Wie man ein Investitionsgrundstück in Montenegro kauft: UTU, Kataster und versteckte Kosten

Der Kauf eines Grundstücks in Montenegro erfordert eine andere Art der Due Diligence als der Kauf eines fertigen Apartments. Der Grundstückspreis, der Meerblick und die Zusicherungen des Verkäufers sind erst der Ausgangspunkt. Über den realen Investitionswert entscheiden die Dokumente: aktuelle Urbanističko-tehnički uslovi (kurz: UTU), der Status im Kataster, die rechtliche Anbindung an eine öffentliche Straße, die Möglichkeit des Medienanschlusses sowie Einschränkungen, die sich aus den Raumordnungsplänen und der Morsko Dobro-Zone ergeben.

Für den Investor lautet die wichtigste Frage: Erlaubt das Grundstück tatsächlich den Bau eines Objekts, wie es das Finanzmodell vorsieht. Dasselbe Gelände kann auf der Karte und vor Ort ähnlich aussehen, aber einen völlig unterschiedlichen Wert haben, wenn das eine Grundstück über aktuelle Baugenehmigungsvoraussetzungen, den Zugang zu einer Gemeindestraße und Versorgungsleitungen an der Grundstücksgrenze verfügt, während das andere Dienstbarkeiten, Stützmauern, geologische Gutachten und ein langwieriges Verwaltungsverfahren erfordert.

Dieser Artikel führt durch drei Ebenen der Prüfung: die rechtliche, die planungsrechtliche und die technische. Er zeigt, wie man UTU liest, wie man den List nepokretnosti prüft, wann man bei einem Grundstück in der Küstenzone vorsichtig sein muss, wie man die vorbereitenden CAPEX-Kosten kalkuliert und wann der Kauf eines fertigen Apartments rationaler sein kann als ein Eigenbau. Der Marktkontext ist wesentlich: Montenegro befindet sich im Prozess der Beitrittsverhandlungen mit der Europäischen Union, und öffentliche Institutionen sowie internationale Organisationen weisen zunehmend auf die Notwendigkeit hin, die Raumplanung zu ordnen und illegale Bebauungen einzuschränken.

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Was ist UTU in Montenegro und warum ist es das wichtigste Dokument?

UTU, also Urbanističko-tehnički uslovi, ist das Dokument, das die technischen und städtebaulichen Bedingungen für die Nutzung eines konkreten Grundstücks festlegt. In der Praxis ist dies das erste Dokument, das auf dem Schreibtisch eines Investors landen sollte, der ein Grundstück für eine Villa, ein kleines Apartmentprojekt oder ein Renditeobjekt analysiert. Ohne UTU basiert die Diskussion über das Baupotenzial hauptsächlich auf Zusicherungen und nicht auf verbindlichen Parametern.

Das UTU zeigt, ob sich das Grundstück in einer für die Bebauung vorgesehenen Zone befindet, welches die zulässigen Funktionen sind, wie hoch das Gebäude maximal sein darf, wie viele Stockwerke geplant werden können, welcher Teil des Grundstücks bebaut werden darf und welche Bruttogeschossfläche entstehen kann. Der Investor sollte auf zwei Koeffizienten achten: den indeks zauzetosti und den indeks izgrađenosti. Ersterer beschreibt den zulässigen Grad der Grundstücksauslastung durch Bebauung, letzterer bestimmt das Verhältnis der Bruttogesamtoffiziellen Fläche des Objekts zur Grundstücksfläche.

Wenn ein Grundstück 1.000 m² groß ist und der indeks zauzetosti 0,3 beträgt, bedeutet dies nicht automatisch, dass das gesamte Projekt eine Nutzfläche von 300 m² haben wird. Dies ist eine Information über die bebaute Fläche auf dem Gelände. Erst die Verknüpfung dieses Parameters mit dem indeks izgrađenosti, der Anzahl der Stockwerke, den Höhenbeschränkungen, den Baulinien und der Topografie ergibt ein reales Bild dessen, was entworfen werden kann. Daher sollte die UTU-Analyse von einem Architekten und einem Investitionsberater parallel durchgeführt werden und nicht nur von der Person, die den Verkauf abwickelt.

Die Rolle des DUP und das Planungsrisiko

Das DUP, also Detaljni Urbanistički Plan, ist der detaillierte Bebauungsplan für ein bestimmtes Gebiet. Daraus ergeben sich normalerweise die Parameter, die in das UTU übernommen werden. Das Risiko entsteht, wenn der Plan veraltet, ausgesetzt oder geändert wird oder wenn sich das Grundstück in einem Gebiet befindet, in dem die Planungsdokumentation keine eindeutige Antwort liefert. Die bloße Information, dass in der Umgebung Häuser gebaut werden, reicht nicht aus. Das Nachbargrundstück kann in einer anderen Planungseinheit liegen, eine andere Bodenklasse oder einen anderen Straßenzugang haben.

