Wie sieht der Prozess des Immobilienkaufs in Saudi-Arabien für Ausländer aus?

Der Immobilienkauf in Saudi-Arabien schien noch vor wenigen Jahren für Personen außerhalb des Königreichs nahezu unmöglich. Doch dynamische wirtschaftliche Veränderungen, das ehrgeizige Programm „Vision 2030“ und die schrittweise Öffnung des Landes für Investoren haben dazu geführt, dass das Thema heute auf immer größeres Interesse stößt. Wichtig ist: Im Jahr 2026 treten völlig neue Vorschriften in Kraft, die es erstmals sogar Nichtansässigen ermöglichen werden, Wohnungen, Häuser oder Gewerbeimmobilien in ausgewiesenen Zonen zu erwerben. Dies macht Saudi-Arabien zu einem der interessantesten Märkte der Region – sowohl für Investoren als auch für Personen, die Immobilien im Ausland suchen.

Doch wie sieht der gesamte Kaufprozess aus? Welche Bedingungen müssen erfüllt sein, wie viel kostet es und worauf muss man achten? In diesem Artikel erkläre ich Schritt für Schritt, was Sie wissen sollten, bevor Sie eine Entscheidung über den Kauf einer Immobilie in Saudi-Arabien treffen – insbesondere im Hinblick auf die bevorstehenden Gesetzesänderungen.

Aktuelle Rechtslage und bevorstehende Änderungen (2025 → 2026)

Der Immobilienmarkt in Saudi-Arabien erlebt seit einigen Jahren eine echte Revolution. Bisher konnten Ausländer Immobilien nur in Ausnahmefällen erwerben – in der Regel unter der Bedingung, dass sie einen saudi-arabischen Wohnsitz (Iqama) oder einen speziellen „Premium Residency“-Status besitzen. Die meisten ausländischen Käufer waren zudem auf bestimmte Zwecke beschränkt, wie die Eigennutzung einer Wohnung oder den Erwerb von Räumlichkeiten für geschäftliche Zwecke.

Dies ändert sich mit dem 2025 angekündigten neuen Gesetz „Real Estate Ownership Law by Non-Saudis“, das Anfang 2026 in Kraft treten wird. Dies ist ein Wendepunkt, da es erstmals auch Nichtansässigen, also Personen ohne Wohnsitz in Saudi-Arabien, den Erwerb von Immobilien ermöglichen wird.

Die neuen Vorschriften:

• erweitern den Umfang der für Ausländer verfügbaren Immobilien,
• vereinfachen die Verfahren, indem die meisten Formalitäten in digitale Systeme verlagert werden,
• legen Zonen fest, in denen der Immobilienerwerb ohne spezielle Genehmigungen möglich sein wird,
• sollen sowohl Privatinvestoren als auch ausländische Unternehmen anziehen.

Das Gesetz fügt sich in die langfristige Strategie „Vision 2030“ ein, deren Ziel die Diversifizierung der Wirtschaft und die Entwicklung moderner Städte ist – wie Riad, Dschidda oder futuristische Projekte an der Küste des Roten Meeres. Für Personen, die an Auslandsinvestitionen interessiert sind, bedeutet dies die Eröffnung völlig neuer Möglichkeiten, aber auch die Notwendigkeit, die Vorschriften, die in den kommenden Monaten präzisiert werden, genau zu verfolgen.

Wer kann eine Immobilie in Saudi-Arabien kaufen?

Noch vor Kurzem war die Möglichkeit für Ausländer, Immobilien in Saudi-Arabien zu erwerben, stark eingeschränkt. Heute sieht die Situation ganz anders aus – und ab 2026 wird sich der Kreis der berechtigten Personen noch weiter vergrößern. In der Praxis bedeutet dies, dass verschiedene Gruppen von Ausländern Zugang zum Markt haben werden, wobei jede Gruppe nach etwas anderen Regeln agiert.

