Lohnt es sich, in Immobilien in Montenegro zu investieren?

Der Kauf von Immobilien im Ausland lockt seit Jahren Investoren an, die auf der Suche nach attraktiven Gelegenheiten sind, und Montenegro erscheint immer häufiger auf ihrem Radar. Dieses kleine Land an der Adria zieht nicht nur Touristen mit seinen malerischen Stränden, stimmungsvollen Städten und Berglandschaften an, sondern auch Investoren, die das wachsende Potenzial des Immobilienmarktes erkennen. In den letzten Jahren ist die Zahl der Besucher stetig gestiegen, was zu einer erhöhten Nachfrage nach Kurzzeit- und Langzeitvermietungen führt. Hinzu kommen attraktive Preise im Vergleich zum benachbarten Kroatien oder beliebten Zielen in Westeuropa sowie eine stabile Wirtschaft, die auf dem Euro basiert.

Ist jedoch die Investition in ein Apartment in Budva, eine Villa in Kotor oder ein Haus in den Bergen immer eine gute Wahl? Welche realen Gewinne gibt es, welche Risiken bestehen und welche Formalitäten und Kosten müssen berücksichtigt werden? In diesem Artikel werfen wir einen genaueren Blick auf den Immobilienmarkt in Montenegro – von Preisen und Besteuerung über Vorteile und Herausforderungen bis hin zu einem praktischen Schritt-für-Schritt-Leitfaden für den Kauf.

Der Immobilienmarkt in Montenegro – warum zieht er Investoren an?

Montenegro hat sich in den letzten Jahren einen Namen als eines der vielversprechendsten Investitionsziele in Südosteuropa gemacht. Sein größter Vorteil ist der dynamisch wachsende Tourismussektor – jedes Jahr besuchen immer mehr Gäste aus Europa und Übersee das Land, was einen steigenden Bedarf an Unterkünften generiert. Dies wiederum führt zu einer hohen Attraktivität der Kurzzeitvermietung, insbesondere während der Sommersaison.

Entlang der Adriaküste entstehen zahlreiche Apartmenthäuser, Luxusvillen und Hotelkomplexe, die Investoren anziehen, die sowohl nach Immobilien zur Vermietung als auch nach Ferienresidenzen suchen. Städte wie Budva, Kotor oder Herceg Novi sind bereits zu Symbolen für Montenegros Wandel zu prestigeträchtigen Urlaubsorten geworden, und immer mehr Projekte werden nach westlichen Qualitätsstandards realisiert.

Die Attraktivität des Marktes wird auch durch die Tatsache beeinflusst, dass Montenegro auf die Entwicklung der Tourismus- und Verkehrsinfrastruktur setzt – Straßen, Flughäfen und Yachthäfen werden modernisiert, was das Investitionspotenzial der Region zusätzlich erhöht. Immer beliebter werden auch Investitionen in Luxusprojekte wie Porto Montenegro in Tivat, die ausländische Kunden mit hohen Ansprüchen anziehen.

Dank dieser Faktoren wird der Immobilienmarkt in Montenegro heute als zukunftsträchtig und relativ sicher angesehen, insbesondere für diejenigen, die eine Alternative zu den teureren und wettbewerbsintensiveren Märkten in Kroatien oder Spanien suchen.

Immobilienpreise in Montenegro – wie viel kosten eine Wohnung und ein Haus (2025)

Der montenegrinische Immobilienmarkt weist auch im Jahr 2025 eine starke Preisdynamik auf, insbesondere in den Küstenregionen und an Premium-Standorten. Nachfolgend finden Sie einen Überblick über die aktuellen Preisspannen für verschiedene Immobilientypen und Standorte.

Allgemeine Trends und Kontext

• Landesweit sind die Immobilienpreise seit 2020 nominal um 86 % gestiegen.
• Im Dezember 2024 stiegen die Wohnungspreise im Jahresvergleich um 8,2 %.
• In den Küstenorten ist ein intensiverer Anstieg zu beobachten – in einigen Regionen an der Adriaküste sind die Immobilienpreise innerhalb eines Jahres um mehr als 12 % gestiegen.
• Für 2025 wird ein Preisanstieg von 3–7 % in den Standardsegmenten für Immobilien an der Küste prognostiziert.

