Immobilienachfolge im Ausland: Oman, Dubai und Spanien

Die Nachfolge von Immobilien im Ausland beginnt nicht erst im Moment des Todes des Eigentümers. Für HNW-Investoren (High Net Worth) beginnt sie bereits bei der Auswahl des Marktes, der Kaufmethode, der Eigentümerstruktur, den Bankkonten und den Dokumenten, die dann funktionieren sollen, wenn der Eigentümer nicht mehr selbst Entscheidungen treffen kann.

In Oman, den VAE und Spanien lösen der Kaufvertrag, die Eigentumsurkunde (Title Deed) oder der Grundbucheintrag das Nachfolgeproblem allein nicht. Die Familie verfügt möglicherweise über das formelle Recht am Vermögen, hat aber gleichzeitig keinen schnellen Zugriff auf das Bankkonto, den Vermietungsbetreiber, den lokalen Anwalt, den Verwalter, die Zahlungsportale oder die vom Gericht oder Amt geforderten Dokumente. Das verwandelt eine Immobilieninvestition in eine operative Angelegenheit, die Zeit, Übersetzungen und lokale Verfahren erfordert.

Das wichtigste Fazit ist einfach: Eine ausländische Immobilie sollte einen eigenen Nachfolgeplan haben. Ein solcher Plan umfasst ein lokales Testament oder die Koordination von Testamenten, Vollmachten, eine Anleitung für die Familie, Kontaktdaten von Beratern, ein Modell zur Bezahlung der Fixkosten sowie die Entscheidung, ob die Immobilie privat oder über eine Zweckgesellschaft (SPV) gehalten werden soll. Bei Portfolios, die mehrere Märkte umfassen, lohnt es sich auch zu prüfen, wie Immobilien in Oman, Immobilienangebote in Dubai und Immobilien in Spanien in ein gemeinsames familiäres Vermögenskontrollmodell passen.

Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Der Artikel zeigt die Mechanismen von Risiken und Entscheidungen auf, die mit einem lokalen Anwalt, Steuerberater und dem Immobilienverwaltungsteam besprochen werden sollten.

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Warum ist die Nachfolge von Immobilien im Ausland ein kritischer Bestandteil der Anlagestrategie?

Der Kauf eines Apartments in Oman, Dubai oder Spanien wird in der Regel unter dem Aspekt der Lage, des Einstiegspreises, des Vermietungspotenzials, der Unterhaltskosten, der Steuern und des Ausstiegs aus der Investition analysiert. Die Nachfolge wird oft aufgeschoben, weil sie wie ein Familienthema und nicht wie ein Anlagethema wirkt. Das ist ein Fehler. In einem internationalen Portfolio beeinflusst die Nachfolge die Liquidität, die Kontinuität der Vermietung, den Kontozugriff und die Möglichkeit, in einer Krisensituation schnell Entscheidungen zu treffen.

Das häufigste Problem ist die Nachfolgelücke. Sie entsteht, wenn ein Investor Vermögenswerte in mehreren Ländern hat, aber die Familiendokumente nur für das polnische Rechtssystem vorbereitet sind. Ein polnisches Testament mag zwar Bedeutung haben, aber das lokale Amt, Gericht, die Bank, das Grundbuchamt oder der Vermietungsbetreiber verlangen möglicherweise Dokumente, die der Jurisdiktion entsprechen, in der sich die Immobilie befindet. In der Praxis ist die Familie zwar wirtschaftlicher Eigentümer des Vermögens, hat aber keinen schnellen Weg, es zu verwalten.

In Spanien ist die europäische Erbrechtsordnung von Bedeutung. Das European e-Justice Portal - Regulation 650/2012 erläutert den Rahmen, in dem die EU-Verordnung die Zuständigkeit, das anwendbare Recht und die Anerkennung von Entscheidungen in Erbsachen regelt. Für einen Investor aus Polen bedeutet dies die Notwendigkeit einer bewussten Rechtswahl und der Vorbereitung von Dokumenten, damit das spanische Vermögen nicht in Übersetzungen, Apostillen und dem Schriftverkehr zwischen Institutionen stecken bleibt.