Ansässige mit Iqama (Aufenthaltsgenehmigung)

Personen, die dauerhaft oder langfristig in Saudi-Arabien leben und eine Iqama besitzen, können bereits jetzt Immobilien zur Deckung ihres eigenen Wohnbedarfs erwerben. Die Bedingungen sind relativ einfach:

• Kauf zur Eigennutzung (z. B. Wohnung, Haus),
• eine Immobilie pro Familie (in den meisten Fällen),
• früher war die Einreichung eines Genehmigungsantrags erforderlich – heute ist das Verfahren zunehmend vereinfacht und in vielen Fällen digital.

Für Expats, die in Riad, Dschidda oder in Industriestädten arbeiten, ist dies die gängigste Form des Immobilienerwerbs.

Nichtansässige (Personen außerhalb des Landes) — neue Gruppe ab 2026

Die größte Gesetzesänderung betrifft genau diese Kategorie. Ab 2026 werden auch Personen ohne saudi-arabischen Wohnsitz Immobilien in ausgewiesenen Zonen erwerben können. Was bedeutet das in der Praxis?

• Möglichkeit zum Kauf einer Wohnung oder eines Hauses ohne Umzug in das Land,
• größere Verfügbarkeit von Anlageimmobilien,
• Kauf in Städten, die für Ausländer geöffnet sind (u. a. Riad, Dschidda, Projekte am Roten Meer).

Dies ist eine enorme Erleichterung für ausländische Investoren, die ihr Portfolio diversifizieren oder in einen neuen, dynamisch wachsenden Markt einsteigen möchten.

Ausländische Unternehmen und Investmentfonds

Unternehmen mit ausländischer Beteiligung können bereits heute Immobilien erwerben, die für die Geschäftstätigkeit erforderlich sind – z. B. Büros, Hallen, Lager oder Hotels. Die neuen Vorschriften werden zusätzlich:

• den Kauf von Grundstücken für die Projektentwicklung erleichtern,
• den Katalog der für Unternehmen außerhalb des Landes zulässigen Investitionen erweitern,
• darauf abzielen, globale Immobilienfonds anzuziehen.

Dadurch wird Saudi-Arabien gegenüber Märkten wie den VAE oder Katar wettbewerbsfähiger.

Inhaber einer Premium Residency („saudi-arabische Green Card“)

Dies ist die Gruppe mit den umfassendsten Rechten. Die Premium Residency bietet einzigartige Vorteile:

• Möglichkeit zum Erwerb verschiedener Immobilientypen (Wohn- und Gewerbeimmobilien),
• kein Erfordernis eines Sponsors (Arbeitgebers),
• Recht, die Familie nachzuholen und frei geschäftlich tätig zu sein.

Das Programm kann für Investoren oder Personen attraktiv sein, die einen längeren Aufenthalt im Land planen. Einer der Wege dorthin ist die „Real Estate Owner Residency“, also ein Aufenthaltsstatus für Personen, die eine Immobilie mit einem bestimmten Wert besitzen.

Wo kann ein Ausländer eine Immobilie kaufen?

Obwohl Saudi-Arabien seinen Immobilienmarkt dynamisch für Ausländer öffnet, variiert die Verfügbarkeit einzelner Standorte je nach Vorschriften und Rechtsstatus des Käufers. Es lohnt sich daher zu wissen, welche Orte derzeit verfügbar sind und welche nach Inkrafttreten der neuen Vorschriften im Jahr 2026 geöffnet werden.

Hauptstädte, die für Ausländer geöffnet sind

Die meisten Investitionsmöglichkeiten befinden sich in großen, wachsenden städtischen Zentren:

Riad

Die Hauptstadt des Landes ist das politische, wirtschaftliche und finanzielle Zentrum Saudi-Arabiens. Ausländer können hier kaufen:

• Wohnungen,
• Häuser in modernen Wohnvierteln,
• Gewerbeimmobilien.

