Compra de bienes raíces sobre plano en Arabia Saudita: guía del inversor

Arabia Saudí atrae la atención de los inversores por la escala de sus cambios urbanísticos y el papel de Vision 2030, pero la compra de un inmueble sobre plano no debe comenzar por las visualizaciones ni por el ROI declarado. Para un comprador ajeno a Arabia Saudí, tres preguntas independientes son fundamentales: si el proyecto cuenta con la licencia off-plan adecuada, si los pagos se dirigen a la cuenta de depósito en garantía (escrow) asignada al proyecto y si el comprador específico puede adquirir un derecho específico sobre la unidad en dicha zona. La respuesta a una de ellas no confirma las demás.

En 2026, el proceso es además especialmente sensible a los cambios regulatorios relativos a la propiedad de los extranjeros. Wafi y REGA ordenan parte de las ventas sobre plano, pero no sustituyen el análisis del contrato de compraventa (SPA), el estatus del terreno, el calendario de construcción ni la cualificación del comprador. El enfoque seguro consiste en trabajar con números de licencia, documentos bancarios, confirmaciones de registros y respuestas proporcionadas por escrito. Esta guía muestra el orden de comprobación que permite separar los datos verificables de la narrativa de ventas.

—

¿Qué es Wafi en Arabia Saudí y por qué es clave para la seguridad?

Sistema de licencias para la venta sobre plano

Wafi es la plataforma oficial saudí para la venta y el alquiler de inmuebles sobre plano, operada bajo la supervisión de la Autoridad General inmobiliaria (REGA). Su función no es recomendar inversiones ni evaluar el precio futuro de la unidad. Wafi establece el marco en el que el promotor y el proyecto pueden comercializar bienes inmuebles antes de que finalice su construcción. Por lo tanto, lo más importante para el inversor es distinguir dos elementos: el estatus de la empresa promotora y la licencia asignada a un proyecto concreto y a su fase de venta.

Fuente reglamentaria: Wafi - venta y alquiler sobre plano (REGA).

La lista de requisitos de licencia explica por qué una marca de promotora conocida no basta por sí sola. La documentación incluye, entre otros, el registro mercantil que autoriza la actividad de promoción, la relación legal con el propietario del suelo, los proyectos arquitectónicos y de ingeniería aprobados, los contratos con el consultor y el auditor de cuentas, el estudio de viabilidad, el borrador del SPA con una fecha de entrega determinada y el contrato de cuenta de depósito (escrow) con un banco autorizado en el Reino. El inversor no tiene que decidir por sí mismo si cada documento cumple con los requisitos de la ley saudí, pero debe saber que tiene derecho a solicitar los datos que permitan a un abogado y a un asesor comprobar la coherencia del proyecto.

Wafi también distingue entre la comercialización del proyecto y la venta propiamente dicha sobre plano. Con una licencia de marketing, el cobro de importes de reserva está sujeto a restricciones: el promotor debe revelar el estatus actual y los planes, el importe de la reserva no puede superar el 5% del valor de la unidad y los fondos recibidos deben ir a la cuenta de depósito designada. De esto no debe extraerse la conclusión automática de que cualquier oferta con el nombre de Wafi está lista para la firma del SPA. Es necesario determinar qué licencia tiene el proyecto, cuál es su número, su alcance y su período de validez, y a qué autoriza exactamente en el momento del pago.

El orden práctico de comprobación es sencillo. En primer lugar, solicite el número de licencia de Wafi y el nombre completo del proyecto en el idioma utilizado en el registro. En segundo lugar, compare estos datos con la inscripción en la plataforma de REGA/Wafi, y no únicamente con la presentación del agente. En tercer lugar, compruebe la concordancia del nombre del promotor, el terreno, la unidad y la cuenta bancaria con el proyecto descrito en el SPA. En cuarto lugar, guarde copias de los resultados de búsqueda y de las respuestas del promotor en la carpeta de la transacción. Si no se puede obtener por escrito cualquiera de estas informaciónes, la fase de reserva debe suspenderse hasta su clarificación.