Wohnungspreise (Apartments) in beliebten Regionen

Häuser, Villen, Luxus- und Privatimmobilien

• Neubauten (neue Häuser) kosten etwa 1.700 – 3.500 €/m², abhängig von Lage und Standard.
• Ältere Häuser sind günstiger – oft im Bereich von 1.200 – 2.500 €/m² (je nach Zustand).
• Luxusvillen in erster Meereslinie in prestigeträchtigen Lagen können 3.500 – 10.000 €/m² oder mehr kosten.

Berge und Landesinnere – günstiger, aber mit Herausforderungen

• In Bergregionen (z. B. Kolašin, Žabljak) kosten Neubauten typischerweise 1.200 – 1.400 €/m².
• Baugrundstücke in Bergregionen in der Nähe von Touristenrouten sind für 25–50 €/m² erhältlich (in Gebieten mit Infrastruktur).
• In abgelegenen Lagen ohne Straßenanbindung oder Versorgungsleitungen können die Grundstückspreise deutlich niedriger sein: 10–25 €/m².

Preisdynamik und Segmentunterschiede

• In den attraktivsten Küstenlagen erreichen die Immobilienpreise derzeit 2.700–5.000 €/m², was dem Bereich für „Prime Coastal“-Objekte entspricht.
• Im Luxussektor, insbesondere in erster Meereslinie, bei Yachthäfen usw., können die Preise um ein Vielfaches höher liegen – Preise von 6.000–10.000 €/m² werden in den exklusivsten Projekten verzeichnet.
• Die Preisunterschiede zwischen Neubauten und älteren Immobilien können bei renovierungsbedürftigen Objekten 20–40 % betragen.

Investitionen in Montenegro, Steuern und Eigentumsrecht

Montenegro ist eines der freundlicheren Länder für ausländische Investoren. Ausländer können problemlos Wohnungen, Häuser, Gewerbeflächen oder Baugrundstücke kaufen, ohne eine Firma gründen oder einen ständigen Wohnsitz haben zu müssen. Ausnahmen bilden landwirtschaftliche Flächen, Wälder sowie Grenz- und Schutzgebiete – hier gelten zusätzliche Beschränkungen.

Steuern beim Kauf

• Sekundärmarkt – die Grunderwerbsteuer beträgt etwa 3 % des Immobilienwerts.
• Primärmarkt – beim Kauf vom Bauträger wird eine Mehrwertsteuer (VAT) in Höhe von 21 % erhoben (normalerweise im Preis enthalten).
• Hinzu kommen Notar- und Registrierungskosten, die in der Regel einige Prozent des Transaktionswertes ausmachen.

Steuern während des Besitzes

• Immobilieneigentümer zahlen eine jährliche Grundsteuer, die in der Regel zwischen 0,25 % und 1 % des Wertes liegt.
• In touristischen Regionen wird zusätzlich eine Kurtaxe erhoben.

Vermietung und Verkauf

• Mieteinnahmen (kurz- und langfristig) werden mit 15 % besteuert.
• Beim Verkauf einer Immobilie fällt eine Kapitalertragsteuer an (ebenfalls ca. 15 %), es sei denn, es liegen Befreiungsgründe vor, z. B. wenn es sich um den Hauptwohnsitz des Eigentümers handelte.

Zusätzliche Vorteile

Investoren betonen oft, dass das Steuersystem in Montenegro transparent und weniger belastend ist als in vielen EU-Ländern. Ein zusätzlicher Vorteil ist die Tatsache, dass der Besitz einer Immobilie die Erlangung eines Aufenthaltsrechts erleichtern kann, auch wenn dies nicht automatisch garantiert ist.

