Mietenerhöhung in Dubai: Der Smart Rental Index und die 90-Frist in der Praxis des Vermieters

Eine Mietenerhöhung in Dubai bei einer Mietvertragsverlängerung erfordert die Überprüfung des zulässigen Satzes und der Benachrichtigungsregeln für den Mieter. Höhere Preise in Inseraten reichen nicht aus. Der Eigentümer sollte das Ergebnis des offiziellen DLD-Rechners ermitteln, den Vertrag prüfen und den Nachweis über die Übermittlung des Angebots aufbewahren.

Grundlage für die Obergrenzen ist das Dekret Nr. 43 von 2013. Die Frist für die Benachrichtigung ergibt sich aus Artikel 14 des Mietgesetzes in der Fassung des Gesetzes Nr. 33 von 2008. Die Bestimmung sieht eine Frist von mindestens 90 Tagen vor Ablauf des Vertrages vor, es sei denn, die Parteien haben etwas anderes vereinbart. Daher kann der Kalender nicht ohne den Vertrag und dessen Anlagen analysiert werden.

Für den Investor besteht das Ziel darin, die Erträge, die durch Dokumente belegt werden können, sowie die Kosten für deren Erzielung zu ermitteln. Dieser Leitfaden zeigt die Indexprüfung, die Zustellung, den Streitbeilegungsweg und das Budget für die Verlängerung. Er gilt für Standard-Wohnraummietverhältnisse, die den beschriebenen Regeln unterliegen; für Immobilien im DIFC muss das geltende Recht separat überprüft werden.

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Wie prüft man die zulässige Mieterhöhung im DLD-Rechner?

Beginnen Sie mit dem offiziellen Mietpreisrechner des Dubai Land Department und den Daten der konkreten Immobilie. Das Ergebnis legt das zulässige Niveau der Mieterhöhung bei der Verlängerung fest; Angebotspreise von Portalen ersetzen diese Prüfung nicht.

Schritt 1. Zusammenstellen der Daten aus Vertrag und Ejari

Handlung: Stellen Sie den aktuellen Vertrag, Nachträge sowie das Ejari-Zertifikat (die Bestätigung der Mietregistrierung) zusammen. Notieren Sie das Vertragsende, die Jahresmiete, die Wohnungsnummer und die Gebäudeidentifikation. Halten Sie auch den Standort und die Anzahl der Schlafzimmer bereit.

Überprüfung: Vergleichen Sie die Daten in den Dokumenten, bevor Sie den Rechner starten. Das Feld „bedrooms“ bezeichnet die Schlafzimmer und nicht die polnische Gesamtzahl aller Zimmer inklusive Wohnzimmer. Tragen Sie nicht die monatliche Rate als Jahresmiete ein. Bei Abweichungen der Wohnungs- oder Gebäudenummer klären Sie diese vor dem Absenden des Schreibens.

Schritt 2. Eingabe der Parameter der jeweiligen Immobilie

Handlung: Öffnen Sie den Rental Index auf der DLD-Website oder in der Dubai REST-App. Wählen Sie die Wohnraummiete und füllen Sie die vom aktuellen Formular geforderten Parameter aus. Das Kontrolldokument bleibt der Vertrag mit Ejari; prüfen Sie ergänzend die Anleitung für das DLD-Formular.

Überprüfung: Stellen Sie sicher, dass das System das richtige Gebäude und den richtigen Immobilientyp analysiert. Die DLD-Materialien zum Smart Residential Rent Index beschreiben die Bedeutung der Klassifizierung und der Gebäudeparameter. Sie umfassen auch den Ausschluss von DIFC aus dem Geltungsbereich dieses Index. Melden Sie ein fehlendes Gebäude oder ein fehlerhaftes Ergebnis dem DLD; ersetzen Sie die Daten nicht durch eine benachbarte Immobilie.

