Escrow-Konto im GCC: Oman, Dubai und Saudi-Arabien

Ein Off-Plan-Kauf im Oman, in Dubai oder in Saudi-Arabien kann aus Investitionssicht sinnvoll sein, aber nur dann, wenn das Geld des Investors in das richtige Kontrollsystem geleitet wird. Ein Treuhandkonto (Escrow) ist kein Gewinnversprechen, garantiert keinen Wertzuwachs und beseitigt nicht das Risiko von Verzögerungen. Es ist jedoch ein Instrument, das eines der gravierendsten Risiken bei Immobilien im Bau minimiert: die unkontrollierte Verwendung von Käufergeldern außerhalb des Projekts, für das sie bezahlt haben.

Für den polnischen Investor lautet die wichtigste Frage daher nicht: Hat das Projekt schöne Visualisierungen? Sondern: Gibt es ein projektspezifisches Treuhandkonto (Escrow Account), wer verwaltet es, auf welcher rechtlichen Grundlage arbeitet es, wann dürfen Gelder an den Bauträger ausgezahlt werden und stimmen die Kontodaten mit dem SPA-Vertrag (Sales and Purchase Agreement) überein? Dieser Artikel ordnet das Verfahren in drei Jurisdiktionen: Dubai, Saudi-Arabien und Oman. Er zeigt auch, wo Escrow real hilft und wo es durch rechtliche, technische und finanzielle Due Diligence ergänzt werden muss.

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Was ist Escrow beim Off-Plan-Kauf?

Escrow bei einer Off-Plan-Transaktion ist ein Konto, das einem konkreten Immobilienprojekt zugeordnet ist. Der Käufer überweist das Geld weder auf ein gewöhnliches Firmenkonto, ein Handels-, ein Makler- noch auf ein Marketingkonto. Die Mittel landen auf einem Konto, dessen Verwendungszweck in den Projektdokumenten, dem Vertrag mit der Treuhandbank und den lokalen Vorschriften beschrieben ist. In einer korrekten Struktur ist das Konto mit dem Projektnamen, dem Bauträger, der Bank, dem Bauzeitenplan und den Auszahlungsregeln verknüpft.

Technisch fungiert Escrow als Filter zwischen Käufer und Bauträger. Gelder sollten nicht allein deshalb ausgezahlt werden, weil eine weitere Rate laut Verkaufsplan fällig ist. In einem gut beschriebenen System sollte die Auszahlung an den Baufortschritt, ein technisches Dokument, einen Beraterbericht, die Genehmigung der Aufsichtsbehörde oder das Verfahren der Treuhandbank gekoppelt sein. Das ist das Wesen von Milestone-based payments: Die Mittel folgen dem tatsächlichen Projektfortschritt und nicht nur dem Verkaufsnarrativ.

Betriebskonto vs. Project Escrow Account

Das Betriebskonto dient dem Unternehmen für die laufende Geschäftstätigkeit: Gehälter, Marketing, Büroosten, Provisionen, Finanzierung anderer Projekte und tägliche Abrechnungen. Der Project Escrow Account sollte ein reines Projektkonto sein. Sein Sinn besteht darin, dass die Gelder der Käufer einem konkreten Vorhaben zugeordnet sind und nicht frei mit den übrigen Mitteln des Bauträgers vermischt werden dürfen.

Diese Unterscheidung ist von praktischer Bedeutung. Wenn ein Käufer die Booking Fee auf das Konto der Muttergesellschaft, auf das Konto eines Vermittlers, auf ein Auslandskonto oder auf das Privatkonto eines Vertriebsmitarbeiters einzahlt, verliert er die Möglichkeit einer einfachen Kontrolle des Geldflusses. Selbst wenn das Projekt bekannt und die Marke des Bauträgers renommiert ist, kann allein die Überweisung auf das falsche Konto die spätere Durchsetzung von Rückerstattungen erschweren.

Wer kontrolliert die Auszahlungen aus dem Escrow?

Je nach Markt wird die Kontrolle von der Treuhandbank, der Regulierungsbehörde, einem technischen Berater, einem Wirtschaftsprüfer oder einer Kombination dieser Institutionen ausgeübt. In Dubai basiert das System auf DLD/RERA, als Account Trustees akkreditierten Banken und projektspezifischen Auszahlungsverfahren. In Saudi-Arabien sollte der Investor auf die Wafi-Lizenz, die Registrierung des Bauträgers und die in den SAMA-Vorschriften beschriebenen Bankregeln achten. Im Oman müssen die aktuellen MoHUP/Tatwir-Dokumente sowie die Rechtsgrundlage des Kontos für die jeweilige Investition überprüft werden.