Riad ist eines der Schlüsselgebiete, das nach 2026 vollständig für ausländische Käufer geöffnet werden soll.

Dschidda (Jeddah)

Die kosmopolitischste Stadt Saudi-Arabiens und der wichtigste Hafen am Roten Meer. Beliebt bei Expats und Investoren, insbesondere dank:

• Projekten an der Küste,
• dem touristischen Charakter der Stadt,
• einer großen internationalen Gemeinschaft.

Touristische Projekte und moderne Städte der Zukunft

Im Rahmen der „Vision 2030“ entstehen viele futuristische Stadtentwicklungsprojekte und Resorts, die Investoren und Touristen aus der ganzen Welt anziehen sollen. In vielen von ihnen ist bereits jetzt die Möglichkeit eines einfacheren Immobilienerwerbs für Ausländer vorgesehen.

Die wichtigsten Standorte sind u. a.:

• NEOM – eine futuristische „Stadt der Zukunft“, die von Grund auf im Norden des Landes gebaut wird,
• The Red Sea Project – Luxusresorts und Privatinseln,
• Qiddiya – ein Mega-Unterhaltungsprojekt in der Nähe von Riad,
• Diriyah Gate – ein historisches Viertel, das zu einem erstklassigen Kulturzentrum umgebaut wird.

Diese Projekte verfügen oft über eigene Wirtschafts- und Investitionsregeln, was den Immobilienerwerb für Ausländer zusätzlich erleichtern kann.

Besondere Regeln in Mekka und Medina

Mekka und Medina sind die beiden wichtigsten Städte des Islam – daher unterliegen sie seit Jahren besonderen Regeln für den Immobilienbesitz.

Die aktuelle und zukünftige Situation stellt sich wie folgt dar:

• Direktes Eigentum für Nicht-Muslime wird weiterhin nicht zulässig sein.
• Personen islamischen Glaubens können in ausgewiesenen Zonen ein eingeschränktes Eigentumsrecht erwerben, die Details werden jedoch noch ausgearbeitet.
• Indirekte Investitionen (z. B. über Fonds oder börsennotierte Unternehmen) bleiben für alle im Rahmen festgelegter Grenzen möglich.

Auch nach der Marktöffnung im Jahr 2026 werden diese beiden Städte ihren besonderen Status beibehalten – daher sollte jeder, der einen Immobilienkauf in Mekka oder Medina plant, die neuesten Vorschriften laufend verfolgen.

Von der REGA festgelegte Investitionszonen

Eine Schlüsselrolle bei der Marktöffnung spielt die Real Estate General Authority (REGA), die:

• festlegt, wo Ausländer Immobilien kaufen können,
• bestimmt, welche Immobilientypen verfügbar sind (Wohnungen, Häuser, Gewerbeflächen),
• Vorschriften für ausländische Investoren veröffentlicht.

Ab 2026 soll die REGA eine detaillierte Karte der Zonen veröffentlichen, was es Ausländern erheblich erleichtern wird, den Kauf zu planen.

Der Immobilienkaufprozess Schritt für Schritt

Obwohl Saudi-Arabien viele Änderungen einführt, bleibt der eigentliche Immobilienkaufprozess recht geordnet und zunehmend digital. Das Land setzt auf moderne Lösungen, daher können die meisten Formalitäten – von der Dokumentenprüfung bis zur endgültigen Registrierung – online erledigt werden. So sieht ein typischer Transaktionsverlauf für einen Ausländer aus.

Schritt 1: Prüfung der Berechtigung des Käufers

Der erste Schritt besteht darin festzustellen, ob eine Person eine Immobilie an einem bestimmten Standort kaufen kann und zu welchen Bedingungen. In der Praxis bedeutet dies:

• Prüfung, ob der Käufer ansässig, nicht ansässig oder Inhaber einer Premium Residency ist,
• Überprüfung, ob sich der Standort in einer für Ausländer zugänglichen Zone befindet,
• Sicherstellung, dass der Immobilientyp (Wohn-, Gewerbeimmobilie, Grundstück) zulässig ist.

