Reservierungsvertrag für eine Immobilie im Ausland – was ist vor der Anzahlung zu prüfen?

Die Reservierungsgebühr ist oft die erste Überweisung bei einer ausländischen Immobilientransaktion. Bevor der Käufer den vollständigen Inhalt des Kaufvertrags (SPA) kennt, kann der Verkäufer ihn auffordern, ein Reservierungsformular (Booking Form) zu unterzeichnen und Geld zu überweisen. Genau zu diesem Zeitpunkt muss geklärt werden, ob das Dokument die genannte Immobilie tatsächlich reserviert, wie lange der Preis gehalten wird, an wen und auf welches Konto das Geld fliesst und wann es erstattungsfähig ist. Eine blosse Bestätigung der „Reservierung“ per E-Mail beantwortet diese Fragen nicht.

Ein guter Reservierungsvertrag gibt Zeit, den Entwurf und die Bedingungen des künftigen Vertrags zu prüfen. Er ersetzt weder die Due Diligence noch verschafft er automatisch das Recht auf Rückerstattung der Gebühr. Die Regeln unterscheiden sich je nach Markt und Projekt: In Dubai sind der Projektstatus und der Status des Anderkontos (Escrow) entscheidend, in Oman die gültige Lizenz und die Projektdokumente, und in Spanien zudem die Einordnung der Zahlung als Reservierung, Anzahlung (acuenta) oder Reuegeld (arras). Das folgende Vorgehen hilft dabei, Risiken vor der ersten Überweisung zu ordnen.

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Was genau ist ein Reservierungsvertrag und was muss er enthalten?

Das Booking Form oder die Reservation Agreement ist ein Dokument, das die Bedingungen für den zeitweiligen Ausschluss einer bestimmten Immobilie vom Verkauf festlegt. Ihr praktischer Wert besteht darin, dass der Käufer eine kalkulierbare Frist zur Prüfung des Projekts, der Finanzierung und des Hauptvertrags erhält. Man sollte jedoch nicht davon ausgehen, dass jedes Formular dieselbe Wirkung hat. Das eine bestätigt möglicherweise nur den Eingang der Anfrage, das andere begründet eine Zahlungspflicht und ein weiteres enthält Verpflichtungen, die einem Vorvertrag ähneln. Über die rechtliche Wirkung entscheiden der Inhalt, das anwendbare Recht und die Art der Unterzeichnung, nicht der Titel des Dokumentes.

Immobilie, Preis und Frist müssen identifizierbar sein

Das Dokument sollte die vollständigen Daten der Parteien und deren Rolle enthalten: Bayıherr/Entwickler, Eigentümer, Makler sowie die Stelle, die das Geld entgegennimmt. Anschliessend müssen Projektname und -nummer, Grundstück, Gebäude, Wohnungsnummer, Fläche, Etage, Stellplatz oder andere Bestandteile, die im Preis inbegriffen sind, angegeben werden. Beim Kauf im Planungsstadium (Off-Plan) sollten ein datierter Grundriss und eine Ausstattungsbeschreibung beigefügt werden. Ohne dies kann sich nach der Zahlung herausstellen, dass eine „ähnliche Wohnung“ eine andere Quadratmeterzahl, einen anderen Ausblick oder einen anderen Miteigentumsanteil hat.

Der Preis sollte als Gesamtbetrag in einer bestimmten Währung angegeben werden, unterteilt nach Immobilienpreis, Steuern, Registrierungsgebühren, Provisionen und Nebenkosten. Das Formular sollte erläutern, ob die Reservierungsgebühr (Booking Fee) auf den Kaufpreis angerechnet wird, wann weitere Raten fällig sind und durch welches Dokument jede Frist ausgelöst wird. Wenn der Verkäufer von einem „Price Lock“ spricht, muss eingetragen werden, welcher Preis bis wann gehalten wird und welche Ausnahmen gelten. Eine Klausel, die eine einseitige Änderung des Preis vor der Unterzeichnung des SPA erlaubt, schwächt den wirtschaftlichen Sinn der Reservierung ab.