In Oman und den VAE ist die Logik anders. Der Investor begibt sich in ein Rechtssystem, in dem lokale Zivilgesetze, Personenstandsgesetze, Vorschriften für Ausländer sowie Elemente des islamischen Rechts von Bedeutung sein können. Es geht hier nicht darum, mit der Scharia Angst zu machen, sondern um eine nüchterne Analyse: Wenn der Investor keine lokalen Dokumente vorbereitet, können Entscheidungen bezüglich des Vermögens in ein Verfahren übergehen, das die Familie nicht kennt, nicht kontrolliert und nicht schnell in Gang setzen kann.

Das Fehlen eines Nachfolgeplans hat auch eine rein operative Dimension. Wer bezahlt die Service Charge, die Gemeinschaftskosten, die lokale Steuer, die Nebenkosten oder die Kreditrate, wenn das Konto des Eigentümers vorübergehend gesperrt wird? Wer antwortet dem Vermietungsbetreiber, unterschreibt die Zustimmung für eine Reparatur, nimmt die Post vom Grundbuchamt entgegen oder trifft die Entscheidung über den Verkauf, während sich die Erben in Polen befinden? Eine Immobilie mag investitionstechnisch attraktiv sein, aber ohne Nachfolgeplan verliert die Familie in den ersten Wochen und Monaten nach dem Ereignis ihre Handlungsfähigkeit.

Die Nachfolge betrifft nicht nur den Todesfall des Eigentümers. Ebenso wichtig ist der Verlust der Geschäftsfähigkeit, eine schwere Krankheit, ein langwieriger Krankenhausaufenthalt oder ein Familienkonflikt, der Entscheidungen blockiert. Ein Investor sollte die Nachfolge daher als Teil des Risikomanagements betrachten: Wer hat das Recht zu handeln, in welchem Umfang, auf Grundlage welches Dokuments und in welchem Land wird dieses Dokument wirksam sein?

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Lokales vs. polnisches Testament: Oman, Dubai und Spanien in der Praxis

Ein polnisches Testament kann ein wichtiges Familiendokument sein, reicht aber bei ausländischen Immobilien oft nicht als operatives Instrument aus. Für die Erben zählt nicht nur, ob das Testament letztendlich anerkannt werden kann, sondern auch, wie lange das Verfahren dauert, wer es führt, welche Dokumente übersetzt werden müssen und ob die Vermietung und die Zahlungen in der meantime aufrechterhalten werden können.

In Dubai spielt der DIFC Courts Wills Service - overview eine besondere Rolle. Dies ist ein Weg, der von einigen nicht-muslimischen Eigentümern von Vermögenswerten in den VAE genutzt wird, da er die Registrierung eines Testaments in einem englischen Rechtsumfeld in einer Form ermöglicht, die mit den DIFC Courts verknüpft ist. Die DIFC Courts Wills FAQ beschreiben praktische Fragen zur Registrierung und zum Umfang von Testamenten. Für den Investor ist jedoch nicht nur das Stichwort DIFC wichtig, sondern der Umfang des Dokuments: Welche Vermögenswerte es umfasst, ob es sich auf Immobilien, Anteile, Konten, Kinderbetreuung oder den Testamentsvollstrecker bezieht und wie es von der Familie genutzt werden soll.

Im breiteren Kontext der VAE lohnt es sich, das UAE Legislation - Federal Decree-Law No. 41 of 2022 zu prüfen, da es den zivilrechtlichen Personenstatus für Nicht-Muslime auf federaler Ebene regelt. Das bedeutet nicht, dass ein Investor die lokale Analyse umgehen kann. Die VAE haben mehrere Praxisebenen: Bundesrecht, Emiratsrecht, Register, Gerichte, DIFC/ADGM, Banken und Entwicklerverfahren. Das Testament sollte auf das konkrete Vermögen zugeschnitten sein und nicht als universelles Formular behandelt werden.

