Können Ausländer nach den Änderungen im Jahr 2026 im gesamten Oman Immobilien kaufen?

Die kurze Antwort lautet: nein. Oman hat im Jahr 2026 nicht das gesamte Staatsgebiet für den Immobilienerwerb durch Ausländer geöffnet. Die Änderungen, die unter Investoren Diskussionen ausgelöst haben, betreffen in erster Linie die Registrierung von Immobilienrechten sowie die Aufenthaltsbestimmungen für Personen, die über einen qualifizierenden Vermögenswert verfügen.

Die Verwirrung entstand, da innerhalb kurzer Zeit zwei verschiedene rechtliche Mitteilungen veröffentlicht wurden: das Royal Decree No. 56/2026 Issuing the Law of the Real Estate Registry sowie der Decision No. 87/2026 Royal Oman Police bezüglich der Aufenthaltsbestimmungen. Der erste Rechtsakt ordnet das System der Rechteregistrierung, der zweite erleichtert ausgewählte Visa- und Aufenthaltsverfahren für Immobilieneigentümer. Keiner dieser Akte sollte als eigenständige Genehmigung für den Erwerb einer beliebigen Wohnung, eines Hauses oder Grundstücks im Oman durch einen Investor aus Polen verstanden werden.

Für den Käufer sind dies drei separate Fragen. Erstens: Kann er als Ausländer eine konkrete Immobilie legal erwerben? Zweitens: Wie wird sein Recht im Real Estate Registry eingetragen? Drittens: Kann der Kauf dieser konkreten Immobilie als Grundlage für ein Visum oder einen Aufenthalt dienen? Die Antworten müssen vor der Zahlung einer Reservierungsgebühr, der Unterzeichnung eines SPA (Sales Purchase Agreement) oder PSPA (Preliminary Sales Purchase Agreement) und vor der Annahme, dass das Projekt für einen Käufer ohne omanische Staatsbürgerschaft zugänglich ist, separat überprüft werden.

In der Praxis sollte ein Investor nicht mit der Verkaufshbroschüre beginnen, sondern mit den Dokumenten: dem rechtlichen Status des Projekts, der Grundlage, die den Erwerb durch einen Ausländer zulässt, der Art des in das Register einzutragenden Rechts sowie den Regeln für einen eventuellen Aufenthalt. Den breiteren transaktionalen Kontext bespricht der rechtliche Leitfaden von PlanoGroup zu Immobilieninvestitionen im Oman, aber dieser Artikel konzentriert sich ausschließlich auf eine Frage: Was die Vorschriften von 2026 wirklich geändert haben und was nicht.

Hat der Oman den gesamten Immobilienmarkt für Ausländer geöffnet?

Nein. Die Änderungen aus dem Jahr 2026 bedeuten nicht, dass ein Ausländer in jedem Viertel, jeder Ortschaft und jedem Projekt im Oman eine Immobilie kaufen kann. Die offiziell beschriebenen Änderungen beim Aufenthaltsrecht müssen von den Bestimmungen zum Immobilieneigentum getrennt werden.

Der erste Schritt besteht darin, den Geltungsbereich der Regulierung zu unterscheiden. Das Royal Decree 56/2026 betrifft das Law of the Real Estate Registry, also die Art und Weise der Registrierung und Bestätigung von Immobilienrechten. Dies ist eine wichtige Reform für den Markt, da das Register der Ort ist, an dem das Recht des Eigentümers, Käufers, Entwicklers oder Gläubigers im System sichtbar wird. Es handelt sich hierbei jedoch nicht um eine automatische Änderung der Liste von Orten, an denen Nicht-Omanis einen Vermögenswert erwerben können.

Der zweite Schritt besteht darin, die Registrierung von der Erwerbsberechtigung (eligibility to own) zu trennen. Die Möglichkeit, das Recht eines Ausländers in das Register einzutragen, ist dann von Bedeutung, wenn der Ausländer eine Grundlage hat, dieses bestimmte Recht zu erwerben. Das Register schafft das Recht auf Kauf nicht von sich aus. Es bestätigt, offenbart oder bedient ein Recht, das sich aus den entsprechenden Vorschriften und Projektdokumenten ergeben muss.

