Rechtsanwalt beim Immobilienkauf im Ausland: Wie man das Eigentum und den Kaufvertrag (SPA) prüft

Der Kauf einer Immobilie im Ausland überträgt das Risiko des Investors in ein fremdes Rechtssystem. Preis, Visualisierung und Zahlungsplan mögen verständlich sein, Eigentumstitel, Genehmigungen und die Bedingungen für die Rückzahlung von Einzahlungen jedoch nicht unbedingt. Ein lokaler Anwalt soll Dokumente in Entscheidungen übersetzen: welches Risiko beseitigt werden kann, welches bewertet werden muss und welches einen Stopp der Transaktion erfordert. Seine Arbeit beginnt vor der Reservierung, wenn der Käufer noch die Möglichkeit zur Verhandlung hat.

Es reicht nicht aus, einfach einen Notar aufzusuchen oder die Zusicherung zu erhalten, dass der SPA „standardmäßig“ ist. Die Rolle des Notars hängt vom Land ab, umfasst jedoch grundsätzlich nicht die Vertretung der wirtschaftlichen Interessen einer Partei. Bei Off-Plan-Projekten müssen zusätzlich die Investitionslizenz, das Recht am Grundstück, das Einzahlungskonto und der Bauzeitplan miteinander verknüpft werden. Bei einer internationalen Überweisung kommen KYC/AML-Verfahren hinzu sowie das Risiko, dass die Bank die Mittel aufgrund inkonsistenter Dokumente einfriert.

Nachfolgend trennen wir die Verantwortlichkeiten von Makler, Anwalt und Steuerberater. Wir zeigen den Mindestumfang der Due Diligence, die Art und Weise des Lesens eines Rechtsberichts sowie SPA-Klauseln. Wir vergleichen auch die Kontrollpunkte in Dubai, Oman, Saudi-Arabien, Spanien und Montenegro. Dies ist ein Schema von Fragen an die für die jeweilige Jurisdiktion zuständigen Spezialisten und kein universelles Rechtsgutachten.

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Wofür braucht man beim Immobilienkauf im Ausland einen lokalen Anwalt und warum reicht ein Notar nicht aus?

Die Rolle des Notars und das Mandat des Käuferanwalts

Der Notar in Zivilrechtsystemen prüft die erforderliche Form des Rechtsgeschäfts, die Identität und Geschäftsfähigkeit der Parteien sowie die zur Errichtung der Urkunde erforderlichen Dokumente. Der Umfang seiner Pflichten unterscheidet sich von Land zu Land. Die Urkunde allein beantwortet jedoch nicht die Fragen des Investors: ob das Projekt über die erforderlichen Genehmigungen verfügt, ob der Vertrag das Verzögerungsrisiko auf den Käufer abwälzt und ob die Immobilie plangemäß vermietet werden darf. In Spanien nutzt der Notar Informationen aus dem Register vor der Unterzeichnung der Urkunde, aber es empfiehlt sich, die Analyse der gesamten Position des Käufers früher zu beauftragen.

Ein unabhängiger Anwalt handelt auf der Grundlage des Auftrags des Käufers. Er prüft den Rechtstitel des Verkäufers und die Erwerbskette, Lasten, den Planungsstatus sowie Beschränkungen in Bezug auf Ausländer. Anschließend überträgt er die Feststellungen auf Änderungen in der Reservierung, dem Vorvertrag und dem SPA. Er sollte nicht nur sagen, dass ein Dokument existiert, sondern auch, welche Folgen das Fehlen hat, wann das Risiko beseitigt werden kann und wer die Kosten eines Fehlschlags trägt.

Unabhängigkeit hat praktische Bedeutung. Ein vom Verkäufer benannter und bezahlter Anwalt kennt das Projekt möglicherweise, kann sich aber auch in einem Interessenkonflikt befinden. Die britischen Leitlinien für den Immobilienkauf im Ausland empfehlen, die lokalen Befugnisse, die Unabhängigkeit und die Berufshaftpflichtversicherung des Bevollmächtigten zu überprüfen. Es lohnt sich, einen schriftlichen Auftragsumfang sowie Informationen darüber anzufordern, ob die Kanzlei Dienstleistungen für den Bauträger oder den Makler erbracht hat.

