Costes de mantenimiento de una propiedad en España tras la compra: impuestos, comunidad, suministros y alquiler

¿Qué impuestos paga anualmente el propietario de un inmueble en España?

El impuesto IBI y el IRNR para no residentes

El primer gasto anual es el IBI, es decir, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Se trata de un impuesto local sobre la propiedad recaudado por el ayuntamiento. La base imponible no es el precio de transacción, sino el valor catastral, que aparece en la documentación del Catastro y en el recibo del IBI. En la práctica, el valor catastral suele ser inferior al precio de mercado, pero no debe tomarse como una regla para todos los municipios y tipos de activos. El tipo impositivo del IBI depende de la ordenanza local, el tipo de inmueble y su calificación en el registro. En nuestro plan de contenidos, asumimos un rango orientativo del 0,4-1,1% del valor catastral, lo cual es útil para una simulación inicial, pero antes de comprar es necesario comprobar el recibo del IBI del último año.

El segundo elemento es el IRNR, es decir, el Impuesto sobre la Renta de no Residentes. Un no residente fiscal que posee un inmueble en España puede tener la obligación de declarar una renta imputada incluso si el inmueble no está alquilado. La Agencia Tributaria explica que, en el caso de un inmueble urbano utilizado para uso propio o no alquilado, la base es la renta imputada, calculada por norma general como el 1,1% o el 2% del valor catastral, dependiendo de la fecha de actualización del valor. Para los residentes de la UE, el tipo impositivo es del 19%. En la práctica, esto significa que un apartamento mantenido exclusivamente como segunda residencia sigue generando una obligación de declaración.

Es importante separar el IRNR del impuesto sobre el alquiler real. Si el inmueble se alquila, el propietario liquida los ingresos y gastos según las normas aplicables a los no residentes. Para un inversor de Polonia, es importante que el modelo de ROI tenga dos variantes: periodos de alquiler y periodos de uso propio o desocupación. En los meses sin alquiler se generan costes fijos, pero no hay ingresos operativos que los cubran. Esto cambia el resultado neto, especialmente en inmuebles comprados con vistas a estancias familiares y alquiler estacional parcial.

La tercera tasa es la Tasa de Basura. Su importe y forma de cálculo varían entre municipios. Marbella, Estepona, Manilva o Casares pueden tener diferentes plazos de pago, facturas y normas de recaudación. Es un coste pequeño en comparación con el precio del activo, pero un error común es no incluirlo en el presupuesto anual. Con varias propiedades o una villa más grande, la suma de estas partidas se vuelve visible en el flujo de caja.

Paso a paso, el inversor debe hacer cinco cosas. Primero, pedir al vendedor el último recibo del IBI y el justificante de pago. Segundo, comprobar la referencia catastral en la Sede Electrónica del Catastro. Tercero, preguntar al abogado si el valor catastral ha sido actualizado y si esto afecta a la base del IRNR. Cuarto, acordar con el gestor el plazo de presentación del Modelo 210 para no residentes. Quinto, en el modelo de ROI, separar el impuesto por uso propio del impuesto por ingresos de alquiler. Esta etapa no es un trámite; es un filtro que permite comparar apartamentos con precios similares pero diferentes costes de mantenimiento.

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¿Cuánto cuesta la comunidad y qué incluye?

Gestión de las zonas comunes en urbanizaciones

La Comunidad de Propietarios es el conjunto de propietarios en un edificio, urbanización o complejo residencial. Su presupuesto financia el mantenimiento de las zonas comunes: piscinas, jardines, ascensores, garaje, recepción, seguridad, iluminación, puertas, aceras, gimnasio, zonas recreativas y la administración corriente. Desde el punto de vista del inversor, la comunidad funciona de forma similar al Service Charge en proyectos de desarrollo de uso mixto o en complejos turísticos fuera de Europa, pero está integrada en la ley de propiedad horizontal española y en la práctica de gestión local.