Es lohnt sich, die Dokumente im Register planske dokumentacije sowie beim lokalen Sekretariat für Stadtplanung zu überprüfen. Das offizielle Regierungsportal für Urbanističko-tehnički uslovi zeigt, dass das UTU eine formelle Kategorie von Verwaltungsdokumenten und keine Marketingbeschreibung des Grundstückspotenzials ist. Lokale Webseiten wie das Sekretariat von Podgorica zeigen hingegen die praktische Seite des Prozesses: Anträge, Pläne, Genehmigungen, Legalisierung und Kommunalabgaben sind Elemente eines einzigen Verwaltungskreislaufs.

Wie sollte ein Investor das UTU einholen und bewerten?

Der erste Schritt ist die Identifizierung des Grundstücks: Parzellennummer, Katasterbezirk, Gemeinde und Eigentümer. Anschließend reicht der Investor oder ein Bevollmächtigter einen Antrag beim zuständigen Sekretariat für Stadtplanung ein. In der Praxis empfiehlt es sich, über einen lokalen Architekten zu handeln, da dieser sofort erkennt, ob das Dokument nützliche Parameter für das Projekt enthält oder nur allgemeine Verweise auf den Plan. Die Aktualität des UTU ist von Bedeutung. Wenn das Dokument einige Monate alt ist oder vor Planänderungen in der Gemeinde ausgestellt wurde, muss bestätigt werden, ob es noch gültig ist und ob kein Verfahren zur Planänderung läuft.

Die UTU-Analyse sollte fünf Fragen beantworten. Erstens: Ist das Grundstück baureif im planungsrechtlichen Sinne und nicht nur marktüblich als Bauland beschrieben? Zweitens: Welche bebaute Fläche und Bruttogeschossfläche sind möglich? Drittens: Entspricht die zulässige Funktion dem Modell des Investors (Ferienhaus, Vermietungsvilla, Apartments, kleine touristische Anlage)? Viertens: Wurden die Bedingungen für den Infrastrukturanschluss angegeben? Fünftens: Gibt es landschaftliche, denkmalpflegerische, umweltrechtliche Einschränkungen oder Schutzzonen?

Das Fehlen eines aktuellen UTU muss den Kauf nicht automatisch ausschließen, sollte aber die Art und Weise der Bewertung verändern. Ein Grundstück ohne bestätigte Baugenehmigungsvoraussetzungen sollte nicht eins zu eins mit einer Parzelle verglichen werden, die einen klaren planungsrechtlichen und technischen Status besitzt. Im Finanzmodell muss dann ein Abschlag für das Risiko, die Wartezeit, die Kosten für Berater und die Möglichkeit einer negativen Entscheidung vorgenommen werden.

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Wie prüft man den Eigentumsstatus und den legalen Straßenzugang?

Die zweite Säule der Due Diligence ist das Kataster. In Montenegro ist das grundlegende Dokument der List nepokretnosti, also der Auszug aus dem Immobilienverzeichnis. Für den Investor entspricht dies dem Dokument, das es ermöglicht, den Eigentümer, die Art der Immobilie, die Fläche, Belastungen und Beschränkungen zu ermitteln. Das offizielle Portal eKatastar ermöglicht den Zugriff auf Katasterdaten, und die Uprava za nekretnine entwickelt auch die elektronische Ausstellung von Immobilienblättern und Besitzurkunden weiter.

Am wichtigsten ist nicht nur der Teil, der den Eigentümer ausweist. Besondere Aufmerksamkeit sollte dem Abschnitt über Belastungen und Beschränkungen gewidmet werden, der oft als Tereti i Ograničenja bezeichnet wird. Dort können Hypotheken, Pfändungen, Rechtsstreitigkeiten, Rückübertragungsvermerke, Beschränkungen der Eigentumsübertragung, Informationen über Gebäude ohne Baugenehmigung oder andere Einträge auftauchen, die die Finanzierungs-, Verkaufs- und Bebauungsmöglichkeiten beeinflussen.

