El mercado inmobiliario en Omán en el primer trimestre de 2026: ¿qué dicen los datos de Savills al inversor?

Contexto macro: la economía de Omán y el mercado inmobiliario

PIB, inflación y sector de la construcción

El informe indica que las perspectivas económicas de Omán siguen siendo positivas, ya que el PIB alcanzó los 42.100 millones de OMR a finales del cuarto trimestre de 2025, lo que supone un crecimiento del 4,6% interanual. La fuente de este crecimiento fue el desempeño estable del sector del petróleo y el gas, así como la continua expansión de las actividades no petroleras. Para el mercado inmobiliario, esto es relevante, ya que la demanda de viviendas, el alquiler de oficinas y la actividad de desarrollo dependen de la salud del empleo, las empresas y los gastos de capital.

El sector de la construcción aportó 2.800 millones de OMR y creció un 2,4% en comparación con el año anterior. Esto no es solo información sobre la escala de la construcción. Para un inversor, significa que la oferta de nuevos proyectos y el ritmo de ejecución de las inversiones deben analizarse junto con la demanda de los inquilinos. Un mercado en el que el sector de la construcción crece puede ofrecer nuevas oportunidades, pero requiere verificar si la oferta no está superando a la demanda en ubicaciones específicas.

La inflación fue del 1,26% en marzo de 2026. El informe la describe como ligeramente superior. En la práctica de inversión, este nivel de inflación es importante para los costes operativos, los alquileres, los costes de mantenimiento y los presupuestos de acabado, pero por sí solo no determina la rentabilidad de una compra. El inversor debe comparar la inflación con el alquiler real, los costes de mantenimiento y la posible financiación.

¿Cómo debe leer los datos macro un inversor?

Los datos macro del informe deben tratarse como un filtro de riesgo, no como un argumento de compra por sí solo. En la práctica, el inversor debe comprobar si la ubicación analizada se beneficia de la demanda generada por el crecimiento económico o si solo se basa en el sentimiento general hacia Omán. Se deben comparar los alquileres en el distrito, la liquidez del arrendamiento, los costes de financiación y el nivel de oferta competitiva. El informe ofrece una visión macro, pero la decisión de compra debe descender hasta el activo concreto.

Transacciones inmobiliarias: aumento del valor de mercado a 678 millones de OMR

¿Qué significa el aumento del 18,4% en el valor de las transacciones?

Según el informe, el Ministerio de Vivienda indicó que el valor de las transacciones inmobiliarias alcanzó los 678 millones de OMR a finales de marzo de 2026. Esto supone un aumento del 18,4% respecto al mismo periodo de 2025. Es una de las señales más sólidas del informe, ya que muestra un mayor valor de rotación en el mercado y no solo una estabilización de los alquileres.

Al mismo tiempo, el número de contratos aumentó solo un 0,5%. Esta relación es importante: si el valor de las transacciones crece mucho más rápido que el número de contratos, el inversor debe comprobar si el aumento se debe a mayores valores unitarios, una mayor cuota de financiación hipotecaria, un cambio en la estructura de las transacciones o una concentración de la rotación en ubicaciones más caras. El informe no desglosa este valor por segmentos, por lo que no se debe asumir qué tipo de propiedad es responsable del crecimiento.

La actividad hipotecaria aumentó un 23,6%. Esto podría indicar un mayor uso de financiación en las transacciones, pero el informe no ofrece detalles sobre la estructura de los préstamos, el nivel de aportación propia ni el tipo de compradores. Para el inversor, esto significa la necesidad de plantear preguntas adicionales antes de la compra: si la demanda en una ubicación determinada se basa en usuarios finales, inquilinos corporativos, compradores inversores o financiación bancaria.

¿Qué comprobar antes de comprar?