Die Reihenfolge der Schritte vor der Unterzeichnung

1. Legen Sie den Auftragsumfang schriftlich fest: Eigentumstitel, Lasten, Verkaufsrecht, Genehmigungen, Bebauungsplan und Vertragsentwurf.
2. Übergeben Sie dem Anwalt das vollständige Angebot, die Reservierung, den SPA, die technischen Anlagen und den Zahlungsplan vor dem Notartermin.
3. Fordern Sie einen Bericht mit Quelldokumenten, offenen Fragen und einer Risikoverteilung nach deren Auswirkung auf die Transaktion an.
4. Bewerten Sie die Kosten für die Mängelbeseitigung, Verzögerung oder Vermietungsbeschränkung. Übertragen Sie dieses Ergebnis auf die Verhandlungen über Preis und Bedingungen.
5. Nehmen Sie aufschiebende Bedingungen, Fristen für die Vorbereitung von Dokumenten und Regeln für die Rückzahlung von Einzahlungen in den Vertrag auf, falls die Bedingungen nicht erfüllt werden.
6. Unterzeichnen Sie die Dokumente und geben Sie die Mittel erst frei, nachdem ein unabhängiger Anwalt die Erfüllung der Bedingungen bestätigt hat.

Kapitalschutz hängt von der Reihenfolge ab. Wenn der Investor zuerst eine nicht rückzahlbare Gebühr zahlt und erst danach die Prüfung beauftragt, stellt er den Anwalt vor vollendete Tatsachen. Die Rückzahlungsklausel muss in einem unterzeichneten Dokument festgehalten und nach lokalem Recht durchsetzbar sein. Die bloße mündliche Zusicherung eines Brokers schafft eine solche Absicherung nicht.

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Wer ist wofür verantwortlich: Broker, Anwalt, Anlage- und Steuerberater?

Trennung der Verantwortlichkeiten ohne Interessenkonflikt

Der Broker selektiert Angebote, sammelt Dokumente und führt Handelsverhandlungen. Der Bauträger verkauft das Produkt und ist für die Erfüllung seiner eigenen Verpflichtungen verantwortlich. Der Anlageberater vergleicht Annahmen zur Vermietung, den ROI, die Liquidität und das Ausstiegsszenario. Der lokale Anwalt bewertet die Möglichkeit des wirksamen Rechtserwerbs, den Titel des Verkäufers sowie die Vertragswirkungen. Der Steuerberater ermittelt die Auswirkungen der Erwerbsstruktur und künftiger Cashflows für den Investor. Die Bezeichnungen von Dienstleistungen können sich überschneiden, weshalb ein schriftlich festgelegter Verantwortungsbereich zählt.

Die Einschätzung des Brokers, dass „der Vertrag sicher ist“, ersetzt keine rechtliche Prüfung. Die Provision des Vermittlers hängt oft vom Verkaufsabschluss ab. Seine Aufgabe ist es, Dokumente und Antworten des Bauträgers zu liefern, und nicht zu entscheiden, ob das Fehlen einer Genehmigung oder eine Hypothek akzeptabel ist. Ebenso sollte der Anwalt nicht so tun, als würde er die Mietnachfrage allein auf der Grundlage von SPA-Klauseln bewerten. Jeder Spezialist muss seine eigenen Schlussfolgerungen unterzeichnen.

Bei einer grenzüberschreitenden Transaktion müssen lokale Erwerbskosten und steuerliche Auswirkungen im Heimatland gemeinsam analysiert werden. Der lokale Anwalt ermittelt Steuern und Gebühren im Zusammenhang mit dem Erwerb, der Registrierung, der Vermietung und dem Verkauf nach lokalem Recht. Der Steuerberater im Heimatland bewertet die Ansässigkeit, das Doppelbesteuerungsabkommen, die Mietabrechnung sowie die Sinnhaftigkeit des Kaufs als Privatperson oder über eine SPV-Gesellschaft. Die Antwort hängt vom jeweiligen Investor und der Immobilie ab; sie kann nicht aus einer Bauträgerbroschüre kopiert werden.

Bereiten Sie parallel dazu Nachweise über die Herkunft der Mittel, Angaben zum wirtschaftlich Berechtigten und einen stimmigen Satz von Namen der Parteien in SPA, Rechnung und Überweisungsanweisung vor. KYC/AML-Verfahren können die Transaktion selbst bei korrektem Eigentumstitel stoppen. Das Empfängerkonto muss über einen unabhängigen Kanal bestätigt werden, insbesondere nach einer kurzfristigen Änderung der Bankdaten.

