Cuenta de depósito en garantía en el CCG: Omán, Dubái y Arabia Saudita

Comprar off-plan en Omán, Dubái o Arabia Saudita puede tener sentido desde el punto de vista de la inversión, pero solo si el dinero del inversor se dirige al sistema de control adecuado. El escrow (cuenta en custodia) no es una promesa de ganancias, no garantiza el aumento de valor y no elimina el riesgo de retrasos. Sin embargo, es una herramienta que mitiga uno de los riesgos más graves en los bienes raíces en construcción: el uso no controlado de los fondos de los compradores fuera del proyecto por el que pagaron.

Por lo tanto, para un inversor polaco [Nota del traductor: mantenido según el original, o se puede adaptar al contexto general si es necesario, pero se traduce literalmente], la pregunta más importante no es: ¿tiene el proyecto hermosas visualizaciones?, sino: ¿existe una cuenta escrow para el proyecto, quién la administra, bajo qué base legal opera, cuándo se puede desembolsar el dinero al promotor y si los datos de la cuenta coinciden con el contrato SPA (Contrato de Compraventa). Este artículo organiza el procedimiento en tres jurisdicciones: Dubái, Arabia Saudita y Omán. También muestra dónde el escrow ayuda realmente y dónde debe complementarse con una debida diligencia legal, técnica y financiera.

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¿Qué es el escrow al comprar off-plan?

El escrow en una transacción off-plan es una cuenta asignada a un proyecto de desarrollo específico. El comprador no transfiere dinero a la cuenta corriente de la empresa, cuenta comercial, cuenta de un agente o cuenta de marketing. Los fondos van a una cuenta cuyo propósito está descrito en los documentos del proyecto, el contrato con el banco fiduciario y las regulaciones locales. En una estructura correcta, la cuenta está vinculada al nombre del proyecto, el promotor, el banco, el cronograma de construcción y las reglas de desembolso.

Técnicamente, el escrow actúa como un filtro entre el comprador y el promotor. El dinero no debe desembolsarse solo porque la siguiente cuota resulta del calendario de ventas. En un sistema bien descrito, el desembolso debe estar vinculado a la etapa de construcción, un documento técnico, un informe del consultor, la aprobación del regulador o el procedimiento del banco fiduciario. Esta es la esencia de los pagos basados en hitos (milestone-based payments): los fondos siguen el progreso real del proyecto y no solo la narrativa de ventas.

Cuenta operativa vs. Cuenta Escrow del Proyecto (Project Escrow Account)

La cuenta operativa sirve a la empresa para sus operaciones diarias: salarios, marketing, costos de oficina, comisiones, financiación de otros proyectos y liquidaciones cotidianas. La cuenta escrow del proyecto debe ser una cuenta específica del proyecto. Su propósito es que el dinero de los compradores esté asignado a una inversión específica y no pueda mezclarse libremente con los demás fondos del promotor.

Esta distinción es práctica. Si el comprador paga una tarifa de reserva (booking fee) a una cuenta a nombre de la empresa matriz, a la cuenta de un intermediario, a una cuenta en el extranjero o a la cuenta privada de un representante de ventas, pierde la posibilidad de controlar fácilmente el flujo de fondos. Incluso si el proyecto es conocido y la marca del promotor es reconocible, una simple transferencia a la cuenta incorrecta puede dificultar la posterior recuperación de los fondos.

¿Quién controla los desembolsos del escrow?

Dependiendo del mercado, el control lo ejerce el banco fiduciario, el regulador, el consultor técnico, el auditor o una combinación de estas instituciones. En Dubái, el sistema se basa en el DLD/RERA, los bancos acreditados como fideicomisarios de cuentas y los procedimientos de desembolso del proyecto. En Arabia Saudita, el inversor debe observar la licencia Wafi, el registro del promotor y las normas bancarias descritas en las regulaciones de la SAMA. En Omán, es necesario verificar los documentos actuales del MoHUP/Tatwir y la base legal de la cuenta para una inversión específica.

No basta con preguntar: ¿tienen escrow? Las mejores preguntas son: ¿qué banco administra la cuenta, cuál es el nombre exacto del beneficiario, está la cuenta asignada a esta fase del proyecto, quién aprueba los desembolsos, qué documentos activan el pago y qué sucede con el dinero en caso de que se cancele el proyecto?

¿Qué limita el escrow y qué no garantiza?

El escrow puede limitar el riesgo de malversación, la financiación de otras inversiones con el dinero de los compradores y los desembolsos desconectados del progreso de la construcción. También puede mejorar la posición del inversor al negociar con el promotor, ya que exige documentos: número de proyecto, cuenta, cronograma, informes y procedimientos de reembolso.

