiten, Klimaanlagenservice, Kleinreparaturen, das Auffüllen der Ausstattung, die Schlosskontrolle und die periodische Erhöhung des Standards einplanen. Im Modell des Serviced Apartments oder Condohotels kann ein Teil dieser Kosten in die Betreibergebühr eingerechnet sein, aber dann muss überprüft werden, ob der Eigentümer Einfluss auf den Zeitplan und die Kosten von Renovierungen hat.

Die fünfte Gruppe sind die Exit-Kosten. Ein Apartment mit einem aktiven, übertragbaren Vermietungsweg lässt sich für einen Investor möglicherweise einfacher verkaufen als eine Immobilie, deren Status ungewiss ist. Umgekehrt kann ein Apartment, das als Investition beworben wird, aber keine Lizenz, keine Zustimmung der Eigentümergemeinschaft oder einen Konflikt im Gebäude aufweist, einen Preisnachlass erfordern. Daher sollte die Analyse der Exit-Strategie folgende Frage beinhalten: Wird der nächste Käufer die Vermietung fortsetzen können oder beginnt er das Verfahren bei Null?

Zur Nachfrageanalyse können Markttools wie AirDNA, Betreiberberichte und Daten von Buchungsplattformen genutzt werden, diese sollten jedoch rechtliche Dokumente nicht ersetzen. Daten zu Auslastung und ADR zeigen das Marktpotenzial. Die Lizenz, die Hausordnung (Regulamin) und Steuern zeigen, wie viel von diesem Potenzial real erhalten bleiben kann.

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Rote Flaggen: Wann sollte man vom Kauf zurücktreten?

Audit vor der Vertragsunterzeichnung

Die erste rote Flagge ist eine Wohnimmobilie, die als bezugsfertig für die touristische Vermietung beworben wird, ohne Lizenznummer, Anmeldung, Permit oder einen klaren Weg zu deren Erhalt. Der Verkäufer mag die Ergebnisse ähnlicher Wohnungen im selben Stadtteil vorzeigen, aber für den Investor ist die konkrete Adresse von Bedeutung. Wenn die Dokumente das Vermietungsrecht nicht bestätigen, sollte die Umsatzprognose nicht in die Wertermittlung einbeziesen werden.

Die zweite rote Flagge ist das Fehlen eines LFO (First Occupancy License) oder ein unklarer städtebaulicher Status in Spanien. Wenn ein Anwalt die Übereinstimmung der Immobilie mit ihrem Verwendungszweck nicht bestätigen kann, sollte der Investor die Entscheidung aussetzen. In Andalusien stellt das Fehlen von Dokumenten der Eigentümergemeinschaft ein zusätzliches Risiko dar. Die Estatutos de la Comunidad, Sitzungsprotokolle und die Bescheinigung des Verwalters können zeigen, dass sich das Gebäude in einem Streit über den Tourismus befindet oder ein Verbot gilt, das der Vertriebsagent nicht erwähnt hat.

Die dritte rote Flagge ist das Ausbleiben einer Antwort vom Building Management in Dubai. Wenn der Verwalter die Regeln für den Gästeeintritt, Zugangskarten, das NOC (No Objection Certificate) und die Genehmigung als Holiday Home nicht schriftlich bestätigt, sollte der Investor nicht davon ausgehen, dass ein DET-Permit alle Probleme löst. Ein Permit ist wichtig, aber der tägliche Betrieb findet im Gebäude statt. Der Gast muss eintreten, parken, den Schlüssel abholen und die Infrastruktur gemäß der Hausordnung nutzen.

Die vierte rote Flagge ist ein Projekt im Oman, das als ITC (Integrated Tourism Complex) beschrieben wird, jedoch ohne ein Dokument, das den Status bestätigt, und ohne Vermietungsregeln. Ein ITC mag einem Ausländer den Erwerb von Immobilien ermöglichen, aber der Investor muss dennoch wissen, welches Vermietungsmodell zugelassen ist, wer die Gäste verwaltet und welche Gebühren anfallen. Das Fehlen einer Master-Community-Hausordnung zum Zeitpunkt der Entscheidungsfindung bedeutet das Fehlen vollständiger Informationen über die Kosten.

Die fünfte rote Flagge ist ein Betreiber, der ausschließlich ein prozentuales Ergebnis präsentiert. Wenn die Prognose nicht zwischen ADR, Auslastung, Plattformprovisionen, Betreiberprovision, Service Charge, Steuern, Nebenkosten, Reinigung, Versicherung, CAPEX und Leerstand unterscheidet, handelt es sich um keine Analyse. Es ist ein Vertriebsszenario. Der Investor sollte nach einer konservativen, einer Basis- und einer optimistischen Variante fragen, und jede davon sollte auf Annahmen beruhen, die geändert und überprüft werden können.

Die sechste rote Flagge ist Zeitdruck. Botschaften wie „letzte Einheit für die Vermietung“, „alle kaufen für Airbnb“ oder „das Ergebnis ist sicher“ sollten zu einer langsameren Analyse anregen, nicht zu einer schnelleren Entscheidung. Bei Auslandsimmobilien ist die Fehlerquote hoch, da nach dem Kauf Übersetzungen, Vollmachten, ein ausländischer Anwalt, lokale Steuern und die Notwendigkeit der Fernabwicklung hinzukommen.

Die siebte rote Flagge ist das Fehlen einer Exit-Strategie. Vor der Vertragsunterzeichnung muss man wissen, ob die Lizenz auf den Käufer übergeht oder eine neue Anmeldung erfordert, ob der Betreiber den Vertrag fortsetzen kann, ob die Eigentümergemeinschaft eine neue Tätigkeit blockieren kann und welche Dokumente der zukünftige Käufer sehen möchte. Ohne diese Antwort kauft der Investor nicht nur ein Apartment, sondern auch ein ungelösten Problem beim Verkauf.