Wie man die Arbeiten vor der Zahlung koordiniert

1. Legen Sie fest, wer für Angebot, Rechtsprüfung, Investitionsbewertung, Steuern und technische Prüfung verantwortlich ist; halten Sie dies in Aufträgen fest.
2. Übergeben Sie dem Steuerberater die Eigentumsvarianten und geplanten Einkommensquellen, bevor Sie den Käufer im SPA auswählen.
3. Bitten Sie den Broker um Quelldokumente und schriftliche Antworten des Verkäufers, ohne diese als Ersatz für ein Rechtsgutachten zu nutzen.
4. Übergeben Sie dem lokalen Anwalt die steuerlichen Feststellungen und die Anforderungen der Bank hinsichtlich KYC/AML und Abrechnungswährung.
5. Tragen Sie das erwerbende Subjekt, Fristen, Währung, Konto und die die Zahlung bedingenden Dokumente in den Vertrag ein.
6. Unterzeichnen Sie erst nach Abstimmung widersprüchlicher Annahmen zwischen Anwälten, Steuerberater und Bank.

Der Prozesskoordinator kann Fristen und die Vollständigkeit der Dokumente überwachen. Er übernimmt jedoch nicht die berufliche Haftung des Anwalts oder Steuerberaters. Ein gutes Modell erfordert eine einzige Liste offener Angelegenheiten, einen Verantwortlichen für jede Entscheidung und eine schriftliche Bestätigung, dass die Bedingungen vor der Zahlung abgeschlossen sind.

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Was sollte ein Anwalt vor einer Anzahlung oder Unterzeichnung der Reservierung prüfen?

Mindestumfang der Due-Diligence-Prüfung der Immobilie

Der erste Test ist die Identität des Vermögenswerts. Die Grundstücks-, Einheiten- und Projektnummer im Angebot muss mit dem Register, dem Plan und dem Vertrag übereinstimmen. Anschließend prüft der Anwalt den Titel des Verkäufers, die Erwerbskette, Vollmachten, Hypotheken, Dienstbarkeiten, Beschlagnahmen und Ansprüche Dritter. Bei einer verkaufenden Gesellschaft prüft er die Vertretung und erforderliche gesellschaftsrechtliche Genehmigungen. Allein eine Kopie der Eigentumsurkunde (Title Deed) ohne aktuellen Auszug und Abgleich der Parteidaten schließt die Prüfung nicht ab.

Auf dem Primärmarkt kommen das Recht am Grundstück, die Bauträgerlizenz, die Genehmigung zum Off-Plan-Verkauf, Baugenehmigungen, die genehmigte Einheitenbeschreibung und das Einzahlungskontodokument hinzu. Nicht in jedem Land hat der Käuferschutz die gleiche Treuhandform (Escrow). Der Anwalt muss das für das Projekt geltende Regime angeben und prüfen, ob die Kontonummer in der Zahlungsanweisung mit der Projektdokumentation übereinstimmt. In Dubai beschreibt die Behörde die Projektregistrierung in Oqood zusammen mit der Eröffnung eines Escrow-Kontos für den Off-Plan-Verkauf.

Eine Vollmacht erfordert eine gesonderte Prüfung. Der Umfang der Ermächtigung sollte die Immobilie, zulässige Handlungen, finanzielle Limits und Fristen angeben. Form, Übersetzung, Apostille oder Legalisation hängen vom Land und der Institution ab, die das Dokument entgegennimmt. Besonders riskant ist die Verknüpfung des Rechts zur Unterzeichnung des SPA mit dem Recht zur freien Verfügung über das Geld des Investors.

Eine rechtliche Prüfung ersetzt weder eine Besichtigung der Konstruktion, ein Aufmaß der Fläche noch eine Prüfung der Installationen. Der RICS-Standard für die technische Due Diligence von Gewerbeimmobilien zeigt, warum der Umfang der technischen Prüfung separat definiert werden muss. Auch bei Wohnungen lohnt es sich, eine unabhängige Übergabe oder Inspektion zu beauftragen, wenn der physische Zustand Kosten und Zeitplan der Investition verändern kann.

Sechs Kontrollen vor der Geldüberweisung

1. Beauftragen Sie eine Prüfung, die Grundstück, Einheit, Verkäufer, Projekt, Genehmigungen und Zahlungskonto umfasst.
2. Beschaffen Sie aktuelle Registerauszüge, Verwaltungsentscheidungen, Projektverträge und den Nachweis des Verkaufsrechts.
3. Vergleichen Sie Eigentümer, Fläche, Einheitennummer und Lasten über alle Dokumente hinweg.
4. Benennen Sie Hypotheken oder Titelmängel sowie das Dokument, die Frist und die für deren Beseitigung verantwortliche Partei.
5. Verhandeln Sie die Rückzahlung der Einzahlung bei Nichterfüllung einer rechtlichen Bedingung; die Rückzahlungsmethode muss nach dem lokalen Vertrag funktionieren.
6. Bestätigen Sie das Empfängerkonto vor der Überweisung mit der Kanzlei und der Bank; bewahren Sie die Transaktionsdokumente auf.