Sin embargo, esto no significa una protección total del capital. El escrow no garantiza la ausencia de retrasos, la calidad de ejecución, la ausencia de disputas, la rentabilidad del alquiler, el aumento de precio, la reventa fluida ni la obtención de residencia. No reemplaza el análisis del SPA, el título de propiedad del terreno, la licencia del promotor, los cargos de servicio (Service Charge), el estándar de acabado, el CAPEX posterior a la entrega y la estrategia de salida. El escrow responde principalmente a la pregunta: ¿a dónde va el dinero y bajo qué reglas se puede liberar?

Mínima debida diligencia antes de la transferencia

Antes del primer pago, el inversor debe solicitar: el número de proyecto, el nombre del promotor de acuerdo con el registro, el nombre del banco, la confirmación de la cuenta escrow, el plan de pagos del proyecto (payment plan), el borrador del SPA o PSPA, las reglas de reembolso, el procedimiento de cancelación del proyecto, los documentos de licencia y el informe de progreso de la construcción. Si el promotor se niega a compartir estos elementos antes de la tarifa de reserva, no se trata de un trámite menor, sino de una señal para detener el pago.

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¿Cómo verificar una cuenta escrow en Dubái?

Dubái cuenta con uno de los sistemas más desarrollados para la gestión de proyectos off-plan en la región. La base legal de las cuentas escrow es la Ley N.º 8 de 2007 sobre Cuentas Escrow para el Desarrollo Inmobiliario en el Emirato de Dubái. La ley define la cuenta escrow como la cuenta bancaria del proyecto a la que van los pagos de los compradores de unidades vendidas off-plan y la financiación del proyecto. También indica que el promotor que vende off-plan debe operar dentro de los registros y aprobaciones del Departamento de Tierras de Dubái (DLD).

En la práctica, esto significa que el inversor debe exigir no solo el folleto y el plan de pagos, sino también la confirmación del registro del proyecto. Los datos del contrato deben ser coherentes con los datos en los sistemas del DLD: nombre del proyecto, nombre del promotor, número de parcela o proyecto, estado de construcción y condiciones de pago.

El papel de DLD, RERA, Oqood y Dubai REST

El Departamento de Tierras de Dubái (DLD) es responsable de los registros y los servicios públicos del mercado inmobiliario, y la RERA forma parte del sistema de supervisión de promotores y proyectos. Oqood actúa como un registro digital de contratos off-plan antes de la escritura de propiedad definitiva (Title Deed). Para el comprador, Oqood es importante porque confirma que la adquisición de la propiedad en construcción se ha registrado en el sistema correspondiente y no sigue siendo un acuerdo puramente privado con el promotor.

El DLD ofrece el servicio Consulta de Estado de Proyectos (Project Status Enquiry), que permite verificar información sobre el proyecto, incluido el porcentaje de finalización y los detalles del mismo. Según la descripción del servicio, se puede utilizar el sitio web del DLD, la aplicación Dubai REST o el canal de WhatsApp, y la búsqueda se puede realizar por número de terreno, número de proyecto o nombre del proyecto. Este debería ser uno de los primeros pasos antes de pagar la siguiente cuota.

El mecanismo del 20 por ciento y la activación de la cuenta

En los materiales sobre la activación de la cuenta escrow, el DLD indica los requisitos relacionados con el informe técnico, la garantía bancaria (bank guarantee), la aportación del promotor, la financiación o el nivel de avance de las obras. La descripción del servicio hace referencia a la activación de la cuenta con una garantía bancaria hasta el 20 por ciento de finalización o en función del porcentaje de obra después del 20 por ciento de finalización, de acuerdo con el informe técnico del DLD. Para el inversor, esto no significa que pueda evaluar la construcción por sí mismo desde la ventanilla de un automóvil. Significa que debe ver el estado oficial y actual del proyecto y los documentos que confirman la base bajo la cual opera la cuenta.

La regla práctica más importante: no confíe en la declaración del vendedor de que el proyecto está "aprobado". Solicite el ID del proyecto, el nombre del promotor, el número de parcela, la confirmación de la cuenta escrow, los datos del banco e información sobre el sistema en el que se registró el contrato. Si el promotor no puede indicar cómo el inversor debe verificar estos datos en el DLD o Dubai REST, la verificación no ha concluido.

Lista de verificación para Dubái antes del primer pago

Verifique si el proyecto está registrado en el DLD, si las ventas off-plan se realizan a través del sistema Oqood, si la cuenta escrow está asignada al nombre del proyecto, si el plan de pagos corresponde a las etapas de construcción, si el número de cuenta en la factura proforma coincide con los documentos del promotor y si el SPA describe las consecuencias de los retrasos, cesiones, cancelaciones y reembolsos de fondos.