El rango de costes es amplio, ya que depende del número de propietarios, la superficie, la cuota de participación en las zonas comunes y el estándar de las instalaciones. Un apartamento sencillo en un edificio sin muchas comodidades puede suponer un coste de varias decenas de euros al mes. Una urbanización con varias piscinas, seguridad, recepción, mantenimiento de zonas verdes y garaje puede generar varios cientos de euros al mes. En el segmento premium de la Costa del Sol, un nivel de 300-600 EUR al mes no es una sorpresa, especialmente cuando el proyecto incluye una gran superficie común y servicio constante.

La comunidad no es solo un gasto. Una comunidad bien gestionada protege el estado técnico del edificio, favorece la liquidez de venta de los inmuebles y limita el riesgo de negligencia. Sin embargo, una comunidad mal gestionada puede reducir la utilidad del activo, generar conflictos sobre el alquiler o requerir derramas. Hay que prestar especial atención a las derramas, es decir, las aportaciones extraordinarias aprobadas para reformas o reparaciones, por ejemplo, de fachadas, ascensores, tejados, alcantarillado, garaje subterráneo o el sistema de piscinas. Una derrama puntual puede cambiar significativamente el resultado neto anual.

Antes de comprar, el inversor debe revisar los estatutos de la comunidad y las actas de las reuniones. En los documentos pueden figurar restricciones sobre el alquiler turístico, reformas, uso de terrazas, instalación de aire acondicionado o tenencia de animales. Desde el punto de vista del ROI, lo más importante son las disposiciones sobre el alquiler vacacional. Si la comunidad limita eficazmente este modelo, el apartamento puede seguir siendo una buena segunda residencia, pero no debe calcularse como un activo para alquiler vacacional.

Paso a paso, se debe pedir al vendedor el Certificado de estar al corriente, es decir, un documento que acredite que el inmueble no tiene deudas con la comunidad. A continuación, hay que obtener el importe de la cuota de comunidad actual, el presupuesto de la comunidad, el saldo del fondo de reserva y las últimas Actas de la Comunidad. Vale la pena preguntar al administrador si hay reformas previstas, si existen litigios judiciales, cuántos propietarios tienen pagos pendientes y si la comunidad ha aprobado restricciones al alquiler. Solo entonces se puede introducir el coste de la comunidad en el cálculo como un coste anual real, y no como una partida orientativa de una conversación de ventas.

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¿Cuáles son los costes de suministros e internet en una casa en España?

Optimización de la potencia contratada y costes fijos

Los suministros en España son una combinación de costes fijos y variables. En el caso de la electricidad, el concepto clave es la potencia contratada. Endesa indica que el término de potencia es una partida de la factura que depende de la tarifa elegida y la potencia contratada. Para el propietario, esto significa una relación sencilla: una potencia demasiado alta aumenta los costes fijos, y una demasiado baja puede provocar cortes al utilizar simultáneamente el aire acondicionado, el horno, la placa, la bomba de la piscina y otros aparatos.

En un apartamento, el coste de la energía depende principalmente del aire acondicionado, los periodos de presencia de los inquilinos y la tarifa. En una villa se añaden dispositivos adicionales: bomba de piscina, automatización del jardín, sistema de filtración, iluminación exterior, puertas, alarma y, a veces, calefacción por suelo radiante. En el alquiler turístico, el consumo puede ser mayor que en el uso por parte del propietario, ya que los huéspedes rara vez optimizan el uso del aire acondicionado. Por este motivo, el presupuesto de suministros no debe basarse únicamente en las facturas del vendedor si el inmueble cambia de modelo de uso tras la compra.

El agua suele facturarse periódicamente, a menudo trimestralmente, y las tarifas pueden tener tramos de consumo. El jardín y la piscina cambian el perfil de costes. Una piscina privada requiere llenado regular, productos químicos, servicio y funcionamiento de la bomba. Un jardín en el clima del sur de España requiere un sistema de riego y, con una vegetación mal elegida, las facturas pueden aumentar en la temporada de verano. Por lo tanto, en una villa hay que comprobar no solo la factura del agua, sino también el diseño del jardín, el calendario de mantenimiento y el coste de mantenimiento del sistema de riego.