Die Reservierung sollte den Weg zur Prüfung des SPA ebnen

Es empfiehlt sich, das Ablaufdatum der Reservierung, die Frist für die Bereitstellung des SPA-Entwurfs und der Projektdokumente sowie die Art und Weise der Einlegung von Einwänden festzulegen. Der Käufer sollte wissen, ob er zurücktreten kann, wenn ein Rechtsmangel, das Fehlen einer erforderlichen Lizenz, eine wesentliche Abweichung der Immobilieneigenschaften oder eine inakzeptable SPA-Klausel zutage treten. Dies sind Bedingungen, die vor der Zahlung vereinbart werden müssen, und keine Versprechungen, die später nachgeholt werden können. Wenn die Reservierung schneller abläuft, als ein lokaler Anwalt die Dokumente prüfen kann, muss eine längere Frist ausgehandelt oder die Zahlung verschoben werden.

In Dubai ist die Registrierung von Off-Plan-Projekten ein zusätzlicher Bezugspunkt. Das Dubai Land Department beschreibt den Prozess der Projektregistrierung und der Eröffnung eines Anderkontos. Der Käufer sollte den Namen des Bauträgers und des Projekts mit den Angaben in den Dokumenten und im Dienst Project Status Enquiry vergleichen. Die Reservierung dient somit der Faktenprüfung vor dem SPA; sie ist keine verkürzte rechtliche Prüfung (Due Diligence).

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Wann ist die Reservierungsgebühr erstattungsfähig und wann verfällt sie?

Es gibt keine einheitliche internationale Regel für die Rückerstattung der Reservierungsgebühr (Booking Fee). Lesen Sie die genaue Klausel zu den Gründen für die Stornierung, der Rückerstattungsfrist, Abzügen und der für die Auszahlung verantwortlichen Person. Die Formulierung „fully refundable“ ist nur dann von Nutzen, wenn das Dokument erklärt, bis wann und unter Erfüllung welcher Bedingungen sie gilt. Ebenso beschreibt „non-refundable“ noch nicht, was passiert, wenn der Verkäufer kein Recht zum Verkauf der Immobilie hat oder die Transaktionsbedingungen selbst ändert. Fragwürdige Klauseln sollten von einem Anwalt geprüft werden, der mit dem auf das Projekt anwendbaren Recht vertraut ist.

Halten Sie konkrete Ereignisse fest, die eine Rückerstattung auslösen

Der Käufer kann die Bedingung „subject to due diligence“ aushandeln: die Rückerstattung der Gebühr nach Nachweis eines bestimmten Rechtsmangels, des Fehlens einer Lizenz, einer Belastung oder einer Abweichung in den Unterlagen. Eine solche Bedingung erfordert ein Verfahren: Wer prüft die Dokumente, bis wann werden Einwände verschickt, welche Form muss die Benachrichtigung haben und wie viele Tage hat der Verkäufer Zeit für die Rückerstattung? Ähnlich funktioniert „subject to financing“, wenn der Kauf von einem Kredit abhängt: Die minimalen Finanzierungsparameter, die Frist für die Entscheidung und der Nachweis der Ablehnung müssen definiert werden. Der bloße Hinweis auf eine geplante Kreditaufnahme reicht in der Regel nicht aus.

Weitere mögliche Bedingungen sind die Nichtbereitstellung der vereinbarten Dokumente durch den Verkäufer, eine Änderung der Identifizierung der Immobilie oder des Preises, das Fehlen einer erforderlichen Verkaufsgenehmigung oder die Nichtübereinstimmung des SPA-Entwurfs mit den Reservierungsbedingungen. Die Ablehnung eines Visums oder Aufenthaltsrechts ist nur dann von Bedeutung, wenn der Aufenthaltsstatus eine Bedingung für die Transaktion für den Käufer darstellt und klar in das Dokument einbezogen wurde. Man sollte nicht davon ausgehen, dass der Kauf allein ein Visum garantiert oder dass eine Ablehnung automatisch zur Rückerstattung des Geldes führt.

Spanische Arras sind ein separates vertragliches Risiko

In Spanien muss zwischen einer einfachen Reservierung und dem späteren Arras-Vertrag unterschieden und die Art der Zahlung festgelegt werden. Artikel 1454 des spanischen Bürgerlichen Gesetzbuchs regelt Arras, bei denen der Käufer durch Verlust der Zahlung und der Verkäufer durch Rückzahlung des doppelten Betrags zurücktreten können. Das bedeutet nicht, dass jeder als „reserva“ bezeichnete Betrag nach dieser Vorschrift funktioniert. Der Inhalt des Dokuments und die rechtliche Einordnung sind von Bedeutung. Beim Kauf einer Immobilie im Bau muss zudem die Besicherung der auf den Kaufpreis geleisteten Beträge überprüft werden; das spanische Bauordnungsgesetz sieht Regeln für Garantien und ein separates Konto für solche Gelder unter bestimmten Umständen vor.