Schritt 3. Ablesen des Limits und Überprüfung der Berechnungsgrundlage

Handlung: Notieren Sie die vom System angegebene zulässige Mieterhöhung. Das Dekret Nr. 43 von 2013 verknüpft die Schwellenwerte mit dem Ausmaß der Abweichung der aktuellen Miete vom Durchschnitt für vergleichbare Immobilien.

Verifizierung: Der Erhöhungsprozentsatz wird auf den aktuellen Mietzins berechnet. Wenn das System 5 % zulässt, sind das bei 100.000 AED 105.000 AED pro Jahr. Berechnen Sie die Hilfsabweichung als Differenz zwischen dem Durchschnitt und der Miete, geteilt durch den Durchschnitt. Behalten Sie bei Grenzwerten das DLD-Ergebnis bei, anstatt den Schwellenwert eigenmächtig zu runden.

Schritt 4. Das Ergebnis archivieren und die Verlängerungskontrolle vorbereiten

Tätigkeit: Speichern Sie den verfügbaren Bericht oder erstellen Sie einen gut lesbaren Screenshot. Fügen Sie Datum, Dienstleistungsadresse, Eingabeparameter und Ergebnis bei. Wenn das System kein PDF generiert, reicht eine Arbeitskopie des Bildschirms aus, die diese Informationen enthält.

Verifizierung: Überprüfen Sie, ob eine andere Person die Berechnung anhand der gespeicherten Daten nachvollziehen kann. Kontrollieren Sie den Index vor der Unterzeichnung der Verlängerung erneut. Die DLD-Mitteilung über die Anwendung des Smart Rent Index zeigt, dass auch das Datum der Verlängerung von Bedeutung ist. Ein früherer Screenshot sollte nicht als unbefristete Tarfgarantie angesehen werden.

Auf diese Weise legen Sie die Obergrenze der Einnahmen fest, bevor Sie das Gespräch mit dem Mieter führen. Der Rechner prognostiziert keinen ROI und schlichtet nicht alle Streitigkeiten. Zweifel bezüglich der Parameter, der Bewertung oder des zulässigen Betrags erfordern eine Klärung über den entsprechenden DLD- oder RDC-Weg.

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Wie man die Frist für die Mitteilung bestimmt und dokumentiert

Grundsätzlich sollte der Vorschlag zur Änderung der Bedingungen mindestens 90 Tage vor Vertragsende übermittelt werden. [Artikel 14 in der Fassung des Gesetzes Nr. 33 von 2008][law33] lässt andere Vereinbarungen der Parteien zu, prüfen Sie daher zuerst den Vertrag und die Nachträge. Planen Sie organisatorisch einen Puffer für das Zustellungsdatum ein.

Schritt 1. Berechnen Sie das Fristdatum auf der Grundlage des Vertrags

Tätigkeit: Ziehen Sie 90 Kalendertage vom Ablaufdatum ab und berücksichtigen Sie dabei die Monatslängen. Das Quelldokument ist der aktuelle Vertrag; das Ejari-Zertifikat hilft dabei, die registrierten Parameter zu bestätigen. Überprüfen Sie auch die Klausel bezüglich der Benachrichtigungen.

Verifizierung: Vergleichen Sie das Ergebnis in zwei Kalendern und tragen Sie es in das Eigentümerregister ein. Wenn der Vertrag beispielsweise am 31. August 2027 endet, ergibt das Abziehen von 90 Tagen den 2. Juni 2027. Drei Monate rückwärts führen zum 31. Mai. Das sind unterschiedliche Daten. Setzen Sie einen früheren internen Termin, um einen eventuellen Adress- oder Anhangsfehler zu korrigieren.

Schritt 2. Bereiten Sie einen eindeutigen Verlängerungsvorschlag vor

Tätigkeit: Erstellen Sie ein Schreiben, in dem die Parteien, die Immobilie, die Vertragsnummer und das Enddatum identifiziert werden. Geben Sie die aktuelle und die vorgeschlagene Jahresmiete, den Prozentsatz der Änderung sowie den Beginn des neuen Zeitraums an. Fügen Sie das DLD-Ergebnis bei und nennen Sie anschließend die vorgeschlagene Art und Weise der Abstimmung und Unterzeichnung der Dokumente.