In Oman ist die Unterscheidung zwischen der Erwerbsmöglichkeit selbst und der späteren Ausübung der Rechte durch die Familie von entscheidender Bedeutung. Ausländer kaufen Immobilien in einem bestimmten rechtlichen Rahmen, insbesondere in Projekten des Integrated Tourism Complex (ITC). Aus diesem Grund müssen bei der Nachfolge nicht nur das Testament, sondern auch die Projektvorschriften, Entwicklerdokumente, SPA-Bestimmungen, Registrierungsanforderungen und die Haltung des lokalen Beraters gegenüber Erben von außerhalb Omans überprüft werden. Institutioneller Anlaufpunkt zur Überprüfung des Marktes und der Verfahren bleibt das Oman Ministry of Housing and Urban Planning, während der Artikel Immobilien in Oman: ITC-Projekte – Wie man klug investiert den praktischen Hintergrund für Investitionen in ITC erläutert.

In Spanien ist ein lokales notariales Testament, das auf spanisches Vermögen beschränkt ist, oft ein einfacherer Weg als sich später ausschließlich auf ein Testament aus Polen zu stützen. Nicht, weil das polnische Dokument bedeutungslos wäre, sondern weil die Erben in der Praxis Dokumente in lokaler Form vorlegen müssen, oft mit beglaubigter Übersetzung, Apostille und in Übereinstimmung mit dem spanischen Notarverfahren. Ein lokales Testament kann den Weg verkürzen und die Anzahl der Fragen reduzieren, die bei der Eigentumsübertragung auftreten.

Die praktische Handlungsreihenfolge sieht wie folgt aus: Zunächst stellt der Investor fest, welche Länder das Vermögen umfasst und ob sich die Dokumente nur auf Immobilien oder auch auf Anteile, Konten und Vermietung beziehen sollen. Anschließend prüft ein lokaler Anwalt, welches Recht gewählt werden kann und wie das Dokument ausgeführt wird. Danach wird ein lokales Testament oder ein Satz von Dokumenten vorbereitet, die mit dem polnischen Testament koordiniert sind. Die letzte Etappe ist die Aufbewahrung der Originale, die Benennung des Testamentsvollstreckers, die Aktualisierung der Kontakte und eine Anleitung für die Familie, wo sich die Dokumente befinden.

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Eigentümerstruktur: Privater Kauf oder über eine Zweckgesellschaft (SPV)?

Die Nachfolge beginnt mit der Beantwortung der Frage, wer Eigentümer der Immobilie sein soll. Ein Privatinvestor, ein Ehepaar, eine Zweckgesellschaft, eine Familienstiftung, eine Holding oder ein anderes Rechtsvehikel sind nicht nur Buchhaltungsvarianten. Jedes Modell beeinflusst das Erbrecht, die Besteuerung, die Finanzierung, die Vermietung, das Familienrisiko und die Verkaufsleichtigkeit auf andere Weise.

Das Privatmodell ist beim Kauf einer einzelnen Immobilie meist unkomplizierter. Weniger organisatorische Entscheidungen, geringere laufende Kosten, einfacherer Kontakt zum Bauträger und einfachere Übergabe der Wohnung. Das Problem tritt auf, wenn die Immobilie Teil eines größeren Portfolios wird, mehrere Erben hat oder Mieteinnahmen generiert. Dann kann das Nachlassverfahren den laufenden Cashflow beeinträchtigen, und die Erben können unterschiedliche Erwartungen haben: Die einen wollen verkaufen, die anderen das Vermögen behalten, wieder andere haben keine Mittel für Gebühren.