Das Risikomodell sollte nicht nur die Möglichkeit des Verlusts der gesamten Zahlung berücksichtigen, sondern auch die Kosten für Überweisung, Währungsumrechnung und eventuelle Verwaltungskosten. Selbst die nominale Rückzahlung desselben Betrags in AED, OMR oder EUR kann bei einer Kursänderung in PLN ein anderes Ergebnis liefern. Es lohnt sich, die Rückzahlungswährung, das Zielkonto, die Aufteilung der Bankgebühren und das Auszahlungsdatum festzuhalten. Anstatt zu fragen, ob die Gebühr in einem bestimmten Land „normalerweise“ erstattungsfähig ist, sollte man fragen: Welcher genaue Rückerstattungsmechanismus gilt in diesem Vertrag?

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Auf welches Konto sollte das Geld eingezahlt werden und wie verifiziert man den Bauträger?

Vor der Zahlung müssen drei Datensätze unabhängig voneinander verglichen werden: das verkaufende Unternehmen im Reservierungsvertrag, der Zahlungsempfänger und das zum Verkauf des Projekts berechtigte Unternehmen. Wenn diese nicht identisch sind, sollte der Verkäufer die Beziehung zwischen ihnen und die Grundlage für die Annahme der Gelder schriftlich erläutern. Das bloße Logo einer bekannten Marke auf dem Formular bestätigt nicht, dass das Konto dem richtigen Projekt gehört. Die Überweisungsanweisung sollte über den offiziellen Kanal des Bauträgers eingeholt und über einen anderen Kanal bestätigt werden, insbesondere wenn sich die Kontonummer kurz vor der Zahlung ändert.

Escrow in Dubai und Projektdokumente in Oman

In Dubai regelt das Law No. 8 of 2007 Treuhandkonten (Escrow) für Off-Plan-Projekte. Das DLD beschreibt die Registrierung des Projekts zusammen mit der Eröffnung des Anderkontos, und der Dienst Project Status Enquiry zeigt unter anderem die Daten des Bauträgers und des Anderkontos an. Der Käufer sollte die Projektnummer, den Namen der Bank und des Empfängers mit dem Zahlungsbeleg vergleichen. Wenn der Verkäufer ein Privatkonto eines Vertreters oder das Konto einer Agentur angibt, sollte die Überweisung gestoppt und eine schriftliche Erklärung mit entsprechenden Nachweisen eingeholt werden. Das Anderkonto selbst verringert das Risiko einer missbräuchlichen Verwendung der Gelder, garantiert jedoch weder den Fertigstellungstermin noch den Anlageerfolg.

In Oman sollte die Analyse nicht ausschliesslich auf ältere Beschreibungen des Escrow-Systems gestützt werden. Das Royal Decree 79/2025 hat das frühere System, das durch das Dekret 30/2018 eingeführt wurde, aufgehoben; die aktuellen Bedingungen des Projekts müssen nach dem geltenden Recht und den Ausführungsdokumenten überprüft werden. Der offizielle Dienst für die Lizenzierung von Off-Plan-Immobilienprojekten nennt unter anderem den Grundstückstitel, die Genehmigung, Pläne, den Off-Plan-Kaufvertrag und die Phase der Eröffnung des Anderkontos. In der Praxis sollten die Lizenznummer, die Rechtsgrundlage für den Immobilienerwerb durch Ausländer, die Projektdaten und die Bankbestätigung des für das jeweilige Investitionsvorhaben zugewiesenen Kontos angefordert werden. Bei einem ITC-Projekt (Integrated Tourism Complex) beweist die Marketingbeschreibung allein noch keinen rechtlichen Status.