Internet y las telecomunicaciones son relativamente predecibles. La fibra óptica en muchas ubicaciones cuesta aproximadamente 30-50 EUR al mes, pero la disponibilidad de servicios depende de la dirección. En inmuebles destinados al alquiler estable, internet es un elemento operativo, no un extra. Vale la pena comprobar la disponibilidad de fibra óptica, la potencia de la red móvil, las condiciones del contrato y la posibilidad de gestionar el router de forma remota. En el alquiler vacacional, la falta de internet puede generar quejas y reducir la valoración del inmueble.

El seguro de hogar (Seguro de Hogar) depende del tipo de activo, el valor del equipamiento, el alcance de la responsabilidad civil y los riesgos adicionales. Un apartamento en un edificio puede tener parte de los riesgos cubiertos por la póliza de la comunidad, pero el propietario debe seguir protegiendo el inmueble, los bienes muebles y la responsabilidad frente a los inquilinos. Una villa requiere una protección más amplia: jardín, piscina, instalaciones exteriores, daños por agua, sobretensiones y robos. Antes de firmar la póliza, hay que comparar las exclusiones, el límite para daños por agua y el alcance del alquiler, porque no todas las pólizas estándar cubren un inmueble utilizado para fines turísticos.

Paso a paso, el inversor debe descargar las facturas de electricidad, agua e internet de los últimos 12 meses, comprobar la potencia contratada, comparar el consumo en invierno y verano, preguntar por el proveedor y el periodo de preaviso de los contratos. En una villa, hay que obtener adicionalmente el coste del servicio de piscina, jardín y aire acondicionado. A continuación, vale la pena hacer una variante de costes separada para uso propio, alquiler estacional y desocupación. Solo un modelo así mostrará si el rendimiento (yield) tras costes sigue justificando la compra.

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¿Genera el alquiler turístico en España costes adicionales?

Rentabilidad frente a gastos operativos del operador de alquiler

El alquiler turístico en España puede mejorar el flujo de caja, pero solo si el inversor calcula el resultado neto. Los ingresos de las plataformas de reserva no son equivalentes a los beneficios. El propietario asume los costes de licencia, equipamiento, limpieza, lavado de ropa, check-in, gestión de averías, comisión del operador, comisiones de las plataformas, impuestos, suministros y desgaste del inmueble. Si el apartamento se compra pensando en el ROI, todos estos elementos deben calcularse antes de la compra, y no después de la primera temporada.

En Andalucía, el alquiler turístico requiere la verificación de las normas relativas a las Viviendas de Uso Turístico y la inscripción en el registro correspondiente. La Junta de Andalucía publica información sobre los requisitos administrativos y los cambios normativos para los inmuebles turísticos. Para el inversor, esto significa la necesidad de comprobar tres niveles: normativas regionales, restricciones municipales y el reglamento de la comunidad. El hecho de que el inmueble vecino se haya alquilado no es suficiente como prueba de seguridad operativa.

El operador de gestión de propiedades (Property Management) suele cobrar una comisión sobre los ingresos brutos. En nuestro plan de contenidos, asumimos un 15-25% como estándar de mercado, pero el alcance de los servicios debe leerse con mucha atención. Un contrato incluye solo la comunicación con los huéspedes y el check-in, otro también la fijación de precios, sesión de fotos, gestión de tarifas, limpieza, intervenciones técnicas e informes al propietario. La diferencia entre el 15% y el 25% puede estar justificada si la comisión más alta incluye una gestión real y limita el riesgo de desocupación, pero esto requiere comparar datos, no declaraciones.

Las plataformas de reserva también afectan al resultado. Airbnb, Booking.com y los gestores de canales de venta tienen sus propias comisiones, modelos de liquidación y políticas de cancelación. A esto hay que añadir el coste de la limpieza. Algunos propietarios lo trasladan al huésped, pero en la práctica el precio final influye en la conversión de las reservas. En los inmuebles premium también es importante la amortización del equipamiento: textiles, colchones, muebles de terraza, vajilla, electrodomésticos y aire acondicionado. Una reserva de mantenimiento (maintenance reserve) de alrededor del 1% del valor del inmueble al año es un punto de partida conservador, aunque el valor final depende de la antigüedad del edificio, el estándar de acabado y la intensidad del alquiler.

