Ceny nieruchomości w Warszawie rosną z roku na rok, a opłacalność inwestycji w mieszkania na wynajem coraz częściej ograniczają wysokie podatki, rosnące koszty utrzymania i nasycenie rynku. Nic więc dziwnego, że wielu inwestorów zaczyna rozglądać się za alternatywami poza Polską — kierunkami, które jeszcze kilka lat temu były zarezerwowane głównie dla najbardziej doświadczonych graczy. Jednym z nich jest Oman – bezpieczny, stabilny i dynamicznie rozwijający się kraj na Bliskim Wschodzie, który coraz śmielej konkuruje z Dubajem, oferując luksusowe nieruchomości w cenach… często niższych niż kawalerki w Warszawie.

Czy naprawdę za koszt niewielkiego mieszkania w stolicy można kupić przestronny, nowoczesny apartament z dostępem do plaży, mariny i pola golfowego? Jak wyglądają różnice w cenach za metr, potencjale zwrotu z najmu, podatkach czy kosztach życia? I wreszcie — czy Oman rzeczywiście może być „nowym Dubajem”, jeśli chodzi o inwestowanie w nieruchomości?

Ceny nieruchomości: Warszawa vs Oman

Wybór między mieszkaniem w Warszawie a apartamentem w Omanie zaczyna się od podstawowego pytania: ile dziś kosztuje metr kwadratowy w obu miejscach? I tu pojawia się pierwsza duża niespodzianka — segment premium w Omanie bywa tańszy niż mieszkania w wielu dzielnicach Warszawy, nawet tych poza centrum.

Warszawa: rynek dojrzały, ale coraz droższy

Warszawa od lat utrzymuje pozycję najdroższego miasta w Polsce pod względem cen nieruchomości. Popyt napędzają:

• dynamiczny rynek pracy,
• napływ specjalistów i studentów,
• szybki rozwój infrastruktury,
• zainteresowanie zakupami inwestycyjnymi.

Średnie ceny m² w 2024/2025 roku kształtują się następująco:

• ok. 17 700 zł/m² – średnia dla rynku pierwotnego,
• 20 000–22 500 zł/m² – w Śródmieściu, na Woli i w top lokalizacjach premium.

Dla inwestora oznacza to, że niewielka kawalerka o powierzchni 30–35 m² kosztuje dziś około 530–650 tys. zł, a w luksusowych projektach nawet więcej. I choć popyt wciąż jest stabilny, wysokie ceny zakupu przekładają się na niższą dostępność dla wielu inwestorów indywidualnych.

Oman: luksusowy standard w niższej cenie

Oman — a zwłaszcza jego stolica, Muscat — rozwija rynek nieruchomości premium w szybkim tempie. Powstają tu nowoczesne, wysokiej jakości inwestycje, często w standardzie resortowym: z dostępem do mariny, plaży, pól golfowych, prywatnych klubów czy promenad.

Ceny za m² w Muscacie są bardzo zróżnicowane, ale wciąż korzystniejsze niż w Warszawie:

• 5 600–7 100 zł/m² – w standardowych dzielnicach mieszkaniowych,
• 9 000–11 000 zł/m² – w prestiżowych kompleksach typu ITC, takich jak
  Al Mouj, Muscat Hills czy Yiti.

Co ważne: cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości na pełną własność (freehold) tylko w strefach ITC, które jednocześnie są tymi najlepszymi pod względem jakości, infrastruktury i potencjału inwestycyjnego.

Przykład porównawczy: kawalerka w Warszawie vs apartament w Al Mouj

Aby lepiej zobrazować różnicę, weźmy konkretny przykład:

Warszawa — kawalerka 30 m²

• Lokalizacja: dobra dzielnica, rynek pierwotny
• Cena: ok. 530 000–600 000 zł

Oman — apartament 1 BR (ok. 70 m²)

• Luksusowy resort nad oceanem
• Dostęp do mariny, plaży, pola golfowego
• Cena: ok. 77 000 OMR = ~724 000 zł
• Cena za m²: ok. 10 300 zł/m² (znacznie mniej niż w Warszawie)

Dlaczego ceny w Omanie są wciąż relatywnie niskie?

• Rynek jest na wcześniejszym etapie rozwoju niż w Dubaju.
• Państwo mocno inwestuje w turystykę i zagraniczny kapitał.
• Dostęp cudzoziemców jest kontrolowany (tylko ITC), co stabilizuje podaż.
• Projekty ITC mają za zadanie przyciągać inwestorów, więc oferują wysoki standard przy atrakcyjnej cenie.