—

¿Cómo comprobar la licencia de un proyecto sobre plano?

Verificación digital y formal

El punto de partida es la búsqueda del proyecto en la plataforma oficial de Wafi/REGA. La comprobación debe referirse no solo al nombre comercial, sino también al identificador de licencia, el nombre de la entidad y la ubicación. En proyectos con nombres similares es fácil confundir la fase, el vehículo de propósito especial o el edificio. Por ello, en la correspondencia con el promotor vale la pena solicitar una ficha de proyecto que contenga: número de licencia, nombre legal del promotor, ubicación, número o identificador de la unidad, cuenta de depósito (escrow), fecha de validez de la licencia y calendario de entrega.

A continuación, hay que separar la comprobación del proyecto de la verificación del derecho del comprador. Desde el 22 de enero de 2026, en Arabia Saudí se aplica un sistema actualizado de propiedad inmobiliaria por parte de personas no saudíes. REGA señala el portal Saudi Properties como la vía oficial para este procedimiento. La ley establece que el ámbito geográfico, los tipos de derechos, los límites de participación de los extranjeros y los períodos de usufructo se determinan de acuerdo con las normas y zonas pertinentes. En la práctica, esto significa que la licencia de Wafi no confirma que un inversor pueda adquirir cualquier unidad del proyecto. El derecho a vender sobre plano y la cualificación del extranjero son dos pruebas distintas.

Fuente reglamentaria: REGA - El sistema de propiedad inmobiliaria para personas no saudíes entra en vigor a partir de hoy.

No base su decisión en la frase "foreign ownership available" (propiedad extranjera disponible) de un folleto. Solicite que se le indique la zona y la base jurídica de la adquisición, y a continuación verifíquelo en Saudi Properties y con un abogado local que evalúe el estatus del comprador y el tipo de derecho. Un residente en Arabia Saudí, un inversor no residente y una empresa extranjera pueden seguir diferentes vías administrativas. En el caso de las ciudades santas se aplican restricciones adicionales; no se debe asumir que el modelo aplicado en Riad o Yeda puede trasladarse sin comprobación a La Meca o Medina.

Antes de realizar la reserva, lleve a cabo cuatro acciones. Acceda al registro con el número de licencia, y no solo con el nombre de la urbanización. Guarde una captura de pantalla o un archivo que confirme el estado activo y la fecha de comprobación. Compare la inscripción con el borrador del SPA, la oferta y las instrucciones de pago. Por último, envíe al promotor una lista de discrepancias y solicite una respuesta por escrito. Si aparece información sobre la suspensión de la venta, el cambio de licencia o el cambio de entidad, no intente resolver el problema con una garantía verbal. Exija un documento y la actualización del contrato.

—

¿Cómo funciona el depósito (escrow) en las ventas sobre plano en Arabia Saudí?

Mecanismos de protección del capital del inversor

La cuenta de depósito (escrow) tiene como objetivo separar el dinero de los compradores de las operaciones habituales de la promotora. No es una garantía de beneficios, de entrega a tiempo ni de precio de reventa. Sin embargo, es uno de los mecanismos básicos mediante los cuales el inversor puede comprobar si los fondos van a parar al sistema asignado a un proyecto específico, y no a la cuenta de la empresa, de un agente o de una entidad intermediaria.

Véase también: Cuenta de depósito en garantía (escrow) en el CCG: Omán, Dubái y Arabia Saudí.

Wafi exige en la documentación de la licencia un contrato de cuenta de depósito (escrow) celebrado por el promotor con un banco autorizado en Arabia Saudí. Con una licencia de marketing, los fondos de reserva deben abonarse en la cuenta de depósito designada. Por lo tanto, desde la perspectiva del comprador, lo más importante no es la presencia de la palabra "escrow" en una presentación, sino la coincidencia de cuatro elementos: el nombre del beneficiario, el nombre del proyecto, el número de cuenta y las disposiciones del SPA. Los datos bancarios enviados únicamente a través de una aplicación de mensajería, una cuenta a nombre de una persona física o una cuenta general sin una relación clara con el proyecto requieren una aclaración antes de realizar la transferencia.

