Wie kauft man eine Immobilie in Montenegro? Ein vollständiger Leitfaden

Immer mehr Polen träumen von einem eigenen Haus oder einer Wohnung mit Blick auf die Adria – und das ist kaum verwunderlich. Montenegro lockt nicht nur mit wunderschönen Stränden und malerischen Bergen, sondern auch mit vergleichsweise erschwinglichen Immobilienpreisen, einfachen Kaufregeln und einer freundlichen Haltung gegenüber Ausländern. Dieses kleine Land auf dem Balkan hat sich in den letzten Jahren zu einem der interessantesten Orte in Europa entwickelt, um in Ferienwohnungen oder Zweitwohnsitze zu investieren.

Ein zusätzlicher Vorteil ist die Tatsache, dass Polen problemlos Immobilien in Montenegro kaufen können – ohne die Notwendigkeit, eine Firma zu gründen oder einen ständigen Wohnsitz zu haben. Der Kaufprozess selbst ist recht transparent, erfordert jedoch die Kenntnis der lokalen Vorschriften, einige Formalitäten sowie die Unterstützung durch einen Notar und einen beeidigten Dolmetscher.

Können Ausländer Immobilien in Montenegro kaufen?

Die gute Nachricht vorab: Ja, Polen können problemlos Immobilien in Montenegro kaufen. Bürger der Europäischen Union haben fast die gleichen Rechte wie die Einwohner des Landes, und der gesamte Prozess ist relativ einfach und rechtlich gut geregelt.

Was kann man kaufen?

Ausländer können Folgendes erwerben:

• Wohnungen, Apartments und Häuser,
• Gewerbeimmobilien,
• Baugrundstücke in städtischen Gebieten.

Der Kauf dieser Immobilien erfordert keine Genehmigungen oder die Registrierung eines Unternehmens. Ein gültiger Reisepass, ausreichende Mittel auf dem Konto sowie die Unterzeichnung der notariellen Urkunde in Anwesenheit eines beeidigten Dolmetschers genügen.

Was kann man nicht kaufen?

Bestimmte Einschränkungen gelten für Grundstücke von strategischer Bedeutung. Ausländer können nicht kaufen:

• Landwirtschaftliche Flächen und Wälder,
• Gebiete in der Nähe der Staatsgrenze (bis zu 1 km),
• Inseln sowie Objekte mit historischem oder militärischem Charakter.

In der Praxis bedeutet dies, dass der typische Käufer – der eine Wohnung oder ein Haus an der Küste sucht – auf keine größeren Hindernisse stoßen wird.

Wie kann man die Einschränkungen umgehen?

Wenn jemand unbedingt ein landwirtschaftliches Grundstück kaufen möchte (z. B. für Agrotourismus oder einen Weinberg), gibt es eine Lösung: Man kann eine Firma in Montenegro gründen, die als lokales Unternehmen das Recht hat, auch landwirtschaftliche Flächen zu erwerben. Dies ist eine gängige Praxis unter Investoren, erfordert jedoch rechtliche und buchhalterische Betreuung.

Was ist mit Staatsbürgerschaft oder Aufenthalt?

Bis Ende 2022 gab es das Programm des sogenannten goldenen Passes (Staatsbürgerschaft durch Investition), dieses wurde jedoch eingestellt. Derzeit berechtigt der Immobilienkauf zu einem befristeten Aufenthalt – für ein Jahr, mit der Möglichkeit der Verlängerung –, berechtigt jedoch nicht zur Arbeit und führt nicht automatisch zur Staatsbürgerschaft.

Für viele Polen ist dies jedoch ausreichend, um längere Zeiträume im Jahr in Montenegro zu verbringen oder es sogar als Zweitwohnsitz zu nutzen.

Warum lohnt es sich, gerade in Montenegro eine Immobilie zu kaufen?

Montenegro gewinnt seit einigen Jahren den Ruf als eines der attraktivsten Investitionsziele in Südeuropa. Für Polen ist dies nicht nur eine Chance, ein Haus in einem sonnigen Klima zu kaufen, sondern auch eine reale Möglichkeit, Kapital zu vermehren und die Lebensqualität zu verbessern.

1. Ausländerfreundliche Vorschriften

Montenegro stellt keine Barrieren für ausländische Käufer auf – ein Pole kann eine Wohnung oder ein Haus zu genau denselben Bedingungen kaufen wie ein Einheimischer. Der Prozess ist einfach, transparent und findet beim Notar statt, wobei der Eintrag in das Immobilienregister (Kataster) eine sichere Bestätigung des Eigentums darstellt.