Die Frage „Habt ihr Escrow?“ reicht nicht aus. Bessere Fragen lauten: Welche Bank führt das Konto, wie lautet der genaue Begünstigtenname, ist das Konto dieser Projektphase zugeordnet, wer genehmigt die Auszahlungen, welche Dokumente lösen die Zahlung aus und was geschieht mit dem Geld im Falle eines Projektabbruchs?

Was Escrow limitiert und was es nicht garantiert

Escrow kann das Risiko von Unterschlagungen, der Finanzierung anderer Investitionen mit Käufergeldern und von Auszahlungen abseits des Baufortschritts begrenzen. Es kann auch die Position des Investors in Verhandlungen mit dem Bauträger verbessern, da es Dokumente erzwingt: Projektnummer, Konto, Zeitplan, Berichte und Rückerstattungsverfahren.

Dies bedeutet jedoch keinen vollständigen Kapitalschutz. Escrow garantiert weder das Ausbleiben von Verzögerungen, die Ausführungsqualität, die Abwesenheit von Rechtsstreitigkeiten, die Vermietbarkeit, den Preisanstieg, eine flüssige Weiterverkaufsoption noch den Erhalt einer Aufenthaltsgenehmigung. Es ersetzt nicht die Analyse des SPA, des Grundstückstitels, der Bauträgerlizenz, der Service Charges (Bewirtschaftungskosten), des Ausbaustandards, des CAPEX nach Übergabe und der Exit-Strategie. Escrow beantwortet hauptsächlich die Frage: Wohin fließt das Geld und unter welchen Bedingungen kann es freigegeben werden?

Minimum Due Diligence vor der Überweisung

Vor der ersten Zahlung sollte der Investor folgendes anfordern: Projektnummer, Firmenname des Bauträgers gemäß Register, Name der Bank, Bestätigung des Escrow-Kontos, projektbezogener Zahlungsplan (Payment Plan), Entwurf des SPA oder PSPA (Provisional SPA), Rückerstattungsregeln, Verfahren bei Projektabbruch, Lizenzdokumente und Baufortschrittsbericht. Wenn der Bauträger diese Elemente vor der Zahlung der Booking Fee nicht zur Verfügung stellen will, handelt es sich nicht um eine kleine Formalität, sondern um ein Signal, die Zahlung anzuhalten.

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Wie überprüft man das Escrow-Konto in Dubai?

Dubai verfügt über eines der am weitesten entwickelten Systeme zur Betreuung von Off-Plan-Projekten in der Region. Die rechtliche Grundlage für Treuhandkonten ist das Law No. 8 of 2007 Concerning Escrow Accounts for Real Estate Development in the Emirate of Dubai. Das Gesetz definiert das Escrow-Konto als das Bankkonto des Projekts, auf das die Zahlungen von Käufern von Off-Plan-Einheiten sowie die Projektfinanzierung fließen. Es weist auch darauf hin, dass ein Bauträger, der Off-Plan verkauft, im Rahmen der Register und Genehmigungen des Dubai Land Department (DLD) agieren muss.

In der Praxis bedeutet dies, dass ein Investor nicht nur eine Broschüre und einen Zahlungsplan verlangen sollte, sondern auch die Bestätigung der Projektregistrierung. Die Daten im Vertrag sollten mit den Daten in den DLD-Systemen übereinstimmen: Projektname, Bauträgername, Grundstücks- oder Projektnummer, Baustatus und Zahlungsbedingungen.

Die Rolle von DLD, RERA, Oqood und Dubai REST

Das Dubai Land Department ist für Register und öffentliche Dienstleistungen des Immobilienmarktes zuständig, während RERA Teil des Überwachungssystems für Bauträger und Projekte ist. Oqood fungiert als digitale Registrierung von Off-Plan-Verträgen vor dem finalen Eigentumstitel (Title Deed). Für den Käufer ist Oqood wichtig, weil es bestätigt, dass der Erwerb einer Immobilie im Bau in das entsprechende System aufgenommen wurde und keine reine Privatabsprache mit dem Bauträger bleibt.

Das DLD stellt den Service Project Status Enquiry zur Verfügung, mit dem Informationen über das Projekt, einschließlich des Fertigstellungsprozentsatzes und Projektdetails, überprüft werden können. Laut Beschreibung kann die DLD-Website, die Dubai REST-App oder ein WhatsApp-Kanal genutzt werden; die Suche ist nach Grundstücksnummer, Projektnummer oder Projektname möglich. Dies sollte einer der ersten Schritte vor der Zahlung der nächsten Rate sein.