Der dritte Schritt betrifft die Aufenthaltsbestimmungen. Der Decision No. 87/2026 der Royal Oman Police hat einige Verfahren im Zusammenhang mit dem Visum oder dem Aufenthalt des Immobilieneigentümers erleichtert, unter bestimmten Umständen auch ohne lokalen Sponsor. Dies bedeutet nach wie vor nicht, dass ein Ausländer das Recht erhalten hat, im ganzen Land zu kaufen. Das Aufenthaltsrecht kann die Folge des Besitzes einer qualifizierenden Immobilie sein, ersetzt jedoch nicht die Prüfung, ob die jeweilige Immobilie von einem Investor außerhalb des Omans erworben werden kann.

Im Juni 2026 wurde das Ministerium für Wohnungsbau und Stadtplanung (Ministry of Housing and Urban Planning) in den lokalen Medien umfassend mit der Klarstellung zitiert, dass die Änderungen bezüglich des Aufenthalts nicht das gesamte Land für ausländisches Eigentum öffnen. In der arabischen Erörterung der Position des Ministeriums für Wohnungsbau und Stadtplanung wurde darauf hingewiesen, dass die bisherigen Regeln und Beschränkungen in Bezug auf das Eigentum von Nicht-Omanis weiterhin gelten und das Eigentum nicht bedingungslos im gesamten Hoheitsgebiet des Sultanats verfügbar ist.

Diese Unterscheidung ist besonders wichtig für Polen. Staatsbürger von GCC-Ländern unterliegen eigenen Regeln und deren Situation sollte nicht auf einen Investor aus Polen übertragen werden. Wenn ein Berater, Makler oder Verkaufsmaterial lediglich sagt: „Die neuen Vorschriften erlauben Ausländern, im Oman zu kaufen“, muss man nachfragen: auf welcher Grundlage, in welcher Zone, in welchem Projekt und welcher Rechtstitel in das Register eingetragen wird.

Was hat das Royal Decree 56/2026 wirklich geändert?

Das Royal Decree No. 56/2026 Issuing the Law of the Real Estate Registry wurde am 13. Mai 2026 erlassen, am 17. Mai 2026 im Amtsblatt Nr. 1648 veröffentlicht und trat am 18. Mai 2026 in Kraft. Der Text des Royal Decree 56/2026 auf Decree.om zeigt zudem, dass der neue Rechtsakt den bisherigen Rahmen des Immobilienregisters aus dem Royal Decree 2/98 ersetzt hat.

Der Kern der Änderung besteht in der Modernisierung des Immobilienregisters und nicht in einer automatischen Änderung der Erwerbsregeln für Ausländer. Das neue Gesetz ordnet die Art und Weise, wie Immobilienrechte registriert und bestätigt werden. In der Praxis bedeutet dies eine größere Bedeutung von Registerdokumenten, elektronischen Grundbuchblättern (Folios), von den zuständigen Behörden ausgestellten Dokumenten sowie dem formalen Prozess der Offenlegung von Rechten.

Die Besprechung des neuen Registergesetzes im Decree Blog nennt mehrere für den Investor relevante Elemente: das vorläufige Immobilienregister (Preliminary Real Estate Registry) für Off-Plan-Projekte, die Möglichkeit der offiziellen Offenlegung von Käuferrechten vor Baufertigstellung, die Anerkennung elektronischer Dokumente sowie die Präzisierung der Funktion der Mulkiya (dem Dokument, das den Eigentumstitel an einer Immobilie bestätigt). Dies sind praktisch wichtige Änderungen, insbesondere dort, wo der Kauf während der Bauphase erfolgt.

Man sollte jedoch zwei Begriffe nicht vermischen: den Registrierungsrahmen (registration framework) und die Eigentumsberechtigung (ownership eligibility). Der Registrierungsrahmen beantwortet die Frage, wie ein Recht im System eingetragen, bestätigt und dargestellt wird. Die Eigentumsberechtigung beantwortet die Frage, ob eine bestimmte Person dieses Recht überhaupt erwerben kann. Das Royal Decree 56/2026 sollte nicht als eigenständige Grundlage für den Kauf einer beliebigen Wohnung in Maskat, eines Hauses in einem lokalen Viertel oder eines Grundstücks außerhalb des für Nicht-Omanis zugelassenen Bereichs interpretiert werden.