Eigentum 1/1 beendet die Analyse nicht

Investoren gehen oft davon aus, dass das rechtliche Risiko begrenzt ist, wenn der Verkäufer als Eigentümer mit 1/1 eingetragen ist. Dies ist ein voreiliger Schluss. Es muss geprüft werden, ob die Daten des Eigentümers mit dem Ausweisdokument übereinstimmen, ob es Warnungen im Belastungsbereich gibt, ob die Grundstücksgrenzen mit der Karte übereinstimmen und ob die im Angebot angegebene Fläche mit dem Katasterdokument übereinstimmt. Bei einem größeren Grundstück lohnt es sich, einen Vermessungsingenieur mit der Überprüfung der Grenzen vor Ort zu beauftragen, insbesondere wenn das Gelände geneigt, teilweise zugewachsen oder an eine Straße, einen Bach oder einen technischen Streifen angrenzt.

Der nächste Punkt ist der legale Zugang zu einer öffentlichen Straße. Die physische Straße allein reicht nicht aus. Die Zufahrt kann über das Privatgrundstück eines Nachbarn, über eine Straße mit ungeklärtem Status oder über einen Streifen führen, der die Projektanforderungen nicht erfüllt. Im Kataster muss festgestellt werden, ob das Grundstück einen direkten Zugang zu einer Straße mit Staats- oder Gemeindestatus hat (also Država oder Opština) oder ob eine ordnungsgemäß begründete Wegedienstbarkeit (Službenost prolaza) vorliegt.

Was passiert, wenn die Zufahrt nur gewohnheitsmäßig ist?

Eine gewohnheitsmäßige Zufahrt bedeutet, dass lokal jeder weiß, wo gefahren wird, aber die Dokumente dies nicht bestätigen müssen. Für einen Investor, der ein Haus oder ein Renditeobjekt baut, ist dies ein ernstes Problem. Das Fehlen einer rechtlichen Zufahrt kann die Baugenehmigung, die technischen Absprachen, die Bankfinanzierung und den späteren Verkauf erschweren oder blockieren. Es kann den Investor auch dazu zwingen, nach dem Kauf mit den Nachbarn über Dienstbarkeiten zu verhandeln, wenn seine Verhandlungsposition schwächer ist.

Die Überprüfung der Straße sollte drei Ebenen umfassen. Die erste ist der rechtliche Status des Straßenrandes im Kataster. Die zweite sind die technischen Parameter: Breite, Neigung, Oberfläche, Zufahrtsmöglichkeit für Baumaschinen und Rettungsdienste. In der Praxis liegt die Breite von 3,5–4 m oft an der Untergrenze für Gespräche, aber die lokalen Bedingungen, das Projekt und die Absprachen sind verbindlich. Die dritte Ebene sind die Kosten für die Anpassung der Straße an den vom Projekt geforderten Standard: Entwässerung, Stützmauern, Hangsicherung, Verbreiterungen und eventuelle Zukäufe von Grundstücksteilen.

Es ist eine bewährte Praxis, aufschiebende Bedingungen in den Vorvertrag aufzunehmen. Beispiel: Die Transaktion kommt nach der Bestätigung eines aktuellen List nepokretnosti, dem Fehlen von Belastungen im Abschnitt Tereti i Ograničenja, der Bestätigung des Zugangs zu einer öffentlichen Straße oder der Begründung einer Dienstbarkeit sowie nach Einholung eines Architektengutachtens zustande, dass die Straßenparameter das Projekt nicht blockieren. Dies ist keine Formalität. Dies ist ein Mechanismus zum Schutz des Kapitals vor dem Kauf eines Grundstücks, das nicht gemäß dem Investitionsmodell genutzt werden kann.

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Wie bewertet man die Kosten für Medienanschlüsse und den Einfluss der Neigung auf die CAPEX?

Die dritte Analyseebene betrifft die Technik und das Budget. In Grundstücksangeboten taucht oft das Schlagwort „Medien in der Nähe“ auf. Für den Investor ist das zu wenig. Es muss festgestellt werden, wo sich das Wasser-, Strom- und Abwassernetz genau befindet, welches die Parameter des Anschlusses sind, wer die Infrastruktur verwaltet, ob freie Kapazitäten vorhanden sind und wie hoch die Kosten für die Heranführung der Medien an die Grenze und weiter zum geplanten Gebäude sein werden.

In Montenegro umfasst die Medienanalyse normalerweise Wasser (Vodovod), Strom (CEDIS oder den zuständigen Betreiber), Abwasser, eine Baustraße für den Auftragnehmer sowie die Entwässerung des Geländes. In Küstenregionen kann der Unterschied zwischen einem Grundstück mit Medien an der Grenze und einem von den Netzen entfernten Grundstück erheblich sein. Man sollte nicht nur nach der Luftlinienentfernung fragen, sondern nach dem realen Verlauf des Anschlusses: Über wessen Grundstücke verläuft er, erfordert er Genehmigungen, verläuft er über eine Straße, einen Hang, einen Bach oder eine Schutzzone?