Der 20-Prozent-Mechanismus und die Kontoaktivierung

In den Materialien zur Aktivierung des Escrow-Kontos weist das DLD auf Anforderungen im Zusammenhang mit technischen Berichten, Bankgarantien, dem Eigenkapitalanteil des Bauträgers, Finanzierungen oder dem Baufortschritt hin. In der Servicebeschreibung wird auf die Kontoaktivierung bei Vorlage einer Bankgarantie bis zu einer Fertigstellung von 20 Prozent oder auf Basis des Baufortschritts nach 20 Prozent Fertigstellung gemäß technischem DLD-Bericht verwiesen. Für den Investor bedeutet dies nicht, dass er den Bauzustand selbst vom Autofenster aus beurteilen kann. Es bedeutet, dass er den aktuellen, offiziellen Status des Projekts sowie Dokumente einsehen sollte, die belegen, auf welcher Grundlage das Konto betrieben wird.

Wichtigste Praxisregel: Verlassen Sie sich nicht auf die Zusicherung des Vertriebsmitarbeiters, das Projekt sei „genehmigt“. Fordern Sie die Projekt-ID, den Bauträgernamen, die Grundstücksnummer, die Bestätigung des Escrow-Kontos, die Bankdaten und die Information an, in welchem System der Vertrag registriert wurde. Wenn der Bauträger nicht angeben kann, wie der Investor diese Daten im DLD oder in Dubai REST überprüfen soll, ist die Verifizierung nicht abgeschlossen.

Checkliste Dubai vor der ersten Zahlung

Prüfen Sie, ob das Projekt beim DLD registriert ist, ob der Off-Plan-Verkauf über das Oqood-System abgewickelt wird, ob das Escrow-Konto dem Projektnamen zugeordnet ist, ob der Zahlungsplan den Bauphasen entspricht, ob die Kontonummer auf der Proforma-Rechnung mit den Dokumenten des Bauträgers übereinstimmt und ob das SPA die Folgen von Verzögerungen, Abtretungen, Stornierungen und Rückerstattungen regelt.

Sollte die Booking Fee auf das Konto des Vertriebsbüros fließen, fragen Sie nach, ob es sich lediglich um eine Verwaltungsgebühr oder um einen Teil des Immobilienpreises handelt. Ist sie Teil des Preises, sollte sie über eine Struktur abgewickelt werden, die den Projektdokumenten entspricht. Auch bei Premium-Projekten erzeugen kleine Reservierungsbeträge eine rechtliche und finanzielle Spur. Sie sollten nicht als neutrale „Apartment-Blockierung“ behandelt werden.

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Was bedeutet das Wafi-System in Saudi-Arabien?

In Saudi-Arabien muss der Off-Plan-Markt durch das Prisma von Wafi, REGA und den Bankvorschriften analysiert werden. Wafi ist das offizielle System im Zusammenhang mit dem Verkauf und der Vermietung von Off-Plan-Immobilien. Nach Angaben von REGA/Wafi betrifft das System die Projektlizenzierung, Bauträgerregistrierung und die Kontrolle des Verkaufs von Einheiten vor Fertigstellung. Für einen Investor bedeutet dies, dass das bloße Schlagwort „Vision 2030“ nicht ausreicht. Es muss geprüft werden, ob ein konkretes Projekt den entsprechenden Lizenzstatus besitzt.

Saudi-Arabien ist ein Markt mit massiven Veränderungen, aber bei Wohnimmobilieninvestitionen ersetzt der Umfang eines staatlichen Programms keine Dokumente. Ein Kauf in Riad, Dschidda oder in einem Projekt am Roten Meer muss mit der Frage beginnen: Wer ist der Bauträger, verfügt er über die Qualifikation, hat das Projekt eine Off-Plan-Lizenz, wohin fließen die Käufergelder und sieht der Vertrag ein Rückerstattungsverfahren vor?

Wafi, REGA und die Projektlizenz

REGA beschreibt Wafi als die offizielle Organisation, die Lizenzen für den Off-Plan-Verkauf von Einheiten vergibt und Registrierungszertifikate für Bauträger ausstellt. Auf den Service-Websites finden sich auch Informationen über Lizenzanforderungen für das Marketing von Off-Plan-Projekten sowie über die Verpflichtung, Reservierungsbeträge auf ein angegebenes Escrow-Konto zu leiten, sofern solche Beträge während der Marketingphase erhoben werden.