En el SPA, el calendario de pagos debe ser claro y poder relacionarse con las fases de construcción o los hitos contractuales. Compruebe si la cuota está descrita mediante una fecha, un porcentaje del precio y la condición de su exigibilidad. Relacione el calendario con la fecha de entrega, las condiciones de retraso, las consecuencias del impago por parte del comprador y el procedimiento de devolución. No asuma que la retirada de fondos de la cuenta de depósito protege automáticamente ante cualquier escenario de insolvencia o cancelación del proyecto. Las consecuencias de estas situaciones se derivan de los documentos del proyecto, las normas del regulador y la ley local, por lo que requieren el dictamen de un abogado que ejerza en Arabia Saudí.

La comprobación mínima antes del pago incluye: los datos escritos de la cuenta de depósito para el proyecto en cuestión, la confirmación de la conformidad con la licencia, las condiciones de pago del SPA, el estado de las obras y el nombre del banco. Además, solicite que se le indique qué informe de avance de obras o documento del consultor técnico sirve de base para liquidar las fases. Si el promotor no puede explicar la relación entre el informe de construcción, la siguiente cuota y la cuenta del proyecto, el riesgo operativo aumenta independientemente de la calidad de la ubicación.

Anote también si el contrato prevé el cambio de la cuenta de depósito y de qué forma se notificará al comprador. No actualice los datos bancarios basándose únicamente en un correo electrónico: solicite un documento firmado por una entidad autorizada y confirme el cambio en el contexto de la licencia del proyecto. Una buena práctica es comprobar si el concepto de la transferencia en las instrucciones bancarias contiene el identificador del proyecto y el número de unidad. Esto facilita demostrar posteriormente el propósito del pago y compararlo con el calendario del SPA.

—

Arabia Saudí frente a Dubái: comparación del proceso sobre plano

Diferencias en la madurez regulatoria y los procedimientos

Comparar Arabia Saudí con Dubái solo tiene sentido si se comparan elementos del proceso y no los precios de catálogo en sí. En Dubái, el inversor en inmuebles sobre plano suele trabajar con DLD/RERA, el registro Oqood, un número de proyecto y el sistema de depósito (escrow). En Arabia Saudí, los elementos clave son Wafi, REGA, la licencia del proyecto, el contrato de depósito y la vía actual de propiedad para extranjeros. En ambas jurisdicciones es necesario verificar el proyecto, el promotor, el flujo de fondos y el SPA. Lo que difiere es la forma en que el inversor debe confirmar el derecho de adquisición y la madurez de los datos disponibles para una transacción específica.

En Arabia Saudí, el estatus del extranjero y las zonas requieren una precaución especial. El marco legal actual describe la posibilidad de adquirir derechos reales por parte de personas no saudíes en las áreas determinadas por las decisiones pertinentes, y el portal Saudi Properties debe gestionar la verificación del procedimiento. No es un modelo en el que el nombre de un distrito o la declaración de un promotor sustituyan a la comprobación. En Dubái es fundamental confirmar la zona de propiedad absoluta (freehold) y el registro del proyecto; en Arabia Saudí, ese mismo nivel de control debe ampliarse para incluir las condiciones exactas aplicables al comprador en cuestión.

Véase también: Inversiones inmobiliarias en Arabia Saudí: Guía.

También difiere la forma de evaluar el plan de pago (payment plan). Un plan de pago sin intereses clásicos no es una financiación gratuita, sino el compromiso de abonar las cuotas sucesivas. Compare el importe de la reserva, el plazo de cada tramo, el momento de la entrega (handover), las posibles condiciones de cesión y los costes de transacción. No asuma que un proyecto en Arabia Saudí tendrá un precio menor por metro cuadrado o un mayor crecimiento de valor que un proyecto en Dubái. La tesis de un crecimiento futuro requiere un análisis independiente de la oferta, la infraestructura, la demanda de los inquilinos, la disponibilidad de financiación y las condiciones de reventa.