Si la tarifa de reserva va a la cuenta de la agencia de ventas, pregunte si es solo una tarifa administrativa o parte del precio de la propiedad. Si es parte del precio, debe liquidarse en una estructura coherente con los documentos del proyecto. En proyectos prémium, las pequeñas cantidades de reserva también crean un rastro legal y financiero. No deben tratarse como un "bloqueo de apartamento" neutral.

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¿Qué significa el sistema Wafi en Arabia Saudita?

En Arabia Saudita, el mercado off-plan debe analizarse a través de la lente de Wafi, REGA y las regulaciones bancarias. Wafi es el sistema oficial relacionado con la venta y el alquiler de bienes raíces off-plan. Según la información de REGA/Wafi, el sistema se ocupa de la concesión de licencias de proyectos, el registro de promotores y el control de la venta de unidades antes de su finalización. Para un inversor de Polonia, esto significa que el simple lema de la Visión 2030 no es suficiente. Es necesario verificar si un proyecto específico tiene el estatus de licencia adecuado.

Arabia Saudita es un mercado de gran escala de cambios, pero en las inversiones residenciales, la escala del programa estatal no reemplaza los documentos. Comprar en Riad, Yeda o en un proyecto relacionado con el turismo en el Mar Rojo debe comenzar con la pregunta: ¿quién es el promotor, tiene calificación, tiene el proyecto licencia off-plan, a dónde van los fondos del comprador y el contrato indica el procedimiento de reembolso?

Wafi, REGA y la licencia del proyecto

REGA describe Wafi como la organización oficial que otorga licencias para la venta de unidades off-plan y emite certificados de registro de promotores. Las páginas de servicios también contienen información sobre los requisitos de licencia para la comercialización de proyectos off-plan y la obligación de dirigir las cantidades de reserva a la cuenta escrow designada, si tales cantidades se cobran durante el período de comercialización del proyecto.

Para el inversor, son importantes tres niveles de control: la calificación del promotor, la licencia del proyecto específico y la cuenta bancaria. La calificación del promotor no significa automáticamente que cada una de sus inversiones tenga permiso para venderse off-plan. Por otro lado, la licencia del proyecto no significa que cada pago pueda ir a cualquier cuenta de la empresa. Los documentos deben combinarse en una secuencia coherente.

El papel del banco y SAMA

El regulador bancario saudita SAMA publica normas relativas a la apertura de cuentas escrow para proyectos de desarrollo inmobiliario. El reglamento indica, entre otras cosas, que el banco puede abrir una cuenta tras cumplir con determinados documentos y procedimientos, que debe existir una cuenta separada para cada proyecto y que los desembolsos de la cuenta deben estar vinculados a documentos de pago certificados por un consultor y un auditor independiente. Desde la perspectiva del comprador, esto no es un detalle bancario, sino un elemento de seguridad de la transacción.

Si el promotor presenta una cuenta cuyo nombre no incluye el proyecto o no coincide con los documentos de Wafi/REGA, el inversor debe detener el pago. Si el contrato no describe claramente si los fondos se mantienen en una cuenta escrow, cuándo se pueden liberar y qué sucede si se cancela el proyecto, el análisis legal no está completo.

Lista de verificación para Arabia Saudita antes de la transferencia

Solicite el número de licencia Wafi, el nombre del promotor en el registro, el nombre del proyecto, el documento que indica el banco escrow, las reglas para la liberación de tramos, el borrador del SPA, el cronograma de construcción, las reglas de cesión y el procedimiento de reembolso. Verifique si el estado del proyecto suena como una licencia de venta off-plan y no solo como un anuncio de marketing o una calificación general de la empresa.

En KSA (Arabia Saudita), también es especialmente importante separar el derecho de compra por parte de un extranjero de la seguridad de la financiación del proyecto. Incluso si el inversor puede adquirir un tipo de activo específico, debe verificar por separado el escrow, el RETT (impuesto sobre transmisiones patrimoniales), los cargos de servicio, las normas de residencia, las posibles restricciones de propiedad y los procedimientos de registro locales.

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¿Qué documentos confirman el escrow en Omán?

Omán requiere una descripción particularmente cuidadosa, ya que el plan de contenido y muchos materiales de mercado más antiguos se refieren al Decreto Sultánico 30/2018 como la base principal del escrow. Dicho decreto estableció efectivamente el Sistema de Cuentas Escrow para Proyectos de Desarrollo Inmobiliario. Sin embargo, el Decreto Real 79/2025 que emite la Ley Reguladora de Bienes Raíces derogó el sistema del DR 30/2018. Según Decree.om y un comunicado de la Agencia de Noticias de Omán, el nuevo decreto se emitió el 10 de septiembre de 2025, se publicó en la Gaceta Oficial 1613 el 14 de septiembre de 2025 y preveía su entrada en vigor 180 días después de su publicación.