Für den Investor sind drei Kontrollebenen wichtig: die Qualifikation des Bauträgers, die Lizenz des konkreten Projekts und das Bankkonto. Die Qualifikation des Bauträgers bedeutet nicht automatisch, dass jede seiner Investitionen über eine Off-Plan-Verkaufsgenehmigung verfügt. Die Projektlizenz bedeutet wiederum nicht, dass jede Zahlung auf ein beliebige Firmenkonto fließen darf. Die Dokumente müssen eine einzige, geschlossene Kette bilden.

Die Rolle der Bank und der SAMA

Die saudietische Bankenaufsicht SAMA veröffentlicht Regeln für die Eröffnung von Treuhandkonten bei Immobilienentwicklungsprojekten. Im Regelwerk wird unter anderem ausgeführt, dass die Bank ein Konto nach Erfüllung bestimmter Dokumenten- und Verfahrensanforderungen eröffnen kann, dass für jedes Projekt ein separates Konto existieren muss und dass Auszahlungen von diesem Konto an Zahlungsbelege gekoppelt sein müssen, die von einem Berater und einem Wirtschaftsprüfer zertifiziert wurden. Aus Sicht des Käufers ist dies kein Bankdetail, sondern ein Element der Transaktionssicherheit.

Präsentiert der Bauträger ein Konto, dessen Name das Projekt nicht enthält oder nicht mit den Wafi/REGA-Dokumenten übereinstimmt, sollte der Investor die Zahlung anhalten. Wenn der Vertrag keine klare Beschreibung darüber enthält, ob die Gelder auf einem Escrow-Konto verwahrt werden, wann sie freigegeben werden können und was bei einem Projektabbruch geschieht, ist die rechtliche Analyse unvollständig.

Checkliste Saudi-Arabien vor der Überweisung

Fordern Sie die Wafi-Lizenznummer, den Namen des Bauträgers im Register, den Projektnamen, das Dokument zur Escrow-Bank, die Regeln für die Freigabe von Tranchen, den SPA-Entwurf, den Bauzeitenplan, die Abtretungsregeln und das Rückerstattungsverfahren an. Prüfen Sie, ob der Projektstatus wie eine Off-Plan-Verkaufslizenz klingt und nicht nur wie eine Marketingankündigung oder allgemeine Firmenqualifikation.

In Saudi-Arabien ist zudem die Trennung des Erwerbsrechts für Ausländer von der Sicherheit der Projektfinanzierung besonders wichtig. Selbst wenn ein Investor eine bestimmte Anlageklasse erwerben darf, muss er separat das Escrow, die RETT (Real Estate Transaction Tax), Service Charges, Aufenthaltsbestimmungen, mögliche Eigentumsbeschränkungen und lokale Registrierungsverfahren prüfen.

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Welche Dokumente bestätigen das Escrow im Oman?

Der Oman erfordert eine besonders sorgfältige Beschreibung, da ältere Marktdematerialien und Content-Pläne häufig auf das Sultansdekret 30/2018 als Hauptgrundlage für das Escrow verweisen. Dieses Dekret begründete tatsächlich das System von Treuhandkonten für Immobilienprojekte. Jedoch hat das Royal Decree 79/2025 Issuing the Law Regulating Real Estate das System des RD 30/2018 aufgehoben. Laut Decree.om und einer Mitteilung der Oman News Agency wurde das neue Dekret am 10. September 2025 erlassen, am 14. September 2025 im Amtsblatt (Official Gazette 1613) veröffentlicht und sah ein Inkrafttreten 180 Tage nach Veröffentlichung vor.

In der Praxis sollte ein Investor im Jahr 2026 nicht mehr ausschließlich fragen: Läuft das Projekt auf Basis von RD 30/2018? Die bessere Frage lautet: Welches ist das aktuelle Regime des Projekts nach RD 79/2025, welche Ausführungsverordnungen und welche Praxis des MoHUP (Ministry of Housing and Urban Planning) finden Anwendung, besitzt das Projekt eine Off-Plan-Lizenz, ist das Escrow-Konto einer konkreten Investitionsphase zugeordnet und welche Bankdokumente lassen sich verifizieren?

RD 30/2018 als historischer Punkt, nicht als vollständige Antwort

Das RD 30/2018 ist wichtig als historischer Bezugspunkt und für Projekte, die sich in einer Übergangsphase befinden könnten. Es sollte jedoch nicht als eigenständige, aktuelle Antwort für neue Investitionsentscheidungen behandelt werden. Das RD 79/2025 hebt das frühere Escrow-System auf und sieht gleichzeitig vor, dass bestehende Vorschriften und Entscheidungen insoweit weitergelten, als sie dem neuen Recht nicht widersprechen, bis entsprechende Ausführungsgesetze erlassen werden.