Para el inversor, lo más seguro es aplicar una matriz de preguntas válida en ambos mercados. ¿Tiene el proyecto un número de licencia activo? ¿Quién gestiona la cuenta de depósito? ¿Describe el contrato las sanciones y la devolución de fondos? ¿Qué documento confirma el derecho a la unidad tras su finalización? ¿Qué condición debe cumplirse para realizar una cesión? Las respuestas deben obtenerse para una unidad específica y no para el plan maestro en su conjunto. El contexto de Dubái se complementa bien con el artículo de PlanoGroup sobre la elección entre una unidad sobre plano y una terminada, pero no debe considerarse como documentación legal para Arabia Saudí.

Véase también: Dubái: ¿Inmuebles sobre plano o terminados? Comparativa de modelos.

—

¿Qué documentos mostrar a un abogado antes de la reserva?

Tabla de diligencia debida (due diligence) y auditoría legal

El abogado no debe recibir únicamente una carpeta con renders y una oferta de precios. Antes de la reserva, entréguele un paquete ordenado: la licencia del proyecto, los datos del promotor, los documentos relativos al terreno o al derecho sobre el mismo, las condiciones de depósito (escrow), el borrador del SPA, el calendario de pagos y la información sobre la cualificación del extranjero. Procure que en cada documento se pueda vincular el proyecto, la entidad, la unidad y la fecha. Una discrepancia en la nomenclatura es una señal para plantear una pregunta adicional, no un error que deba pasarse por alto.

La siguiente tabla sirve para recopilar datos y decisiones. No sustituye al dictamen legal ni a la auditoría técnica. Su objetivo es revelar las deficiencias antes de abonar la tasa de reserva (booking fee) y señalar qué documento requiere la confirmación del regulador, el banco, el promotor o el abogado.

Tras completar la tabla, solicite a un abogado que evalúe tres cláusulas del SPA: retrasos y penalizaciones, estándar y modificaciones del diseño, y reembolso de fondos y rescisión del contrato. Adjunte la correspondencia relativa a los costos posteriores a la entrega (handover), incluidos los cargos por servicio (Service Charge), la gestión, los impuestos y las tasas administrativas. En KSA no se debe repetir mecánicamente una tasa de IVA del 15 % como costo de compra de un inmueble. ZATCA señala un impuesto sobre transacciones inmobiliarias (Real Estate Transaction Tax - RETT) del 5 % en las transacciones inmobiliarias, cuya aplicación y liquidación deben confirmarse para la estructura de transacción específica y el estatus del comprador.

Fuente fiscal: ZATCA - Real Estate Transaction Tax (RETT).

Siga este orden: recopile los documentos en una carpeta con control de versiones, entregue el borrador del SPA a un abogado especializado en la ley de KSA, solicite una evaluación por escrito sobre el derecho de adquisición por parte de extranjeros y solo entonces confirme la reserva. Ningún plazo de «pre-lanzamiento» justifica omitir este proceso.

En la evaluación legal, conviene separar inmediatamente la información confirmada de los supuestos comerciales. Los datos confirmados son el número de licencia, el contrato, la fecha, el nombre del banco, el alcance de los derechos y la inscripción en el registro. Los supuestos son el precio de alquiler previsto, la fecha de puesta en marcha de la infraestructura circundante, el valor de reventa futuro y los mensajes sobre oferta limitada. El abogado debe recibir ambos conjuntos, pero solo el primero puede servir de base para evaluar la conformidad de la transacción con la ley y el contenido del SPA.