KYC und AML sind Teil der Transaktionskontrolle

Die Aufforderung zur Vorlage eines Ausweisdokuments, zur Identifizierung des wirtschaftlich Berechtigten oder zum Nachweis der Mittelherkunft kann sich aus den KYC- und AML-Verfahren ergeben. Dies ist nicht per se ein Signal für Betrug. Wichtig ist, dass der Käufer weiss, wer die Daten sammelt, über welchen sicheren Kanal, welches Unternehmen die Zahlungsbestätigung ausstellt und wie sie der Immobilie zugeordnet wird. Senden Sie keine Passkopie und keinen Überweisungsbeleg an eine zufällige Adresse über einen Messenger-Dienst. Bei einer Zahlung von einem polnischen Konto empfiehlt es sich, im Voraus Währung, SWIFT-/IBAN-Daten oder ein lokales Äquivalent, die Art der Überweisungskosten und das Rückerstattungsverfahren abzusprechen.

Bei einer fertigen Immobilie und bei einem Grundstück sind andere Dokumente erforderlich als bei einer Off-Plan-Einheit. Eine Eigentumsurkunde (Title Deed) kann das Eigentum an einem Grundstück oder einer fertigen Immobilie bestätigen, aber es gibt nicht immer eine separate Eigentumsurkunde für eine im Bau befindliche Einheit. Eine NOC (No Objection Certificate) ist bei bestimmten Prozessen erforderlich und nicht universell bei jeder Reservierung vorgeschrieben. Die Dokumentenliste muss sich aus der Jurisdiktion und der Projektphase ergeben. Eine gute Ergänzung ist der Leitfaden von PlanoGroup zu Treuhandkonten (Escrow) im GCC.

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Wie verhandelt man Zeit für die Due Diligence vor der Überweisung?

Das Zeitfenster für die Analyse sollte dem tatsächlichen Umfang der Dokumente entsprechen und nicht dem Tempo der Verkaufskampagne. Man kann beispielsweise 7 bis 14 Tage vorschlagen, aber dies ist weder ein gesetzlicher Standard noch für jedes Projekt die richtige Frist. Eine komplexere Eigentümerstruktur, Kreditfinanzierung oder die Notwendigkeit, Dokumente zu übersetzen, erfordern möglicherweise einen längeren Zeitraum. Das Wichtigste ist, dass die Frist ab dem Erhalt des vollständigen Pakets zu laufen beginnt und nicht ab der Unterzeichnung des unvollständigen Formulars.

Das zur Verfügung zu stellende Dokumentenpaket

Der Reservierung sollte eine Liste von Dokumenten beigefügt werden, die der Verkäufer innerhalb einer bestimmten Frist übermittelt: Nachweis über den Grund- oder Wohnungstitel, Status der Lizenz und Baugenehmigung, genehmigte Pläne, SPA-Entwurf, Zahlungsplan, Ausstattungsstandard, Dokumente des Projektkontos sowie Regeln für Gebühren nach der Übergabe. Beim Kauf einer fertigen Immobilie sind Informationen über Belastungen, Rückstände bei der Eigentümergemeinschaft und Vermietungsbeschränkungen nützlich. Bei Off-Plan-Projekten sollte der Anwalt die Verkaufserlaubnis des Bauträgers, die Baufristen, Änderungen am Projekt, das Übergabeverfahren (Handover), Gewährleistungen oder lokale Entsprechungen sowie die Folgen von Verzögerungen prüfen.

Der Käufer kann vorschlagen, dass der Lauf der Reservierung bis zur Bereitstellung des fehlenden Dokuments ausgesetzt wird. Es lohnt sich auch, die Reihenfolge festzulegen: zuerst der Vertragsentwurf und die Dokumente, dann die Unterzeichnung der Reservierung, danach die Zahlung auf das verifizierte Konto. Wenn der Bauträger eine frühere Zahlung verlangt, muss festgelegt werden, wo die Gelder aufbewahrt werden und ob sie zurückerstattet werden, wenn die Prüfung ein wesentliches Hindernis aufdeckt. Ein lokaler Anwalt sollte prüfen, ob eine solche Konstruktion in der jeweiligen Rechtsordnung machbar ist.