Vorteile von Immobilieninvestitionen in Montenegro

Montenegro taucht in den letzten Jahren immer häufiger in Rankings attraktiver Investitionsmärkte auf. Das hat seinen Grund – es verbindet den Charme eines Urlaubslandes mit wachsendem wirtschaftlichem Potenzial.

Warum lohnt es sich, eine Investition in Betracht zu ziehen?

• Hohe Renditen aus der touristischen Vermietung – im Sommer erlebt das Land einen regelrechten Ansturm von Touristen, und Apartments am Meer sind oft weit im Voraus ausgebucht. Dies bedeutet stabile Einnahmen aus der Kurzzeitvermietung.
• Wertsteigerungspotenzial – die Preise sind immer noch niedriger als im benachbarten Kroatien oder Spanien, und die Prognosen deuten auf weitere Anstiege hin – insbesondere in den Küstenregionen.
• Möglichkeit zur Erlangung eines Aufenthaltsrechts – der Immobilienbesitz gewährt zwar nicht automatisch eine Aufenthaltserlaubnis, erleichtert aber deren Erlangung, was ein wichtiges Plus für Personen ist, die einen häufigeren Aufenthalt im Land planen.
• Politische und wirtschaftliche Stabilität – Montenegro verwendet den Euro, was Investoren vor Währungsrisiken schützt. Zudem strebt das Land den Beitritt zur Europäischen Union an, was die Attraktivität des Immobilienmarktes in der Regel erhöht.
• Entwicklung von Infrastruktur und Tourismus – neue Flughäfen, Straßen und touristische Investitionen führen dazu, dass immer mehr Gebiete an Wert gewinnen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass eine Investition in eine Immobilie in Montenegro nicht nur ein Weg zum Gewinn sein kann, sondern auch zu einem eigenen Urlaubsdomizil an der Adria. Es ist eine interessante Alternative für Menschen, die einen sich noch entwickelnden Markt suchen und gleichzeitig ein Gefühl von Sicherheit und Stabilität haben möchten.

Wie kauft man eine Immobilie in Montenegro Schritt für Schritt?

Der Kauf einer Immobilie im Ausland ist für viele Menschen ein Traum – aber auch ein Prozess, der eine gute Vorbereitung erfordert. In Montenegro sind die Verfahren relativ einfach, doch für Ausländer ist die Unterstützung durch lokale Experten wichtig, um formelle Fallstricke zu vermeiden. Nachfolgend finden Sie einen praktischen Schritt-für-Schritt-Leitfaden.

Wahl des Standorts und der Art der Investition

Der erste Schritt besteht darin, genau zu überlegen, zu welchem Zweck Sie die Immobilie kaufen. Sie werden den Kauf eines Apartments für die kurzfristige Vermietung in Budva anders angehen als den Kauf eines Hauses in den Bergen, das als Erholungsort für die Familie dienen soll.

Die beliebtesten Ziele sind:

• Budva – das touristische Herz, ideal für die Ferienvermietung.
• Kotor – eine stimmungsvolle Altstadt und eine Bucht, die zum UNESCO-Weltkulturerbe gehört.
• Herceg Novi – ein ruhigerer Ort mit großem Potenzial für Gesundheit und Erholung.
• Bar und Ulcinj – günstigere Alternativen, attraktiv für Personen, die nach größeren Flächen suchen.
• Žabljak, Kolašin – Bergkurorte, hervorragend für Investitionen in den Wintertourismus.

Der Kaufprozess: von der Reservierung bis zur Eintragung ins Kataster

Der Kauf selbst erfolgt nach transparenten Regeln. Die wichtigsten Schritte sind:

1. Reservierung der Immobilie – meist die Zahlung einer Anzahlung (5–10 % des Wertes).
2. Vorvertrag – legt den Preis, die Zahlungsfristen und die Bedingungen der Transaktion fest.
3. Notarielle Beurkundung – wird bei einem Notar in Anwesenheit eines vereidigten Dolmetschers unterzeichnet, falls Sie die Sprache nicht beherrschen.
4. Eintragung ins Kataster – also in das Immobilienregister. Erst nach diesem Schritt werden Sie offizieller Eigentümer.