Dies erfordert eine projektbezogene Analyse statt einer rein marktweiten Betrachtung. Ein Projekt kann eine andere Lizenzhistorie aufweisen als ein anderes. Eines befindet sich möglicherweise in der Übergangsphase, während ein anderes bereits auf Basis aktualisierter Dokumente arbeitet. Der Investor sollte einen lokalen Anwalt bitten, zu bestätigen, welche Vorschriften und Beschlüsse für die konkrete Investition am Tag der SPA-Unterzeichnung gelten.

MoHUP, Tatwir, Amlak und die Projektlizenz

Auf dem Portal Gov.om beschreibt der Dienst Get Real Estate Development Project License die Lizenz für ein Projekt im Rahmen des Off-Plan-Verkaufs. Zu den geforderten Dokumenten gehören unter anderem der Eigentumstitel (Title Deed), der Erbbaurechtsvertrag (Usufruct Contract), die Erstgenehmigung (Initial Approval), Karten, der Off-Plan-Kaufvertrag, der Vertrag mit dem Berater, der Projektumsetzungsplan und die Grundstücksbewertung. In den Serviceschritten wird auch die Eröffnung eines Escrow-Kontos aufgeführt. Dies ist für den Investor ein sehr praktischer Hinweis: Escrow sollte ein Element des Projektlizenzierungsprozesses sein und kein nachträglicher Zusatz in einer Vertriebspräsentation.

Das MoHUP verweist zudem auf die App Amlak als offizielles Tool für Immobiliendienste und -informationen. Für den Käufer bedeutet dies, dass er Dokumente im Zusammenhang mit dem staatlichen Immobiliensystem erwarten muss, und nicht nur eine Broschüre des Bauträgers. Im Oman sind ITC-Projekte (Integrated Tourism Complexes) von besonderer Bedeutung, aber auch der ITC-Status muss durch Dokumente nachgewiesen werden. Die bloße Tatsache, dass ein Projekt am Meer, neben einem Resort oder in einer bekannten Lage liegt, begründet weder das Kaufsrecht für Ausländer noch den Status des Kontos.

Dokumente, die im Oman angefordert werden müssen

Das Minimum an Dokumenten umfasst: Bauträger- oder Projektlizenz, Bestätigung des ITC-Status oder einer anderen ausländischen Erwerbsgrundlage, Mulkia oder Grundstücksdokumente, Baugenehmigung (Building Permit), Off-Plan-Genehmigung, Entwurf des SPA oder PSPA, Zahlungsplan, Bestätigung des Escrow-Kontos, Name der Bank, Kontonummer, Beschreibung der Auszahlungsregeln, Bauzeitenplan, Ausbaustandard und Übergabeverfahren (Handover).

Zeigt der Verkäufer nur eine ältere rechtliche Grundlage und erklärt nicht, wie das Projekt nach RD 79/2025 funktioniert, sollte die Zahlung bis zu einer schriftlichen Klärung angehalten werden. Dies ist keine akademische Korrektur. Von der rechtlichen Grundlage hängen die Rechte des Käufers, das Rückerstattungsverfahren, die Rolle der Bank, die Rolle des MoHUP und der Umfang der Kontrolle über den Bauträger ab.

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Wann reicht der Escrow-Mechanismus nicht aus?

Escrow ist ein Standard, dessen Fehlen ein Projekt von der weiteren Analyse ausschließen sollte. Doch Escrow allein reicht nicht aus, wenn das Problem in der Qualität des Bauträgers, der Vertragsgestaltung, der Mietnachfrage, einem Überangebot an Einheiten oder einem falschen Einstiegspreis liegt. Man kann ein Projekt mit Escrow-Konto kaufen und dennoch einen Investitionsfehler begehen, wenn das SPA Verzögerungen nicht regelt, die Service Charges nach der Übergabe unklar sind und die Exit-Strategie auf optimistischen Annahmen beruht.

Der häufigste Fehler besteht darin, den Schutz des Geldflusses mit dem Schutz der gesamten Investition zu verwechseln. Escrow hilft zu kontrollieren, ob die Gelder in das Projekt fließen. Es prüft für den Investor jedoch nicht, ob der Quadratmeterpreis rational ist, ob die Einheit auf dem Zweitmarkt liquide ist, ob die Vermietung zu Betreiberkosten funktioniert oder ob der Bauträger eine Historie termingerechter Übergaben vorweisen kann.