Prüfen Sie den SPA, bevor die Reservierung verbindlich wird

Die grössten Konflikte entstehen, wenn das Booking Form einen Preis oder Standard verspricht, der SPA aber ein weitreichendes Änderungsrecht des Bauträgers enthält. Aus diesem Grund müssen beide Dokumente vor dem Verlust des Rücktrittsrechts verglichen werden: Identifizierung der Immobilie, Quadratmeterzahl und deren Messmethode, Währung, Raten, Übergabedatum, Rücktrittsbedingungen, Abtretung von Rechten, Verwaltungskosten und Service Charge. Bei Investitionen zur Vermietung lohnt es sich, das zulässige Vermietungsmodell, den Betreiber, die Ausstattungskosten und die Regeln für die Verwaltung nach der Übergabe zu prüfen. Dies sind keine Details ferner Zukunft – sie beeinflussen die Bewertung des Kaufs bereits in der Reservierungsphase.

Im Gespräch mit dem Bauträger ist eine einfache Frage hilfreich: „Welche Klauseln des Booking Form werden in den SPA übernommen und welche verfallen?“ Die Antwort sollte im Dokument oder in einem Anhang stehen. Wenn die Bedingungen dem ausländischen Recht unterliegen, soll die Übersetzung die Analyse unterstützen, aber die im Vertrag genannte Sprachversion kann massgeblich sein. Aus diesem Grund sollte ein lokaler Anwalt genau diese Version prüfen und der Käufer die gesamte Korrespondenz sowie nachfolgende Dokumentenversionen aufbewahren.

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Checkliste für Investoren: Was ist vor dem Absenden der Überweisung zu tun?

Schritt 1. Lesen Sie die Verpflichtung, nicht nur die Überschrift

Markieren Sie im Formular, wer das Dokument unterzeichnet, welche Einheit von der Reservierung umfasst ist, wie hoch der Gesamtpreis und die Gebühr sind, wann die Frist abläuft und was nach ihrem Ablauf geschieht. Prüfen Sie, ob die Gebühr eine Anzahlung auf den Preis, eine separate Verwaltungsgebühr oder ein Betrag ist, der Abzügen unterliegt. Bitten Sie um eine Version, die von einer bevollmächtigten Person auf Seiten des Verkäufers unterzeichnet wurde. Wenn zum Zeitpunkt der Reservierung noch keine identifizierbare Immobilie vorliegt und der Bauträger diese einseitig austauschen kann, bietet das Dokument keine ausreichende Planungssicherheit.

Schritt 2. Überprüfen Sie das Projekt, das Konto und die Verkaufsbasis

Vergleichen Sie den Firmennamen, die Projektnummer, die Lizenz, den Begünstigten und die Kontonummer im Reservierungsformular, den Zahlungsanweisungen und den verfügbaren Registern. Verwenden Sie für Dubai das DLD; fordern Sie für Oman aktuelle Lizenzdokumente und eine Bestätigung des Projektkontos an. Überprüfen Sie für Spanien den Grundbucheintrag, den Baufortschritt sowie – bei Zahlungen für eine Immobilie im Bau – das Dokument zur Absicherung der Zahlungen. In Montenegro und anderen Jurisdiktionen wird das Äquivalent dieser Dokumente von einem lokalen Anwalt ermittelt. Übertragen Sie die Escrow-Regeln nicht automatisch von einem Land auf das andere.

Schritt 3. Berechnen Sie den maximalen Verlust und halten Sie die Ausstiegsbedingungen fest

Der Betrag der Reservierungsgebühr (Booking Fee) hat keinen universellen, sicheren Prozentsatz. Berechnen Sie für ein konkretes Angebot: den Betrag, der verloren gehen kann, unwiederbringliche Verwaltungsgebühren, zweimalige Währungsumrechnung, Überweisungskosten sowie die Kosten für die Prüfung (Audit). Halten Sie anschliessend die Rückerstattungsbedingungen, das Entscheidungsdatum, die Form der Benachrichtigung und die Auszahlungswährung im Formular fest. Wenn der Kauf von einer Finanzierung oder dem Aufenthaltsstatus abhängt, muss dies ausdrücklich vereinbart werden. Selbst ein kleiner Prozentsatz des Preises kann einen erheblichen Betrag ausmachen, wenn eine spätere Dokumentenprüfung ein Problem aufdeckt.

Erstellen Sie zwei Budgetvarianten: Der Kauf wird getätigt und die Reservierung endet ohne Kauf. Trennen Sie in der zweiten Variante den rückerstatteten Betrag von den Kosten, die auf Ihrer Seite verbleiben. Eine solche Rechnung offenbart den realen Preis der Entscheidung, von der Transaktion zurückzutreten.

