Zusammenfassung des Artikels

Die wichtigsten Erkenntnisse aus dem Artikel in 30 Sekunden.

Oman stellt eine attraktive Anlagealternative zu Immobilien in Warschau dar und bietet niedrigere Kaufpreise im Premiumsegment sowie einen potenziell doppelt so hohen ROI. In Maskat, der Hauptstadt Omans, liegen die Preise pro m² in prestigeträchtigen ITC-Komplexen bei 9.000–11.000 PLN, während sie in Warschau 17.700–22.500 PLN erreichen. Investoren können in Oman mit einer Bruttomietrendite von 8–12 % rechnen, verglichen mit 6–7 % in Warschau. Darüber hinaus erhebt Oman bis 2028 keine Einkommensteuer für Privatpersonen, hat eine niedrigere Übertragungsgebühr von 3 % und der Kauf in einer ITC-Zone berechtigt zum Erhalt einer Aufenthaltserlaubnis.

Die Immobilienpreise in Warschau steigen von Jahr zu Jahr, und die Rentabilität von Investitionen in Mietwohnungen wird zunehmend durch hohe Steuern, steigende Unterhaltskosten und eine Marktsättigung begrenzt. Es ist daher nicht verwunderlich, dass viele Investoren beginnen, sich nach Alternativen außerhalb Polens umzusehen – nach Zielen, die noch vor wenigen Jahren hauptsächlich den erfahrensten Akteuren vorbehalten waren. Eines davon ist Oman – ein sicheres, stabiles und dynamisch wachsendes Land im Nahen Osten, das immer mutiger mit Dubai konkurriert und Luxusimmobilien zu Preisen anbietet, die oft niedriger sind als die für Einzimmerwohnungen in Warschau.

Kann man wirklich für die Kosten einer kleinen Wohnung in der Hauptstadt ein geräumiges, modernes Apartment mit Zugang zu Strand, Yachthafen und Golfplatz kaufen? Wie sehen die Unterschiede bei den Quadratmeterpreisen, dem Mietrenditepotenzial, den Steuern oder den Lebenshaltungskosten aus? Und schließlich: Kann Oman tatsächlich das „neue Dubai“ sein, wenn es um Immobilieninvestitionen geht?

Immobilienpreise: Warschau vs. Oman

Die Wahl zwischen einer Wohnung in Warschau und einem Apartment in Oman beginnt mit der grundlegenden Frage: Was kostet heute ein Quadratmeter an beiden Orten? Und hier gibt es die erste große Überraschung: Das Premium-Segment in Oman ist teilweise günstiger als Wohnungen in vielen Warschauer Stadtteilen, selbst außerhalb des Zentrums.

Warschau: ein reifer, aber immer teurer werdender Markt

Warschau behauptet seit Jahren seine Position als teuerste Stadt Polens in Bezug auf Immobilienpreise. Die Nachfrage wird angetrieben durch:

einen dynamischen Arbeitsmarkt,
den Zuzug von Fachkräften und Studenten,
eine schnelle Infrastrukturentwicklung,
das Interesse an Investitionskäufen.

Die durchschnittlichen Preise pro m² im Zeitraum 2024/2025 gestalten sich wie folgt:

ca. 17.700 PLN/m² – Durchschnitt für den Primärmarkt,
20.000–22.500 PLN/m² – in der Innenstadt (Śródmieście), in Wola und in Top-Premium-Lagen.

Für den Investor bedeutet dies, dass eine kleine Einzimmerwohnung mit einer Fläche von 30–35 m² heute etwa 530.000–650.000 PLN kostet, in Luxusprojekten sogar noch mehr. Und obwohl die Nachfrage weiterhin stabil ist, führen die hohen Kaufpreise zu einer geringeren Erschwinglichkeit für viele Privatinvestoren.

Oman: Luxusstandard zu einem niedrigeren Preis

Oman – und insbesondere seine Hauptstadt Maskat – entwickelt den Premium-Immobilienmarkt in rasantem Tempo. Hier entstehen moderne, hochwertige Investitionen, oft im Resort-Standard: mit Zugang zu Yachthäfen, Stränden, Golfplätzen, privaten Clubs oder Promenaden.

Die Preise pro m² in Maskat sind sehr unterschiedlich, aber immer noch günstiger als in Warschau:

5.600–7.100 PLN/m² – in Standard-Wohngebieten,
9.000–11.000 PLN/m² – in prestigeträchtigen ITC-Komplexen wie Al Mouj, Muscat Hills oder Yiti.