Ab 2026 wird dieser Prozess einfacher, da die REGA transparente Regeln für die einzelnen Zonen bereitstellen soll.

Schritt 2: Auswahl des Standorts und Bestätigung der Zone

Nach der Feststellung der Berechtigung wählt der Käufer die gewünschte Immobilie aus. In dieser Phase lohnt es sich:

• den Rechtsstatus des Grundstücks oder Gebäudes zu prüfen,
• zu verifizieren, ob der Standort für Ausländer geöffnet ist,
• den zukünftigen Bebauungsplan der Umgebung zu bestätigen, insbesondere bei dynamisch wachsenden Projekten (z. B. NEOM oder Diriyah).

Bei den meisten modernen Investitionen arbeiten Bauträger mit Beratern zusammen, die Ausländern helfen, den formalen Prozess zu durchlaufen.

Schritt 3: Vorvertrag oder Reservierungsvertrag

Sobald die Wahl getroffen wurde, folgt die Unterzeichnung eines Reservierungsvertrags (reservation agreement). Dies ist in der Regel verbunden mit:

• der Zahlung einer Anzahlung,
• der Festlegung eines Zahlungsplans (insbesondere beim Kauf vom Bauträger),
• der Festlegung der Rücktrittsbedingungen und der Bestätigung, dass die Transaktion von einer positiven rechtlichen Prüfung abhängt.

Diese Phase sieht ähnlich aus wie in vielen europäischen Ländern.

Schritt 4: Rechtliche Due Diligence

Dies ist eines der wichtigsten Elemente des Kaufs. Der Anwalt oder Berater des Käufers analysiert:

• den Eigentumstitel der Immobilie,
• Online-Bücher und Register (meist im System „Najiz“),
• eventuelle Hypothekenbelastungen,
• die Übereinstimmung des Projekts mit den saudi-arabischen Vorschriften.

Saudi-Arabien digitalisiert das Immobiliensystem, daher sind die meisten Dokumente elektronisch verfügbar, was die Prüfungszeit erheblich verkürzt.

Schritt 5: Abschluss der Transaktion und Eigentumsübertragung

Wenn alle Prüfungen positiv abgeschlossen sind, schreiten die Parteien zum Abschluss des Kaufs. Die wichtigsten Etappen sind:

• Unterzeichnung des elektronischen Kaufvertrags,
• Zahlung (Banküberweisung oder Ratenzahlung beim Bauträger),
• Antrag auf Eigentumsübertragung im System „Najiz“ oder bei der REGA.

Alles erfolgt aus der Ferne – ohne Notarbesuch, da das Notariat in Saudi-Arabien weitgehend durch digitale Systeme ersetzt wurde.

Schritt 6: Registrierung des Eigentumstitels

Die letzte Etappe ist die formale Registrierung des Eigentumstitels. Das System generiert:

• einen digitalen Eigentumstitel (title deed),
• eine Bestätigung des Eintrags im Register des Justizministeriums.

Von diesem Moment an ist der Käufer offizieller Eigentümer der Immobilie in Saudi-Arabien.

Kosten im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf

Der Kauf einer Immobilie in Saudi-Arabien besteht nicht nur aus dem Preis für die Wohnung oder das Haus. Wie in anderen Ländern fallen auch hier zusätzliche Verwaltungsgebühren, Steuern und Dienstleistungskosten an, über die man sich vor einer Investitionsentscheidung informieren sollte. Ein gut geplantes Budget hilft, spätere Überraschungen zu vermeiden.

Grunderwerbsteuer (Real Estate Transfer Tax)

Dies ist die wichtigste zusätzliche Kostenstelle. In Saudi-Arabien beträgt der Standardsatz 5 % des Immobilienwerts.