Wenn es kein Abwasser oder keine Wasserversorgung gibt

Das Fehlen einer Kanalisation muss das Projekt nicht ausschließen, ändert aber dessen Kosten, Zeitrahmen und technische Pflichten. An einigen Standorten werden Wassertanks (lokal als bistijerna bezeichnet), biologische Kläranlagen oder geschlossene Systeme in Betracht gezogen, sofern die lokalen Normen und Umweltbedingungen dies zulassen. Jede dieser Lösungen muss von einem Planer geprüft und von den zuständigen Institutionen genehmigt werden. Der Investor sollte nicht davon ausgehen, dass ein neues Projekt ähnliche Genehmigungen erhält, nur weil ein Nachbar eine ähnliche Lösung angewandt hat.

Die Stromversorgung erfordert eine separate Berechnung. Wenn der nächste Transformator eine begrenzte Leistung hat oder weit entfernt ist, kann dem Investor Kosten für den Ausbau des Netzabschnitts, den Anschluss oder die Begleitinfrastruktur entstehen. Für ein kleines Ferienhaus mag dies akzeptabel sein. Für mehrere Mieteinheiten oder eine Villa mit Pool, Wärmepumpe, Autoladestation und technischen Systemen kann dies die gesamten CAPEX verändern.

Hanglage und Stützmauern

An der montenegrinischen Küste liegen Grundstücke mit Meerblick oft an Hängen. Dies mag ein Verkaufsargument sein, stellt jedoch für das Budget ein technisches Risiko dar. Eine Neigung von über zehn Prozent sollte eine detaillierte Analyse der Erdarbeiten, der Maschinenzufahrt, der Hangstabilität, der Entwässerung und der Kosten für Stützmauern (potporni zidovi) auslösen. In Regionen wie Herceg Novi, Budva oder der Bucht von Kotor dürfen geologische Untersuchungen nicht übergangen werden, insbesondere wenn das Grundstück an einem Hang, in der Nähe bestehender Mauern, alter Aufschüttungen oder wassertechnischer Problemzonen liegt.

Geologische und geotechnische Untersuchungen sind keine kosmetischen Kosten. Sie ermöglichen die Bestimmung der Bodenart, des Grundwasserspiegels, der Notwendigkeit von Verstärkungen, der Fundamentierungsart des Gebäudes und des Risikos von Erdrutschen (klizišta). Wenn das Projekt eine Tiefgarage, einen Pool, Terrassen auf verschiedenen Ebenen oder große Verglasungen zum Meer hin vorsieht, kann das Baubudget schneller steigen als ein einfaches Kostenbudget pro Quadratmeter vermuten lässt.

Wie sollte ein Investor die vorbereitenden CAPEX kalkulieren?

Das vorläufige Modell sollte den Grundstückspreis von den Kosten für die Projektinbetriebnahme trennen. Zu den Grundpositionen gehören: Vermessungsingenieur, aktueller List nepokretnosti, UTU-Analyse, Architektengutachten, geologische Untersuchungen, Projektkonzept, Infrastrukturabsprachen, Anschlüsse, Straße, Entwässerung, Kommunalabgabe, Reserve für das Ausführungsprojekt und Bauüberwachung. Erst die Summe dieser Elemente zeigt den realen Einstiegspreis.

Wenn der Verkäufer den Preis pro Quadratmeter Grundstück angibt, sollte der Investor ihn auf den Quadratmeter der aus dem UTU resultierenden Bruttogeschossfläche umrechnen und anschließend auf den Quadratmeter der realen Nutzfläche unter Berücksichtigung von Verkehrswegen, Wänden, Terrassen, Garagen und lokalen Einschränkungen. Erst ein solcher Umrechner ermöglicht es, das Grundstück mit einem fertigen Apartment oder einem Immobilienprojekt zu vergleichen, das über die bei PlanoGroup verfügbaren Immobilienangebote in Montenegro erworben werden kann.

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Einschränkungen der Zone Morsko Dobro und architektonische Standards

Ein Grundstück am Meer erfordert eine andere Due-Diligence-Logik als ein im Landesinneren gelegenes Grundstück. In erster Meereslinie und in Zonen, die mit dem Meeresgut verbunden sind, sind nicht nur der Bebauungsplan und das Kataster wichtig, sondern auch die Einschränkungen, die von der JP Morsko Dobro verwaltet werden. Diese Institution ist unter anderem für die Planung, Einrichtung und Kontrolle des Meeresgutsgebiets, die Erstellung städtebaulicher und technischer Bedingungen sowie die Überwachung der Zonennutzung zuständig.