Darüber hinaus sieht das Dekret selbst eine Phase für Ausführungsvorschriften vor. Bis zu deren Erlass gelten frühere Vorschriften und Entscheidungen in dem Maße weiter, wie sie dem neuen Gesetz nicht widersprechen. Für den Investor bedeutet dies, dass allein die Überschrift über das neue Register nicht ausreicht. Man muss den aktuellen Ausführungsstand, die Praxis der zuständigen Behörde und die Dokumente des jeweiligen Projekts überprüfen.

Warum wurden die neuen Vorschriften als Öffnung des Omans für ausländische Käufer wahrgenommen?

Die Quelle des Missverständnisses war die Chronologie. Zuerst sah der Markt das neue Gesetz über das Immobilienregister (Law of the Real Estate Registry). Kurz darauf folgten Änderungen bezüglich der Aufenthaltserlaubnis (residence permit) für Immobilieneigentümer. In Verkaufskommentaren und einigen Schlagzeilen begannen diese beiden Themen wie eine einzige Information zu wirken: Ausländer können jetzt im Oman Immobilien in größerem Umfang kaufen als zuvor.

Diese Vereinfachung ist riskant. Die Möglichkeit, eine Immobilie zu kaufen, ist nicht dasselbe wie die Registrierung des Eigentumsrechts, und die Registrierung des Eigentumsrechts ist nicht dasselbe wie das Aufenthaltsrecht. Auch das Aufenthaltsrecht bedeutet nicht automatisch, dass ein Investor eine beliebige Immobilie im Oman kaufen kann.

Man muss drei Fragen trennen: die Möglichkeit des Immobilienerwerbs, die Registrierung des Eigentumsrechts sowie das Aufenthaltsrecht. Eine Änderung in einem Bereich bedeutet nicht automatisch eine Änderung in den beiden anderen.

Wenn ein Investor diese Unterscheidung ignoriert, kann er fälschlicherweise annehmen, dass die bloße Möglichkeit, ein Eigentümervisum zu erhalten, die Legalität des Kaufs bestätigt. Er könnte auch den Eintrag im Register als Beweis dafür betrachten, dass das Projekt für Nicht-Omanis zugänglich ist, obwohl der Eintrag ein Registrierungsschritt ist und keine vollständige Analyse der Bedingungen, die den Kauf erlauben.

In der Praxis muss jede Mitteilung durch das Prisma der Frage gelesen werden: Worauf bezieht sich diese Regulierung genau? Wenn von der Royal Oman Police die Rede ist, geht es meistens um Einreise, Visum, Aufenthalt oder Residenz. Wenn vom Real Estate Registry die Rede ist, geht es um die Registrierung und Dokumentation von Rechten. Wenn das Ministerium für Wohnungsbau und Stadtplanung (Ministry of Housing and Urban Planning) genannt wird, muss man prüfen, ob sich die Mitteilung auf Planung, Eigentum, Registrierung, Projekt, Zone oder Verfahren bezieht.

Eine solche Disziplin beim Lesen von Quellen ist besonders wichtig bei Off-Plan-Käufen, bei denen der Investor eine Broschüre, einen Zahlungsplan und das Versprechen eines zukünftigen Rechtstitels sieht. Genau dort verwechselt man am leichtesten die Marketingphase mit der rechtlichen Phase.

Wo kann ein Ausländer im Jahr 2026 im Oman eine Immobilie kaufen?

Ein Ausländer kann im Oman nur dort eine Immobilie kaufen, wo dies durch entsprechende Orte und Strukturen vorgesehen ist. Die Antwort beschränkt sich zwar nicht ausschließlich auf ITC (Integrated Tourism Complex), bedeutet aber auch keine uneingeschränkte Käuflichkeit auf dem gesamten Markt.

Die bekannteste Kategorie ist der Integrated Tourism Complex (ITC). Für viele Investoren aus Polen ist dies der grundlegende Startpunkt, da der ITC-Status jahrelang der klarste Weg für ausländische Käufer war. Es ist jedoch zu beachten, dass ITC ein rechtlicher Status des Projekts ist und keine Beschreibung des Gebäudestandards. Mehr zu dieser Konstruktion erklärt der von PlanoGroup vorbereitete Artikel zum Thema ITC im Oman.