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Investitions- und Rechtsberatung mit PlanoGroup

Beim Kauf eines Apartments für die Kurzzeitvermietung wird die wichtigste Entscheidung vor der Auswahl von Aussicht, Etage und Ausstattungspaket getroffen. Es muss zunächst bestätigt werden, ob das geplante Vermietungsmodell legal und operativ machbar ist. Erst danach lässt sich beurteilen, ob Kaufpreis, Zahlungsplan, Service Charge, Steuern, Betreiber und Exit-Strategie ein stimmiges Investitionsmodell bilden.

PlanoGroup kann den Investor bei der Strukturierung dieser Analyse unterstützen: von der Marktauswahl über Fragen an den Entwickler und Betreiber bis hin zur Koordination der Due Diligence mit lokalen Anwälten. Von besonderer Bedeutung ist der Vergleich von Szenarien: Dubai als Markt mit einem formalen DET-System, Andalusien als ein stark von der Gemeinde und der Eigentümergemeinschaft abhängiger Markt sowie Oman als Markt für ITC-Projekte und Betreiber, die innerhalb einer Master Community agieren.

Das Gespräch mit dem Berater sollte mit einer Liste von Dokumenten enden und nicht nur mit der Auswahl einer Immobilie. Für den Premium-Investor besteht der reale Wert der Beratung darin, Vermögenswerte auszusortieren, die nicht sicher vermietet werden können, bevor Kapital durch einen Vertrag gebunden wird. Dieser Ansatz verringert das Risiko, ein Apartment zu kaufen, das in der Präsentation gut aussieht, aber nicht als nettoertraggenerierendes Asset funktioniert.

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FAQ

Ersetzt die Zustimmung des Betreibers die Vermietungslizenz?

Nein. Die Zustimmung des Betreibers oder der Managementvertrag ersetzt keine offizielle Lizenz, kein Permit, keine Anmeldung oder andere erforderliche administrative Grundlage. Der Betreiber kann den Prozess im Namen des Eigentümers durchführen, aber der Investor sollte prüfen, ob der Betreiber über die entsprechenden Befugnisse verfügt, ob die Immobilie die Anforderungen erfüllt und ob das Dokument für die konkrete Einheit ausgestellt wird. Im Vertrag muss angegeben werden, wer für die Erneuerung der Lizenz, die Gästemeldung, Touristenabgaben und Strafen bei Nichteinhaltung verantwortlich ist.

Geht die touristische Lizenz auf den neuen Eigentümer über?

Das hängt vom Land, der Region und der Art des Dokuments ab. In einigen Systemen kann die Lizenz oder Nummer an die Immobilie gebunden sein, aber ein Eigentümerwechsel kann eine Aktualisierung der Daten, eine erneute Anmeldung oder eine Bestätigung durch den Betreiber erfordern. In Andalusien müssen die aktuellen VUT-Regeln, die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft und die Gemeinde überprüft werden. In Dubai muss nach dem Verfahren für das DET-Permit nach dem Verkauf gefragt werden. Im Oman müssen die Bestimmungen des Vertrags mit dem Betreiber und der Master Community untersucht werden.

Welche Sanktionen drohen bei einer Vermietung ohne erforderliche Anmeldung?

Das Risiko umfasst Verwaltungssprachen (Verwaltungsstrafen), die Aussetzung der Tätigkeit, das Löschen von Inseraten, Streitigkeiten mit dem Gebäude oder der Eigentümergemeinschaft, den Verlust des Zugangs der Gäste zu Gemeinschaftsbereichen, Ansprüche von Nachbarn und Schwierigkeiten beim Verkauf. In Dubai sieht die DET Resolution die Möglichkeit der Aussetzung oder des Widerrufs des Permits bei bestimmten Verstößen vor. In Andalusien kann das Fehlen der verantwortlichen Erklärung (Declaración Responsable) bedeuten, dass die Tätigkeit außerhalb des touristischen Systems ausgeübt wird. Die genauen Sanktionen müssen zum Zeitpunkt der Entscheidung lokal bestätigt werden.

Kann die Eigentümergemeinschaft die touristische Vermietung einschränken?

Ja, aber der Umfang und das Verfahren hängen vom Land ab. In Spanien gewährt Art. 17.12 Ley de Propiedad Horizontal Eigentümergemeinschaften Instrumente zur Einschränkung, Konditionierung und zusätzlichen Belastung der touristischen Tätigkeit, sofern eine bestimmte Mehrheit der Eigentümer und Anteile erreicht wird. In Dubai kann ein ähnlicher Effekt aus den Gebäuderegeln, dem NOC und der Owner Association resultieren. Im Oman kann die Kontrolle aus der Hausordnung der Master Community oder dem Betreibervertrag stammen.

Erfordert die Mittelfristvermietung dieselben Dokumente wie die Kurzzeitvermietung?

Nicht immer. Die Mittelfristvermietung kann anders behandelt werden als ein klassischer touristischer Aufenthalt, aber die Grenze hängt von lokalen Definitionen, der Aufenthaltsdauer, der Art der Werbung und dem Leistungsumfang ab. Wenn die Immobilie auf touristischen Kanälen beworben wird, rotierende Aufenthalte anbietet und wie eine Unterkunft funktioniert, können die Behörden Dokumente verlangen, die denen einer Kurzzeitvermietung ähneln. Daher sollte man nicht davon ausgehen, dass eine Verlängerung des Aufenthalts automatisch die Lizenzpflichten aufhebt.