Das SPV-Modell besteht darin, dass die Immobilie ein Vermögenswert des Unternehmens ist und die Nachfolge auf der Ebene von Anteilen oder der Kontrolle über das Unternehmen stattfindet. Theoretisch erleichtert dies die Kontinuität der Vermietung, der Verträge mit dem Betreiber und der Bankbeziehungen, da dasselbe Unternehmen Eigentümer der Immobilie bleibt. In der Praxis erfordert dies die Überprüfung der lokalen Regeln: ob das Unternehmen eine bestimmte Art von Immobilie erwerben kann, wie die Finanzierung aussieht, welche Buchhaltungspflichten bestehen, ob eine Prüfung erforderlich ist, wie hoch die Registrierungskosten sind und wie Gewinne und Dividenden besteuert werden.

Das Konzept der "perpetual succession" (fortlaufender Fortbestand des Unternehmens unabhängig vom Tod seines Gesellschafters) ist nützlich, löst aber nicht alles. Auch Anteile müssen vererbt, verkauft oder einem Familienkontrollmechanismus unterworfen werden. Wenn das Unternehmen zwei Gesellschafter hat, muss vorhergesehen werden, was nach dem Tod eines von ihnen passiert. Wenn die polnische Familienstiftung Anteilseigner ist, muss das Verhältnis zwischen polnischem Recht, dem Recht des Unternehmenssitzes und dem Recht des Belegenheitsortes der Immobilie überprüft werden.

Eine interne Schwelle von 1,5 bis 2 Mio. USD kann als der Moment betrachtet werden, in dem es sich lohnt, die SPV obligatorisch zu prüfen, jedoch nicht als automatische Empfehlung. Für den einen Investor ist eine Gesellschaft bereits bei einem kleineren Portfolio sinnvoll, weil er mehrere Erben und eine aktive Vermietung hat. Für einen anderen ist sie selbst bei einer teureren Immobilie überflüssig, wenn der Vermögenswert der Familie als Zweitwohnsitz dienen soll und keine umfangreiche Betreuung erfordert.

Vor der Auswahl der Struktur lohnt es sich, fünf Fragen zu stellen: Wer soll nach dem Tod oder der Krankheit des Eigentümers Entscheidungen treffen, wer finanziert die Fixkosten, soll die Immobilie verkauft oder behalten werden, wird das Portfolio vergrößert und verfügt die Familie über die Kompetenzen zur Betreuung einer ausländischen Gesellschaft? Mehr darüber, wann eine Gesellschaft hilft und wann sie nur die Kosten erhöht, schreiben wir im Artikel Kauf einer Immobilie im Ausland: Gesellschaft oder natürliche Person.

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Operative Kontinuität: Wie vermeidet man Kontosperren und Probleme bei der Immobilienverwaltung?

Die größten Nachfolgeprobleme sind oft nicht abstrakter juristischer, sondern technischer Natur. Die Familie weiß nicht, wer das Apartment verwaltet, wo sich die Daten für das Bauträgerportal befinden, auf welchem Konto sich die Mittel für die Service Charge befinden, wer den Kontakt zum Vermietungsbetreiber hält und wie die Nummer der Versicherungspolice lautet. Der Eigentümer mag ein geordnetes Testament haben, aber wenn niemand die Rechnungen bezahlen und eine operative Entscheidung treffen kann, ist die Immobilie weiterhin Verlusten ausgesetzt.

In den VAE und in Oman kann der Zugriff auf Bankkonten nach dem Tod des Eigentümers ein Nachlassverfahren, Gerichtsentscheidungen oder lokale Beschlüsse erfordern. Im Artikel gehen wir nicht von einem automatischen Szenario für jede Bank aus, da die Praxis von der jeweiligen Institution und den Dokumenten abhängt. Für den Investor gilt jedoch das Vorsorgeprinzip: Die Mittel für den Unterhalt der Immobilie sollten nicht nur über ein einziges persönliches Konto und nur über eine einzige Person zugänglich sein.