Die zweite in den Mitteilungen genannte Kategorie sind ausgewählte Zukunftsstädte (future cities). In lokalen Erörterungen der Position des Ministeriums für Wohnungsbau und Stadtplanung tauchen Beispiele wie Sultan Haitham City, Al Thuraya City und Al Jabal Al Aali auf. Dies bedeutet nicht, dass jede Einheit in jeder Phase eines solchen Gebiets automatisch für einen Investor aus Polen zugänglich ist. Man muss den Status des konkreten Projekts, die Phase, den Immobilientyp und das Genehmigungsverfahren überprüfen.

Die dritte Kategorie sind integrierte Wohnviertel (integrated residential neighbourhoods), einschließlich der als Surouh bezeichneten Projekte. Auch hier reicht der Name des Viertels oder die Marke des Bauträgers nicht aus. Erforderlich ist ein Dokument, das belegt, dass die jeweilige Einheit von einem Nicht-Omani erworben werden kann und dass die Registrierung des Rechts im entsprechenden Modus möglich ist.

Bei jeder Immobilie sollte der Investor dieselbe Sequenz durchlaufen:

• das genaue Grundstück, das Gebäude, die Phase und die Einheitsnummer festlegen;
• den rechtlichen Status des Projekts bestätigen;
• ein Dokument oder eine Grundlage einholen, die den Kauf durch einen Nicht-Omani zulässt;
• den Grundbucheintrag und den Eigentümer des Projekts verifizieren;
• feststellen, ob ein Volleigentum (freehold), ein Erbbaurecht (usufruct), ein Anteil oder eine andere Rechtsart erworben wird;
• prüfen, wie und wann das Recht in das Real Estate Registry eingetragen wird.

Wenn ein Bauträger oder Makler sagt, das Projekt werde an Ausländer verkauft, ist das erst der Anfang des Gesprächs. Für den Investor ist kein Screenshot des Angebots der Beweis, sondern ein Dokument, das dieses Projekt mit der richtigen rechtlichen Kategorie verknüpft. Es lohnt sich, dies mit dem praktischen Leitfaden Wie man eine Immobilie im Oman kauft zu verbinden, aber in dieser konkreten Analyse ist die rechtliche Grundlage des Erwerbs das Wichtigste.

Hat ITC nach den rechtlichen Änderungen von 2026 noch eine Bedeutung?

Ja. Die Änderungen aus dem Jahr 2026 sollten nicht als Abschaffung der Bedeutung von ITC verstanden werden. Der Integrated Tourism Complex bleibt eine wichtige Kategorie für ausländische Käufer, da er Standort, Projektstatus, Erwerbsregeln, Registrierung, Weiterverkauf, Vermietung und oft auch den Aufenthaltsweg miteinander verbindet.

Das Royal Decree 56/2026 ordnet die Registrierung von Rechten. Es ersetzt nicht die gesamte Geschichte der Regulierungen in Bezug auf ITC, einschließlich des Royal Decree 12/2006 und der Ausführungsvorschriften, die über Jahre hinweg die Grundlage für den Erwerb durch Ausländer in solchen Projekten geschaffen haben. Für den Investor bedeutet dies, dass ITC weiterhin als eigene Rechtskategorie analysiert werden muss.

In der Praxis gibt es mindestens drei Situationen, die nicht in einen Topf geworfen werden dürfen. Die erste ist ein ITC-Projekt, bei dem die Mechanismen des Kaufs durch einen Ausländer meist bekannter sind. Die zweite ist eine andere genehmigte Zone oder ein Projekt, das für Nicht-Omanis auf der Grundlage entsprechender Vorschriften zugänglich ist. Die dritte ist ein gewöhnliches lokales Wohnprojekt, bei dem allein die Verkaufsanzeige nicht bedeutet, dass ein Investor aus Polen Eigentümer werden kann.

Der Projektstatus beeinflusst den Umfang des Eigentumsrechts, die Möglichkeit des späteren Verkaufs, die Vererbung, die Vermietungsregeln, Service Charges, die Art des Eintrags in das Register und den potenziellen Aufenthaltsweg. Daher ist die Frage „Handelt es sich hierbei um ein ITC?“ nach wie vor berechtigt, selbst wenn es im Jahr 2026 andere Projektkategorien und Verfahren gibt.

