Resumen del artículo

Las conclusiones más importantes del artículo en 30 segundos.

Oman stanowi atrakcyjną alternatywę inwestycyjną dla nieruchomości w Warszawie, oferując niższe ceny zakupu w segmencie premium oraz potencjalnie dwukrotnie wyższe ROI. W Muscacie, stolicy Omanu, ceny za m² w prestiżowych kompleksach ITC wynoszą 9 000–11 000 zł, podczas gdy w Warszawie sięgają 17 700–22 500 zł. Inwestorzy mogą liczyć na 8–12% brutto zwrotu z najmu w Omanie, w porównaniu do 6–7% w Warszawie. Dodatkowo, Oman nie pobiera podatku dochodowego od osób fizycznych do 2028 roku i ma niższą opłatę transferową 3%, a zakup w strefie ITC uprawnia do rezydencji.

Ceny nieruchomości w Warszawie rosną z roku na rok, a opłacalność inwestycji w mieszkania na wynajem coraz częściej ograniczają wysokie podatki, rosnące koszty utrzymania i nasycenie rynku. Nic więc dziwnego, że wielu inwestorów zaczyna rozglądać się za alternatywami poza Polską — kierunkami, które jeszcze kilka lat temu były zarezerwowane głównie dla najbardziej doświadczonych graczy. Jednym z nich jest Oman – bezpieczny, stabilny i dynamicznie rozwijający się kraj na Bliskim Wschodzie, który coraz śmielej konkuruje z Dubajem, oferując luksusowe nieruchomości w cenach… często niższych niż kawalerki w Warszawie.

Czy naprawdę za koszt niewielkiego mieszkania w stolicy można kupić przestronny, nowoczesny apartament z dostępem do plaży, mariny i pola golfowego? Jak wyglądają różnice w cenach za metr, potencjale zwrotu z najmu, podatkach czy kosztach życia? I wreszcie — czy Oman rzeczywiście może być „nowym Dubajem”, jeśli chodzi o inwestowanie w nieruchomości?

Ceny nieruchomości: Warszawa vs Oman

Wybór między mieszkaniem w Warszawie a apartamentem w Omanie zaczyna się od podstawowego pytania: ile dziś kosztuje metr kwadratowy w obu miejscach? I tu pojawia się pierwsza duża niespodzianka — segment premium w Omanie bywa tańszy niż mieszkania w wielu dzielnicach Warszawy, nawet tych poza centrum.

Warszawa: rynek dojrzały, ale coraz droższy

Warszawa od lat utrzymuje pozycję najdroższego miasta w Polsce pod względem cen nieruchomości. Popyt napędzają:

dynamiczny rynek pracy,
napływ specjalistów i studentów,
szybki rozwój infrastruktury,
zainteresowanie zakupami inwestycyjnymi.

Średnie ceny m² w 2024/2025 roku kształtują się następująco:

ok. 17 700 zł/m² – średnia dla rynku pierwotnego,
20 000–22 500 zł/m² – w Śródmieściu, na Woli i w top lokalizacjach premium.

Dla inwestora oznacza to, że niewielka kawalerka o powierzchni 30–35 m² kosztuje dziś około 530–650 tys. zł, a w luksusowych projektach nawet więcej. I choć popyt wciąż jest stabilny, wysokie ceny zakupu przekładają się na niższą dostępność dla wielu inwestorów indywidualnych.

Oman: luksusowy standard w niższej cenie

Oman — a zwłaszcza jego stolica, Muscat — rozwija rynek nieruchomości premium w szybkim tempie. Powstają tu nowoczesne, wysokiej jakości inwestycje, często w standardzie resortowym: z dostępem do mariny, plaży, pól golfowych, prywatnych klubów czy promenad.

Ceny za m² w Muscacie są bardzo zróżnicowane, ale wciąż korzystniejsze niż w Warszawie:

5 600–7 100 zł/m² – w standardowych dzielnicach mieszkaniowych,
9 000–11 000 zł/m² – w prestiżowych kompleksach typu ITC, takich jak Al Mouj, Muscat Hills czy Yiti.

Co ważne: cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości na pełną własność (freehold) tylko w strefach ITC, które jednocześnie są tymi najlepszymi pod względem jakości, infrastruktury i potencjału inwestycyjnego.