Eine Lösung kann ein Gemeinschaftskonto, ein Firmenkonto, eine Betriebsreserve beim Verwalter oder ein Vertrag mit dem Betreiber sein, der die in Notsituationen kontaktberechtigten Personen klar benennt. Jede dieser Lösungen muss vor Ort überprüft werden. Ein Gemeinschaftskonto kann dem Ehepartner bei der Liquidität helfen, löst aber nicht immer die Nachfolge des Eigentumstitels. Eine Vollmacht kann bei laufenden Geschäften helfen, erlischt jedoch normalerweise oder verliert ihre praktische Nützlichkeit nach dem Tod des Vollmachtgebers. Deshalb sind Vollmacht und Testament keine Ersatzmittel, sondern Werkzeuge für unterschiedliche Szenarien.

Der Vertrag mit dem Vermietungsbetreiber sollte Situationen vorsehen, in denen der Eigentümer nicht erreichbar ist. Wer genehmigt die Reparatur der Klimaanlage, wenn die Wohnung vermietet ist? Wer akzeptiert eine kurzfristige Senkung des Mietpreises, wenn der Markt saisonal schwach ist? Wer hat das Recht, den Finanzbericht entgegenzunehmen, die Überweisungsdaten zu ändern oder den Vertrag zu kündigen? Wenn solche Befugnisse unklar sind, kann selbst ein gut gelegenes Apartment aufhören zu arbeiten, während die Familie am dringendsten eine Klärung benötigt.

In den Plan müssen die Fixkosten einbezogen werden: Service Charge, Instandhaltungsrücklage, Nebenkosten, Versicherung, die IBI in Spanien, lokale Steuern, Community-Management-Gebühren und gegebenenfalls Kosten für Vermietungslizenzen. Der Investor sollte eine operative Reserve und Zahlungsanweisungen für mindestens mehrere Monate vorhalten. Das ist kein administratives Detail. Ausbleibende Zahlungen können Zinsen auslösen, Dienstleistungen einschränken oder das Verhältnis zum Betreiber verschlechtern.

In der Praxis lohnt es sich, einen digitalen Familientresor einzurichten. Dieser sollte Scans von Dokumenten, eine Liste von Konten, den Zugriff auf Portale, Kontakte zu Anwälten, Verwaltern, Buchhaltern und dem Transaktionsbetreuer sowie Anweisungen enthalten, was ohne Rücksprache nicht zu tun ist. Das Thema Vollmachten und Fernhandeln wird im Artikel Vollmacht beim Immobilienkauf im Ausland vertieft, und eine breitere operative Perspektive beschreiben wir im Text Wie man ein Immobilienportfolio im Ausland verwaltet.

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Erbschaften und Pflichtteil im internationalen Portfolio

Die Nachfolge von Immobilien im Ausland endet nicht mit der Eigentumsübertragung. Ebenso wichtig sind Steuern, Verwaltungsgebühren und familiäre Ansprüche. Der Investor sollte davon ausgehen, dass jedes Land die Nachfolge anders betrachtet und eine polnische Familie gleichzeitig mit lokalen Steuern, Notarkosten, Registergebühren und Pflichtteilsansprüchen konfrontiert sein kann.

In Spanien ist die Hauptsteuer bei Erbschaften und Schenkungen die ISD (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones). Die Agencia Tributaria - Inheritance and Gift Tax beschreibt das spanische System sowie die Pflichten im Zusammenhang mit der Erbschafts- und Schenkungssteuer. Entscheidend für den Investor ist, dass die steuerliche Belastung regional unterschiedlich sein kann. Andalusien wird anders bewertet als Madrid und wiederum anders als eine Region, in der die steuerlichen Vergünstigungen geringer oder die Bedingungen für ihre Anwendung restriktiver sind. Daher reicht bei einer spanischen Immobilie der Kaufpreis allein nicht aus; das Erbszenario muss durchgerechnet werden.