Es gibt keine universelle Klausel, die die Rückzahlung von „100 % der Anzahlung“ garantiert. In einigen Systemen hat eine Anzahlung eigene gesetzliche Folgen, während eine Reservierungsgebühr andere hat. Daher sollte der Anwalt die Zahlung nach lokalem Recht benennen, Rückzahlungsgründe, Frist, Währung und den Weg zur Geltendmachung von Ansprüchen festlegen.

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Wie liest man einen Rechtsbericht und bewertet dessen Qualität?

Dokumente, Risiken und Haftungsgrenzen

Ein Rechtsbericht sollte es dem Investor ermöglichen, eine Entscheidung zu treffen. Zu Beginn ist der Auftragsumfang erforderlich: welche Register, Dokumente, Personen und Zeiträume geprüft wurden und nach welchem Stand zum Datum der Gutachtenerteilung. Anschließend sollten die Feststellungen zu Titel, Lasten, Genehmigungen, dem Erwerbsrecht von Ausländern sowie dem Vertrag selbst folgen. Jede wesentliche Schlussfolgerung erfordert einen Bezug zu einem Quelldokument, Datum, einer Nummer oder der Antwort der zuständigen Behörde.

Eine gute Praxis ist eine Risikotabelle. Ein kritisches Risiko macht den Kauf ohne Änderung des Rechtszustands unmöglich, z. B. wenn der Verkäufer kein Verfügungsrecht hat. Ein moderates Risiko kann durch eine Bedingung, ein Dokument oder eine Preiskorrektur gemindert werden. Ein formaler Mangel erfordert eine Ergänzung, verändert aber nicht immer den Sinn der Investition. Jede Zeile sollte enthalten: die mögliche Auswirkung, den wahrscheinlichen Weg der Beseitigung, die verantwortliche Partei, die Frist und die Auswirkung auf Zahlungen. Eine bloße Bewertung als „geringes Risiko“ ohne eine solche Begründung ist wenig nützlich.

Überprüfen Sie den Abschnitt über den Haftungsausschluss. Die Kanzlei kann die Bewertung des Bauzustands, der Installationsqualität oder der künftigen Mietrendite zu Recht ausschließen. Sie sollte jedoch im Kleingedruckten nicht verbergen, dass sie das Register, den Bebauungsplan oder die Befugnisse des Verkäufers nicht überprüft hat, wenn der Auftrag diese Elemente umfasste. Wenn die Prüfung einen begrenzten Umfang hat, muss der Bericht die Lücken benennen und aufzeigen, was bei Geodeten, Ingenieuren, Gutachtern oder Steuerberatern beauftragt werden muss.

Besorgniserregend ist eine E-Mail mit einem einzigen Satz „die Dokumente sind standardmäßig“, ohne eine Liste von Dokumenten, Aktenzeichen und Fragen an den Verkäufer. Ebenso das Fehlen von Informationen über den wirtschaftlich Berechtigten der verkaufenden Gesellschaft, ein veralteter Auszug oder eine Abweichung der Einheitennummer. Der Investor sollte eine Version des Berichts erhalten, die an das Verhandlungsteam weitergegeben und mit konkreten Verbesserungen im SPA verknüpft werden kann.

Wie man den Bericht in Verhandlungen nutzt

1. Legen Sie im Auftrag das Format des schriftlichen Berichts, den Umfang der Quellen, das Aktualitätsdatum und die für das Gutachten verantwortliche Person fest.
2. Übergeben Sie der Kanzlei Fragen zum Verzögerungsrisiko, zur Rückzahlung von Einzahlungen, zur Vermietbarkeit, Abtretung und zu den Unterhaltskosten.
3. Bitten Sie um Verweise auf die relevanten Dokumente und Vorschriften sowie um eine deutliche Kennzeichnung nicht geprüfter Fragen.
4. Ordnen Sie jedem Risiko Kosten, die Beseitigungsfrist und eine vorgeschlagene SPA-Klausel oder aufschiebende Bedingung zu.
5. Senden Sie offene Fragen an den Verkäufer; Antworten und neue Dokumente sollten in einen Anhang zum Bericht aufgenommen werden.
6. Genehmigen Sie den Bericht erst nach Klärung wesentlicher Fragen oder bewusster Akzeptanz derselben im Preis und Vertrag.