Verifizierung: Berechnen Sie den Betrag neu und überprüfen Sie die Übereinstimmung des Anhangs mit der Immobilie. Die bloße Mitteilung über eine Erhöhung „entsprechend dem Markt“ erschwert die Beurteilung eines konkreten Vorschlags. Sie können eine Antwortfrist vorschlagen, stellen Sie diese jedoch nicht als zusätzliche gesetzliche Frist dar. Das Ausbleiben einer Antwort sollte eine dokumentierte Mietzinsvereinbarung nicht automatisch ersetzen.

Schritt 3. Wählen Sie einen Kanal, der den Nachweis der Zustellung des Schreibens ermöglicht

Tätigkeit: Vergleichen Sie die Art der Benachrichtigung mit dem Vertrag und der gesetzlichen Definition einer schriftlichen Benachrichtigung. Diese umfasst den Notar, die Einschreibesendung, die persönliche Übergabe sowie gesetzlich zulässige technische Mittel. Überprüfen Sie bei E-Mails die Adresse und die Vertretungsbefugnis des Empfängers.

Verifizierung: Bewahren Sie die vollständige Nachricht samt Anhängen, die Zustellungsbestätigung oder die Unterschrift des Empfängers auf. Die Wahl der Kurdiermarke allein entscheidet noch nicht über die Wirksamkeit. Auch die Erwähnung einer E-Mail im Vertrag schließt nicht jedes Beweisrisiko aus. Wenn der Termin naverrückt ist oder ein streitiges Verhältnis vorliegt, bestätigen Sie den Zustellungsweg mit einem lokalen Anwalt.

Schritt 4. Überprüfen Sie den Nachweis und schließen Sie die Fristenkontrolle ab

Tätigkeit: Überprüfen Sie nach dem Versand den Zustellstatus und die Identität des Empfängers. Das Kontrolldokument ist eine Bestätigung, die sich auf den konkreten Inhalt des Schreibens, das Datum und den Empfänger bezieht. Fügen Sie diese in einem Ordner mit dem Vertrag und dem Rechnerergebnis zusammen.

Verifizierung: Stellen Sie sicher, dass das Material eine fristgerechte Benachrichtigung belegt und nicht nur einen Sendeversuch. Schieben Sie das Audit nicht bis zum Tag der Verlängerung auf. Der Eigentümer sollte die für die erneute Zustellung verantwortliche Person kennen sowie das Datum, bis zu dem ein Puffer besteht. Eine Verzögerung kann die einseitige Anwendung der Erhöhung im nächsten Zeitraum unmöglich machen. Sie bedeutet nicht automatisch die gleiche Wirkung auf exakt 12 Monate in jedem Vertrag. Von Bedeutung sind die Vereinbarungen der Parteien, der Verlängerungszeitraum und die Schlichtung eines eventuellen Streits.

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Was ist zu tun, wenn der Mieter der Erhöhung nicht zustimmt?

Sammeln Sie die Dokumente und versuchen Sie zunächst, die Verlängerung auf einer klar angegebenen Grundlage zu vereinbaren. Ein Streit über den Tarif berechtigt nicht zur Abschaltung von Versorgungsleistungen oder zur Einschränkung des Zugangs zur Immobilie; das Verbot von Eingriffen ist in [Artikel 34 des Gesetzes Nr. 26 von 2007][law26] beschrieben. Wenn eine Einigung unmöglich ist, prüfen Sie das zuständige RDC-Verfahren.