In Dubai und Oman beginnt das Gespräch oft mit der Feststellung, dass es dort keine klassische Erbschaftsteuer gibt. Das sollte jedoch niemanden in falsche Sicherheit wiegen. Das Fehlen einer einzigen Steuer bedeutet nicht das Fehlen von Kosten. Es können Gerichtsgebühren, Registergebühren, Kosten für Übersetzungen, Legalisationen, rechtliche Betreuung, Eigentumsübertragungen oder die Aktualisierung von Daten in Registern und beim Betreiber anfallen. In Dubai müssen bei Immobilientransaktionen die aktuellen Gebühren des Dubai Land Department - Title transfer application sowie die Bedingungen für den jeweiligen Vorgang überprüft werden, da die Art der Berechnung von der Art der Übertragung und den Dokumenten abhängen kann.

Die polnische Perspektive ist ebenso wichtig. Eine ausländische Immobilie kann sich auf die Erbmasse und die Abrechnungen zwischen den Erben auswirken. Wenn ein Kind eine Immobilie in Spanien, ein anderes Gesellschaftsanteile und ein drittes Bargeld erhält, stellt sich die Frage nach dem Pflichtteil, der Bewertung und der Liquidität. Ein Erbe mag zwar formell ein Apartment im Wert von mehreren Millionen Zloty erben, hat aber möglicherweise kein Bargeld für Steuern, Gebühren und Familienabrechnungen.

Das Liquiditätsrisiko ist eines der am meisten unterschätzten Themen. Der Eigentümer sieht einen Vermögenswert von hohem Wert, aber die Erben sehen Kosten, Dokumente und Fristen. Wenn der Nachfolgeplan keine Bargeldreserve, Versicherung, Verkaufsanweisungen oder Aufteilungsregeln vorsieht, kann die Familie gezwungen sein, in einem ungünstigen Moment zu verkaufen. In einem solchen Szenario ist nicht die Qualität der Immobilie das Problem, sondern das Fehlen von Betriebskapital und einer abgestimmten Entscheidung.

Eine gute Praxis ist die Kombination von Rechts- und Steuerberatung. Der lokale Anwalt beantwortet die Frage, wie der Eigentumstitel übertragen werden kann. Der Steuerberater prüft, welche Belastungen lokal und in Polen entstehen. Ein Familienberater oder Nachfolge-Anwalt hilft dabei, die Beziehungen zwischen den Erben zu regeln. Einen breiteren steuerlichen Hintergrund für den Investor bietet der Artikel Steuern auf Immobilien im Ausland.

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Die Checkliste des Eigentümers: Wie man ein Family Succession Pack aufbaut

Das Family Succession Pack ist ein praktischer Satz von Dokumenten und Anweisungen, der es der Familie ermöglicht, zu handeln, ohne nach Informationen in E-Mails, Messengern und Aktenordnern suchen zu müssen. Es ersetzt weder ein Testament noch eine Rechtsberatung, sorgt aber dafür, dass das Testament effizienter ausgeführt werden kann und die Immobilie nicht ihre operative Kontrolle verliert.

Der erste Teil sind die Eigentumsdokumente. Je nach Markt sollten diese die Title Deed oder das Äquivalent eines Registereintrags, das Sales and Purchase Agreement (SPA), das Completion Certificate, den Bauträgervertrag, Übergabeprotokolle, den Zahlungsplan, Versicherungspolicen, Verträge mit dem Vermietungsbetreiber, gegebenenfalls die Vermietungslizenz sowie Bankdokumente im Zusammenhang mit der Finanzierung umfassen. Jeder Scan sollte eine Beschreibung enthalten: Was ist das, wo befindet sich das Original und wer kann es ausstellen.