Wichtig: Ausländer können Immobilien nur in ITC-Zonen als Volleigentum (Freehold) erwerben, die gleichzeitig die besten in Bezug auf Qualität, Infrastruktur und Investitionspotenzial sind.

Vergleichsbeispiel: Einzimmerwohnung in Warschau vs. Apartment in Al Mouj

Um den Unterschied besser zu veranschaulichen, nehmen wir ein konkretes Beispiel:

Warschau — Einzimmerwohnung 30 m²

Lage: guter Stadtteil, Primärmarkt
Preis: ca. 530.000–600.000 PLN

Oman — Apartment 1 BR (ca. 70 m²)

Luxuriöses Resort am Ozean
Zugang zu Yachthafen, Strand, Golfplatz
Preis: ca. 77.000 OMR = ~724.000 PLN
Preis pro m²: ca. 10.300 PLN/m² (deutlich weniger als in Warschau)

Warum sind die Preise in Oman immer noch relativ niedrig?

Der Markt befindet sich in einem früheren Entwicklungsstadium als in Dubai.
Der Staat investiert stark in Tourismus und ausländisches Kapital.
Der Zugang für Ausländer ist kontrolliert (nur ITC), was das Angebot stabilisiert.
ITC-Projekte sollen Investoren anziehen und bieten daher einen hohen Standard zu einem attraktiven Preis.

Lesen Sie unseren Artikel: Wie hoch sind die Immobilienpreise in Oman?

ROI und Mietpotenzial: Warschau vs. Oman

Die Rentabilität von Immobilieninvestitionen hängt weitgehend von der tatsächlichen Mietrendite ab. Und obwohl Warschau weiterhin ein solides Rentabilitätsniveau hält, kann der ROI in Oman – insbesondere in den prestigeträchtigen ITC-Zonen – sogar doppelt so hoch sein. Genau dieser Unterschied macht Oman zu einem der interessantesten Ziele für Investoren aus Europa.

Warschau: stabile 6–7 % brutto, aber mit abnehmender Dynamik

Warschau ist der reifste und vorhersehbarste Mietmarkt in Polen. Die Nachfrage bleibt hoch dank:

einer großen Anzahl an Studenten,
eines starken Arbeitsmarktes,
Binnen- und Auslandsmigration,
einer stetig wachsenden Unternehmensbasis.

Die durchschnittliche Rendite liegt derzeit bei etwa 6,0–6,5 % brutto (real 4,5–5,2 % netto nach Pauschalsteuer und Kosten).

Steigende Steuerbelastungen und hohe Kaufpreise führen jedoch dazu, dass der Spielraum für eine Steigerung des ROI begrenzt ist. Um eine höhere Rendite zu erzielen, muss der Investor nach Gelegenheiten suchen oder in die Kurzzeitvermietung einsteigen – und diese wird zunehmend reguliert.

Oman: 8–12 % ROI in prestigeträchtigen ITC-Zonen – ein klarer Vorteil gegenüber Europa

Die Vermietung in Oman – insbesondere in Projekten wie Al Mouj, Muscat Hills, Yiti Sustainable City – bietet eine der besten Renditen in der GCC-Region, höher als in:

Dubai (typischerweise 5–7 %),
Katar (4–6 %),
Bahrain (5–7 %).

In Oman liegt der reale, beobachtete ROI bei Premium-Projekten bei 8–12 % brutto (und sogar mehr bei voller Ausnutzung der Wintersaison und Kurzzeitvermietung).

Woher kommt dieser Vorsprung?

Starke Wintersaison (November–April) – dies ist die Zeit der hohen Tagessätze, oft vergleichbar mit Dubai, aber bei deutlich niedrigeren Anschaffungskosten.
Begrenztes Angebot in ITC-Zonen – der Staat erlaubt Ausländern den Kauf nur in ausgewählten Komplexen – dadurch ist der Markt nicht überhitzt.
Hohe Budgets von Expats – Fachkräfte im Energie- und Finanzsektor bevorzugen Premium-Wohnungen mit Zugang zu Yachthafen, Strand und Golfplätzen.
Dynamisch wachsender Tourismus – Oman soll bis 2040 jährlich 11 Millionen Touristen erreichen.

Schon jetzt ist ein Anstieg der Auslastung und eine Erhöhung der Mietpreise in der Saison zu beobachten.