El inversor debe preguntar al vendedor o al asesor cómo encaja una oferta determinada en el crecimiento más amplio del valor de las transacciones. Concretamente: si los precios están subiendo en una ubicación determinada, si el número de transacciones está aumentando, si hay activos comparables a la venta y si la financiación hipotecaria está afectando a la demanda. El informe ofrece una orientación, pero no sustituye a la diligencia debida (due diligence) de precios a nivel local.

IED en el sector inmobiliario: caída a 584,3 millones de OMR

¿Por qué no debe ignorarse la caída de la IED?

El informe indica que la Inversión Extranjera Directa (IED) en el sector inmobiliario cayó a 584,3 millones de OMR al cierre del cuarto trimestre de 2025, lo que supone un descenso del 2,4% interanual. En comparación con el creciente valor de las transacciones, se trata de una señal mixta: el mercado local sigue siendo activo, pero la entrada de capital extranjero en el sector inmobiliario fue más débil que el año anterior.

Para un inversor externo, esta información es relevante, ya que la IED puede influir en la profundidad del mercado, la liquidez, la escala de los proyectos y el interés de los compradores internacionales. Una caída del 2,4% no implica necesariamente un deterioro del mercado, pero reduce la confianza en la tesis de que el capital extranjero refuerza automáticamente todos los segmentos. Es necesario comprobar qué proyectos atraen realmente la demanda y cuáles se benefician únicamente de la imagen general de Omán como mercado estable.

El informe no detalla la estructura de la IED por tipo de activo, ubicación o fuente de capital. Esta limitación debe tenerse claramente en cuenta en el análisis. No se puede afirmar, basándose en esto, que la caída afecte a apartamentos, oficinas, terrenos o proyectos residenciales. Sin embargo, sí se puede decir que el inversor debe mantener la disciplina al evaluar la exposición extranjera y la liquidez de salida de la inversión.

¿Cómo utilizar los datos de IED en la práctica?

Antes de comprar, vale la pena comprobar si el proyecto cuenta con un interés real por parte de inquilinos y compradores, y no solo con declaraciones sobre una creciente demanda extranjera. Se deben solicitar datos de ventas del proyecto, perfil de los compradores, ritmo de absorción, historial de transacciones en la zona e información sobre los operadores de alquiler. La caída de la IED que muestra el informe no cierra el mercado, pero obliga a una mayor selección.

Mercado de alquiler de apartamentos: la ventaja de Al Mouj y la diferenciación de ubicaciones

Apartamentos de dos habitaciones en el primer trimestre de 2026

En el segmento de apartamentos de dos habitaciones, Al Mouj alcanzó un alquiler mensual medio de 710 OMR, lo que supone un aumento del 3% en el primer trimestre de 2026. El informe destaca que esta ubicación sigue obteniendo una prima en el alquiler y sigue siendo la opción preferida entre los inquilinos. Para el inversor, esto es una señal de que Al Mouj tiene una posición sólida en el segmento de alquiler, pero no basta con comparar solo la tarifa del alquiler. También hay que calcular el coste de compra, los gastos de mantenimiento y los posibles periodos de vacancia.

Muscat Hills alcanzó un alquiler medio de 491 OMR, con un aumento del 2%. El informe describe el mercado general como estable, pero con diferencias locales. Esta es una observación importante: en Omán no se debe analizar el mercado residencial como una única media. Las diferencias entre Al Mouj, Muscat Hills, Al Khuwair y Qurum demuestran que la ubicación sigue siendo el principal filtro para la decisión de inversión.

Al Khuwair cayó a 385 OMR, mientras que Qurum mantuvo el alquiler en 350 OMR. El informe no desarrolla las causas de estas diferencias, por lo que no deben suponerse. Sin embargo, se puede extraer una conclusión práctica: el inversor debe comparar no solo el importe del alquiler, sino también la estabilidad de la tarifa, el perfil del inquilino, la competencia y el estándar del edificio.

¿Qué significa la prima de alquiler?