Insolvenz des Bauträgers und Projektabbruch

Bei Problemen des Bauträgers kann das Escrow-Konto die Identifizierung von Mitteln und das Abrechnungsverfahren erleichtern. Das bedeutet jedoch keine sofortige Rückerstattung des Geldes. In Dubai beschreibt das DLD die Rolle der Abteilung für Projektabwicklung in Stornierungsfällen, doch die Verteilung der Mittel hängt vom Kontostand und den jeweiligen Verfahren ab. Auch in Saudi-Arabien und im Oman muss das lokale Verfahren geprüft werden, anstatt davon auszugehen, dass die Rückerstattung automatisch in voller Höhe und kurzfristig erfolgt.

Im SPA-Vertrag müssen Antworten auf folgende Fragen gefunden werden: Wer stellt die Verzögerung fest, wann kann ein Projekt als abgebrochen gelten, hat der Käufer ein Rücktrittsrecht, stehen Vertragsstrafen zu, umfasst die Rückerstattung nur das Kapital oder auch Nebenkosten und in welcher Währung erfolgt die Abrechnung?

Kosteninflation, Ausbaustandard und höhere Gewalt (Force Majeure)

Escrow löst nicht das Problem steigender Baukosten. Steht der Bauträger unter Kostendruck, besteht das Risiko von Qualitätsänderungen bei den Materialien, einer Verlängerung des Zeitplans oder der Neugouvernierung ausgewählter Projektelemente. Daher müssen im SPA und im Schedule of Finishes folgende Punkte präzise beschrieben sein: Materialien, Geräte, Flächen, Garantien, Fristen und die Definition des Handover.

Klauseln zur höheren Gewalt erfordern eine gesonderte Analyse. Nicht jede Marktsituation sollte automatisch als höhere Gewalt eingestuft werden. Der Investor sollte einen Anwalt bitten zu prüfen, ob die Klausel zu weit gefasst ist, ob sie nur externe Ereignisse abdeckt, ob sie dem Bauträger ein einseitiges Verschieben von Fristen erlaubt und welche Rechte der Käufer nach Überschreitung einer Nachfrist (Grace Period) hat.

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Rote Flaggen: Worauf ist vor der Überweisung zu achten?

Die wichtigste rote Flagge ist die Bitte um eine Überweisung auf ein anderes Konto als das Projektkonto. Dies kann das Konto der Muttergesellschaft, das Konto eines Maklers, ein ausländisches Marketingkonto, das Privatkonto des Verkäufers oder ein Konto sein, dessen Name nicht zum Projekt passt. In einem solchen Fall sollte der Investor die Zahlung anhalten und eine schriftliche Erklärung verlangen.

Die zweite rote Flagge ist das Fehlen der Projektnummer oder die Unmöglichkeit, das Projekt im offiziellen System zu überprüfen. In Dubai sollten Daten für das DLD/Dubai REST vorliegen, in KSA Wafi/REGA-Daten, im Oman MoHUP/Tatwir-Dokumente und die Off-Plan-Grundlage. Sagt das Vertriebsteam, dies sei „eine interne Angelegenheit“, wächst das Risiko.

Die dritte rote Flagge ist Druck auf eine sofortige Reservierung. Auf Premium-Märkten mögen die besten Einheiten tatsächlich schnell verschwinden, aber Zeitdruck darf Dokumente nicht ersetzen. Muss der Investor Gelder innerhalb weniger Stunden ohne SPA, Escrow-Kontonummer und Rückerstattungsregeln überweisen, sollte er diese Situation als Risiko und nicht als Chance werten.

Die vierte rote Flagge sind namensrechtliche Diskrepanzen. Der Name des Vorhabens im Prospekt, der Firmenname im Vertrag, der Kontoname und der Name im Register müssen sich logisch verknüpfen lassen. Internationale Projekte nutzen häufig Markennamen, Zweckgesellschaften (SPVs) und Master-Developer – diese Beziehungen müssen jedoch dokumentiert sein.

Die fünfte rote Flagge ist ein vom Bau losgelöster Zahlungsplan. Sieht der Zeitplan weitere Raten ausschließlich nach festen Daten vor – ohne klare Koppelung an Baufortschritte (Construction Milestones) oder ohne Angaben darüber, wer den Fortschritt bestätigt –, sollte der Investor nachfragen, wie die Escrow-Bank die Auszahlungen kontrolliert. Bleibt die Antwort aus, verbleibt das Risiko der Finanzierung eines verzögerten Projekts beim Käufer.