Schritt 1. Trennen Sie Rechenfehler von einem Streit über die Bedingungen

Tätigkeit: Senden Sie einen geordneten Vergleichsvorschlag mit dem DLD-Ergebnis und dem Nachweis der vorherigen Benachrichtigung. Bitten Sie den Mieter anzugeben, ob er die Parameter der Immobilie, die Frist, den Prozentsatz oder die übrigen Bedingungen anficht. Bewahren Sie die gesamte Korrespondenz in einer Akte auf.

Verifizierung: Stellen Sie die Position des Mieters den Dokumenten gegenüber, anstatt erneut nur den Betrag zu senden. Sie können sieben Tage als Verhandlungsfrist für eine Antwort vorschlagen. Dies ist weder eine universelle gesetzliche Anforderung noch eine Möglichkeit, eine verspätete Benachrichtigung zu heilen. Die Korrektur eines Kalkulationsfehlers kann die Angelegenheit ohne Verfahren beenden.

Schritt 2. Prüfen Sie, ob ein Offer-and-Deposit-Antrag vorliegt

Tätigkeit: Überprüfen Sie die eingegangenen RDC-Benachrichtigungen und die in Ihrer Angelegenheit bereitgestellten Dokumente. Der Offer-and-Deposit-Dienst ermöglicht die Einreichung eines Antrags bezüglich der Mietenangebot an den Eigentümer. Gehen Sie nicht davon aus, dass der Antrag allein den Streit über die Verlängerungsbedingungen beendet.

Verifizierung: Unterscheiden Sie zwischen Antrag, richterlicher Entscheidung, hinterlegtem Betrag und der späteren Festsetzung des Tarifs. Fordern Sie entsprechende Bestätigungen an. Die aktuelle Beschreibung des Dienstes sieht auch bestimmte Dokumentations- und Sprachanforderungen vor. Reduzieren Sie das Verfahren nicht auf die Behauptung, der Mieter habe „die alten Schecks da gelassen“, weshalb die Mietfrage bereits entschieden sei.

Schritt 3. Bereiten Sie den richtigen Anspruch und das Verfahrensbudget vor

Tätigkeit: Überprüfen Sie die Registrierung einer Mietstreitsache in erster Instanz beim RDC. Bereiten Sie den Vertrag, Ejari, die Identifizierung der Parteien, die Berechnung, die Korrespondenz und Zustellungsnachweise vor. Der Anspruch sollte klar angeben, auf welchen Tarif und Zeitraum sich der Streit bezieht.

Verifizierung: Bestätigen Sie die Anspruchskategorie und die aktuellen Anforderungen, einschließlich Übersetzungen ins Arabische. Die Gebührentabelle in den RDC-FAQs sieht für Verlängerungsverfahren 3,5 % der Jahresmiete oder des Wertes des entsprechenden Mietzeitraums vor. Das Minimum beträgt 500 AED und das Maximum 20.000 AED. Für separate Geldforderungen können die Grundlage und das Limit anders sein.

Schritt 4. Führen Sie die Einigung oder Entscheidung herbei

Tätigkeit: Überprüfen Sie nach einem Vergleich oder Urteil den Betrag, das Gültigkeitsdatum und die erforderlichen Registrierungsschritte. Das Kontrolldokument ist eine unterzeichnete Vereinbarung oder das entsprechende Urteil mit Informationen zu seiner Vollstreckbarkeit. Stimmen Sie anschließend den Zahlungsplan und die Ejari-Verlängerung ab.

Verifizierung: Betrachten Sie nicht jedes Urteil erster Instanz als sofort rechtskräftig. Überprüfen Sie den Status der Angelegenheit und eventuelle weitere Schritte. Stellen Sie den Endbetrag in den Dokumenten den tatsächlichen Zahlungseingängen auf dem Konto gegenüber.

Vergleichen Sie vor Einleitung des Verfahrens die möglichen zusätzlichen Einnahmen mit den Gebühren, Übersetzungen und der Rechtsberatung. Bei einer Basis von 100.000 AED ergeben allein 3,5 % einen Betrag von 3.500 AED. Das ist ein signifikanter Posten im Vergleich zu einer Erhöhung um 5.000 AED pro Jahr. Berücksichtigen Sie auch die Zeit und die Unsicherheit bezüglich der Kostenerstattung.