La prima de alquiler de Al Mouj indica que los inquilinos están dispuestos a pagar más por una ubicación específica y su estándar de mercado. Sin embargo, esto no significa automáticamente una mayor rentabilidad de la compra, ya que el informe no proporciona precios de transacción ni gastos operativos. El inversor debe comparar el alquiler con el precio de compra, las cuotas de comunidad, los costes de gestión y la ocupación prevista.

Mercado de alquiler de villas: Al Mouj y Muscat Hills como ubicaciones para un análisis más profundo

Villas de cuatro dormitorios y perfil de demanda

En el segmento de villas de cuatro dormitorios, Al Mouj alcanzó un alquiler mensual medio de 1.770 OMR, con un aumento del 2%. El informe describe a Al Mouj como la ubicación líder en este segmento y señala su posición como un lugar con un perfil de estilo de vida. Para el inversor, esto significa que las villas en Al Mouj pueden atraer a inquilinos dispuestos a pagar alquileres más altos, pero, una vez más: la tasa de alquiler por sí sola no sustituye a un cálculo completo del coste de capital.

Madinat Sultan Qaboos registró un alquiler medio de 908 OMR, con una caída del 1%. Muscat Hills alcanzó los 1.200 OMR, con un aumento del 25%. Una diferencia tan grande entre ubicaciones demuestra que el segmento de villas no es uniforme. Una ubicación puede crecer, otra permanecer bajo presión y otra más mantener su posición gracias a la escala de la demanda y al estándar.

El informe utiliza la expresión de una demanda sostenida a pesar de los ajustes de precios. Esto es importante para el inversor, porque la demanda no siempre significa un aumento del alquiler en todas las ubicaciones. Puede significar liquidez en el alquiler, menor tasa de desocupación o resistencia de la ubicación ante periodos más débiles. Sin datos sobre ocupación y precios de compra, no se deben convertir estas tasas en rentabilidad.

¿Cómo analizar el segmento de villas?

En el segmento de villas, el inversor debe verificar el perfil de los inquilinos, la duración de los contratos típicos, los costes de mantenimiento de la casa y los requisitos relacionados con el servicio técnico, el jardín, el aire acondicionado y las reparaciones. El informe indica los alquileres, pero no especifica los costes operativos. En la práctica, la diferencia entre un apartamento y una villa no radica solo en un alquiler más elevado, sino también en una mayor responsabilidad del propietario por el mantenimiento del activo.

Mercado de oficinas en Mascate: alquileres estables en los principales submercados

Mercado de alquiler de oficinas en el primer trimestre de 2026

El informe indica que el mercado de oficinas en Mascate se mantuvo estable en los principales submercados durante el primer trimestre de 2026. El CBD mantuvo una tarifa de 2,0 OMR por m2 al mes, Qurum 3,5 OMR, Al Khuwair 4,5 OMR, Shatti Al Qurum 6,0 OMR, Ghubrah 5,5 OMR y Azaiba 6,0 OMR. La ausencia de cambios en estas ubicaciones sugiere un mercado sin movimientos bruscos en los alquileres durante el periodo del informe.

Para un inversor en oficinas, la estabilidad puede ser beneficiosa a nivel operativo, pero requiere una interpretación cautelosa. Un alquiler estable no dice nada sobre las vacantes, la duración de los contratos, la calidad de los inquilinos ni los costes de adaptación del espacio. El informe proporciona las tarifas de alquiler, pero no describe la estructura de la demanda de oficinas ni la absorción de superficie. Por lo tanto, el análisis de una oficina debe ir más allá del alquiler nominal por m2.

Las tarifas más altas entre los submercados mencionados las alcanzan Shatti Al Qurum y Azaiba, con 6,0 OMR por m2 al mes cada una. Ghubrah mantiene 5,5 OMR, Al Khuwair 4,5 OMR, Qurum 3,5 OMR y el CBD 2,0 OMR. Esta diferencia demuestra que, incluso en un mercado nominalmente estable, la ubicación y el estándar de la superficie son factores determinantes.