Ein zusätzlicher Pluspunkt ist die Möglichkeit, nach dem Immobilienkauf das Recht auf befristeten Aufenthalt zu erhalten – eine Lösung, die viele Europäer anzieht, die einen Ort für längere Aufenthalte suchen.

2. Günstige Preise im Vergleich zu Kroatien und Spanien

Obwohl die Immobilienpreise in Montenegro steigen, bleiben sie immer noch deutlich niedriger als in Kroatien oder Südspanien. Zum Beispiel:

• moderne Apartments in Budva oder Kotor kosten durchschnittlich 2.500–4.000 Euro/m²,
• in kleineren Ortschaften und Bergregionen – 1.200–1.800 Euro/m².

Dadurch kann man ein geräumiges Apartment mit Meerblick zu einem Preis kaufen, für den man in anderen europäischen Ländern nur ein kleines Studio bekäme.

3. Hohes touristisches Potenzial und Mieteinnahmen

Montenegro zieht immer mehr Touristen an – sowohl aus Europa als auch von außerhalb. Die Saison dauert hier von Mai bis Oktober, und in einigen Regionen (wie Tivat oder Budva) kann man auch im Winter mit Langzeitmieten rechnen.

Der Kauf einer Immobilie kann daher zu einer Quelle für stabiles passives Einkommen werden, insbesondere bei der Kurzzeitvermietung. Viele Menschen kaufen ein Ferienapartment, das sie einige Wochen im Jahr selbst nutzen und den Rest der Saison an Touristen vermieten.

4. Wertsteigerungspotenzial

Montenegro ist ein Beitrittskandidat zur Europäischen Union, was sich langfristig in steigenden Immobilienpreisen und Investitionsattraktivität niederschlagen kann. Die Entwicklung der Infrastruktur, neue Yachthäfen, Autobahnen und Flughäfen erhöhen zusätzlich den Wert des lokalen Marktes.

Experten betonen, dass Montenegro heute „auf dem Entwicklungsstand ist, auf dem Kroatien vor 15 Jahren war“ – und das bedeutet großes Potenzial für die Zukunft.

5. Lebensstil und Klima, in das man sich leicht verlieben kann

Sonnige 250 Tage im Jahr, kristallklares Meer, malerische Berge und ein ruhiger Lebensstil – das ist der Alltag in Montenegro. Für viele Polen ist es der ideale Ort zum Leben oder für Remote-Arbeit.

Ein zusätzlicher Pluspunkt sind die niedrigen Lebenshaltungskosten – sowohl im Alltag als auch im Vergleich zu westlichen Tourismusmärkten.

Immobilienpreise in Montenegro im Jahr 2025

Der Immobilienmarkt in Montenegro entwickelt sich weiterhin dynamisch. Die Preise steigen allmählich, insbesondere in den beliebten Urlaubsorten an der Adria, bleiben aber dennoch erschwinglicher als in Kroatien oder Südspanien.

Zur Orientierung:

• Wohnungen und Apartments am Meer (Budva, Kotor, Bar) kosten durchschnittlich 2.500–3.500 €/m²,
• Premium-Segment (z. B. Tivat, Porto Montenegro) beginnt bei 3.000 €/m², und bei Luxusimmobilien können die Preise 5.000 €/m² überschreiten,
• in kleineren Städten und Bergregionen findet man Immobilien bereits ab 1.200–1.500 €/m².

Es ist jedoch zu beachten, dass Preisunterschiede nicht nur vom Standort abhängen, sondern auch vom Standard, dem Meerblick und der Infrastruktur in der Umgebung.

Wenn Sie eine detaillierte Preisübersicht für die einzelnen Regionen sowie eine Analyse der Investitionsrentabilität wünschen, werfen Sie einen Blick auf unseren Artikel:

Immobilienpreise in Montenegro

Wie sieht der Immobilienkaufprozess in Montenegro Schritt für Schritt aus?

Der Immobilienkauf in Montenegro ist ein rechtlich gut geregelter und relativ einfacher Prozess – vorausgesetzt, man kennt die Reihenfolge der Schritte und beachtet einige wichtige Formalitäten. Nachfolgend finden Sie eine Schritt-für-Schritt-Anleitung, wie Sie die Transaktion als polnischer Staatsbürger sicher durchführen.