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Wie trägt man den zulässigen Mietzins in das Budget des Eigentümers ein?

Eine Erhöhung steigert die Bruttoeinnahmen, und ihre Auswirkung auf das Ergebnis hängt von zusätzlichen Kosten ab. Für eine Miete von 100.000 AED bedeutet ein Anstieg um 5 % 5.000 AED mehr pro Jahr vor Abzügen. Das Budget sollte auch die Termine der tatsächlichen Zahlungseingänge aufzeigen.

Schritt 1. Vergleichen Sie die Einnahmen vor und nach der Verlängerung

Tätigkeit: Bereiten Sie eine Tabelle mit dem aktuellen Mietzins, dem Tarif nach der Verlängerung und dem Ratenplan vor. Quelldokumente sind der Vertrag, das DLD-Ergebnis und der vereinbarte Vorschlag. Speichern Sie die Variante ohne Erhöhung separat, um die Liquidität nicht ausschließlich auf das günstigere Szenario auszurichten.

Verifizierung: Überprüfen Sie, ob die Jahreseinnahmen nicht mit den Monatseinnahmen verwechselt wurden. Zusätzliche 5.000 AED pro Jahr entsprechen durchschnittlich 416,67 AED pro Monat, Überweisungen können jedoch seltener erfolgen. Betrachten Sie eine erhaltene Kaution nicht als verdiente Miete.

Schritt 2. Kontrollieren Sie die Gebäude- und Instandhaltungskosten der Immobilie

Tätigkeit: Sammeln Sie aktuelle Service-Charge-Rechnungen, das Instandhaltungsbudget und den Reparaturplan. Vergleichen Sie die Abrechnungszeiträume und den Umfang der vom Eigentümer getragenen Kosten. Hilfreich ist das Material zu Servicegebühren in Dubai und zum Netto-ROI.

Verifizierung: Überprüfen Sie die Dokumente für das konkrete Gebäude. Gehen Sie nicht davon aus, dass die Gebühren automatisch mit der Miete steigen. Ein Anstieg der Service Charge um 1.500 AED verringert den Effekt der Erhöhung um diesen Betrag, wenn die übrigen Bedingungen gleich bleiben. Weisen Sie Renovierungsaufwendungen und Rücklagen für künftige Investitionen separat aus.

Schritt 3. Legen Sie die Verwaltervergütung und die Verlängerungskosten fest

Tätigkeit: Lesen Sie den Verwaltungungsvertrag und die Dienstleistungspreisliste für den Eigentümer aus. Legen Sie die Provisionsbasis, zusätzliche Gebühren und die zahlungspflichtige Partei fest. Setzen Sie die Agenturleistung nicht mit der amtlichen Ejari-Registrierungsgebühr gleich.

Verifizierung: Beträge von 1.000–1.500 AED sollten nicht als verbindlicher Verlängerungstarif dargestellt werden. Tragen Sie die bestätigten Kosten Ihres Vertrags in die Tabelle ein. Bei einer Provision von 5 % auf die Miete erhöht ein zusätzlicher Betrag von 5.000 AED die Provision um 250 AED. Dies ist eine Annahme für das Beispiel und kein Markttarif.

Beispiel ausschließlich zu Berechnungszwecken: Die folgenden Beträge zeigen die Veränderung des Jahresergebnisses. Zusätzliche Betreuungskosten von 1.000 AED wurden nur in der Variante mit Erhöhung angenommen; vergleichen Sie in einer realen Analyse den Kostenunterschied beider Varianten."