Der Bericht sollte kein archivierter Anhang sein. Er ist eine Landkarte der Vertragsänderungen und eine Liste von Bedingungen vor der Überweisung. Bitten Sie bei einem langen Zeitraum zwischen Reservierung und Beurkundung um eine Aktualisierung der wichtigsten Auszüge. Eine Änderung der Hypothek, des Projektstatus oder des Eigentümers nach Erteilung des Gutachtens kann die vorherige Schlussfolgerung verändern.

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Wann erfordert der SPA-Vertrag das direkte Eingreifen eines Anwalts?

Klauseln, die über das Kapitative-Exposure entscheiden

Das Sales and Purchase Agreement (SPA) bestimmt mehr als nur den Preis. Es legt den Verkaufsgegenstand, Ratenfristen, den Einheitenstandard, die Übergabe (Handover), Verzögerungen, den Rücktritt, die Abtretung (Cesija) und den Streitbeilegungsweg fest. Das Standardmuster des Bauträgers kann hohe Sanktionen für Verzugszeiten des Käufers auferlegen und gleichzeitig eine lange Verschiebung des Fertigstellungstermins ohne vergleichbare Konsequenzen zulassen. Der Anwalt sollte beide Seiten dieser Risiken einander gegenüberstellen und die wirtschaftlichen Auswirkungen der Klauseln aufzeigen.

Die meiste Aufmerksamkeit erfordern einseitige Änderungen von Fläche und Standard, eine breite Definition höherer Gewalt, ein unklarer Fertigstellungstermin (Completion), Bedingungen für die Ausstellung der Fertigstellungsbescheinigung sowie das Verfahren der technischen Abnahme (Snagging). Wichtig sind auch: das Recht zur Verweigerung der Abnahme bei wesentlichen Mängeln, die Mängelbeseitigungsfrist, die Abrechnungsregeln für Service Charges und die Möglichkeit der Abtretung von Rechten aus dem Vertrag vor dem Handover. Jeder dieser Punkte beeinflusst die Liquidität und die Möglichkeit des Ausstiegs aus der Investition.

Bei Off-Plan-Projekten muss der Inhalt des SPA mit der Projektlizenz und dem Zahlungskonto verglichen werden. In Dubai verknüpfen die Vorschriften und Dienste des Dubai Land Department die Projektregistrierung mit dem Escrow-Konto. In Saudi-Arabien weist REGA für Wafi-Projekte Lizenzanforderungen und den Escrow-Kontovertrag mit der Bank aus. Im Oman müssen die aktuellen Projektdokumente und das geltende Rechtsregime überprüft werden; Regeln aus Dubai sollten nicht automatisch übertragen werden. Einen breiteren Vergleich der Mechanismen bietet der Artikel zum Escrow-Konto im GCC.

Der Anwalt ersetzt weder Preisverhandlungen noch die Bewertung der Rendite. Er kann jedoch die rechtlichen Konsequenzen eines Szenarios berechnen: Was mit den Einzahlungen passiert, wenn sich der Bau um ein Jahr verzögert, die Genehmigung abläuft oder der Käufer eine Abtretung vornehmen möchte. Ein Redline, also eine SPA-Version mit eingetragenen Änderungen, sollte den konkreten Text der vorgeschlagenen Klausel zeigen und nicht nur den Hinweis „zu verbessern“.

Das Redline-Verfahren vor der Unterzeichnung

1. Legen Sie Prioritäten fest: Einzahlungskonto, Fertigstellungstermin, Einheitendefinition, Abnahme, Mängel, Geld卡的rückzahlung und Abtretungsrecht.
2. Übergeben Sie dem Anwalt den SPA, alle Anlagen, den Zahlungsplan und Materialien, die vertragliche Gültigkeit haben sollen.
3. Fordern Sie ein Redline und eine kurze Beschreibung der Auswirkungen jeder Klausel an, auch wenn der Bauträger deren Änderung ablehnt.
4. Berechnen Sie das Kaptial-Exposure in einem Szenario von Verzögerung, Flächenstreit und Rücktritt.
5. Tauschen Sie Anmerkungen direkt zwischen der Kanzlei des Käufers und der Rechtsabteilung des Verkäufers aus; bewahren Sie die Versionshistorie auf.
6. Unterzeichnen Sie ausschließlich den Text, der der vereinbarten Version entspricht, und prüfen Sie vor der Überweisung Konto und Bedingungen erneut.

Nicht jede Bedingung ist verhandelbar. Wenn sich der Bauträger weigert, eine wesentliche Klausel zu ändern, sollte die Entscheidung eine bewusste sein: das bewertete Risiko akzeptieren, das Angebot wechseln oder den Kauf stoppen. Die bloße Erklärung des Verkäufers, dass eine Bestimmung „niemals angewendet wird“, ersetzt keine Vertragsänderung.