Der zweite Teil ist die Kontaktlandkarte. Sie sollte den lokalen Anwalt, Notar, Buchhalter, Immobilienverwalter, Vermietungsbetreiber, Bauträgervertreter, die Bank, den Versicherer sowie die Person bei PlanoGroup enthalten, die die Transaktionshistorie kennt. Bei jedem Kontakt empfiehlt es sich, die Kommunikationssprache, die Aktenzeichen, E-Mail-Adresse, Telefonnummer und den Zuständigkeitsbereich anzugeben.

Der dritte Teil ist die Familienanweisung, oft als Letter of Wishes bezeichnet. Es geht hierbei nicht um ein poetisches Dokument, sondern um eine klare Anweisung: Soll die Immobilie behalten, vermietet oder verkauft werden? Wo sind die Schlüssel? Wer kennt den Mieter? Welche Zahlungsfristen gelten? Welche Entscheidungen erfordern die Zustimmung der Familie? Welche Maßnahmen müssen mit einem Anwalt besprochen werden? Was sollte man nicht unter Zeitdruck unterschreiben?

Der vierte Teil ist der operative Zugang. Der Eigentümer sollte Bauträgerportale, Zahlungssysteme, Versorgungsunternehmen, Smart-Home-Anwendungen, das für die Korrespondenz mit dem Betreiber genutzte E-Mail-Postfach, den Zahlungsplan und Kontodaten beschreiben. Passwörter sollten nicht in einer einfachen Textdatei weitergegeben werden. Es ist besser, einen Passwortmanager mit einem Notzugriffsplan für eine benannte Person zu verwenden.

Der fünfte Teil ist der Aktualisierungszeitplan. Der Nachfolgeplan sollte nach dem Kauf einer neuen Immobilie, dem Verkauf eines Vermögenswerts, einer Änderung des steuerlichen Wohnsitzes, einer Hochzeit, einer Scheidung, der Geburt eines Kindes, einer Änderung des lokalen Rechts, eines Wechsels des Vermietungsbetreibers oder einer Änderung der Eigentümerstruktur überprüft werden. Für ein stabiles Portfolio ist ein Rhythmus von alle 2 bis 3 Jahren sinnvoll; bei einem aktiven Portfolio sollte die Überprüfung häufiger stattfinden.

Am Ende lohnt es sich, ein Ausstiegsszenario hinzuzufügen. Die Nachfolge bedeutet nicht immer, dass die Immobilie in der Familie gehalten wird. Manchmal ist die beste Entscheidung ein geordneter Verkauf und die Aufteilung der Mittel. Daher sollte das Family Succession Pack Verkaufskriterien, Mindestanforderungen an den Makler, eine Liste der für die Transaktion erforderlichen Dokumente und die Bewertungsmethode enthalten. Dieses Thema wird im Artikel Die Exit-Strategie: Wie und an wen man eine Immobilie verkauft vertieft.

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Wann lohnt es sich, vor dem Kauf mit einem Berater zu sprechen?

Der beste Zeitpunkt für ein Gespräch über die Nachfolge ist die Phase vor der Unterzeichnung des SPA oder vor der Auswahl der Kaufsstruktur. Damals kann noch entschieden werden, ob der Käufer eine natürliche Person, ein Ehepaar, eine Gesellschaft, eine Holding oder ein anderes Subjekt sein soll. Es ist auch möglich, im Voraus die Kosten, die Bankanforderungen, die für den Bevollmächtigten erforderlichen Dokumente sowie die Auswirkungen der Entscheidung auf Steuern und Familienabrechnungen zu prüfen.

PlanoGroup kann dabei helfen, den Prozess aus Investment- und Operationssicht zu ordnen: Fragen für den lokalen Anwalt aufzeigen, Transaktionsdokumente sammeln, Besitzmodelle vergleichen, eine Liste der Risiken für die Familie vorbereiten und den Kunden mit den richtigen Spezialisten zusammenbringen. Dies ersetzt zwar keine lokale Rechts- oder Steuerberatung, schränkt aber das Entscheidungschaos ein und hilft dem Investor, die Immobilie als Teil eines Portfolios und nicht als Einzelkauf zu betrachten.