Schritt 1. Überprüfung des rechtlichen Status der Immobilie

Bevor Sie irgendein Dokument unterzeichnen, fordern Sie unbedingt den List nepokretnosti an – dies ist der offizielle Auszug aus dem Immobilienregister (Kataster), der bestätigt:

• wer der Eigentümer ist,
• ob die Immobilie mit einer Hypothek belastet ist,
• ob Rechtsstreitigkeiten anhängig sind,
• wie die tatsächliche Quadratmeterzahl und der Status des Grundstücks sind.

Das Dokument können Sie selbst beim Katasteramt oder über einen Anwalt erhalten. Es lohnt sich auch, die Baugenehmigung und die Nutzungsgenehmigung zu prüfen – insbesondere bei Neubauten.

Schritt 2. Erhalt der Steuernummer und Vorbereitung der Mittel

Um eine Immobilie in Montenegro zu kaufen, benötigen Sie eine lokale Steuernummer (PIB). Der Erhalt dauert in der Regel 1–2 Tage und kann beim örtlichen Finanzamt erledigt werden. Es ist auch gute Praxis, ein Bankkonto bei einer montenegrinischen Bank zu eröffnen, was die Zahlung von Steuern und die Abrechnung mit dem Notar erleichtert.

Schritt 3. Vorvertrag (optional)

Oft unterzeichnen die Parteien vor dem endgültigen Notarvertrag einen Vorvertrag mit einer Anzahlung (meist 10 % des Wertes). Die Anzahlung kann beim Notar hinterlegt werden, was beiden Seiten Sicherheit gibt. Wenn der Käufer kein Montenegrinisch spricht, ist die Anwesenheit eines beeidigten Dolmetschers erforderlich – ohne ihn wird der Notar keine gültige Urkunde erstellen.

Schritt 4. Notarielle Urkunde – der eigentliche Kaufvertrag

Der endgültige Vertrag wird in der Notarkanzlei auf Montenegrinisch geschlossen. In Anwesenheit eines beeidigten Dolmetschers unterzeichnen die Parteien die Urkunde, die anschließend an das Katasteramt übermittelt wird. Der Notar spielt in Montenegro eine sehr wichtige Rolle – er überprüft alle Dokumente und sorgt für die Korrektheit der Transaktion.

Schritt 5. Eintragung in das Register und Steuerzahlung

Nach Unterzeichnung der Urkunde muss die Grunderwerbsteuer (RETT) gezahlt und der Antrag auf Eintragung in das Register (Kataster) gestellt werden. Dies wird oft vom Notar oder Anwalt abgewickelt.

Grunderwerbsteuer (Sekundärmarkt):

• bis 150.000 € – 3 %,
• von 150.001 € bis 500.000 € – 5 % auf den Mehrbetrag,
• über 500.000 € – 6 %.

Primärmarkt:

Wenn Sie eine neue Wohnung vom Bauträger kaufen, zahlen Sie keine Grunderwerbsteuer (RETT), da im Preis bereits 21 % MwSt. enthalten sind.

Schritt 6. Nebenkosten der Transaktion

Schritt 7. Eintragung ins Kataster – endgültige Eigentumsbestätigung

Nach der Steuerzahlung und der Einreichung der Dokumente nimmt das Katasteramt die Eintragung des neuen Eigentümers vor. Erst dieser Moment bedeutet die formelle Übertragung des Eigentumsrechts. Dies dauert in der Regel je nach Region einige Tage bis einige Wochen.

Der gesamte Prozess – von der Vertragsunterzeichnung bis zur Eintragung in das Register – dauert durchschnittlich 2–4 Wochen. Am wichtigsten ist es, auf Folgendes zu achten:

• Überprüfung des Rechtsstatus der Immobilie,
• Anwesenheit eines Dolmetschers und eines Notars,
• fristgerechte Steuerzahlung,
• und Aufbewahrung von Kopien aller Dokumente.

Zur Sicherheit lohnt es sich auch, die Dienste eines lokalen Anwalts in Anspruch zu nehmen – die Kosten sind nicht hoch, helfen aber, potenzielle Probleme bei der Registrierung oder Überprüfung der Immobilie zu vermeiden.

Finanzierungsmöglichkeiten für den Immobilienkauf in Montenegro

Der Kauf einer Immobilie im Ausland bedeutet nicht immer, dass man bar bezahlen muss. In Montenegro gibt es mehrere Möglichkeiten, die Transaktion zu finanzieren – sowohl für Ansässige als auch für Ausländer. Es lohnt sich jedoch, die lokalen Gegebenheiten zu kennen, da das Bankensystem etwas anders funktioniert als in Polen.