A nivel fiscal, un no residente de la UE debe distinguir entre ingresos brutos, gastos deducibles y base imponible. La Agencia Tributaria describe la liquidación de los ingresos procedentes de inmuebles situados en España en el marco del IRNR. Para el análisis, vale la pena incluir a un gestor que compruebe qué costes se pueden deducir en cada caso concreto, cómo documentar los gastos y cómo liquidar los periodos en los que el inmueble no estuvo alquilado. Sin esta capa, es fácil sobreestimar el ROI, porque la hoja de cálculo del inversor mostrará ingresos, pero omitirá el coste fiscal y operativo.

Paso a paso, se debe pedir al operador un informe mensual de ejemplo, la estructura de comisiones, la lista de servicios, el estándar de respuesta ante averías, las normas de liquidación de la limpieza y la forma de fijar los precios. Al promotor o vendedor hay que preguntarle por la licencia, la inscripción en el registro, el reglamento de la comunidad y el historial de alquiler, si el inmueble ya se ha alquilado. A continuación, hay que comparar la ocupación, el ADR, la estacionalidad, el coste de limpieza, las comisiones de las plataformas y los impuestos. Solo entonces se puede calcular el rendimiento neto y un escenario pesimista, en el que la temporada sea más floja o el municipio introduzca restricciones adicionales.

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Diferencias en los costes: Apartamento en urbanización vs. Villa privada

Escala de gastos en función del estándar del activo

Un apartamento en urbanización y una villa privada son activos operativos diferentes. El apartamento suele tener un umbral de gestión más bajo, porque parte de los costes de infraestructura se reparten entre la comunidad. El propietario paga la comunidad, pero no es responsable por sí solo del servicio de piscina, jardín, ascensor, puerta, garaje y seguridad. Desde la perspectiva del inversor, esto da una mayor previsibilidad de los costes, aunque requiere el control del presupuesto de la comunidad y el riesgo de derramas.

La villa limita la dependencia de la comunidad, pero no elimina los costes. Los traslada directamente al propietario. La piscina requiere servicio, el jardín requiere mantenimiento, el sistema de alarma requiere una cuota mensual y las instalaciones técnicas requieren revisiones. En nuestro plan de contenidos, asumimos un rango orientativo de 500-1000 EUR al mes para el mantenimiento de una villa con jardín y piscina, pero el coste final depende de la superficie de la parcela, la antigüedad del edificio, el tipo de piscina, la exposición, la automatización y la intensidad de uso. En una villa también es más fácil tener gastos repentinos: reparación de la bomba, sustitución del aire acondicionado, reforma de la terraza o eliminación de humedades.

La diferencia entre apartamento y villa es importante para la estrategia de alquiler. Un apartamento en una urbanización bien situada puede tener un coste operativo más bajo y una gestión más sencilla. Una villa puede generar mayores ingresos brutos en temporada, pero requiere una mayor reserva, una supervisión más precisa e inspecciones técnicas más frecuentes. Por lo tanto, comparar estos activos únicamente por el precio por metro cuadrado es un error. Hay que comparar el coste de mantenimiento anual, el potencial de alquiler, el nivel de desocupación, el riesgo de reparaciones y la carga de tiempo del operador.

El servicio técnico suele estar infravalorado. El aire acondicionado debe limpiarse y revisarse, especialmente antes de la temporada de verano. Calderas, bombas de calor, sistemas solares, puertas, alarmas e instalaciones de piscina requieren un servicio periódico. En un apartamento, parte de las averías pueden afectar al edificio y a la comunidad. En una villa, casi cada avería termina con una decisión del propietario y una factura. Esto no descalifica a la villa como inversión, pero cambia la estructura de riesgo.