¿Qué comprobar en un activo de oficinas?

Se debe preguntar por la duración de los contratos, el estándar técnico, los costes de adecuación (fit-out), el historial de inquilinos, las vacantes, los costes de servicio y la posibilidad de indexación del alquiler. El informe confirma la estabilidad de las tarifas, pero no sustituye el análisis de la calidad del inquilino ni la previsibilidad de los flujos de caja.

Perspectivas 2026: menor previsión de crecimiento y riesgos regionales

Ajuste de la previsión del PIB al 1,9%

En la sección de perspectivas, el informe indica que los economistas han reducido la previsión de crecimiento del PIB de Omán para 2026 al 1,9%. El motivo son las perturbaciones regionales relacionadas con el conflicto con Irán. Se trata de un cambio de tono significativo respecto a los datos macroeconómicos anteriores, que muestran un crecimiento del PIB del 4,6% interanual al cierre del cuarto trimestre de 2025. Por tanto, el inversor debe distinguir entre los datos históricos y la previsión.

El informe señala, al mismo tiempo, que Omán sigue siendo percibido como una de las economías menos expuestas a los efectos de contagio (spillover). El argumento es la continuidad de las operaciones portuarias y el impacto relativamente limitado de las perturbaciones en comparación con las interrupciones del espacio aéreo en otras partes de la región. Esto es importante, ya que la eficiencia de los puertos y las exportaciones influye en las finanzas públicas y en la estabilidad operativa de la economía.

Se espera que las finanzas públicas se beneficien en 2026 de unas exportaciones prácticamente ininterrumpidas, especialmente en un entorno de precios energéticos elevados. Al mismo tiempo, el conflicto ha perturbado las cadenas de suministro globales, contribuyendo al aumento de los costes y reforzando la presión inflacionista. Para el mercado inmobiliario, esto significa dos fuerzas opuestas: el apoyo de las exportaciones y la energía, y el riesgo de costes en la construcción, el acabado y las operaciones.

¿Cómo trasladar las perspectivas a una decisión de inversión?

El inversor debe poner a prueba diferentes escenarios. El primer escenario asume el mantenimiento de las operaciones portuarias y la estabilidad del alquiler. El segundo asume un aumento de los costes derivado de la presión en las cadenas de suministro. El tercero asume un crecimiento económico más lento, con una previsión del 1,9%. Cada compra debe ser evaluada en términos de resistencia a costes más elevados, plazos de alquiler más largos y una reventa más lenta.

Lista de verificación práctica para el inversor basada en el informe

7 pasos antes de la decisión de compra

Paso 1: Separe los datos históricos de la previsión

El PIB de 42.100 millones de OMR y el crecimiento del 4,6% interanual corresponden al cierre del cuarto trimestre de 2025. La previsión para 2026 se ha reducido al 1,9%. No deben mezclarse estos dos niveles de análisis. Los datos históricos muestran el punto de partida, y las perspectivas muestran los riesgos de los próximos trimestres.

Paso 2: Compruebe el segmento, no solo el país

El informe muestra un comportamiento diferente para apartamentos, villas y oficinas. Los apartamentos en Al Mouj tienen un alquiler de 710 OMR, las villas en Al Mouj de 1.770 OMR y las oficinas en Shatti Al Qurum de 6,0 OMR/m² al mes. Son mercados distintos, con costes, inquilinos y riesgos operativos diferentes.

Paso 3: Compare las ubicaciones de alquiler

En apartamentos, compare Al Mouj, Muscat Hills, Al Khuwair y Qurum. En villas, compare Al Mouj, Madinat Sultan Qaboos y Muscat Hills. En oficinas, compare CBD, Qurum, Al Khuwair, Shatti Al Qurum, Ghubrah y Azaiba. No saque conclusiones sobre todo Omán basándose en una sola ubicación.