Hypothekendarlehen bei einer montenegrinischen Bank

Ausländer (einschließlich Polen) können bei montenegrinischen Banken ein Hypothekendarlehen beantragen, aber die Bedingungen sind anspruchsvoller als für Staatsbürger des Landes.

Die häufigsten Regeln:

• Eigenkapital: mindestens 40–50 % des Immobilienwerts,
• Kreditlaufzeit: von 5 bis 25 Jahren,
• Zinssatz: in der Regel 5–7 % pro Jahr,
• Währung: Kredite werden hauptsächlich in Euro vergeben,
• Sicherheit: Hypothek auf die gekaufte Immobilie, manchmal auch eine Kredit- oder Lebensversicherung.

Zu den erforderlichen Dokumenten gehören u. a. ein Einkommensnachweis, Kontoauszüge, eine Kopie des Reisepasses und eine Bestätigung über die Einzahlung des Eigenkapitals. Der gesamte Prozess dauert in der Regel einige Wochen.

Einige Banken – z. B. die Crnogorska Komercijalna Banka (CKB) oder die Erste Bank Montenegro – haben spezielle Kreditangebote für Ausländer, insbesondere wenn es sich um den Kauf moderner Investitionsobjekte in Küstenorten handelt.

Kredit in Polen für eine Auslandsimmobilie

Polnische Banken vergeben selten Hypothekendarlehen für Immobilien, die im Ausland liegen. Man kann jedoch Folgendes in Betracht ziehen:

• Barkredit oder
• Hypothekendarlehen gegen Verpfändung einer Immobilie in Polen.

Eine solche Lösung ist oft schneller, obwohl der Zinssatz höher sein kann als bei einem klassischen Hypothekendarlehen.

Ratenzahlung beim Bauträger – eine beliebte Alternative

In Montenegro ist das Ratenzahlungssystem beim Bauträger sehr beliebt, insbesondere bei neuen Investitionen am Meer. Meistens sieht es so aus:

• Sie zahlen 30–40 % bei Vertragsunterzeichnung,
• den Restbetrag zahlen Sie in monatlichen oder vierteljährlichen Raten (in der Regel zinsfrei),
• die vollständige Eigentumsübertragung erfolgt nach Abschluss der Zahlungen oder nach Übergabe der Immobilie.

Für viele ausländische Käufer ist dies die bequemste Art des Kaufs – ohne die Notwendigkeit, einen Kredit zu beantragen und Bankformalitäten zu durchlaufen.

Finanzierung durch eine Gesellschaft

Personen, die größere Investitionsimmobilien kaufen (z. B. Pensionen, Baugrundstücke), gründen oft eine Gesellschaft in Montenegro.

Eine Gesellschaft kann bei einer lokalen Bank zu günstigeren Konditionen eine Finanzierung erhalten als eine Privatperson. Diese Lösung ist vor allem bei größeren Projekten (über 200.000–300.000 Euro) sinnvoll.

Praktische Tipps

• Bereiten Sie eine dokumentierte Einkommensquelle vor – montenegrinische Banken sind in Bezug auf AML (Anti-Geldwäsche) sehr gewissenhaft.
• Der Kreditnehmer muss keinen festen Wohnsitz haben, aber ein Konto bei einer lokalen Bank ist erforderlich.
• Wenn Sie über einen Bauträger kaufen, prüfen Sie immer, ob der Ratenplan und die Zahlungsfristen im notariellen Vertrag festgehalten sind.
• Es lohnt sich, die Angebote mehrerer Banken zu vergleichen – die Zinsunterschiede können bis zu 1–2 Prozentpunkte betragen.

Die häufigsten Fehler und Fallen beim Immobilienkauf in Montenegro

Der Kauf einer Immobilie im Ausland ist eine aufregende Entscheidung, aber man sollte sie mit kühlem Kopf angehen. Montenegro ist ein investorenfreundliches Land, aber der Markt hat seine Besonderheiten, und Fehler von Ausländern können teuer werden. Hier sind die häufigsten Fallen, auf die man achten sollte.

1. Keine Überprüfung des Rechtsstatus der Immobilie

Dies ist mit Abstand der häufigste Fehler. Viele Käufer vertrauen den Zusicherungen des Verkäufers oder Maklers, ohne die Dokumente selbst zu prüfen.

Verlangen Sie immer einen aktuellen Auszug aus dem Immobilienregister (List nepokretnosti) und stellen Sie sicher, dass:

• der Verkäufer der tatsächliche Eigentümer ist,
• die Immobilie nicht mit einer Hypothek oder einer Pfändung belastet ist,
• das Grundstück den Status als Bauland hat (und nicht als Ackerland).