Es ist zudem wichtig, die Abkürzung nicht zu wiederholen: „Ausländer dürfen ausschließlich in ITC kaufen.“ Eine solche Verkürzung kann zu eng sein, wenn aktuelle Regulierungen und offizielle Mechanismen auch future cities, integrated residential neighbourhoods oder andere qualifizierende Projekte vorsehen. Die bessere Frage lautet: Welche genaue Rechtsgrundlage erlaubt es einem Ausländer, diese konkrete Immobilie zu erwerben?

Bedeuten die neuen Residenzgesetze das Recht zum Immobilienerwerb?

Nein. Die Aufenthaltsberechtigung (eligibility for residency) und die Eigentumsberechtigung (eligibility for property ownership) müssen separat analysiert werden. Der neue Aufenthaltsweg mag die Situation des Eigentümers einer qualifizierenden Immobilie erleichtern, begründet jedoch kein Recht zum Kauf eines Vermögenswerts dort, wo ein Ausländer das Eigentumsrecht oder einen anderen vorgesehenen Rechtstitel nicht legal erwerben kann.

Der Bericht des Oman Observer über die Entscheidung der ROP 87/2026 beschreibt die Änderungen als Aktualisierung der Regeln für Visa und Aufenthaltserlaubnisse für ausländische Käufer, Eigentümer und berechtigte Familienmitglieder. Unter anderem wird auf die Möglichkeit hingewiesen, auf der Grundlage eines Zertifikats der zuständigen Behörde ein Visum ohne Sponsor zu erhalten, auch in Fällen, in denen die Registrierungsverfahren noch nicht abgeschlossen sind. Zudem werden die Gültigkeitsdauer des Visums von sechs Monaten bis zu einem Jahr, die Verlängerung für einen ähnlichen Zeitraum sowie ein Aufenthalt von bis zu drei Monaten bei jeder Einreise beschrieben.

Dies sind wichtige Informationen, aber ihr Geltungsbereich beschränkt sich auf das Aufenthaltsrecht. Sie besagen nicht: „Kaufen Sie irgendwo.“ Sie besagen vielmehr: Wenn Sie eine qualifizierende Immobilie besitzen oder erwerben und die administrativen Bedingungen erfüllen, kann das Aufenthaltsverfahren einfacher sein als zuvor.

Aus Sicht des Investors muss zwischen Owner Visa, Property Owner Residency und Golden Residency oder einem anderen Investitionsweg unterschieden werden. Jede Option kann andere Bedingungen, Dokumente, Gültigkeitsdauern, Familienbindungen, Auswirkungen beim Verkauf des Vermögenswerts und Anforderungen an die Bestätigung durch die zuständige Behörde haben. Man sollte nicht annehmen, dass ein einziges Gespräch mit dem Bauträger ausreicht, um all diese Wege zu bestätigen.

Der wichtigste Vorbehalt ist einfach: Ein Aufenthaltsrecht, das sich aus dem Besitz einer qualifizierenden Immobilie ergibt, begründet kein Recht, eine Immobilie an einem Ort zu kaufen, an dem ein Ausländer sie nicht legal erwerben kann. Wenn die Residenz das Ziel des Investors ist, muss die Analyse vor der Auswahl der Einheit durchgeführt werden und nicht erst nach der Zahlung der Reservierungsgebühr. Hilfreichen Kontext bietet der Artikel Visum und Residenz für Investoren im Oman.

Wie kann man prüfen, ob ein Pole eine konkrete Immobilie kaufen kann?

Die sicherste Antwort lautet nicht pauschal „ja“ oder „nein“ basierend auf dem Herkunftsland, sondern basiert auf den Dokumenten des konkreten Vermögenswerts. Ein polnischer Staatsbürger sollte das Projekt Schritt für Schritt überprüfen, bevor Geld in eine Reservierungsgebühr (reservation fee, booking fee), auf das Konto des Bauträgers oder auf ein Treuhandkonto (escrow account) fliesst.

Schritt 1: Das genaue Grundstück, Projekt und die Einheit feststellen

Der Name des Projekts reicht nicht aus. Man muss das Grundstück, die Phase, das Gebäude, die Einheitsnummer, den Immobilientyp und die verkaufende Partei kennen. Bei mehrphasigen Projekten kann eine Phase einen anderen formalen Status haben als eine andere.