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Warum die Verifizierung vor der Reservierung erfolgen muss

Die Reservierung ist der Moment, in dem sich der Investor psychologisch oft auf ein Projekt „einlässt“. Nach der Zahlung der Booking Fee ist es leichter, unvollkommene Dokumente zu akzeptieren, da sunk costs und die Angst vor dem Verlust der gewählten Einheit einsetzen. Deshalb müssen die wichtigsten Fragen vor der Überweisung gestellt werden, nicht danach.

Aus der Perspektive von PlanoGroup, die auf mehr als 17 Jahre Erfahrung im internationalen Immobilienbereich verweist, besteht der Wert eines Beraters nicht darin, eine große Anzahl von Angeboten zu zeigen. Der Wert liegt darin, Projekte abzulehnen, bei denen die Dokumente nicht zum Risiko passen, der Preis nicht zur Liquidität passt und der Zahlungsplan nicht zum Kapitalschutz passt. Bei Off-Plan-Investitionen ist die Phase der negativen Selektion ebenso wichtig wie die Wahl des Apartments.

Fragen an den Bauträger vor der Booking Fee

Bereiten Sie vor der Booking Fee eine kurze Liste von Fragen vor: Wie lautet die Projektnummer? Wie lautet der offizielle Name des Bauträgers? Welche Bank führt das Escrow-Konto? Ist das Konto dem gesamten Projekt oder einer spezifischen Phase zugeordnet? Ist der Zahlungsplan an Bauphasen gekoppelt? Kann ich den SPA-Entwurf vor der Zahlung sehen? Wie lauten die Rückerstattungsregeln für die Booking Fee? Hat das Projekt eine Off-Plan-Verkaufsgenehmigung? Wann wird das Registrierungsdokument des Käufers ausgestellt: Oqood, Title Deed, Mulkia oder ein lokales Äquivalent?

Die Antworten sollten durch Dokumente belegt werden. Lautet die Antwort „Das ist Marktstandard“, fordern Sie die entsprechende Klausel im SPA an. Lautet die Antwort „Die Aufsichtsbehörde hat das genehmigt“, fordern Sie die Nummer und die Verifizierungsquelle an. Lautet die Antwort „Die Bank kümmert sich um alles“, fordern Sie den Namen der Bank und die Auszahlungsregeln an.

Die Rolle eines unabhängigen Beraters und Anwalts

Ein Investmentberater hilft dabei, Projekte, Standorte, Betreiber, Zahlungspläne, Service Charges und ROI-Annahmen zu vergleichen. Ein lokaler Anwalt prüft den Vertrag, den Eigentumstitel, Lizenzen, die Folgen von Verzögerungen und das Rückerstattungsverfahren. Diese Rollen sollten sich nicht gegenseitig ersetzen. Bei GCC-Transaktionen entsteht eine gute Entscheidung an der Schnittstelle von Zahlen, Recht und operativer Marktkenntnis.

In der Praxis sollte der Investor über ein eigenes Due-Diligence-Datenblatt und eine eigene Dokumentenliste verfügen. Die Materialien des Bauträgers sind der Startpunkt, nicht das Ende der Analyse. Betrifft die Entscheidung mehrere Märkte, sollten Oman, Dubai und Saudi-Arabien anhand derselben Kriterien verglichen werden: Erwerbsrecht, Escrow, Zeitplan, Unterhaltskosten, Währung, Vermietung, Liquidität und Exit.

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Due-Diligence-Tabelle und technische Zusammenfassung

Die folgende Tabelle ist eine Checkliste für die praktische Anwendung vor jeder Off-Plan-Transaktion. Sie ersetzt keine rechtliche Analyse, erlaubt jedoch einen schnellen Blick darauf, ob ein Projekt über vollständige Basisdaten verfügt.

Die technische Zusammenfassung ist einfach: das Fehlen eines Treuhandkontos (Escrow) oder die Unmöglichkeit, dieses zu verifizieren, sollte die Analyse sofort stoppen. Ein Projekt mag eine gute Lage, einen bekannten Betreiber und ein starkes Verkaufsnarrativ haben, aber wenn der Investor nicht weiß, wohin das Geld fließt und wer die Auszahlungen kontrolliert, ist das Risiko zu hoch. Die Sicherheit des Kapitals im GCC ergibt sich aus Dokumenten, Registern, Konten und Verfahren, nicht aus Marketingversprechen.