Das Unterlassen dieser Prüfung kann zum Verlust von Geld oder zu einem langwierigen Rechtsstreit führen.

2. Kauf einer Immobilie ohne Baugenehmigung oder Nutzungsgenehmigung

In Montenegro gibt es immer noch Gebäude, die ohne vollständige Dokumentation entstanden sind – insbesondere ältere Häuser und einige Apartmentkomplexe. Das Fehlen einer Nutzungsgenehmigung (upotrebna dozvola) kann die Eintragung in das Eigentumsregister oder den Anschluss an Versorgungsleitungen unmöglich machen. Bitten Sie den Anwalt immer um eine Bestätigung, dass das Objekt rechtmäßig gebaut und übergeben wurde.

3. Kein beeidigter Dolmetscher bei der Unterzeichnung der Urkunde

Wenn Sie die montenegrinische Sprache nicht beherrschen, ist die Anwesenheit eines beeidigten Dolmetschers obligatorisch. Ohne ihn kann die notarielle Urkunde für ungültig erklärt werden. Dies ist eine Kleinigkeit, die viele Käufer vergessen, die aber eine enorme rechtliche Bedeutung hat.

4. Zu schnelle Anzahlung

Manche Verkäufer drängen auf eine schnelle Anzahlung vor der Unterzeichnung des notariellen Vertrags. Überweisen Sie niemals Geld direkt an den Verkäufer – auch keine kleine Anzahlung. Am sichersten ist es, sie auf ein Treuhandkonto beim Notar einzuzahlen, der die Mittel erst nach Vertragsunterzeichnung freigibt.

5. Nichtberücksichtigung aller Transaktionskosten

Käufer vergessen oft zusätzliche Gebühren:

• Grunderwerbsteuer (3–6 %),
• Notargebühren,
• Dolmetscher,
• Anwalt und Eintragung ins Kataster.

Infolgedessen können die Gesamtkosten des Kaufs um einige tausend Euro steigen. Es lohnt sich daher, im Voraus ein detailliertes Budget für die Transaktion zu erstellen.

6. Vertrauen in ungeprüfte Makler

Auf dem Markt gibt es viele seriöse Makler, aber leider mangelt es auch nicht an Personen ohne Lizenz oder ohne Vertrag. Überprüfen Sie immer das Immobilienbüro (ob es einen Sitz und eine Registrierungsnummer hat) und schließen Sie einen Maklervertrag schriftlich ab. Dies erleichtert eventuelle Ansprüche, falls Probleme auftreten sollten.

7. Verzicht auf die Dienste eines Anwalts

Einige Käufer wollen sparen und verzichten auf die Hilfe eines lokalen Anwalts. Das ist eine scheinbare Ersparnis – die Kosten für die Überprüfung der Dokumente (ca. 0,5–1 % des Wertes) sind gering im Vergleich zu potenziellen Verlusten. Ein Anwalt prüft nicht nur die Rechtmäßigkeit der Transaktion, sondern stellt auch sicher, dass die Urkunde und die Steuern dem montenegrinischen Recht entsprechen.

Zusammenfassung

Der Immobilienkauf in Montenegro ist heute eine der interessantesten Möglichkeiten für Polen, die nicht nur einen sonnigen Ort zur Erholung suchen, sondern auch eine sichere Form der Kapitalanlage.

Der Kaufprozess ist relativ einfach und transparent – vorausgesetzt, man befolgt einige Regeln: den Rechtsstatus der Immobilie genau prüfen, den Vertrag beim Notar mit einem Dolmetscher unterzeichnen und Steuern fristgerecht begleichen.

Es ist wichtig zu bedenken, dass:

• Ausländer problemlos Wohnungen und Häuser kaufen können,
• Formalitäten innerhalb weniger Wochen erledigt werden können,
• die Gesamtkosten der Transaktion (mit Steuern und Gebühren) in der Regel 3–7 % des Immobilienwerts betragen,
• der Kauf das Recht auf einen vorübergehenden Aufenthalt in Montenegro gibt, der jedes Jahr verlängert wird.

Dank des stabilen Marktes, des wachsenden Interesses von Touristen und der günstigen Gesetze wird Montenegro zu einem immer beliebteren Ziel für Investoren aus Europa. Für Polen ist es oft eine günstigere und weniger bürokratische Alternative zu Kroatien – mit einer ebenso schönen Küste und einem großen Potenzial für Wertsteigerungen bei Immobilien.