Diese Steuer wird zum Zeitpunkt des Transaktionsabschlusses gezahlt – ohne deren Zahlung wird die Eigentumsübertragung nicht im System registriert.

Registrierungs- und Verwaltungsgebühren

Diese sind relativ gering, aber obligatorisch. Sie umfassen u. a.:

• Gebühren für die Ausstellung des digitalen Eigentumstitels,
• Verwaltungsgebühren für das Verfahren der Eigentumsübertragung (System „Najiz“ oder REGA),
• Kosten für Dokumentenübersetzungen, falls erforderlich.

Insgesamt belaufen sich diese Kosten meist auf wenige Prozent des Immobilienwerts oder einen bestimmten Pauschalbetrag.

Honorare für Anwälte oder Berater

Obwohl der Prozess in Saudi-Arabien hauptsächlich digital abläuft, ist die Unterstützung durch einen lokalen Anwalt oder einen lizenzierten Immobilienberater sehr hilfreich – insbesondere für Ausländer.

Die Kosten hängen vom Umfang der Dienstleistungen ab, umfassen aber meist:

• Prüfung des Eigentumstitels,
• Prüfung von Bauträgerverträgen,
• Vorbereitung der Dokumentation,
• Vertretung vor Verwaltungsbehörden.

Bei Premium-Investitionen oder einem Kauf durch Nichtansässige sollte dies als Investition in die Sicherheit der Transaktion betrachtet werden.

Potenzielle Kosten für Aufenthaltsprogramme

Wenn der Immobilienkauf Teil eines Plans zur Erlangung der Premium Residency ist, sollten auch die mit diesem Programm verbundenen Gebühren berücksichtigt werden:

• 800.000 SAR – einmalige Gebühr für den dauerhaften Aufenthalt,
• 100.000 SAR jährlich – Aufenthalt, der jedes Jahr erneuert wird.

Für den Weg der „Real Estate Owner Residency“ ist zusätzlich eine Immobilie mit einem Wert von mindestens 4 Mio. SAR erforderlich.

Kosten für die Instandhaltung der Immobilie

Nach dem Kauf fallen auch laufende Kosten an, wie:

• Gebühren der Eigentümergemeinschaft (meist in modernen Komplexen),
• Nebenkosten (Versorgung),
• eventuelle Gebäudeversicherung,
• Verwaltungsgebühren bei einer Investition (z. B. Kurzzeitvermietung).

Finanzierung und zusätzliche Bankkosten

Wenn der Käufer ein Hypothekendarlehen in Anspruch nimmt, sollte man an Folgendes denken:

• Gebühr für die Antragsbearbeitung,
• Bankprovision,
• Zinsen, die vom Aufenthaltsstatus und dem Eigenkapital abhängen.

In der Praxis verlangen Banken von Personen, die nicht ansässig sind, einen höheren Eigenkapitalanteil.

Premium Residency und der Weg der „Real Estate Owner Residency“

Für viele Ausländer ist der Kauf einer Immobilie in Saudi-Arabien nicht nur eine finanzielle Investition, sondern auch eine Chance auf den prestigeträchtigen Aufenthaltsstatus. Das Programm Premium Residency (oft als „saudi-arabische Green Card“ bezeichnet) bietet weitreichende Möglichkeiten, im Königreich zu leben und zu arbeiten, ohne einen Sponsor zu benötigen. Eine der interessantesten Optionen ist der Weg über den Immobilienbesitz.

Was ist die Premium Residency?

Die Premium Residency ist ein spezieller Status für Ausländer, der wesentlich umfassendere Rechte bietet als eine normale Iqama. Die wichtigsten Vorteile sind:

• Möglichkeit zum Erwerb von Wohn- und Gewerbeimmobilien,
• Recht zur Ausübung einer Geschäftstätigkeit ohne saudi-arabischen Sponsor,
• Freiheit beim Arbeitsplatzwechsel,
• Möglichkeit, Ehepartner, Kinder und Eltern nachzuholen,
• kein Erfordernis, jährlich ein Visum zu beantragen.