Schritt 4. Stoppen Sie die Zahlung bei Warnsignalen (Red Flags)

Senden Sie kein Geld, wenn der Verkäufer den Reservierungsentwurf oder den SPA nicht vorlegt, die Immobilie und den Preis nicht identifiziert, eine Überweisung auf das Konto einer Privatperson fordert, die Zahlungsanweisung ohne Erklärung ändert oder sich weigert, die Rückerstattungsbedingungen anzugeben. Eine Warnung ist auch die „letzte Einheit“, verbunden mit dem Fehlen von Plänen und Projektdokumenten. Lesen Sie besonders sorgfältig Klauseln, die eine Preisänderung nach der Zahlung erlauben; in diesem Fall funktioniert der deklarierte „Price Lock“ möglicherweise nicht. Die Reihenfolge ist einfach: Text lesen, Konto verifizieren, Zweifel mit einem lokalen Anwalt besprechen, erst danach überweisen.

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Wie beeinflusst die Reservierung den späteren SPA und die Immobilienverwaltung?

Ein präzises Booking Form schafft einen Bezugspunkt für den SPA: Immobilienidentifizierung, Preis, Zahlungsplan, Fristen, Standard und Kündigungsbedingungen sollten in den Hauptvertrag übernommen oder in Verhandlungen bewusst geändert werden. Es lohnt sich, eine Vergleichstabelle beider Versionen zu erstellen und den Verkäufer um eine Erklärung für jede Änderung zu bitten. Die Reservierung muss nicht den gesamten SPA enthalten, aber sie sollte das Risiko einschränken, dass wesentliche Transaktionsparameter erst nach dem Verlust des Rücktrittsrechts festgelegt werden.

Aus der Sicht eines Beraters, der einen Kunden über mehrere Märkte hinweg betreut, ist die Wahrung der Beweiskette das Wichtigste: das unterzeichnete Formular, Versionen des Grundrisses, Zahlungsanweisungen, Korrespondenz bezüglich der Rückerstattung, der Überweisungsbeleg und der Nachweis der Zuordnung der Zahlung zur Immobilie. Wenn nach der Reservierung eine neue Version des SPA erscheint, ermöglichen diese Dokumente die Unterscheidung zwischen einer vereinbarten Änderung und einem einseitigen Vorschlag. Es gibt keine verlässliche Grundlage, dieser Praxis eine feste prozentuale Verringerung von Streitigkeiten zuzuschreiben; ihr Wert besteht in der Möglichkeit nachzuweisen, was die Parteien tatsächlich vereinbart haben.

Prüfen Sie Kosten und Einschränkungen nach der Übergabe bereits jetzt

Wenn die Immobilie als Investition dienen soll, endet die Prüfung nicht beim Preis. Vor dem SPA müssen die geschätzte Service Charge, die Ausstattungsregeln, die Möglichkeit der Kurzzeitvermietung, die Betreiberprovision, Abtretungsbeschränkungen und die Verkaufskosten bekannt sein. Diese Elemente beeinflussen den Ertrag (Yield) und den Netto-ROI; das Fehlen von Daten sollte zu einem vorsichtigen Szenario führen und nicht zur Annahme von Null. Prüfen Sie bei Off-Plan-Projekten, ob der Zahlungsplan (Payment Plan) eine Liquiditätsreserve für Bauverzögerungen und mietfreie Zeiten lässt. Die Analyse des Zahlungsplans durch PlanoGroup vertieft diese Rechnung für Oman und Dubai.

Staatliche Strategien wie die Oman Vision 2040 können die Richtung der Infrastrukturentwicklung beeinflussen, bieten jedoch selbst keine Garantie für den Schutz einer bestimmten Einzahlung oder des Vermietungsergebnisses. Für die Reservierung sind die Projektdokumente, der Vertrag, die Lizenz, das Konto und die lokalen Verfahren ausschlaggebend. Prüfen Sie in Spanien zusätzlich den Charakter der Arras; in Montenegro den Titel im Kataster und die Planungsunterlagen; in Oman die Grundlage für den Erwerb durch Ausländer; in Dubai die Übereinstimmung des Projekts mit dem DLD.