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Dubai, Oman, Saudi-Arabien, Spanien und Montenegro – warum ist das Verfahren unterschiedlich?

Fünf Jurisdiktionen, fünf Dokumentensets

Das anwendbare Recht ergibt sich aus der Lage der Immobilie und der Konstruktion des erworbenen Rechts. Ein polnisches Reservierungsformular, die Bezeichnung „Eigentum“ im Prospekt oder ein einziges englischsprachiges SPA reichen nicht aus, um Märkte zu vergleichen. Der lokale Anwalt muss über die entsprechenden Befugnisse und Praxiserfahrung in der jeweiligen Jurisdiktion verfügen. Beim Kauf durch eine Gesellschaft kommt die Prüfung ihrer Erwerbsfähigkeit, Vertretung und Registrierung hinzu. Fragen der Vermietung und späteren Weiterveräußerung müssen bereits bei der Auswahl des Vermögenswerts geprüft werden.

Dubai: Bei Off-Plan wird die Projektregistrierung in Oqood, die Bauträgerlizenz, die Einheitenangabe sowie das dem Projekt zugeordnete Escrow-Konto geprüft. Das Dubai Land Department beschreibt diesen Weg als Element der Projektregistrierung. Man muss den Projektstatus von der Zusicherung des Maklers unterscheiden, dass der Bauträger selbst am Markt tätig ist. Der Anwalt sollte den Projektnamen, die Parzellennummer, die Vertragspartei und das Konto in der Überweisungsanweisung vergleichen.

Oman: Der Integrated Tourism Complex (ITC) ist eine wichtige Grundlage für den Immobilienerwerb durch Ausländer, sollte jedoch nicht als der einzig mögliche Weg für jede Art von Projekt dargestellt werden. Das ITC-Gesetz lässt bestimmte Eigentumsformen für Omaner und Ausländer in lizenzierten Komplexen zu; andere Grundlagen und Beschränkungen erfordern eine gesonderte Prüfung. Der Anwalt sollte eine Mulkia oder ein Äquivalent des Titels, das Dokument zum Projektstatus, das Recht zum Verkauf der Bauphase sowie die Regeln für die Registrierung des Käufers erhalten. Details zeigt der Rechtsführer für den Oman.

Saudi-Arabien: Seit dem 22. Januar 2026 gilt das neue System des Immobilienerwerbs durch Personen außerhalb des Königreichs. Die REGA verweist auf das Portal Saudi Properties und separate Wege für Residenten, Nicht-Residenten sowie Körperschaften. Die Erwerbsberechtigung hängt von der Käuferkategorie, dem Gebiet und den gesetzlich vorgesehenen Bedingungen ab. Bei Off-Plan werden die Wafi-Lizenz und das Projektkontodokument separat geprüft. Ejar dient Mietangelegenheiten und sollte daher nicht als Eigentumsregister betrachtet werden.

Spanien: Vor dem Contrato de Arras sollte der Anwalt eine aktuelle Nota Simple aus dem Registro de la Propiedad abrufen und diese mit dem Titel des Verkäufers, den Katasterdaten und dem Zustand der Immobilie abgleichen. Die Nota Simple zeigt u. a. den Eigentümer und eingetragene Lasten, hat jedoch informativen Charakter. Man muss auch Genehmigungen, Nutzungs- und Vermietungsregeln sowie steuerliche Abgaben je nach Art der Transaktion und der Autonomen Gemeinschaft prüfen. Beim Kauf vom Bauträger sind separate Kontrollen von Einzahlungsgarantien erforderlich.

Montenegro: Grundlage ist ein aktueller List nepokretnosti aus dem Kataster. Der Anwalt vergleicht die Daten von Parzelle und Einheit, Eigentümer, Anteile, Hypotheken sowie Hinweise auf Streitigkeiten. Anschließend prüft er die Legalität des Gebäudes, Genehmigungen, die Weidezufahrt und Planungsbeschränkungen. Man kann nicht davon ausgehen, dass jedes Objekt einen Legalisierungsmangel hat; der Status der konkreten Immobilie muss geprüft werden. Das montenegrinische Ministerium beschreibt die Registrierung von Objekten ohne Genehmigung als Etappe des Legalisierungsverfahrens. Eine praktische Lektüre ist der Katasterführer.