Antes de realizar la reserva, determine también qué parte asumirá los costos de traducción, legalización, registro, impuestos y gestión bancaria. No incluya ningún concepto como «por determinar» si su importe o la parte obligada afecta al flujo de caja (cashflow). En el contrato, indique la versión lingüística determinante, el método de notificación, la ley aplicable y las condiciones para el ejercicio de reclamaciones. Estos elementos no sustituyen a la licencia Wafi, pero determinan si el comprador puede hacer valer sus derechos cuando la transacción se desvíe del plan.

—

¿Cuándo no se debe firmar una reserva? Banderas rojas

Señales de advertencia en una etapa temprana

La primera bandera roja es la ausencia de una licencia Wafi activa y verificable, o la falta de concordancia entre la inscripción en el registro y la oferta. No basta con la información de que el documento «está en trámite». El inversor debe saber si el vendedor cuenta con la autorización vigente para esta fase de venta y cuál es la relación entre la licencia, el proyecto y la unidad específica. La segunda bandera roja es la presión para realizar una transferencia antes de facilitar los datos de la cuenta escrow o antes de poner a disposición el borrador del SPA.

También se debe interrumpir el proceso si las instrucciones de pago no indican una cuenta asignada al proyecto, si el beneficiario es una persona física o si el concepto de la transferencia no permite vincular el pago con la unidad. Deben suscitar dudas las normas poco claras sobre el reembolso de la tarifa de reserva (booking fee), la falta de un cronograma de construcción, una fecha de entrega (handover) indefinida y las cláusulas que permiten al promotor modificar unilateralmente y de forma amplia el proyecto, la superficie o los estándares sin que el comprador tenga un derecho claro de desistimiento.

El riesgo también aumenta debido a la falta de documentos sobre el terreno, el contrato del promotor con el propietario del suelo o el título de uso de la propiedad. En un proyecto basado en un plan maestro (master plan) extenso, compruebe qué incluye exactamente el precio de la unidad y qué sigue siendo solo una promesa de infraestructura. La carretera, la estación de metro, el puerto deportivo, el parque o la zona comercial pueden ser importantes para la demanda, pero no constituyen un parámetro contractual a menos que se deriven de la documentación del proyecto y del cronograma.

Si varias preguntas se quedan sin respuesta, no intente compensar el riesgo con un precio atractivo. Anote las deficiencias en la tabla de diligencia debida (due diligence), asigne un responsable a cada tarea y establezca una condición para continuar las conversaciones: un documento, una inscripción en el registro o la respuesta de un abogado. Desistir de la reserva es la decisión correcta cuando no se puede confirmar la licencia, la cuenta escrow, el derecho de adquisición o las políticas de reembolso. Es una decisión para mitigar riesgos, no la pérdida de una oportunidad.

Una bandera roja adicional es la discrepancia entre las versiones de los documentos. Si la oferta indica una superficie, el borrador del SPA otra, y el plan de pagos no especifica el precio total o los datos de la unidad, solicite una corrección antes de firmar. Trate de la misma manera la ausencia de descripciones sobre los costos posteriores a la entrega. Los cargos por servicio (Service Charge), la gestión, el seguro, los acabados, los impuestos y las tasas de transacción no tienen por qué tener un valor definitivo en la fase de construcción, pero el método de cálculo y la responsabilidad de pago deben ser comprensibles.

Tampoco se debe equiparar una marca reconocida con la eliminación total del riesgo. El promotor puede tener experiencia, pero el inversor compra un proyecto específico, una unidad específica y un contrato específico. Cada uno de estos elementos requiere su propia verificación.

—

Preguntas que debe hacerle al promotor

Cuestionario del inversor

Las preguntas de mayor valor no son «¿es seguro el proyecto?», sino las que se refieren a un documento, una fecha y la entidad responsable. Solicite al promotor respuestas por correo electrónico o archivos adjuntos que puedan ser entregados al abogado. Las respuestas verbales pueden ayudar a comprender el proceso, pero no sustituyen a las cláusulas del SPA ni a las inscripciones en los registros.

1. ¿Cuál es el número y el tipo de licencia Wafi para este proyecto y cuál es su fecha de validez?