Schritt 2: Den rechtlichen Status des Projekts oder der Zone bestätigen

Der Investor sollte ein Dokument einholen, das bestätigt, ob es sich bei dem Projekt um ein ITC, eine future city, ein integrated residential neighbourhood, ein Projekt in einer anderen genehmigten Zone oder eine Konstruktion auf Basis einer separaten Regulierung handelt. Die bloße Beschreibung „available for foreign buyers“ reicht nicht aus.

Schritt 3: Die Grundlage für den Erwerb durch Nicht-Omanis einholen

Dies sollte ein Dokument, eine Entscheidung, eine Verordnung, eine Bestätigung der zuständigen Behörde oder ein Transaktionspaket sein, das zeigt, warum ein Ausländer gerade diese Immobilie kaufen kann. Es empfiehlt sich, um die Nennung der konkreten Vorschrift oder des Verfahrens zu bitten und sich nicht nur auf eine Vertriebszusage zu verlassen.

Schritt 4: Mulkiya, Title Deed und den Grundstückseigentümer verifizieren

Der Investor sollte wissen, wer den Grundstückstitel innehat, wer der Bauträger ist, wer die Einheit verkauft und welches Enddokument der Käufer erhalten soll. Bei Off-Plan-Projekten stellt sich zudem die Frage nach der vorläufigen Registrierung (preliminary registration).

Schritt 5: Die Art des Rechts bestimmen

Nicht jede Transaktion gewährt denselben Titel. Man muss zwischen freehold, usufruct, dem Recht an der Einheit, dem Gesellschaftsanteil, dem vertraglichen Recht und dem Recht nach der finalen Registrierung unterscheiden. Der Unterschied wirkt sich auf den Weiterverkauf, die Finanzierung, die Vererbung, die Vermietung und eine eventuelle Residenz aus.

Schritt 6: Den Off-Plan-Weg und die vorläufige Registrierung prüfen

Bei einer Immobilie im Bau muss man erfragen, wann das SPA oder PSPA unterzeichnet wird, ob das Projekt über die erforderliche Genehmigung verfügt, wie die Zahlungskontrolle funktioniert, ob die Käuferrechte im Preliminary Real Estate Registry offengelegt werden und was bei einer Verzögerung geschieht.

Schritt 7: Das SPA oder PSPA vor einer wesentlichen Zahlung analysieren

Der Vertrag sollte nicht nur im Hinblick auf Preis und Zahlungsplan gelesen werden. Man muss die Definition des Rechtstitels, die Pflichten des Bauträgers, die Rücktrittsbedingungen, Verzögerungen, Abtretungen, Betriebskosten (Service Charges), den Ausbaustandard und den Zeitpunkt der Registrierung überprüfen.

Schritt 8: Die Residenz separat verifizieren

Wenn der Aufenthalt Teil des Investitionsziels ist, muss ermittelt werden, welcher Weg für die jeweilige Einheit realistisch ist, welche Dokumente erforderlich sind, ob Familienmitglieder in das Verfahren einbezogen sind und was nach dem Verkauf der Immobilie mit der Residenz geschieht.

Im Hintergrund dieser Liste stehen zudem KYC und AML. Bei einer grenzüberschreitenden Transaktion sollte der Investor die Dokumente zur Mittelherkunft (source of funds), die Vermögenshistorie und die Übereinstimmung der Überweisungen mit dem Vertrag vorbereiten. Diesen Bereich beschreibt der Artikel KYC und AML bei Immobilien im Oman und in Dubai.

Was bedeuten die Änderungen von 2026 für Investoren beim Off-Plan-Kauf?

Für den Off-Plan-Bereich ist die wichtigste Änderung nicht das Schlagwort der Marktöffnung, sondern die größere Bedeutung der formalen Registrierung der Käuferrechte. Das Preliminary Real Estate Registry kann ein wesentliches Schutzelement sein, da es ermöglicht, die Offenlegung von Rechten vor Baufertigstellung zu ordnen. Es beseitigt jedoch nicht die Risiken in Bezug auf den Bauträger, Verzögerungen, die Ausführungsqualität oder Fehler im SPA.

Der Investor sollte vier Phasen unterscheiden. Eine Reservierungs- oder Buchungsgebühr (reservation oder booking fee) sichert die Einheit meist unter bestimmten Bedingungen ab, begründet jedoch nicht immer einen vollständigen Rechtstitel. Das SPA oder PSPA beschreibt die Pflichten der Parteien, den Zahlungsplan und die Erwerbsbedingungen. Die vorläufige Registrierung (preliminary registration) betrifft die formale Offenlegung von Rechten im System vor Projektabschluss. Die endgültige Registrierung (final registration oder title deed) bestätigt den finalen Eintrag nach Erfüllung der für das jeweilige Projekt vorgesehenen Bedingungen.