La elección entre apartamento y villa debe derivar del objetivo. Si el inversor quiere limitar la implicación operativa y tener un coste fijo predecible, un apartamento en urbanización suele ser más fácil. Si el objetivo es una mayor privacidad de uso, estancias familiares y la posibilidad de obtener tarifas estacionales más altas, la villa puede tener sentido, siempre que el presupuesto de mantenimiento esté calculado de forma conservadora. PlanoGroup presenta este contraste en la práctica al seleccionar ofertas y analizar escenarios, y las propiedades actuales se pueden ver a través de la oferta de PlanoGroup.

Paso a paso, el inversor debe comparar cinco indicadores: coste de mantenimiento anual, coste de mantenimiento por metro, peso de los costes fijos en los ingresos brutos, reserva de reparación y dependencia de terceros. En el apartamento hay que comprobar la comunidad y las actas de la comunidad. En la villa hay que comprobar las facturas de servicio, el estado técnico de las instalaciones, el coste del jardinero, el coste de la piscina, la póliza y el historial de averías. Solo la comparación de estos datos mostrará si una cuota comunitaria más baja significa realmente una propiedad más barata.

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Ejemplo de cálculo: ¿Cuánto gastarás realmente en un apartamento de 350 000 EUR?

Estudio de caso de un inmueble en la Costa del Sol

Supongamos un apartamento de 2 habitaciones en el mercado secundario en una urbanización cerrada con piscina en la Costa del Sol. El precio de compra es de 350 000 EUR. El inmueble se utilizará parcialmente de forma privada y parcialmente se preparará para el alquiler estacional. Este es el perfil típico de un inversor de Polonia: diversificación de capital fuera del país, segunda residencia e intento de obtener ingresos que cubran una parte importante de los costes de mantenimiento.

Tabla de costes anuales:

En este modelo, el coste de mantenimiento sin alquiler es de unos 5.500 EUR al año, es decir, aproximadamente el 1,6% del valor de la propiedad. Este nivel está por debajo del rango superior del 2-5% indicado en el plan de contenidos, pero se debe a las premisas: apartamento, no villa; urbanización, no propiedad independiente; ausencia de grandes derramas; suministros moderados. Si la comunidad sube a 350 EUR al mes, los suministros aumentan por el uso intensivo del aire acondicionado y la comunidad aprueba una reforma, el resultado se desplazará rápidamente hacia el rango superior.

En el caso del alquiler, el cálculo requiere otro nivel. Si el local genera ingresos brutos, hay que restar la comisión del operador, las comisiones de las plataformas, la limpieza, la lavandería, la reposición de equipamiento, los costes de averías, el impuesto sobre la renta y la reserva para reparaciones. Por ejemplo, con 20.000 EUR de ingresos brutos anuales y una comisión del operador del 20%, el coste de la gestión por sí solo es de 4.000 EUR. Si a esto se suman las plataformas, la limpieza y la reserva, el rendimiento neto será significativamente inferior al rendimiento bruto que se muestra en las presentaciones de ventas sencillas.

También vale la pena distinguir entre la revalorización del capital (Capital Appreciation) y el flujo de caja (cash flow). Una propiedad puede tener sentido como activo con potencial de aumento de valor en un horizonte de varios años, incluso si el alquiler neto anual es moderado. Pero entonces el inversor debe saber que la tesis de inversión se basa en la ubicación, la oferta, la calidad del proyecto, la infraestructura y la liquidez de reventa, y no en unos ingresos anuales elevados. Este análisis debe realizarse antes de la compra, especialmente en inversiones sobre plano (off-plan), donde parte de los costes aparecerán solo después de la entrega. En España también se debe comprobar la garantía de los pagos por parte del promotor; no se debe asumir automáticamente que funciona como una cuenta de depósito en garantía (escrow account) clásica conocida en otras jurisdicciones.

Para comparar entre mercados, los inversores que analizan Omán se encuentran con conceptos como Integrated Tourism Complex (ITC), freehold, mixed-use development y Service Charge. En España los mecanismos son diferentes, pero la lógica sigue siendo similar: hay que saber quién mantiene las zonas comunes, cuáles son los derechos del propietario, cómo es la liquidación de costes y quién es responsable del alquiler. Por este motivo, el artículo sobre los costes de mantenimiento de propiedades en Omán puede ser un buen material comparativo para un inversor que construye una cartera fuera de Polonia.