Schritt 4. Gleichen Sie das Blatt mit dem Bankkonto ab

Maßnahme: Vergleichen Sie nach der Verlängerung den Bericht des Verwalters mit dem Zeitplan und dem Bankkontoauszug. Das Dokument sollte Miete, Provision, Eigentümergebühren, Rückerstattungen und den auszahlbaren Saldo aufteilen. Überprüfen Sie auch die Auszahlungsdaten.

Überprüfung: Erklären Sie jede Abweichung zwischen der berechneten Miete und dem eingegangenen Betrag. Im Beispiel beträgt das Ergebniswachstum 2.250 AED, vor sonstigen Kosten, Steuern und Finanzierung. Der vollständige Nettogewinn erfordert die Berücksichtigung aller Positionen. Die Regeln zur Abrechnung durch den Mietverwalter helfen dabei, die Abzüge zu ordnen, obwohl für die Jahresmiete der entsprechende Berichtszeitraum ausgewählt werden muss.

Eine solche Aufstellung zeigt, wie viel von der Erhöhung beim Eigentümer verbleibt. Sie ermöglicht es auch, eine höhere Rentabilität auf dem Papier von einer verbesserten Liquidität zu unterscheiden.

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Erster Vertrag versus Verlängerung eines bestehenden Mietverhältnisses

Beim Abschluss des ersten Vertrages mit einem neuen Mieter vereinbaren die Parteien den Ausgangssatz. Die Entgelttabelle aus dem Dekret Nr. 43 von 2013 bezieht sich auf die Verlängerung des Mietverhältnisses. Sie ist keine automatische Preisliste für jeden neuen Vertrag.

Dieser Unterschied macht eine Überprüfung des tatsächlichen Verhältnisses der Parteien erforderlich. Die Unterzeichnung eines neuen Formulars oder die Ausstellung eines weiteren Ejari-Zertifikats bedeutet nicht unbedingt den Beginn eines neuen Mietverhältnisses. Wenn derselbe Mieter in denselben Räumlichkeiten verbleibt, bewerten Sie zunächst, ob eine Verlängerung vorliegt. Auch ein Eigentümerwechsel sollte nicht als automatisches Nullsetzen der bestehenden Rechte des Mieters behandelt werden.

Zwei Fallen: positives Indexergebnis und fristgerechtes Schreiben allein

Die erste Situation ist ein Rechnerergebnis, das eine Erhöhung zulässt, obwohl keine fristgerechte Benachrichtigung erfolgt ist. Der Prozentsatz allein behebt das Verfahren nicht. Prüfen Sie vor der Annahme eines höheren Betrags die Vereinbarungen der Parteien und die Möglichkeit einer legalen Einigung.

Die zweite Situation ist ein fristgerecht übermittelter Vorschlag, wenn der Rechner 0 % anzeigt. Das Schreiben allein begründet kein Recht auf einen höheren Satz. Höhere Kreditkosten, Renovierungen oder eine Anzeige des Nachbarn ersetzen nicht die ordnungsgemäße Grundlage für die Festsetzung der Miete.

In beiden Varianten ist vor dem Eintragen der Erhöhung in das Budget eine Dokumentenprüfung erforderlich. Der Eigentümer sollte wissen, ob er über die Grundlage für den Betrag, den Nachweis der Einhaltung des Verfahrens und eine damit übereinstimmende Verlängerung verfügt.

Kompensiert eine höhere Miete des neuen Mieters den Leerstand?

Der Vergleich ist sinnvoll bei einer legalen Beendigung des bisherigen Verhältnisses und der tatsächlichen Verfügbarkeit der Räumlichkeiten. Der Mieterwechsel sollte nicht als einfacher Weg zur Umgehung der Verlängerungsgrenze geplant werden. Allein das Ziel, einen höheren Preis zu erzielen, ersetzt nicht die rechtlichen Grundlagen für weiteres Handeln.

Rechenbeispiel: Verlängerung für 105.000 AED im Vergleich zu einem neuen Vertrag über 115.000 AED. Bei vier Wochen Leerstand beläuft sich der entgangene Ertrag, berechnet als 4/52 des Jahressatzes, auf ca. 8.846 AED. Es verbleiben ca. 106.154 AED vor den Kosten für die Mietergewinnung und die Vorbereitung der Wohnung.