Das Programm wurde geschaffen, um Investoren, qualifizierte Fachkräfte und Personen anzuziehen, die sich im Rahmen der „Vision 2030“ beruflich weiterentwickeln möchten.

Arten der Premium Residency

Das Programm bietet zwei Hauptformen:

1. Dauerhafter Aufenthalt (Permanent Premium Residency)

• einmalige Gebühr: 800.000 SAR,
• keine Notwendigkeit, den Status zu erneuern,
• volle Rechte auf unbestimmte Zeit.

2. Erneuerbarer Aufenthalt (Annual Premium Residency)

• Kosten: 100.000 SAR jährlich,
• Status wird alle 12 Monate erneuert,
• weiterhin mit einem breiten Spektrum an Möglichkeiten für den Inhaber.

Der Weg der „Real Estate Owner Residency“ — Aufenthalt durch Immobilienbesitz

Dies ist eine der attraktivsten Optionen für Personen, die einen Immobilienkauf in Saudi-Arabien planen.

Um sich zu qualifizieren, muss man:

• eine Immobilie mit einem Wert von mindestens 4 Mio. SAR besitzen,
• nachweisen, dass die Immobilie aus eigenen Mitteln gekauft wurde (ohne Kredit und ohne Belastungen),
• eine Bewertung durch einen lizenzierten Gutachter vorlegen (gemäß den Standards des saudi-arabischen Marktes),
• eine Überprüfung in Bezug auf Sicherheit, Einkommen und Herkunft der Mittel bestehen.

Dieser Weg ist besonders beliebt bei Investoren, die an Luxusapartments in Riad, Dschidda oder den neuen Mega-Projekten am Roten Meer interessiert sind.

Warum sollte man die Premium Residency in Betracht ziehen?

Dieser Status ist nicht nur ein rechtlicher Komfort. Er bedeutet auch:

• größere Investitionsflexibilität – Möglichkeit zum Kauf mehrerer Immobilien,
• leichterer Zugang zu Finanzierungen,
• Vorteile für die ganze Familie,
• Image und Prestige, was in den Golfstaaten eine große Bedeutung hat.

Für Personen, die einen längeren Aufenthalt planen oder ein Unternehmen in Saudi-Arabien aufbauen möchten, ist dies eine Lösung, die definitiv eine Überlegung wert ist.

Wichtige Punkte, an die man denken sollte (aber vor denen man keine Angst haben muss!)

• Sich ändernde Vorschriften – der Markt in Saudi-Arabien entwickelt sich dynamisch, daher werden die Regelungen regelmäßig aktualisiert. Das ist eine gute Nachricht: Die Vorschriften werden für Käufer aus dem Ausland immer freundlicher.
• Einschränkungen in einigen Städten – Mekka und Medina haben einen besonderen religiösen Status, daher gelten dort zusätzliche Regeln. In der Praxis wählen die meisten Investoren ohnehin Riad, Dschidda oder neue touristische Projekte.
• Überprüfung der Herkunft der Mittel – ein Standard-Bankverfahren, ähnlich wie in vielen europäischen Ländern. Wenn die Mittel legal und dokumentiert sind, gibt es keinen Grund zur Sorge.
• Bankfinanzierung – Nichtansässige kaufen häufiger bar, aber Ansässige und Inhaber einer Premium Residency haben einen immer besseren Zugang zu Krediten.
• Formale und kulturelle Unterschiede – das System unterscheidet sich vom europäischen, aber die meisten Formalitäten werden digital abgewickelt, und lokale Berater helfen dabei, den Prozess stressfrei zu durchlaufen.

Kauf in neuen Mega-Projekten – Investitionen im Bau erfordern immer Geduld, aber genau an solchen Standorten ist das Wachstumspotenzial am höchsten.