La conclusión es práctica: vale la pena añadir al presupuesto al menos un 20% de margen para reparaciones, retrasos, cambio de operador, derramas comunitarias y una temporada más floja. Este margen no reduce la calidad de la inversión; demuestra si la inversión se defiende en el lado del riesgo. Si el modelo solo funciona con plena ocupación, sin averías y con los costes más bajos, no es un modelo de inversión, sino un escenario de deseos.

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Paso a paso: ¿Cómo verificar los costes de forma segura antes de firmar la escritura?

Auditoría financiera de la propiedad (Due Diligence)

La due diligence de una propiedad en España debe incluir el estatus legal, impuestos, costes de mantenimiento, restricciones comunitarias y potencial de alquiler. El abogado comprueba la Nota Simple, la conformidad de los datos del propietario, las cargas, hipotecas, servidumbres, superficie, estatus urbanístico y la documentación necesaria para la escritura. Un asesor fiscal o gestor debería preparar en paralelo un mapa de obligaciones tras la compra: IBI, IRNR, Tasa de Basura, declaraciones de alquiler y plazos de pago.

El primer grupo de documentos se refiere a impuestos y tasas públicas. El inversor debe obtener el último recibo del IBI, el justificante de pago, la referencia catastral, información sobre la Tasa de Basura y los datos necesarios para el Modelo 210. Si el vendedor no quiere mostrar los documentos, no es un detalle administrativo, sino una señal de riesgo. La falta de documentos impide calcular los costes reales de mantenimiento (holding costs) y puede ocultar deudas.

El segundo grupo se refiere a la comunidad. Hay que obtener el Certificado de estar al corriente, el importe actual de la comunidad, los estatutos, el presupuesto, las actas de las reuniones e información sobre las derramas previstas. Vale la pena preguntar al administrador cuántos propietarios tienen pagos pendientes, si la comunidad tiene litigios, si hay obras importantes previstas y si se limita el alquiler turístico. En las urbanizaciones premium, son precisamente los documentos de la comunidad los que a menudo deciden si el local es apto para el alquiler vacacional.

El tercer grupo se refiere a los suministros y al estado técnico. Se deben recopilar las facturas de electricidad, agua, internet y gas, si lo hay. Hay que comprobar la potencia contratada, el consumo en temporada, los proveedores, las deudas y la posibilidad de transferir los contratos. En el caso de una villa, se añade la inspección de la piscina, jardín, aire acondicionado, tejado, aislamiento, terrazas, alarma y sistemas exteriores. Si el local se compra para alquiler, vale la pena hacer una lista de costes del equipamiento inicial: ropa de cama, textiles, vajilla, caja fuerte, sistema de cerraduras, extintores, instrucciones para los huéspedes y posibles sensores.

El cuarto grupo se refiere al alquiler. El inversor debe comprobar si la propiedad puede obtener una licencia turística, si el edificio no tiene restricciones, si el municipio no introduce límites locales y si el operador tiene datos reales de locales similares. Hay que pedir una comparación de ADR, ocupación, estacionalidad, coste de limpieza y comisiones. Los datos de otro municipio o de otro tipo de activo no deben trasladarse directamente al modelo.

El quinto grupo se refiere a las formalidades de propiedad. El número NIE es necesario para el proceso de compra, el pago de impuestos y muchos contratos. Una cuenta bancaria en España facilita las domiciliaciones bancarias para el IBI, suministros y comunidad. Vale la pena establecer un calendario de pagos y poderes para el abogado o gestor si el propietario vive en Polonia. Una buena gestión comienza antes de firmar la escritura, no después de recibir las llaves.