Przykład porównawczy: kawalerka w Warszawie vs apartament w Al Mouj

Aby lepiej zobrazować różnicę, weźmy konkretny przykład:

Warszawa — kawalerka 30 m²

Lokalizacja: dobra dzielnica, rynek pierwotny
Cena: ok. 530 000–600 000 zł

Oman — apartament 1 BR (ok. 70 m²)

Luksusowy resort nad oceanem
Dostęp do mariny, plaży, pola golfowego
Cena: ok. 77 000 OMR = \~724 000 zł
Cena za m²: ok. 10 300 zł/m² (znacznie mniej niż w Warszawie)

Dlaczego ceny w Omanie są wciąż relatywnie niskie?

Rynek jest na wcześniejszym etapie rozwoju niż w Dubaju.
Państwo mocno inwestuje w turystykę i zagraniczny kapitał.
Dostęp cudzoziemców jest kontrolowany (tylko ITC), co stabilizuje podaż.
Projekty ITC mają za zadanie przyciągać inwestorów, więc oferują wysoki standard przy atrakcyjnej cenie.

Sprawdź nasz artykuł: Jakie są ceny nieruchomości w Omanie?

ROI i potencjał wynajmu: Warszawa vs Oman

Opłacalność inwestycji w nieruchomości w dużej mierze zależy od realnego zwrotu z wynajmu. I choć Warszawa wciąż utrzymuje solidny poziom rentowności, to w Omanie — zwłaszcza w prestiżowych strefach ITC — ROI potrafi być nawet dwukrotnie wyższe. To właśnie ta różnica sprawia, że Oman staje się jednym z najciekawszych kierunków dla inwestorów z Europy.

Warszawa: stabilne 6–7% brutto, ale z malejącą dynamiką

Warszawa to najbardziej dojrzały i przewidywalny rynek najmu w Polsce. Popyt utrzymuje się na wysokim poziomie dzięki:

dużej populacji studentów,
silnemu rynkowi pracy,
migracji wewnętrznej i zagranicznej,
stale rosnącej bazie korporacyjnej.

Średnia stopa zwrotu wynosi obecnie około 6,0–6,5% brutto (realnie 4,5–5,2% netto po ryczałcie i kosztach).

Rosnące obciążenia podatkowe i wysokie ceny zakupu sprawiają jednak, że przestrzeń do zwiększania ROI jest ograniczona. Aby osiągnąć wyższy zwrot, inwestor musi szukać okazji lub wchodzić w krótkoterminowy najem — a ten jest coraz bardziej regulowany.

Oman: 8–12% ROI w prestiżowych strefach ITC – wyraźna przewaga nad Europą

Najem w Omanie — zwłaszcza w projektach takich jak Al Mouj, Muscat Hills, Yiti Sustainable City — oferuje jedne z najlepszych stóp zwrotu w regionie GCC, wyższe niż:

Dubaj (typowo 5–7%),
Katar (4–6%),
Bahrain (5–7%).

W Omanie realne, obserwowane ROI w projektach premium wynosi 8–12% brutto (a nawet więcej przy pełnym wykorzystaniu sezonu zimowego i najmie krótkoterminowym).

Skąd taka przewaga?

Silny sezon zimowy (listopad–kwiecień) – to okres wysokich stawek dobowych, często porównywalnych z Dubajem, ale przy znacznie niższym koszcie zakupu.
Ograniczona podaż w strefach ITC – państwo dopuszcza cudzoziemców tylko do wybranych kompleksów — dzięki temu rynek nie jest przegrzany.
Wysokie budżety expatów – specjaliści zatrudnieni w sektorze energetycznym i finansowym preferują mieszkania premium z dostępem do mariny, plaży i pól golfowych.
Dynamicznie rosnąca turystyka – Oman ma osiągnąć 11 mln turystów rocznie do 2040 r.

Już teraz widoczny jest wzrost obłożenia i podwyżki stawek najmu w sezonie.