Die formale Registrierung der Käuferrechte vor Baufertigstellung erhöht die Bedeutung der rechtlichen Dokumentation, ist jedoch keine Garantie für die Fertigstellung des Projekts oder für die Rentabilität. Der Investor sollte dennoch die Projektlizenz, den Grundstücksstatus, den Bauträger, die Genehmigungen, das Zahlungskonto, das Treuhandkonto (escrow account), den Bauzeitenplan und das Rücktrittsrecht bei Verzögerungen überprüfen.

Beim Off-Plan-Kauf ist ein Fehler in der Reihenfolge besonders gefährlich. Zuerst kommen die Präsentation, der Ausblick, der Preis und der Zahlungsplan. Erst später bittet der Investor um Dokumente. Die korrekte Reihenfolge sollte umgekehrt sein: zuerst der Projektstatus, die Erwerbsgrundlage für Nicht-Omanis, die Grundstücksdokumentation und die Registrierungsregeln, danach der Preis und der Zahlungsplan. Das Thema der Zahlungskontrolle wird im Artikel über Treuhandkonten in den GCC und Off-Plan-Käufe vertieft.

Wenn Aufenthaltsbestimmungen es unter bestimmten Umständen erlauben, ein Visum oder eine Residenz noch vor der vollständigen finalen Registrierung zu beantragen, erfordert dies nach wie vor die Bestätigung der aktuellen Rechtsgrundlage, des Zertifikats der zuständigen Behörde und des Status der konkreten Einheit. Man sollte die allgemeine Beschreibung des Programms nicht auf jede Investition im Bau übertragen.

Was sollte ein Investor nach den Änderungen von 2026 vor dem Kauf überprüfen?

Das Wichtigste ist die Hierarchie der Nachweise. An erster Stelle stehen das geltende Gesetz und die Ausführungsvorschriften. An zweiter Stelle: die offizielle Position der zuständigen Behörde, z. B. des Ministeriums für Wohnungsbau und Stadtplanung (Ministry of Housing and Urban Planning) oder der Royal Oman Police, je nach Thema. An dritter Stelle: das Dokument, das den Status des konkreten Projekts bestätigt. Erst danach folgen: die Dokumentation des Bauträgers, das SPA oder PSPA, der Zahlungsplan und die Verkaufsmaterialien.

Marketingmaterialien können beim Vergleich von Fläche, Grundriss, Ausblick und Zahlungsplan helfen. Sie können jedoch nicht die Antworten auf drei Fragen ersetzen:

1. Auf welcher rechtlichen Grundlage kann ich als Pole diese konkrete Immobilie erwerben?

2. Welcher konkrete Rechtstitel wird auf meinen Namen registriert?

3. Welches Dokument bestätigt den Status des Projekts und die Möglichkeit des Erwerbs durch Nicht-Omanis?

Wenn diese Fragen vor der Reservierung nicht beantwortet werden, sollte der Investor die Transaktion nicht als verifiziert betrachten. Ein Risiko muss nicht bedeuten, dass das Projekt schlecht ist. Es bedeutet, dass die Entscheidung noch nicht auf der Grundlage der richtigen Nachweise getroffen wurde.

Die Änderungen aus dem Jahr 2026 erhöhen das Gewicht einer korrekten Registrierung, da das Real Estate Registry ein noch zentraleres Element zur Bestätigung von Rechten wird. Gleichzeitig heben sie die Due Diligence des konkreten Vermögenswerts nicht auf. Der Investor sollte den Oman als einen Markt betrachten, der über eine wachsende Zahl formaler Mechanismen verfügt, der jedoch weiterhin eine präzise rechtliche, projektbezogene und aufenthaltsrechtliche Überprüfung erfordert.

Wie kann PlanoGroup beim Immobilienerwerb im Oman helfen?