Sprawdź nasz artykuł: Jakie są ceny nieruchomości w Omanie?

ROI i potencjał wynajmu: Warszawa vs Oman

Opłacalność inwestycji w nieruchomości w dużej mierze zależy od realnego zwrotu z wynajmu. I choć Warszawa wciąż utrzymuje solidny poziom rentowności, to w Omanie — zwłaszcza w prestiżowych strefach ITC — ROI potrafi być nawet dwukrotnie wyższe. To właśnie ta różnica sprawia, że Oman staje się jednym z najciekawszych kierunków dla inwestorów z Europy.

Warszawa: stabilne 6–7% brutto, ale z malejącą dynamiką

Warszawa to najbardziej dojrzały i przewidywalny rynek najmu w Polsce. Popyt utrzymuje się na wysokim poziomie dzięki:

• dużej populacji studentów,
• silnemu rynkowi pracy,
• migracji wewnętrznej i zagranicznej,
• stale rosnącej bazie korporacyjnej.

Średnia stopa zwrotu wynosi obecnie około 6,0–6,5% brutto (realnie 4,5–5,2% netto po ryczałcie i kosztach).

Rosnące obciążenia podatkowe i wysokie ceny zakupu sprawiają jednak, że przestrzeń do zwiększania ROI jest ograniczona. Aby osiągnąć wyższy zwrot, inwestor musi szukać okazji lub wchodzić w krótkoterminowy najem — a ten jest coraz bardziej regulowany.

Oman: 8–12% ROI w prestiżowych strefach ITC – wyraźna przewaga nad Europą

Najem w Omanie — zwłaszcza w projektach takich jak Al Mouj, Muscat Hills, Yiti Sustainable City — oferuje jedne z najlepszych stóp zwrotu w regionie GCC, wyższe niż:

• Dubaj (typowo 5–7%),
• Katar (4–6%),
• Bahrain (5–7%).

W Omanie realne, obserwowane ROI w projektach premium wynosi 8–12% brutto (a nawet więcej przy pełnym wykorzystaniu sezonu zimowego i najmie krótkoterminowym).

Skąd taka przewaga?

1. Silny sezon zimowy (listopad–kwiecień) – to okres wysokich stawek dobowych, często porównywalnych z Dubajem, ale przy znacznie niższym koszcie zakupu.
2. Ograniczona podaż w strefach ITC – państwo dopuszcza cudzoziemców tylko do wybranych kompleksów — dzięki temu rynek nie jest przegrzany.
3. Wysokie budżety expatów – specjaliści zatrudnieni w sektorze energetycznym i finansowym preferują mieszkania premium z dostępem do mariny, plaży i pól golfowych.
4. Dynamicznie rosnąca turystyka – Oman ma osiągnąć 11 mln turystów rocznie do 2040 r.

Już teraz widoczny jest wzrost obłożenia i podwyżki stawek najmu w sezonie.

Podatki, prawo własności i bezpieczeństwo: Polska vs Oman

Inwestowanie w nieruchomości to nie tylko analiza cen i ROI. Równie ważne są: opodatkowanie, reguły zakupu przez cudzoziemców, a także bezpieczeństwo i jakość życia. Pod tym względem Polska i Oman prezentują zupełnie inne podejścia — i właśnie ta różnica coraz częściej decyduje o wyborze kierunku inwestycji.

Podatki: gdzie inwestor zapłaci mniej?

Polska

• Najem prywatny rozliczany wyłącznie ryczałtem:
  8,5% do 100 000 zł i 12,5% powyżej.
• Rynek wtórny: 2% PCC.
• Rynek pierwotny: VAT 8% lub 23%.
• Dodatkowe koszty: ubezpieczenia, remonty, prowizje zarządcy, rosnące opłaty administracyjne.

Oman

• Brak podatku dochodowego dla osób fizycznych (do 2028 r.).
• Podatek lokalny od najmu: 3% municipal tax.
• Brak corocznego podatku od nieruchomości.
• Jednorazowa opłata przy zakupie: 3% transfer fee.
• VAT nie obejmuje nieruchomości mieszkaniowych.

Prawo własności: kto i gdzie może kupować?