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PlanoGroup-Beratung

Wenn Sie eine Diversifizierung Ihres Portfolios in der Golfregion planen und ein Off-Plan-Projekt in Oman, Dubai oder Saudi-Arabien analysieren, beginnen Sie mit der Prüfung der Dokumente. PlanoGroup kann Ihnen helfen, Projekte zu vergleichen, den Zahlungsplan zu überprüfen, Fragen an den Bauträger vorzubereiten, die rechtliche Analyse zu koordinieren und zu bewerten, ob das Treuhandkonto (Escrow) und der Kaufvertrag (SPA) mit dem Investitionsziel übereinstimmen.

Eine gute Beratung sollte nicht sofort zur Auswahl einer Immobilie führen. Zunächst müssen Projekte aussortiert werden, bei denen die Dokumente unvollständig sind, das Risiko nicht bewertet wurde und die Zahlungsweise dem Investor keine ausreichende Kontrolle gibt. Erst danach lohnt es sich, über ein konkretes Apartment, eine Villa, eine Branded Residence oder eine Einheit in einem ITC-Projekt zu sprechen.

FAQ

Eliminiert ein Treuhandkonto (Escrow) das Bauträgerrisiko?

Nein. Ein Escrow-Konto begrenzt das Risiko von Geldfehlströmen, eliminiert jedoch nicht das Bauträgerrisiko. Der Bauträger kann Probleme mit dem Auftragnehmer, der Finanzierung, den Baugenehmigungen, den Baukosten oder den Fristen haben. Ein Escrow hilft dabei, die Gelder der Käufer vom normalen Firmenkonto zu trennen und Auszahlungen an ein Verfahren zu knüpfen, aber der Investor muss dennoch die Historie des Bauträgers, den Generalunternehmer, den Zeitplan, den Kaufvertrag (SPA), die Rückerstattungsregeln und die technischen Dokumente überprüfen.

Fließen die Gelder jeder Rate auf das normale Konto des Bauträgers?

In regulierten Off-Plan-Projekten sollten die Gelder nicht auf das normale Betriebskonto des Bauträgers fließen. Sie sollten auf ein Projektkonto oder ein in den Verkaufsdokumenten beschriebenes Treuhandkonto überwiesen werden. Wenn der Verkäufer um eine Überweisung auf ein anderes Konto bittet, sollte der Investor die Zahlung stoppen und um eine schriftliche Grundlage bitten. Der Unterschied zwischen einem Betriebskonto und einem Escrow-Konto ist eines der wichtigsten Elemente des Käuferschutzes.

Wie prüft man, ob ein Projekt ein Treuhandkonto hat?

Fordern Sie zunächst die Projektnummer, den Namen des Bauträgers, den Banknamen und eine Bestätigung des der Investition zugeordneten Kontos an. Vergleichen Sie diese Daten anschließend mit den offiziellen Systemen: in Dubai mit DLD/Dubai REST und Oqood, in Saudi-Arabien mit Wafi/REGA und den Bankvorschriften gemäß SAMA, in Oman mit den MoHUP/Tatwir-Dokumenten und der aktuellen rechtlichen Grundlage des Projekts gemäß RD 79/2025. Die Daten in der Proforma-Rechnung, dem Vertrag und dem Register müssen ein stimmiges Gesamtbild ergeben.

Funktioniert Escrow in Oman, Dubai und KSA gleich?

Das Ziel ist ähnlich: die Trennung der Käufergelder von den normalen Mitteln des Bauträgers und die Verknüpfung der Auszahlungen mit dem Projekt. Die Verfahren sind jedoch unterschiedlich. Dubai verfügt über ein ausgebautes System aus DLD/RERA, Project Status Enquiry, Dubai REST und Oqood. Saudi-Arabien stützt sich auf Wafi, REGA und die SAMA-Bankrichtlinien. Oman erfordert nach RD 79/2025 eine besondere Kontrolle des aktuellen Projektstatus, der MoHUP-Dokumente und eventueller Übergangsregeln. Man sollte ein Verfahren nicht ohne lokale Verifizierung von einem Markt auf einen anderen übertragen.

Was ist zu tun, wenn der Vertrag kein Treuhandkonto ausweist?

Führen Sie keine Zahlung durch, bis die Angelegenheit schriftlich geklärt ist. Fordern Sie einen Nachtrag, eine Kontobestätigung, den Banknamen, die Projektnummer und die Lizenzgrundlage für den Off-Plan-Verkauf an. Wenn der Bauträger behauptet, dass das Escrow-Konto später angegeben wird, klären Sie, was bis zu diesem Zeitpunkt mit der Reservierungsgebühr (Booking Fee) geschieht und ob diese erstattet werden kann. Das Fehlen eines Eintrags über ein Treuhandkonto bei einer Off-Plan-Transaktion ist ein schwerwiegendes Warnsignal.