Für den Investor bedeutet dies die Notwendigkeit zu prüfen, ob das Grundstück in einer Zone liegt, in der zusätzliche landschaftliche, umweltrechtliche, materialbezogene oder nutzungsbezogene Bedingungen gelten. Es kann sich herausstellen, dass das Grundstück formal einem privaten Eigentümer gehört, seine Nutzung jedoch Einschränkungen unterliegt, die sich aus der Nähe zum Ufer, der Pufferzone, dem technischen Streifen, dem Landschaftsschutz oder dem öffentlichen Zugang ergeben.

Die erste Meereslinie erhöht nicht immer das Baupotenzial

Die Bewertung von Grundstücken am Meer prämiiert häufig die Nähe zum Ufer. Der Investor sollte jedoch den Wert des Ausblicks vom Wert der Bebauung trennen. Ein näher am Meer gelegenes Grundstück kann eine geringere Planungsexibilität aufweisen als ein etwas weiter entfernt gelegenes Grundstück mit besserem Zugang, höheren Bebauungsparametern und einfacherer Infrastruktur. In Küstenzonen müssen Regulierungs-Linien, Bauverbote, zulässige Materialien, Farbgebungen, das Verhältnis von Stein, Putz und Beton an der Fassade, die Dachgeometrie und Anforderungen an die Wahrung des Charakters der mediterranen Bebauung überprüft werden.

Es geht hierbei nicht um Ästhetik losgelöst von den Finanzen. Architektonische Einschränkungen beeinflussen die Projektkosten, die Verfügbarkeit von Auftragnehmern, die Genehmigungsdauer und die spätere Verkaufsliquidität. Wenn der Markt Villen mit großen Verglasungen und Flachdächern erwartet, die örtlichen Bedingungen jedoch andere Lösungen vorschreiben, muss der Investor dies vor dem Kauf wissen. Andernfalls basiert das Verkaufs- oder Vermietungsmodell auf Annahmen, die sich nicht umsetzen lassen.

Kommunalabgabe und Kosten für die Grundstücksvorbereitung

In der Kostenanalyse taucht zudem die Kommunalabgabe auf, oft als komunalije oder naknada za komunalno opremanje bezeichnet. Sie steht im Zusammenhang mit der Erschließung des Geländes mit Infrastruktur und kann von der Gemeinde, der Zone, der geplanten Baufläche und den lokalen Tarifen abhängen. Man sollte nicht von einem einheitlichen Betrag für ganz Montenegro ausgehen. Budva, Tivat, Kotor, Herceg Novi, Bar, Ulcinj oder Podgorica können unterschiedliche Praktiken, unterschiedliche Verfahrensgeschwindigkeiten und unterschiedliche Planungsprioritäten haben.

In steuerlicher Hinsicht sollte der Investor Transaktionskosten von den Projektvorbereitungskosten unterscheiden. Laut den PwC Tax Summaries hat die Grunderwerbsteuer in Montenegro einen progressiven Charakter und liegt zwischen 3–6 %, während die jährliche Grundsteuer für juristische Personen mit 0,25–1 % des Marktwertes angegeben wird. Diese Werte ersetzen keine individuelle steuerliche Analyse, zeigen jedoch, dass das Erwerbsbudget und das Realisierungsbudget separat berechnet werden müssen.

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Grundstück oder fertiges Apartment – Rentabilitäts- und Risikoanalyse

Der Kauf eines Grundstücks gibt dem Investor größere Kontrolle über das Endprodukt, überträgt jedoch auch mehr Risiko auf ihn. Ein fertiges Apartment oder eine Einheit in einem Immobilienprojekt hat normalerweise eine kürzere Zeit bis zur Vermietung, eine höhere Kostenvorhersehbarkeit und ein einfacheres Verwaltungsmodell. Ein Grundstück ermöglicht es, Marge in der Produktkreationsphase aufzubauen, erfordert jedoch die Koordination von Verwaltung, Planung, Bau, Überwachung und Verkauf oder Vermietung.

Das Build-to-Sell-Modell, also der Bau mit Verkaufsabsicht, macht dann Sinn, wenn der Investor das Grundstück unter dem realen Projektwert kauft, die Baukosten kennt, ein lokales Team hat und die Nachfrage nach einem konkreten Produkt einschätzen kann. Das Build-to-Hold-Modell, also der Bau zum Eigenbedarf und zur Vermietung, erfordert eine noch andere Berechnung: Kapitalkosten, Saisonalität der Vermietung, Objektverwaltung, technischer Service, Steuern, Instandhaltungsrücklage und Ausstiegsliquidität sind ebenso wichtig wie der Grundstückspreis.