Polska

• Brak ograniczeń dla Polaków i obywateli UE.
• Całkowita swoboda zakupów na rynku mieszkaniowym.

Oman

• Pełna własność (freehold) tylko w wyznaczonych strefach ITC – Integrated Tourism Complexes.
• Najważniejsze z nich: Al Mouj, Muscat Hills, AIDA, Hawana Salalah.
• Zakup w ITC daje prawo do rezydencji dla inwestora i jego rodziny.
• Poza ITC dostępne są długoterminowe użytkowania (usufruct).

Bezpieczeństwo i styl życia: dwa różne światy

Warszawa / Polska

• Wysoki poziom bezpieczeństwa jak na Europę.
• Miejski, dynamiczny styl życia.
• Klimat zmienny: od mrozów zimą po upały latem.

Oman

• Jeden z najbezpieczniejszych krajów świata (TOP 5 globalnie).
• Styl życia resortowy: plaże, marina, golf, restauracje, prywatne kluby.
• Zimą (listopad–marzec) idealna pogoda 24–28°C.

Podsumowanie

Porównując Warszawę i Oman, widać jasno, że oba rynki reprezentują zupełnie różne etapy rozwoju i zupełnie inne modele inwestycyjne. Warszawa pozostaje stabilnym, dojrzałym i przewidywalnym rynkiem nieruchomości — jednak coraz wyższe ceny zakupu, rosnące obciążenia podatkowe i nasycenie najmu sprawiają, że trudno tu o spektakularnie wysokie zwroty. ROI na poziomie 5–6% netto to dziś standard, a w wielu przypadkach — górna granica możliwości.

Oman natomiast dopiero buduje swoją pozycję w globalnej turystyce i segmencie luksusowych nieruchomości, dzięki czemu inwestorzy mogą korzystać z przewagi wczesnego wejścia. Atrakcyjne ceny za m², brak podatku dochodowego do 2028 r., ograniczona podaż w strefach ITC, dynamiczny wzrost ruchu turystycznego oraz stabilny, bezpieczny klimat polityczny przekładają się na realne 8–12% ROI w projektach premium — wynik trudny do osiągnięcia w europejskich stolicach.

Co więcej, w cenie małej kawalerki w Warszawie można kupić przestronny, luksusowy apartament nad oceanem, z mariną, prywatną plażą, restauracjami i dostępem do jednego z najlepszych pól golfowych w regionie. To zupełnie inny poziom lifestyle’u, który przyciąga zarówno turystów, jak i zamożnych najemców długoterminowych.

Źródła:

• https://okeask.com/en/category/poleznaya-informaciya/1722324384-apartment-prices-in-warsaw-in-june-2024
• https://investropa.com/blogs/news/average-apartment-price-per-sqm-warsaw
• https://www.globalpropertyguide.com/europe/poland/price-history
• https://www.dubizzle.com.om/en/properties/properties-for-sale/apartments-for-sale/muscat/q-al-mouj/
• https://www.globalpropertyguide.com/middle-east/oman/price-history
• https://vistaoman.com/itc-properties-in-oman/
• https://uinvestgroup.com/can-foreigners-buy-property-in-oman/
• https://www.ey.com/en_gl/technical/tax-alerts/oman-to-introduce-personal-income-tax-from-january-2028
• https://www.reuters.com/world/middle-east/oman-moves-become-first-gulf-state-impose-personal-income-tax-2025-06-23/
• https://taxsummaries.pwc.com/oman/corporate/other-taxes
• https://www.investroyal.co/oman-property-taxes-2025-rental-purchase/
• https://www.podatki.gov.pl/pit/osoba-nieprowadzaca-dzialalnosci-gospodarczej/rozliczenie-osob-26-60/rozliczenie-dochodow-z-najmu-ryczalt-ewidencjonowany/
• https://studio.pwc.pl/aktualnosci/preferencje-w-pit/pl/istotne-zmiany-w-opodatkowaniu-najmu-prywatnego-oraz-w-ramach-dzialalnosci-gospodarczej-w-2024-i-2025
• https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/kupno-mieszkania-lub-domu-na-rynku-wtornym-bez-podatku-pcc
• https://rutkowskidevelopment.pl/jakie-podatki-obowiazuja-przy-zakupie-mieszkania-od-dewelopera-kompletny-przewodnik/
• https://www.thearabianstories.com/2025/03/26/oman-is-the-5th-safest-country-in-the-worlds-2025-safety-index-by-numbeo