Wenn der Eigentümer zusätzlich 5.000 AED Provision und 2.000 AED für die Renovierung zahlt, sinkt das Ergebnis auf ca. 99.154 AED. In dieser Vereinfachung schneidet die Variante mit dem höheren Satz schlechter ab als ein durchgehendes Mietverhältnis zu 105.000 AED. Der Vergleich umfasst einen gemeinsamen Zeitraum von 12 Monaten und lässt Kosten aus, die für beide Optionen gleich sind.

Vier Wochen, die genannten Ausgaben und die neue Miete sind Annahmen, keine Marktdurchschnitte. Der Zeitraum von 3 bis 6 Wochen sowie eine Provision von 5 % sollten nicht automatisch angewendet werden. Überprüfen Sie die lokale Konkurrenz, die Vermarktungsdauer ähnlicher Immobilien und wer die Provision im jeweiligen Vertrag trägt.

Für die Investitionsentscheidung zählt das Einkommen nach den Wechslungskosten sowie die Qualität der bisherigen Beziehung. Stabile Einnahmen von einem bewährten Mieter haben einen messbaren Wert. Die Art und Weise des Vermögensvergleichs wird im Material zur Verwaltung eines Immobilienportfolios im Ausland näher beschrieben.

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Aktionskalender und FAQ

Der Bezugspunkt ist das Ablaufdatum des Vertrags, unten als Tag 0 bezeichnet. Der Zeitplan stellt ein organisatorisches Verfahren für den Eigentümer dar. Abgesehen von der Benachrichtigungsregel schafft er keine zusätzlichen gesetzlichen Fristen und muss an den Vertrag angepasst werden.

Zeitplan vor der Ejari-Verlängerung

Die Person, die die Vermietung betreut, sollte Zugriff auf den Kalender, die Verträge und die Zustellungsnachweise haben. Bei mehreren Einheiten empfiehlt es sich, auch einen für die Frist verantwortlichen Stellvertreter zu hinterlegen. Eine erst auf den 90. Tag angesetzte Erinnerung lässt zu wenig Spielraum für Korrekturen. Schließen Sie den Vorgang nach der Verlängerung mit einem vollständigen Dokumentensatz ab und richten Sie den nächsten Kontrollzyklus ein.

Was passiert, wenn die Mitteilung 89 Tage vor Vertragsende eintrifft?

Nach der Standardregel von 90 Tagen ist die Mitteilung verspätet. Das DLD weist darauf hin, dass das Ausbleiben einer fristgerechten Benachrichtigung die Anwendung einer Mieterhöhung im Rahmen des beschriebenen Mechanismus ausschließt. Es müssen jedoch abweichende Vereinbarungen sowie die Möglichkeit einer einvernehmlichen Einigung geprüft werden. Gehen Sie nicht automatisch davon aus, dass jede Verspätung exakt dieselben Auswirkungen für genau 12 Monate nach sich zieht.

Kann der Mieter eine Mietminderung beantragen?

Ja. Die FAQ des Dubai Land Department sehen die Möglichkeit vor, eine Minderung zu fordern, und knüpfen dies an die Benachrichtigung der Gegenpartei mindestens 90 Tage vor Vertragsende. Ein alleiniges Sinken des Indexwertes ändert den Vertrag nicht automatisch. Notwendig ist eine Vereinbarung oder eine entsprechende Streitbeilegung; zudem sollten andere Absprachen der Parteien geprüft werden.

Kann die Miete während eines laufenden Jahresvertrags erhöht werden?