Eine höhere Marge ist nicht gleichzusetzen mit einem geringeren Risiko

Der Eigenbau kann einen größeren Einfluss auf Standard, Grundriss, Fläche und Positionierung der Immobilie bieten. Er kann auch zu einem Wertzuwachs der Anlage (Capital Appreciation) führen, dank der Veränderung des Zustands von einem unbebauten Grundstück in ein fertiges Produkt. Man darf jedoch Potenzial nicht mit einer Garantie verwechseln. Jeder Monat Verzögerung, Materialpreissteigerungen, ein Problem mit der Straße, eine Änderung der Verwaltungsanforderungen oder ein Fehler bei den Nachfrageannahmen schmälert das Projektergebnis.

Beim fertigen Apartment ist die Due Diligence einfacher, wenn auch immer noch notwendig. Der Investor prüft den rechtlichen Status, den Bauträger, die Genehmigungen, den Standard, die Servicegebühren, den Vermietungsbetreiber, die Unterhaltskosten und reale Belegungsdaten. Beim Grundstück muss er zusätzlich die Bebaubarkeit, die Infrastruktur, die Geologie, die Zufahrt, das UTU, die Kommunalabgaben und die Auftragnehmer prüfen. Daher macht der Vergleich des ROI zwischen einem Grundstück und einem Apartment nur dann Sinn, wenn er die vollen Kosten des operativen Risikos einschließt.

Ausstiegsliquidität: Was lässt sich leichter verkaufen?

Ein fertiges Apartment in guter Lage, mit klarer Dokumentation und funktionierendem Vermietungsmodell hat in der Regel einen größeren Käuferkreis als ein bloßes Grundstück mit architektonischem Konzept. Ein Grundstück mit Projekt kann für einen fortgeschritteneren Investor interessant sein, bedeutet für einen passiven Käufer jedoch weitere Arbeit und Risiko. Dies beeinflusst die Ausstiegsliquidität.

Wenn die Strategie den Verkauf nach einigen Jahren vorsieht, muss die Frage gestellt werden: Wer wird der natürliche Käufer sein? Ein anderer Profil kauft ein Apartment in Tivat, ein anderer eine Villa in Budva und wieder ein anderer ein Baugrundstück in Herceg Novi. Die Analyse der Immobilienpreise in Montenegro hilft, den Marktkontext zu erfassen, ersetzt jedoch nicht den Vergleich eines konkreten Standorts, der Bebauungsparameter und der Dokumentenqualität.

Wann ist es besser, mehrere fertige Einheiten zu kaufen statt eine Villa zu bauen?

Für manche Investoren kann es rationaler sein, zwei oder drei fertige Apartments zu kaufen anstatt eines Grundstücks und dem Bau einer großen Villa. Ein solches Modell bietet eine Diversifizierung der Standorte, Vermietungstypen und Markteintrittstermine. Es verringert zudem die Abhängigkeit von einer einzigen Baugenehmigung, einem Auftragnehmer und einer Verkaufsstrategie. Andererseits kann der Eigenbau Sinn machen, wenn der Investor eine hohe Risikotoleranz und ein bewährtes lokales Team hat und ein Produkt schaffen möchte, das im aktuellen Angebot nicht vorhanden ist.

Die Entscheidung sollte nicht aus einem simplen Vergleich des Grundstückspreises und des Apartmentpreises resultieren. Sie sollte sich aus dem Vergleich der Gesamt kosten bis zum Erreichen des Produkts, der Kapitalbindungsszeit, des Verwaltungsrisikos, der Ausstiegsliquidität und des Vermietungspotenzials ergeben. In diesem Sinne kann der Artikel über die Rentabilität von Investitionen in Montenegro ein Startpunkt sein, für ein Grundstück ist jedoch eine separate technische Schicht erforderlich.

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Due Diligence vor dem Kauf: Budget und Fragen an Experten

Die Grundstücks-Due-Diligence in Montenegro sollte mit einem kurzen Entscheidungsbericht enden. Es geht hierbei nicht um eine Sammlung von Dokumenten um der Ordnung willen. Es geht um die Antwort, ob das Grundstück die Kriterien des Investors erfüllt, welche Risiken bewertet werden müssen und welche Bedingungen in den Vertrag aufgenommen werden sollten. Ein guter Bericht verbindet die Perspektive eines Anwalts, Architekten, Vermessungsingenieurs, Steuerberaters und einer Person, die den lokalen Vermietungs- oder Verkaufsmarkt kennt.