Wenn Sie den Kauf einer Immobilie im Oman nach den Änderungen von 2026 in Betracht ziehen, ist es am wichtigsten festzustellen, was genau Sie kaufen und auf welcher Grundlage. PlanoGroup kann Ihnen dabei helfen, Projekte zu vergleichen, den rechtlichen Status der Investition zu überprüfen, die Möglichkeit des Erwerbs durch einen Ausländer zu prüfen, die Dokumentation des Bauträgers zu ordnen und das SPA oder PSPA vor einer Entscheidung zu analysieren.

Die Unterstützung kann auch Gespräche über das Registrierungsverfahren, den Aufenthaltsweg, die Kosten nach dem Kauf und die Immobilienverwaltung umfassen. Es geht dabei nicht um das Versprechen einer Verwaltungs- oder Visaentscheidung. Es geht vielmehr darum, dass der Investor weiß, welche Dokumente seine Position bestätigen und welche Elemente einer weiteren Überprüfung bedürfen.

Das Team von PlanoGroup verfügt über 17 Jahre Erfahrung auf dem Immobilienmarkt und arbeitet mit Investoren zusammen, die sich für den Oman aus der Perspektive des Kaufs, der Kapitaldiversifizierung, eines Zweitwohnsitzes und der Vermögensverwaltung nach der Transaktion interessieren. Die Präsenz des Teams im Oman ermöglicht es, den Kunden von der Projektauswahl über die Gespräche mit dem Bauträger und der Dokumentenanalyse bis hin zum weiteren Immobilienservice zu begleiten.

Ein guter Startpunkt sind die Seiten polnische Immobilienagentur im Oman, die aktuellen Immobilienangebote im Oman sowie der Kontakt zu PlanoGroup.

FAQ

Erlaubt das Royal Decree 56/2026 Polen den Kauf von Wohnungen an einem beliebigen Ort im Oman?

Nein. Das Royal Decree 56/2026 reformiert das System der Registrierung von Immobilienrechten. Es sollte nicht als automatische Aufhebung der Regeln interpretiert werden, die festlegen, wo und auf welcher Grundlage ein Ausländer eine Immobilie kaufen kann. Ein polnischer Staatsbürger sollte den Status des konkreten Projekts, die Erwerbsgrundlage für Nicht-Omanis und die Art des Rechts, das registriert werden soll, überprüfen.

Kann ein Pole eine Immobilie in Sultan Haitham City kaufen?

Die Kaufmöglichkeit hängt vom Status des konkreten Projekts, der Phase, der Einheit und dem Genehmigungsverfahren ab. Sultan Haitham City taucht in Erörterungen als future city auf, aber dies entbindet den Investor nicht von der Pflicht, ein Dokument einzuholen, das bestätigt, dass die jeweilige Immobilie von einem Nicht-Omani erworben und auf der richtigen Grundlage in das Register eingetragen werden kann.

Kann ein Ausländer eine gewöhnliche Wohnung von einem Omaner auf dem Sekundärmarkt kaufen?

Man sollte nicht annehmen, dass jede Immobilie vom lokalen Sekundärmarkt von einem Ausländer gekauft werden kann. Entscheidend sind der Standort, der Status der Immobilie, die Projektkategorie, eventuelle Beschränkungen und die Vorschriften, die den Erwerb durch Nicht-Omanis ermöglichen. Vor Gesprächen über den Preis muss verifiziert werden, ob die Transaktion korrekt registriert werden kann.

Betreffen die Änderungen von 2026 auch Immobilien im Bau (Off-Plan)?

Ja, der neue Registrierungsrahmen ist für Off-Plan-Projekte von Bedeutung, insbesondere durch das Preliminary Real Estate Registry. Dies bedeutet jedoch nicht, dass der Kauf im Bau frei von Risiken ist. Der Investor sollte die Projektlizenz, die Grundstücksdokumentation, den Bauträger, den Zahlungsplan, das Treuhandkonto (escrow account) oder eine andere Zahlungsstromkontrolle sowie die Bedingungen des SPA oder PSPA überprüfen.

Führt der Kauf einer Immobilie im Oman automatisch zu einem Residenzvisum?

Man sollte den Kauf nicht als automatische Garantie für eine Residenz betrachten. Kauf und Aufenthalt sind zwei getrennte Themenbereiche. Man muss prüfen, ob sich die Immobilie für den jeweiligen Weg qualifiziert, welche Dokumente erforderlich sind, ob die Familie in das Verfahren einbezogen ist, wie lange der Status gültig ist und was nach dem Verkauf der Immobilie geschieht.