Gemeinsame Sequenz, lokale Beweise

1. Beauftragen Sie den Anwalt mit der Benennung des geltenden Rechts und der für die Immobilienart und den Käufer erforderlichen Dokumente.
2. Beschaffen Sie das aktuelle Register, die Grundlage des Verkaufsrechts, Genehmigungen und Projektdokumente.
3. Überprüfen Sie Titel, Lasten, Ausländerbeschränkungen, den Einheitenstatus sowie das Recht auf die geplante Nutzung.
4. Bewerten Sie Steuern, Gebühren, Service Charges, Legalisierungskosten und die Folgen von Verzögerungen.
5. Übertragen Sie die Feststellungen in den SPA, die Zahlungsbedingungen und den Zeitplan für die Rechtsregistrierung.
6. Unterzeichnen und zahlen Sie erst nach Bestätigung der Erfüllung der für die jeweilige Jurisdiktion spezifischen Bedingungen.

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Welche roten Flaggen disqualifizieren die rechtliche Betreuung und wie koordiniert man den Kauf?

Signale, die eine Klärung oder Aussetzung der Zahlung erfordern

Die erste rote Flagge betrifft die Unabhängigkeit. Eine vom Verkäufer ausgewählte Kanzlei darf beide Seiten nur dann vertreten, wenn die lokalen berufsrechtlichen Regeln dies zulassen und der Interessenkonflikt offengelegt und ordnungsgemäß gelöst ist. Der Käufer sollte die Rechtsprüfung selbst beauftragen, die Befugnisse im lokalen Berufsregister verifizieren und die Berufshaftpflichtversicherung überprüfen, sofern diese für diesen Beruf und Markt sachgerecht ist. Keine klare Antwort auf die Frage, wer der Klient der Kanzlei ist, macht einen Wechsel des Bevollmächtigten erforderlich.

Die zweite Gruppe von Signalen betrifft die Dokumentation. Die Weigerung, einen schriftlichen Bericht vorzulegen, das Fehlen eines aktuellen Registerauszugs, die Nichtbereitstellung einer Genehmigung oder eines SPA ohne Anlagen machen eine Risikobewertung unmöglich. Der Anwalt kann eine prägnante Prüfung durchführen, muss aber Quellen und Lücken aufzeigen. Ein zweisprachiger Vertrag erfordert die Überprüfung, welche Version im Streitfall Vorrang hat. Wenn der Investor die maßgebliche Sprache nicht beherrscht, sollte er vor der Unterzeichnung eine unabhängige Übersetzung des Dokuments einholen.

Die dritte Gruppe betrifft das Geld. Die Bitte um eine Einzahlung auf ein Privatkonto des Vermittlers, ein gewöhnliches Gesellschaftskonto, das nicht mit den Projektdokumenten übereinstimmt, oder eine neue Kontonummer, die ausschließlich per E-Mail übermittelt wurde, erfordert den sofortigen Stopp der Überweisung. Nicht in jeder Jurisdiktion gilt dasselbe Escrow-Modell, aber in jedem Fall muss es eine klare Zahlungsgrundlage, eine Übereinstimmung des Berechtigten mit dem Vertrag und einen bestätigten Schutzmechanismus für die Mittel geben. Eine Änderung der Überweisungsanweisung sollte einer erneuten rechtlichen und bankinternen Prüfung unterzogen werden.

Die vierte Flagge ist Zeitdruck. Der Verkäufer kann eine Frist für das Angebot setzen, aber er kann Dokumente nicht durch das Argument ersetzen, dass „die Einheit heute verschwindet“. Wenn die Beschaffung eines Auszugs oder Gutachtens länger dauert als die Reservierung, muss eine bedingte Reservierung mit eindeutiger Rückzahlung der Mittel vereinbart oder der Kauf abgebrochen werden. Eine verspätete Prüfung repariert nicht den Verlust der Verhandlungsposition nach der Einzahlung.

Ein Koordinierungsmodell ohne Verwässerung der Verantwortung

1. Überprüfen Sie die Unabhängigkeit der Kanzlei, die lokalen Befugnisse, den Auftragsumfang, die Police und die Erklärung über Interessenkonflikte.
2. Legen Sie eine einzige Dokumentenliste und Fristen für Antworten von Verkäufer, Bank, Ingenieur und Steuerberater fest.
3. Fordern Sie einen Rechtsbericht, eine Steueranalyse und eine technische Bewertung in ihren jeweiligen Bereichen an.
4. Verknüpfen Sie jede rote Flagge mit einer Entscheidung: Mängelbeseitigung, Preissenkung, SPA-Bedingung oder Rücktritt.
5. Halten Sie die Zahlung an, bis der Kontoberechtigte, die Rückzahlungsbedingungen und die Vollständigkeit von KYC/AML bestätigt sind.
6. Schließen Sie die Transaktion nach schriftlicher Klärung wesentlicher Fragen durch die für den jeweiligen Bereich Verantwortlichen ab.