Das Ergebnis des Index berechtigt den Eigentümer nicht zu einer einseitigen Erhöhung der vereinbarten Miete während des laufenden Zeitraums. Der genannte Mechanismus betrifft die Verlängerung. Ein eventueller freiwilliger Nachtrag bedarf einer gesonderten rechtlichen Prüfung und des übereinstimmenden Willens beider Parteien. Man sollte nicht jede mögliche Vertragsänderung von vornherein als unzulässig darstellen.

Ist der Index eine obligatorische Preisliste für den Erstvertrag?

Nein. Die Obergrenzen für Mieterhöhungen beziehen sich auf die Verlängerung. Bei einem neuen Mietverhältnis legen die Parteien die Ausgangsmiete unter Berücksichtigung der Marktbedingungen und der geltenden Vorschriften fest. Prüfen Sie jedoch, ob sich der zu unterzeichnende Vertrag tatsächlich auf einen neuen Mieter bezieht oder den bestehenden Mietvertrag fortführt.

Berücksichtigen die Daten für den Rechner die Anzahl der Zimmer?

Die Anleitung des DLD zeigt neben dem Immobilientyp, dem Standort, dem Vertragsende und der Miete das Feld „Bedrooms“ (Anzahl der Schlafzimmer). Ein Wohnzimmer gilt nicht als zusätzliches Schlafzimmer. Das aktuelle Formular kann unterschiedliche Identifizierungspfade nutzen; verwenden Sie daher die Daten der konkreten Immobilie und prüfen Sie alle erforderlichen Felder.

Steht die maximale Erhöhung jedem Eigentümer zu?

Nein. 20 % stellen die Obergrenze eines bestimmten Mechanismus dar und sind kein jährlicher Anspruch jedes Vermieters. Ausschlaggebend sind das Ergebnis für die Immobilie und das korrekte Verfahren. Bei einem Ergebnis von 5 % sollte nicht 20 % eingetragen werden, nur weil dieser Wert in der Tabelle erscheint.

Rechtfertigt eine Renovierung der Wohnung eine beliebige Miete bei der Verlängerung?

Nein. Eine Rechnung für Malerarbeiten oder Ausstattung allein hebt die Beschränkungen nicht auf. Wenn der Eigentümer die Daten oder die Bewertung der Immobilie anzweifelt, sollte er das entsprechende Verfahren beim DLD klären. Man sollte den Satz nicht eigenmächtig und unter ausschließlicher Berufung auf getätigte Aufwendungen über den festgelegten Mechanismus hinaus erhöhen.

Bedeutet eine zusätzliche Miete von 5.000 AED denselben Betrag an Gewinn?

Nein. Dies ist zusätzliches Bruttoeinkommen. In dem Beispiel aus diesem Artikel verbleiben nach gestiegenen Provisionen, Service Charges und zusätzlichen Verwaltungs- und Betreuungskosten noch 2.250 AED. Zudem müssen die übrigen Kosten, Steuern und die Finanzierung bewertet werden. Stützen Sie Ihre eigene Entscheidung auf die Dokumente Ihrer Immobilie.

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Wie bereitet man eine Mietverlängerung mit PlanoGroup vor?

Wenn das Ende eines Mietvertrags in Dubai bevorsteht, bereiten Sie den Vertrag samt Nachträgen, Ejari und das aktuelle Ergebnis des DLD-Rechners vor. Fügen Sie den Schriftverkehr sowie eine Aufstellung der Eigentümerkosten bei. Ein solches Paket ermöglicht es, den zulässigen Satz, Fristen und den wirtschaftlichen Sinn der Erhöhung zu besprechen.

Sie können Kontakt mit der PlanoGroup aufnehmen, um die Dokumentenprüfung und den erforderlichen Unterstützungsumfang zu besprechen. Legen Sie vor der Beauftragung fest, wer für die rechtliche Analyse, die Zustellung des Schreibens, den Kontakt mit dem Mieter und ein etwaiges Verfahren verantwortlich ist. Dadurch ist die Entscheidung über die Verlängerung klar zugeordnet und stützt sich auf konkrete Dokumente.