Los errores más comunes son omitir la Tasa de Basura, no tener gestor, basarse en los ingresos brutos, no tener reserva para derramas, no tener en cuenta los periodos de uso propio y comprar un local para alquiler sin comprobar el reglamento de la comunidad. El segundo error es comprar sobre plano sin analizar los costes tras la entrega del edificio: futura comunidad, estándar de servicio, garantías, aval bancario y normas de entrega. El promotor puede mostrar un plan de pagos, pero el inversor debe entender el coste de propiedad tras la entrega del local.

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Si planeas comprar una propiedad en España y necesitas un cálculo de ROI que incluya impuestos, comunidad, suministros, costes de alquiler y reserva para reparaciones, contacta con PlanoGroup. Presentaremos las cifras divididas por escenario de uso propio, alquiler estacional y reventa.

PlanoGroup apoya a los inversores en la selección de ubicación, análisis de documentos, contacto con el abogado, verificación de la comunidad y selección de operadores de gestión de alquiler en la Costa del Sol. El alcance de los servicios también incluye asesoramiento post-compra, lo cual es importante cuando el propietario vive en Polonia y necesita control sobre los costes in situ. Consulta también los servicios inmobiliarios de Planogroup y las ofertas de apartamentos.

FAQ

¿Paga impuestos el propietario de una propiedad en España incluso sin alquilarla?

Sí. Un no residente fiscal que posee una propiedad urbana en España puede tener la obligación de pagar el IRNR sobre la renta imputada, incluso si el local no se alquila. El mecanismo consiste en asignar al propietario una renta derivada de la posesión de la propiedad para uso propio o vivienda vacía. La base es el valor catastral y el porcentaje de imputación es, por regla general, del 1,1% o 2%, dependiendo de la actualización del valor. Para los residentes de la UE, el tipo impositivo es del 19%. El propietario debe establecer con el gestor el plazo y la forma de presentar el Modelo 210.

¿Qué es la comunidad?

La comunidad es una cuota comunitaria pagada por los propietarios de locales en un edificio o urbanización. Financia el mantenimiento de las zonas comunes, como piscinas, jardines, ascensores, garaje, seguridad, recepción, iluminación y administración. El importe de la cuota depende de la cuota de participación del propietario en la propiedad común y del presupuesto de la comunidad. Antes de comprar, hay que comprobar no solo el importe mensual, sino también el saldo de la comunidad, las reformas previstas, las deudas de otros propietarios y las restricciones relativas al alquiler.

¿Qué costes se omiten con más frecuencia al comprar un apartamento en España?

Los más omitidos son la Tasa de Basura, el IRNR en caso de no alquiler, el coste del gestor, el seguro, la reserva para reparaciones, las comisiones de las plataformas de reserva y las derramas. Los inversores suelen calcular el ROI basándose en los ingresos brutos, y solo más tarde descubren que el operador, la limpieza, los suministros, los impuestos y el desgaste del equipamiento se llevan una parte importante del resultado. Una buena práctica es preparar una hoja de costes anuales incluso antes de firmar el contrato de arras.

¿Es más caro mantener una casa en España que un apartamento?

Por lo general, sí, aunque depende del activo concreto. El apartamento tiene comunidad, pero parte de los costes de infraestructura se reparten entre la comunidad. Una villa no siempre tiene cuota de comunidad, pero el propietario paga por su cuenta el jardín, la piscina, la alarma, el servicio de aire acondicionado, las reparaciones exteriores y suministros más elevados. En una villa más grande, el coste mensual puede ser muchas veces superior al de un apartamento. La comparación debe incluir el coste anual, el coste por metro, la reserva de reparación y el tiempo necesario para la gestión.

¿Cómo comprobar los costes reales antes de comprar?

Se debe recopilar el recibo del IBI, el justificante de pago de la Basura, la referencia catastral, las facturas de suministros de 12 meses, la póliza de seguro, los documentos de la comunidad, las actas de las reuniones y la confirmación de ausencia de deudas. El abogado debe comprobar la Nota Simple y el estatus legal, y el gestor las obligaciones fiscales del no residente. Si la propiedad se va a alquilar, hay que verificar adicionalmente la licencia turística, el reglamento de la comunidad, los datos del operador de alquiler y los costes de las plataformas.