PlanoGroup kann den Dokumentenfluss und die Arbeit lokaler Partner koordinieren. Über 17 Jahre Erfahrung helfen bei der Organisation des Prozesses, ersetzen jedoch nicht das unabhängige Gutachten eines Anwalts, Steuerberaters oder eine technische Abnahme. Es lohnt sich, von Anfang an festzulegen, wer die Empfehlung abgibt, wer sie genehmigt und auf welcher Grundlage.

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Unterstützung beim Immobilienkauf im Ausland

Wenn Sie einen Kauf im Oman, in Dubai, in Saudi-Arabien oder in Montenegro erwägen, beginnen Sie mit einer Liste von Dokumenten für die konkrete Immobilie und Fragen an einen unabhängigen Anwalt. Das Team von PlanoGroup kann dabei helfen, den Kontakt zum Bauträger, zur lokalen Kanzlei, zum Steuerberater und zum Sachverständigen für die technische Abnahme zu koordinieren. Ziel ist eine Entscheidung, die auf dem Eigentumstitel, dem SPA-Inhalt, den Zahlungsregeln und den tatsächlichen Kosten basiert. Im Falle des Omans kann die Startseite der polnischen Immobilienagentur im Oman ein Ausgangspunkt sein.

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Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Reicht der Anwalt des Bauträgers für den Käufer aus?

Man sollte nicht davon ausgehen. Der Anwalt des Bauträgers bereitet Dokumente vor und schützt die Interessen seines Klienten. Der Käufer benötigt eine eigene Bewertung des Titels, der Lasten, der Fristen und der Bedingungen für die Rückzahlung von Einzahlungen. Selbst wenn beide Parteien dasselbe SPA-Muster verwenden, kann die Risikointerpretation unterschiedlich sein. Prüfen Sie zuerst, wer die Arbeit der Kanzlei formal beauftragt und bezahlt und ob sie unabhängig handeln kann.

Kann ein Makler einen Anwalt ersetzen?

Ein Makler kann Dokumente sammeln, das Verkaufsmodell erläutern und Handelsverhandlungen führen. Er sollte dem Käufer keine Gutachten über die Wirksamkeit des Titels oder über die lokalen Auswirkungen von SPA-Klauseln ausstellen, wenn er dafür weder über die Befugnisse noch über den Auftrag verfügt. Bitten Sie den Vermittler um Quelldokumente und überlassen Sie deren Bewertung einem für Sie tätigen Anwalt.

Was sollte in einem Rechtsbericht enthalten sein?

Mindestens der Prüfungsumfang, eine Quellenliste mit Daten, die Analyse des Eigentümers und seines Verkaufsrechts, Lasten, Genehmigungen, Beschränkungen des Erwerbs durch Ausländer, eine SPA-Bewertung sowie eine Risikotabelle mit Abhilfemaßnahmen. Der Bericht sollte aufzeigen, was die Kanzlei nicht untersucht hat und welche Fragen einen Geodeten, Ingenieur oder Steuerberater erfordern. Das Wichtigste ist der Zusammenhang zwischen der Feststellung und der Bedingung für die Unterzeichnung oder Zahlung.

Wann sollte man einen Anwalt wählen?

Vor der Unterzeichnung einer Reservierung oder eines Dokuments, das eine Zahlungsverpflichtung begründet. Zu diesem Zeitpunkt können der Prüfungsumfang, die Rückzahlungsbedingungen und die Frist für Dokumente noch verhandelt werden. Wenn eine Gebühr sofort erhoben werden soll, sollte der Anwalt zuerst die Reservierung selbst und das Empfängerkonto bewerten. Die vollständige Prüfung muss vor dem bindenden SPA oder dem Erwerbsakt abgeschlossen sein.

Kann ein Anwalt mehrere Länder betreuen?

Eine Kanzlei kann länderübergreifende Transaktionen koordinieren, benötigt jedoch Personen mit entsprechenden Befugnissen und lokaler Praxiserfahrung in jedem Staat. Eigentum, Register, Steuern, Vollmachten und Streitigkeiten unterliegen unterschiedlichen Regeln. Bitten Sie um den Namen der für das Gutachten in der jeweiligen Jurisdiktion verantwortlichen Person, deren Umfang sowie die Regeln für die Zusammenarbeit mit dem polnischen Steuerberater.