Wenn ein Investor mehrere Projekte vergleicht, sollte er für jedes dieselbe Fragenliste verwenden. Dies erleichtert das Erkennen fehlender Dokumente oder Kosten, die im Katalogpreis nicht ersichtlich sind.

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Vor der Unterzeichnung: Dokumente zur Prüfung anfordern

Wenn Sie eine Immobilie in Oman, Dubai, Spanien oder Montenegro in Betracht ziehen, fordern Sie vor der Einzahlung das Booking Form, den SPA-Entwurf, die Projektdokumente und die Zahlungsanweisung vom Verkäufer an. Sie können diese zur vorläufigen Risikobewertung und zur Benennung von Fragen einreichen, die von einem lokalen Anwalt geklärt werden sollten. Die Entscheidung über eine Reservierung sollte sich aus dem Inhalt der Dokumente und dem verifizierten Konto ergeben und nicht aus dem Tempo des Verkaufsprozesses.

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FAQ

Verfällt die Reservierungsgebühr immer?

Nein. Über die Rückerstattung entscheiden das anwendbare Recht, der Charakter des Dokuments und die vereinbarten Klauseln. Prüfen Sie, ob es eine Frist für den kostenlosen Rücktritt gibt, eine Bedingung für eine positive Due Diligence oder Finanzierung sowie ein Rückerstattungsverfahren. In Spanien erfordern Arras eine gesonderte Analyse; man sollte nicht jede „reserva“ mit Arras penitenciales gleichsetzen. Wenn das Dokument zur Rückerstattung schweigt, gehen Sie nicht von einer für Sie günstigen Auslegung aus – erwirken Sie vor der Zahlung eine schriftliche Änderung.

Blockiert die Reservierung den Immobilienpreis?

Nur in dem Umfang, der sich aus dem Inhalt des Dokuments ergibt. Preis, Währung, Immobilie und Gültigkeitsdauer sollten ausdrücklich festgelegt sein. Man muss auch die Ausnahmen lesen: Aufpreise für Quadratmeter, Steueränderungen, Wechselkurse oder einseitige Aktualisierungen der Preisliste. Wenn das Formular eine freie Preisänderung vor dem SPA vorsieht, schützt das Wort „Reservierung“ das Budget des Käufers allein nicht.

Kann ich die Reservierung von einem polnischen Konto aus bezahlen?

Dies ist in der Regel technisch möglich, wenn die Bank die jeweilige Währung und Auslandsüberweisung unterstützt und der Empfänger diese Zahlung akzeptiert. Zuerst müssen das richtige Konto, die Daten des Begünstigten, die Bankgebühren, der Wechselkurs sowie die KYC- und Mittelherkunftsanforderungen bestätigt werden. Bewahren Sie den Überweisungsbeleg auf und fordern Sie ein Dokument an, das die Zahlung einer bestimmten Immobilie zuordnet. Senden Sie kein Geld allein auf der Grundlage von Daten aus einem Messenger-Dienst.

Was ist zu tun, wenn der Bauträger die Bedingungen nach der Zahlung ändert?

Stoppen Sie weitere Zahlungen, bis der neue Vorschlag mit der unterzeichneten Reservierung verglichen wurde. Halten Sie die Unterschiede bezüglich Preis, Immobilie, Frist, Standard und Rückerstattung fest und bitten Sie um eine schriftliche Begründung. Unterzeichnen Sie keinen Nachtrag unter Zeitdruck. Ein lokaler Anwalt sollte prüfen, ob die Änderung einen Grund für den Rücktritt oder die Rückforderung darstellt und in welcher Form der Anspruch geltend gemacht werden muss.

Wie lange sollte eine Reservierung dauern?

So lange, bis der Käufer tatsächlich das komplette Dokumentenpaket erhalten, dessen Bewertung in Auftrag gegeben, das Konto verifiziert und den SPA vereinbart hat. Die vorgeschlagenen 7 bis 14 Tage können ein Verhandlungspunkt sein, aber keine Marktnorm. Die Frist sollte ab der Bereitstellung des vereinbarten Pakets laufen und vorsehen, was bei einer Verzögerung seitens des Verkäufers geschieht. Bei einer komplexen Finanzierung oder einem komplexen Rechtstitel kann ein längerer Zeitraum erforderlich sein.