Wenn Sie den Kauf oder die Neuordnung eines Portfolios in Oman, Dubai oder Spanien planen, lohnt es sich, die Nachfolge vor der Auswahl eines konkreten Objekts zu analysieren. In diesem Fall werden Fragen zu Recht, Steuern, Vermietung und Familie zu einem Bestandteil der Due Diligence und nicht zu einem Problem, das auf später verschoben wird.

FAQ

Reicht ein polnisches Testament bei einer Immobilie im Ausland aus?

Ein polnisches Testament kann gültig sein, erweist sich in der Praxis jedoch oft nicht als das effizienteste Instrument zur Verwaltung einer ausländischen Immobilie. Die lokale Bank, das Register, der Notar oder das Gericht verlangen möglicherweise Übersetzungen, Apostillen, die Bestätigung des anwendbaren Rechts und Dokumente, die dem lokalen Verfahren entsprechen. Daher ist es bei Spanien, Oman und den VAE ratsam, ein lokales Testament oder einen koordinierten Satz von Dokumenten in Betracht zu ziehen. Das Ziel ist nicht die Papiervermehrung, sondern die Verkürzung des Weges für die Erben.

Welche Dokumente sollte die Familie des Eigentümers besitzen?

Ein Testament sollte nicht automatisch als Ersatz betrachtet werden. Ein gut vorbereiteter Nachfolgeplan teilt den Umfang der Dokumente auf: Ein Dokument kann sich auf das Vermögen in Polen beziehen, ein zweites auf Immobilien in Spanien und ein drittes auf Vermögenswerte in den VAE. Entscheidend ist, dass sich die Dokumente nicht gegenseitig ausschließen. Jedes Testament sollte klar angeben, auf welches Vermögen es sich bezieht und ob es frühere Verfügungen widerruft. Dies erfordert die Koordination von Anwälten aus den jeweiligen Jurisdiktionen.

Löst Miteigentum von Ehepartnern das Nachfolgeproblem?

Miteigentum kann die laufende Verwaltung erleichtern, löst jedoch nicht das gesamte Problem. Nach dem Tod eines Miteigentümers muss immer noch geklärt werden, was mit seinem Anteil passiert, wer das Recht hat, Entscheidungen zu treffen, und wie das Verfahren gegenüber dem Register, der Bank und dem Vermietungsbetreiber aussieht. Miteigentum ohne Familienanweisung, Testament und Zahlungsplan kann das Problem lediglich in die Zukunft verschieben.

Wann macht der Kauf über eine SPV Sinn?

Eine SPV lohnt sich bei einem größeren Portfolio, mehreren Einheiten, aktiver Vermietung, mehreren Erben, geplanter Finanzierung oder der Absicht, die Investition weiter zu skalieren. Eine Gesellschaft kann die operative Kontinuität verbessern, bringt jedoch Kosten mit sich: Registrierung, Buchhaltung, Berichterstattungspflichten, eventuelle Prüfungen und Steuerberatung. Der Entscheidung sollte eine Analyse des gesamten Portfolios vorausgehen und nicht nur die einer einzelnen Immobilie.

Wie oft sollte der Nachfolgeplan aktualisiert werden?

Der Plan sollte nach jeder wesentlichen Änderung des Vermögens oder der Familie überprüft werden. Der Kauf einer neuen Immobilie, der Verkauf eines Vermögenswerts, eine Änderung des steuerlichen Wohnsitzes, ein Wechsel des Betreibers, Scheidung, Hochzeit, die Geburt eines Kindes oder eine Änderung des lokalen Rechts sollten eine Überprüfung der Dokumente auslösen. Bei einem stabilen Portfolio ist ein Rhythmus von alle 2 bis 3 Jahren ratsam.