Rahmenbudget für die Vorbereitung

Die folgende redaktionelle Tabelle kann im CMS als vorbereitende Kostentabelle wiedergegeben werden.

Fragen an den Architekten

Vor der Unterzeichnung des Vertrags sollte der Investor den Architekten fragen, ob der DUP rechtskräftig und aktuell ist, ob sich die UTU auf das richtige Grundstück bezieht, wie hoch das Gebäude unter Berücksichtigung des Gefälles tatsächlich sein wird, ob die zulässige Geschosszahl die gewünschte Aufteilung zulässt, ob Terrassen, Garage und Pool innerhalb der Parameter liegen und ob die Gemeinde Straßen, Enteignungen oder Änderungen des Bebauungsplans in der Umgebung plant.

Es ist zudem ratsam, einen schnellen Konzeptionstest anzufordern. Der Architekt sollte nicht nur den maximalen Baukörper aus dem Dokument zeichnen, sondern eine realistische Variante: mit Zufahrt, Parkplatz, Zugang, Technikräumen, Böschungen, Regenwasserrückhaltung und Privatsphären. Erst ein solcher Entwurf zeigt, ob sich das Potenzial aus der UTU in eine Immobilie umsetzen lässt, die der Markt akzeptiert.

Fragen an den Rechtsanwalt

Der Anwalt sollte bestätigen, ob der Verkäufer das uneingeschränkte Verfügungsrecht über die Immobilie besitzt, ob das Eigentum zu 1/1 vorliegt, ob in der Lastenabteilung keine Hypotheken, Ansprüche, Übertragungsbeschränkungen oder Einträge bezüglich illegaler Bebauung vorhanden sind. Er sollte auch prüfen, ob Dienstbarkeiten ausreichend eingetragen sind, ob die Zufahrt eine rechtliche Grundlage hat und ob der Vertrag aufschiebende Bedingungen zum Schutz des Käufers enthalten kann.

Betrifft die Transaktion ein größeres Grundstück, lohnt es sich zu prüfen, ob der Kauf durch eine natürliche Person die beste Struktur ist. In einigen Fällen kann eine lokale Gesellschaft erforderlich sein, insbesondere wenn landwirtschaftliche Flächen, Bauträgertätigkeiten oder ein größeres kommerzielles Projekt im Spiel sind. Die Entscheidung über die Eigentümerstruktur sollte vor der Vertragsunterzeichnung getroffen werden, da eine spätere Änderung steuerliche und organisatorische Kosten verursachen kann.

Fragen an den Investitionsberater

Der Berater sollte drei Szenarien testen: das Basisszenario, das vorsichtige Szenario und das Negativszenario. Im Basisszenario wird davon ausgegangen, dass die UTU und die Zufahrt bestätigt sind und das Budget im Rahmen des Plans liegt. Im vorsichtigen Szenario werden administrative Verzögerungen, höhere Erdbauübrigkeitskosten sowie eine längere Verkaufs- oder Vermietungsphase eingerechnet. Im Negativszenario wird geprüft, ob der Investor das Projekt auch dann noch ohne übermäßigen Verlust verlassen kann, wenn sich Genehmigungen, Anschlüsse oder die Nachfrage als schwächer als angenommen erweisen.

Eine so vorbereitete Due Diligence verändert das Gespräch über das Grundstück. Der Investor fragt nicht länger nur, ob das Grundstück eine Aussicht und einen guten Preis hat. Er fragt, wie viel es kostet, es in einen baureifen Zustand zu bringen, wie lange die Beschaffung der Genehmigungen dauern wird, wie der Plan B aussieht und ob derselbe Betrag in fertigen Einheiten nicht effektiver arbeiten würde. Das ist der Unterschied zwischen einem emotionalen Kauf und einem datenbasierten Kauf.

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Worauf sollte man vor dem Kauf eines Grundstücks in Montenegro achten?

Der Kauf eines Grundstücks als Investition in Montenegro erfordert eine deutlich umfassendere Analyse als lediglich den Vergleich verfügbarer Angebote. Vor einer Kaufentscheidung sollten die Unterlagen, der Katasterstatus der Immobilie, die Bebauungsmöglichkeiten, die Straßenanbindung und Erschließung, die technischen Voraussetzungen sowie die potenziellen Kosten der Investition geprüft werden. Je nach Art und Lage des Grundstücks kann es außerdem erforderlich sein, einen lokalen Rechtsanwalt, Architekten oder andere Fachleute hinzuzuziehen.