Steuern, Eigentumsrecht und Sicherheit: Polen vs. Oman

Bei Immobilieninvestitionen geht es nicht nur um die Analyse von Preisen und ROI. Ebenso wichtig sind: Besteuerung, Regeln für den Kauf durch Ausländer sowie Sicherheit und Lebensqualität. In dieser Hinsicht verfolgen Polen und Oman völlig unterschiedliche Ansätze – und genau dieser Unterschied entscheidet immer häufiger über die Wahl des Investitionsziels.

Steuern: Wo zahlt der Investor weniger?

Polen

Private Vermietung ausschließlich pauschal versteuert: 8,5 % bis 100.000 PLN und 12,5 % darüber hinaus.
Sekundärmarkt: 2 % PCC (Grunderwerbsteuer).
Primärmarkt: MwSt. 8 % oder 23 %.
Zusätzliche Kosten: Versicherungen, Renovierungen, Verwalterprovisionen, steigende Verwaltungskosten.

Oman

Keine Einkommensteuer für Privatpersonen (bis 2028).
Lokale Mietsteuer: 3 % Municipal Tax.
Keine jährliche Grundsteuer.
Einmalige Gebühr beim Kauf: 3 % Transfer Fee.
Die MwSt. gilt nicht für Wohnimmobilien.

Eigentumsrecht: Wer darf wo kaufen?

Polen

Keine Beschränkungen für Polen und EU-Bürger.
Völlige Freiheit beim Kauf auf dem Wohnungsmarkt.

Oman

Volleigentum (Freehold) nur in ausgewiesenen ITC-Zonen – Integrated Tourism Complexes.
Die wichtigsten davon: Al Mouj, Muscat Hills, AIDA, Hawana Salalah.
Der Kauf in einer ITC berechtigt zum Aufenthaltsrecht für den Investor und seine Familie.
Außerhalb von ITC sind langfristige Nutzungsrechte (Usufruct) verfügbar.

Sicherheit und Lebensstil: zwei verschiedene Welten

Warschau / Polen

Hohes Sicherheitsniveau für europäische Verhältnisse.
Städtischer, dynamischer Lebensstil.
Wechselhaftes Klima: von Frost im Winter bis Hitze im Sommer.

Oman

Eines der sichersten Länder der Welt (TOP 5 weltweit).
Resort-Lebensstil: Strände, Yachthafen, Golf, Restaurants, private Clubs.
Im Winter (November–März) ideales Wetter bei 24–28 °C.

Zusammenfassung

Beim Vergleich von Warschau und Oman wird deutlich, dass beide Märkte völlig unterschiedliche Entwicklungsstadien und völlig andere Investitionsmodelle repräsentieren. Warschau bleibt ein stabiler, reifer und vorhersehbarer Immobilienmarkt – jedoch machen die immer höheren Kaufpreise, die steigende Steuerbelastung und die Sättigung des Mietmarktes spektakulär hohe Renditen schwierig. Ein ROI von 5–6 % netto ist heute der Standard und in vielen Fällen die Obergrenze des Möglichen.

Oman hingegen baut seine Position im globalen Tourismus und im Luxusimmobiliensegment erst noch aus, wodurch Investoren vom Vorteil des frühen Einstiegs profitieren können. Attraktive Preise pro m², keine Einkommensteuer bis 2028, ein begrenztes Angebot in ITC-Zonen, ein dynamisches Wachstum des Tourismus sowie ein stabiles, sicheres politisches Klima führen zu einem realen ROI von 8–12 % bei Premium-Projekten – ein Ergebnis, das in europäischen Hauptstädten nur schwer zu erreichen ist.

Darüber hinaus kann man zum Preis einer kleinen Einzimmerwohnung in Warschau ein geräumiges, luxuriöses Apartment am Ozean kaufen, mit Yachthafen, Privatstrand, Restaurants und Zugang zu einem der besten Golfplätze der Region. Das ist ein völlig anderes Niveau an Lifestyle, das sowohl Touristen als auch wohlhabende Langzeitmieter anzieht.

Quellen:

Autor

Mariusz Sawicki

VORSTANDSMITGLIED

Sie verbindet Erfahrungen aus der Finanz- und Immobilienbranche, wodurch sie Kunden dabei unterstützt, fundierte und wohlüberlegte Investitionsentscheidungen zu treffen. Sie betrachtet den Immobilienkauf nicht nur durch die Brille der Emotionen, sondern vor allem auf Basis von Daten, Sicherheit und Potenzial. Sie ist auf Investitionsanalysen und Risikobewertungen spezialisiert, insbesondere in Schwellenländern wie dem Oman. In ihrer Arbeit setzt sie auf Konkretheit, Transparenz und einen partnerschaftlichen Ansatz.

Termin vereinbaren weitere Artikel