2. ¿Qué inscripción en REGA/Wafi confirma el nombre del promotor, la ubicación y la fase de venta?

3. ¿Qué banco gestiona la cuenta escrow del proyecto y qué nombre de cuenta debe aparecer en las instrucciones de transferencia?

4. ¿Qué documento vincula la unidad específica con el proyecto, la licencia y la cuenta escrow?

5. ¿Cuál es la fecha de entrega (handover) en el SPA, cuáles son las condiciones en caso de retraso y qué derechos tiene el comprador?

6. ¿Está el calendario de pagos vinculado a las fases de construcción, a un informe técnico u otro evento descrito en el contrato?

7. ¿Están la ubicación y el derecho sobre la propiedad disponibles para compradores ajenos al CCG (GCC); qué vía en Saudi Properties debe aplicarse?

8. ¿Facilitará el promotor el documento relativo al terreno o el contrato con el propietario del suelo?

9. ¿Cuáles son los cargos por servicio previstos (Service Charge), los costos de gestión, las tasas administrativas y las normas para su actualización posterior a la entrega?

10. ¿Qué impuestos y tasas de transacción se aplican a esta operación específica, quién los liquida y en qué fase?

11. ¿Cuándo es posible la cesión (assignment) antes de la finalización de la obra, qué porcentaje del precio debe abonarse de antemano y se requiere la aprobación del promotor?

12. ¿Cómo funciona el procedimiento de reembolso de fondos si no se formaliza el contrato, el proyecto se retrasa o el comprador pierde la posibilidad de adquirirlo?

Compare las respuestas con las disposiciones del SPA y los datos de los registros. Cuando el promotor utilice términos como «zona accesible para extranjeros», solicite un documento o una referencia al procedimiento oficial, no otra presentación. Cuando se haga una declaración sobre la fecha de entrega prevista, solicite el cronograma y la información sobre lo que prevé el contrato en caso de modificación del plazo. Cuando se hable de un costo de entrada más bajo, calcule el flujo de caja (cashflow) completo: reserva, cuotas, RETT u otros cargos, costo de divisas, reserva de liquidez, acabados y costos posteriores a la entrega. Solo este conjunto de datos permite tomar una decisión sin basarse en garantías generales sobre el mercado.

—

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Es necesario Wafi para cada compra en KSA?

El programa Wafi es obligatorio exclusivamente para la venta y el alquiler de inmuebles en régimen de sobre plano (off-plan), mientras que las propiedades terminadas están sujetas a otros procedimientos legales.

¿Cuál es el mínimo de documentos que debe mostrar el promotor?

El mínimo incluye los datos de la licencia del proyecto, los datos del promotor, el documento relativo al terreno o el título de disposición del mismo, los datos de la cuenta escrow, el borrador del SPA, el calendario de pagos y la fecha de entrega (handover). Para un comprador extranjero, también es necesaria una verificación independiente del derecho de adquisición en la zona correspondiente. El conjunto de documentos debe entregarse a un abogado local antes de realizar el pago.

¿Puede un extranjero comprar cualquier proyecto sobre plano (off-plan) en Arabia Saudí?

No. El marco actualizado de propiedad para personas no saudíes se basa en zonas específicas, tipos de derechos y procedimientos. Wafi confirma un elemento del proceso off-plan, pero no la elegibilidad de cada comprador. El estatus de residencia, la ubicación y el tipo de derecho adquirido deben verificarse mediante el procedimiento actual de Saudi Properties y con un abogado en KSA.

¿Basta la Vision 2030 como argumento de inversión?

La estrategia Vision 2030 crea un fundamento de mercado favorable; sin embargo, cada inversión requiere una verificación independiente de la licencia, los costos operativos y la dinámica de la demanda local.

¿Cuándo se debe desistir de una reserva off-plan en KSA?

La renuncia es obligatoria en situaciones de ausencia de una licencia Wafi activa, normas de reembolso de capital poco claras o falta de protección de los pagos en una cuenta escrow certificada.