Entscheidend ist, dass die Kaufentscheidung nicht auf einem einzigen Vorteil basiert, etwa der Aussicht, einer Lage in erster Meereslinie, dem Preis pro Quadratmeter Grundstücksfläche oder der Aussage, dass das Grundstück bebaut werden kann. Eine fundierte Analyse sollte unter anderem die UTU-Parameter, die Eigentumsverhältnisse, die Zufahrt, die Erschließung, die geologischen Bedingungen, kommunale Gebühren, Steuern, den voraussichtlichen Realisierungszeitraum sowie die Exit-Strategie berücksichtigen. Erst die gemeinsame Betrachtung dieser Faktoren ermöglicht eine realistische Einschätzung des Investitionspotenzials eines Grundstücks.

Wenn Sie eine Immobilieninvestition in Montenegro in Betracht ziehen, lohnt es sich, die verschiedenen Möglichkeiten auf diesem Markt miteinander zu vergleichen – vom Grundstückskauf und der eigenständigen Projektentwicklung bis hin zu bezugsfertigen Immobilien und Projekten etablierter Bauträger. PlanoGroup präsentiert ausgewählte Investitionsmöglichkeiten in Montenegro, darunter Immobilien in Luštica Bay. Kontaktieren Sie uns, wenn Sie unsere aktuell verfügbaren Immobilien kennenlernen und über eine Investition in Montenegro sprechen möchten.

FAQ

Eignet sich jedes Grundstück mit Meerblick zum Bauen?

Nein. Der Meerblick beeinflusst die Nachfrage und die Wahrnehmung der Lage, entscheidet jedoch nicht über die Bebaubarkeit. Darüber entscheiden die UTU, der lokale Bebauungsplan, der Grundstatus, der Straßenzugang, die Infrastruktur und mögliche Einschränkungen der Schutzzone Morsko Dobro. Ein Grundstück kann eine tolle Aussicht haben und gleichzeitig eine zu schwache Zufahrt, fehlende Erschließung, Erdrutschrisiken oder Bebauungsparameter aufweisen, die nicht mit dem Plan des Investors übereinstimmen.

Vor dem Kauf muss geprüft werden, ob die Dokumente ein konkretes Projekt zulassen: wie viele Geschosse, welche Höhe, welche Bruttofläche, welche Funktion und wo das Gebäude platziert werden kann. Ohne diese Informationen ist der Preis des Grundstücks nur ein Preis für die Erde und nicht für das fertige Investitionspotenzial.

Schließt das Fehlen einer Kanalisation den Grundstückskauf aus?

Nicht immer, erfordert jedoch eine separate technische und ökologische Analyse. An einigen Standorten kommen biologische Kläranlagen, abflusslose Gruben oder andere lokal zugelassene Lösungen in Betracht. Entscheidend ist jedoch, ob eine solche Lösung vom Planer und den zuständigen Institutionen akzeptiert wird und ob ihre Kosten das Finanzmodell nicht zerstören.

Warum ist die Zufahrt bei einem Grundstück so wichtig?

Die Zufahrt ist eine der Voraussetzungen für die Machbarkeit des Projekts. Wenn das Grundstück keinen rechtlichen Zugang zu einer öffentlichen Straße oder eine ordnungsgemäß begründete Dienstbarkeit hat, kann der Investor Probleme mit der Baugenehmigung, der Finanzierung, dem Bau, dem technischen Betrieb und dem späteren Verkauf bekommen. Eine im Gelände sichtbare Straße reicht nicht aus, wenn ihr Status nicht aus den Dokumenten hervorgeht.

Sollte ein Architekt das Grundstück vor dem Kauf besichtigen?

Ja. Der Architekt sollte die UTU, den Plan, die Topografie, die Sonneneinstrahlung, die Aussicht, die Nachbarbebauung, die Straße, die Erschließung und die technischen Einschränkungen analysieren. Die reine Dokumentenanalyse reicht oft nicht aus, da das Gelände in Montenegro die Baukosten erheblich verändern kann. Ein Grundstück am Hang erfordert möglicherweise Stützmauern, eine spezielle Fundamentierung, eine zusätzliche Entwässerung und eine andere Baustelleneinrichtung.

Wie kann man das Risiko beim Grundstückskauf minimieren?

Eine wirksame Methode ist die Kombination aus rechtlicher, planlicher und technischer Prüfung. Der Anwalt prüft Eigentum, Lasten und Vertrag. Der Architekt analysiert UTU, DUP, Höhe, Funktion und Planbarkeit. Der Vermessungsingenieur überprüft die Grenzen und die Karte. Der technische Berater oder Projektmanager bewertet Erschließung, Straße, Neigung, Geologie und die Kosten für die Vorbereitung des Geländes. Der Investitionsberater vergleicht das Ergebnis mit der Alternative in Form von fertigen Apartments.