Es ist erwähnenswert, dass das gesamte Verfahren öffentlich und relativ schnell ist – es dauert in der Regel nur wenige Wochen.

Transaktionskosten und Steuern

Neben dem Kaufpreis selbst müssen zusätzliche Gebühren berücksichtigt werden. Die wichtigsten sind:

• Grunderwerbsteuer – ca. 3 % des Wertes beim Kauf auf dem Sekundärmarkt.
• MwSt. – 21 % beim Kauf vom Bauträger (normalerweise im Preis enthalten).
• Notar- und Registrierungskosten – in der Regel einige hundert Euro, abhängig vom Wert der Immobilie.

Insgesamt belaufen sich die Transaktionskosten meist auf 3,5 % bis 5 % des Wertes.

Finanzierung – kann ein Ausländer in Montenegro einen Kredit bekommen?

Ja, aber die Verfügbarkeit von Hypothekendarlehen für Ausländer ist begrenzt. Banken verlangen in der Regel:

• ein hohes Eigenkapital (30–40 %),
• den Nachweis eines festen Einkommens im Wohnsitzland,
• zusätzliche Sicherheiten, z. B. in Form einer Versicherung oder eines Bürgen.

Aus diesem Grund kaufen die meisten ausländischen Investoren Immobilien bar. Ein Kredit ist zwar möglich, aber man sollte sich auf anspruchsvollere Verfahren und weniger günstige Konditionen als für Einwohner Montenegros einstellen.

Fazit – lohnt es sich, eine Immobilie in Montenegro zu kaufen?

Montenegro ist ein Markt, der Investoren immer noch viele Möglichkeiten bietet – sowohl denjenigen, die an kurzfristige Gewinne aus der Vermietung denken, als auch denjenigen, die einen sicheren Ort für eine langfristige Kapitalanlage suchen. Die hohe touristische Auslastung in der Saison, steigende Immobilienpreise und die wirtschaftliche Stabilität durch die Verwendung des Euro lassen dieses Ziel im Vergleich zu vielen anderen südeuropäischen Ländern hervorstechen.

Andererseits sollte man einige Herausforderungen bedenken: die Saisonalität des Marktes, die Unterhaltskosten der Immobilie sowie die Notwendigkeit, die rechtlichen Formalitäten genau zu prüfen. Genau deshalb ist die Unterstützung durch lokale Experten – Anwälte, Notare oder Immobilienagenturen – entscheidend, damit die Investition sicher und rentabel ist.

Wann ist ein Kauf in Montenegro sinnvoll?

• Wenn Sie eine Ferienvermietung planen und sich der Saisonalität bewusst sind.
• Wenn Sie eine Immobilie in einem Land kaufen möchten, in dem die Preise noch niedriger sind als in Kroatien oder Spanien.
• Wenn Sie an einer langfristigen Investition mit Wertsteigerungspotenzial interessiert sind.

Fazit: Der Kauf einer Immobilie in Montenegro ist eine interessante Option für Investoren, die eine Kombination aus Gewinn und Lebensstil suchen. Es ist ein Markt, der sich noch entwickelt, aber bereits heute solide Möglichkeiten bietet – vorausgesetzt, der Investor bereitet sich gut auf die Transaktion vor und nutzt die Hilfe von Spezialisten.

Quellen

1. https://investropa.com/blogs/news/montenegro-property-actual-costs
2. https://investropa.com/blogs/news/montenegro-prices-overinflated-now
3. https://investropa.com/blogs/news/montenegro-buy-property
4. https://investropa.com/blogs/news/kotor-property
5. https://tranio.com/montenegro/prices/
6. https://realting.com/montenegro/property
7. https://www.ceicdata.com/en/indicator/montenegro/house-prices-growth
8. https://www.destinationsbyleadingre.com/article/montenegro-coastal-inland-properties-for-sale-2025-insights