Paso 4: No calcule la rentabilidad sin el precio de compra

El informe indica los alquileres, pero no los precios de venta, los costes de mantenimiento, los costes de financiación ni las vacantes. Por tanto, no es posible calcular honestamente la rentabilidad basándose únicamente en el informe. El alquiler es el inicio del cálculo, no el resultado final.

Paso 5: Compruebe el impacto de los costes y la inflación

La inflación fue del 1,26% en marzo de 2026, pero las perspectivas señalan una presión de costes derivada de las cadenas de suministro globales. Por tanto, al comprar, hay que evaluar el coste de acabado, servicio, mantenimiento y posibles reformas.

Paso 6: Evalúe la liquidez de la financiación

La actividad hipotecaria aumentó un 23,6%. Vale la pena preguntar si la demanda en el segmento analizado se basa en crédito, efectivo o alquiler institucional. Un cambio en las condiciones de financiación puede afectar a la liquidez de la venta.

Paso 7: Tenga en cuenta las limitaciones del informe

El informe no proporciona precios de venta, vacantes, costes de mantenimiento, costes de gestión ni la estructura de los compradores. Estos datos deben recopilarse por separado antes de tomar una decisión. De lo contrario, el análisis se basará en alquileres y macroeconomía, pero sin un modelo de inversión completo.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Confirma el informe de Savills del primer trimestre de 2026 el crecimiento del mercado inmobiliario en Omán?

El informe confirma un aumento del valor de las transacciones inmobiliarias hasta los 678 millones de OMR a finales de marzo de 2026, lo que supone un 18,4% más respecto al mismo periodo de 2025. Al mismo tiempo, el número de contratos solo aumentó un 0,5%, por lo que no se puede reducir el crecimiento del mercado a un mayor número de contratos. Los datos apuntan más bien a un aumento del valor de la facturación y a una mayor actividad hipotecaria.

¿Qué ubicación tiene el alquiler más alto para apartamentos de dos habitaciones?

Según el informe, el alquiler mensual medio más alto para apartamentos de dos habitaciones lo alcanza Al Mouj: 710 OMR en el primer trimestre de 2026, con un aumento del 3%. Muscat Hills tiene 491 OMR, Al Khuwair 385 OMR y Qurum 350 OMR. Sin embargo, el importe del alquiler por sí solo no es suficiente para evaluar la inversión, ya que el informe no indica precios de compra ni costes de mantenimiento.

¿Qué dice el informe sobre el mercado de villas en Omán?

En el segmento de villas de cuatro habitaciones, Al Mouj alcanza un alquiler mensual medio de 1.770 OMR, Muscat Hills 1.200 OMR y Madinat Sultan Qaboos 908 OMR. Muscat Hills registra un aumento del 25%, Al Mouj del 2% y Madinat Sultan Qaboos una caída del 1%. Esto muestra fuertes diferencias de ubicación en el segmento de villas.

¿Está creciendo el mercado de oficinas en Mascate?

El informe describe el mercado de oficinas como estable en el primer trimestre de 2026. Las tarifas en los principales submercados no han cambiado: CBD 2,0 OMR/m² al mes, Qurum 3,5 OMR, Al Khuwair 4,5 OMR, Shatti Al Qurum 6,0 OMR, Ghubrah 5,5 OMR y Azaiba 6,0 OMR. Sin embargo, la estabilidad de las tarifas no dice nada sobre las vacantes ni la calidad de los inquilinos.

¿Qué riesgo señalan las perspectivas del informe?

Las perspectivas señalan una reducción de la previsión de crecimiento del PIB de Omán para 2026 al 1,9% debido a las perturbaciones regionales relacionadas con el conflicto con Irán. Al mismo tiempo, el informe subraya que Omán es percibido como una economía relativamente menos expuesta a los efectos de contagio, gracias, entre otras cosas, a la continuidad de las operaciones portuarias. El riesgo sigue siendo el aumento de los costes derivado de las perturbaciones en las cadenas de suministro globales.