Podatki, prawo własności i bezpieczeństwo: Polska vs Oman

Inwestowanie w nieruchomości to nie tylko analiza cen i ROI. Równie ważne są: opodatkowanie, reguły zakupu przez cudzoziemców, a także bezpieczeństwo i jakość życia. Pod tym względem Polska i Oman prezentują zupełnie inne podejścia — i właśnie ta różnica coraz częściej decyduje o wyborze kierunku inwestycji.

Podatki: gdzie inwestor zapłaci mniej?

Polska

Najem prywatny rozliczany wyłącznie ryczałtem: 8,5% do 100 000 zł i 12,5% powyżej.
Rynek wtórny: 2% PCC.
Rynek pierwotny: VAT 8% lub 23%.
Dodatkowe koszty: ubezpieczenia, remonty, prowizje zarządcy, rosnące opłaty administracyjne.

Oman

Brak podatku dochodowego dla osób fizycznych (do 2028 r.).
Podatek lokalny od najmu: 3% municipal tax.
Brak corocznego podatku od nieruchomości.
Jednorazowa opłata przy zakupie: 3% transfer fee.
VAT nie obejmuje nieruchomości mieszkaniowych.

Prawo własności: kto i gdzie może kupować?

Polska

Brak ograniczeń dla Polaków i obywateli UE.
Całkowita swoboda zakupów na rynku mieszkaniowym.

Oman

Pełna własność (freehold) tylko w wyznaczonych strefach ITC – Integrated Tourism Complexes.
Najważniejsze z nich: Al Mouj, Muscat Hills, AIDA, Hawana Salalah.
Zakup w ITC daje prawo do rezydencji dla inwestora i jego rodziny.
Poza ITC dostępne są długoterminowe użytkowania (usufruct).

Bezpieczeństwo i styl życia: dwa różne światy

Warszawa / Polska

Wysoki poziom bezpieczeństwa jak na Europę.
Miejski, dynamiczny styl życia.
Klimat zmienny: od mrozów zimą po upały latem.

Oman

Jeden z najbezpieczniejszych krajów świata (TOP 5 globalnie).
Styl życia resortowy: plaże, marina, golf, restauracje, prywatne kluby.
Zimą (listopad–marzec) idealna pogoda 24–28°C.

Podsumowanie

Porównując Warszawę i Oman, widać jasno, że oba rynki reprezentują zupełnie różne etapy rozwoju i zupełnie inne modele inwestycyjne. Warszawa pozostaje stabilnym, dojrzałym i przewidywalnym rynkiem nieruchomości — jednak coraz wyższe ceny zakupu, rosnące obciążenia podatkowe i nasycenie najmu sprawiają, że trudno tu o spektakularnie wysokie zwroty. ROI na poziomie 5–6% netto to dziś standard, a w wielu przypadkach — górna granica możliwości.

Oman natomiast dopiero buduje swoją pozycję w globalnej turystyce i segmencie luksusowych nieruchomości, dzięki czemu inwestorzy mogą korzystać z przewagi wczesnego wejścia. Atrakcyjne ceny za m², brak podatku dochodowego do 2028 r., ograniczona podaż w strefach ITC, dynamiczny wzrost ruchu turystycznego oraz stabilny, bezpieczny klimat polityczny przekładają się na realne 8–12% ROI w projektach premium — wynik trudny do osiągnięcia w europejskich stolicach.

Co więcej, w cenie małej kawalerki w Warszawie można kupić przestronny, luksusowy apartament nad oceanem, z mariną, prywatną plażą, restauracjami i dostępem do jednego z najlepszych pól golfowych w regionie. To zupełnie inny poziom lifestyle’u, który przyciąga zarówno turystów, jak i zamożnych najemców długoterminowych.

Źródła:

Autor

Mariusz Sawicki

CZŁONEK ZARZĄDU

Łączy doświadczenie z branży finansowej i nieruchomości, dzięki czemu wspiera klientów w podejmowaniu świadomych i dobrze przemyślanych decyzji inwestycyjnych. Patrzy na zakup nieruchomości nie tylko przez pryzmat emocji, ale przede wszystkim danych, bezpieczeństwa i potencjału. Specjalizuje się w analizie inwestycji oraz ocenie ryzyka, szczególnie na rynkach rozwijających się, takich jak Oman. W swojej pracy stawia na konkret, przejrzystość i partnerskie podejście.

programa una reunión más artículos