En la práctica, en 2026 el inversor no debe preguntar únicamente: ¿opera el proyecto bajo el DR 30/2018? Una mejor pregunta es: cuál es el régimen actual del proyecto según el DR 79/2025, qué decisiones ejecutivas y prácticas del MoHUP se aplican, si el proyecto tiene una licencia off-plan, si la cuenta escrow está asignada a una etapa específica de la inversión y qué documentos bancarios se pueden verificar.

El DR 30/2018 como punto histórico, no una respuesta completa

El DR 30/2018 es importante como punto de referencia histórico y para proyectos que puedan tener elementos de transición. Sin embargo, no debe tratarse como una respuesta independiente y actualizada para nuevas decisiones de inversión. El DR 79/2025 deroga el sistema escrow anterior y, al mismo tiempo, prevé que las regulaciones y decisiones existentes pueden operar en la medida en que no entren en conflicto con la nueva ley, hasta que se emitan los actos ejecutivos.

Esto significa la necesidad de analizar el proyecto, no solo el mercado. Un proyecto puede tener un historial de licencias diferente al de otro. Uno puede estar en fase de transición, mientras que otro ya opera con documentos actualizados. El inversor debe pedir a un abogado local que confirme qué regulaciones y decisiones se aplican a la inversión específica el día en que se firme el SPA.

MoHUP, Tatwir, Amlak y la licencia del proyecto

En el portal Gov.om, el servicio Obtener Licencia de Proyecto de Desarrollo Inmobiliario describe la licencia para un proyecto cubierto por el sistema de venta off-plan. Los documentos requeridos incluyen, entre otros, la escritura de propiedad (title deed), el contrato de usufructo, la aprobación inicial, los mapas, el contrato de venta off-plan, el contrato con el consultor, el plan de implementación del proyecto y la valoración del terreno. Los pasos del servicio también indican la apertura de una cuenta escrow. Esto es una pista muy práctica para el inversor: el escrow debe ser parte del proceso de licenciamiento del proyecto y no una nota al pie en una presentación de ventas.

El MoHUP también señala la aplicación Amlak como herramienta oficial para servicios e información inmobiliaria. Para el comprador, esto significa que debe esperar documentos vinculados al sistema inmobiliario estatal, no solo un folleto del promotor. En Omán son especialmente importantes los proyectos ITC (Integrated Tourism Complexes), pero el estatus ITC también debe confirmarse con un documento. El mero hecho de que el proyecto esté junto al mar, cerca de un complejo turístico o en una ubicación conocida no determina el derecho de un extranjero a comprar ni el estatus de la cuenta.

Documentos que se deben solicitar en Omán

El mínimo de documentos incluye: licencia de promotor o de proyecto, confirmación del estatus ITC u otra base para la adquisición por parte de extranjeros, Mulkia o documentos del terreno, permiso de construcción, aprobación off-plan, borrador del SPA o PSPA, plan de pagos, confirmación de la cuenta escrow, nombre del banco, número de cuenta, descripción de las reglas de desembolso, cronograma de construcción, estándar de acabado y procedimiento de entrega (handover).

Si el vendedor solo muestra una base legal más antigua y no explica cómo funciona el proyecto después del DR 79/2025, el pago debe suspenderse hasta recibir una aclaración por escrito. Esto no es una corrección académica. De la base legal dependen los derechos del comprador, el procedimiento de reembolso, el papel del banco, el papel del MoHUP y el alcance del control sobre el promotor.

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¿Cuándo el mecanismo escrow no es suficiente?

El escrow es un estándar cuya ausencia debería excluir un proyecto de un análisis más detallado. Pero el escrow por sí solo no es suficiente cuando el problema radica en la calidad del promotor, la redacción del contrato, la demanda de alquiler, el exceso de oferta de unidades o un precio de entrada erróneo. Se puede comprar un proyecto con cuenta escrow y aun así cometer un error de inversión si el SPA no describe los retrasos, si los cargos de servicio posteriores a la entrega no están claros y si la estrategia de salida se basa en suposiciones optimistas.

El error más común es confundir la protección del flujo de efectivo con la protección de toda la inversión. El escrow ayuda a controlar si los fondos van al proyecto. No verifica por el inversor si el precio por metro cuadrado es racional, si la unidad tiene liquidez en el mercado secundario, si el alquiler funcionará según los costos del operador o si el promotor tiene un historial de entregas a tiempo.

Quiebra del promotor y cancelación del proyecto

En caso de problemas del promotor, la cuenta escrow puede facilitar la identificación de fondos y el procedimiento de liquidación. Sin embargo, esto no significa un reembolso inmediato del dinero. En Dubái, el DLD describe el papel de la sección de liquidación de proyectos en situaciones de cancelación, pero la distribución de fondos depende del estado de la cuenta y del procedimiento. En Arabia Saudita y Omán también es necesario verificar el procedimiento local y no asumir que el reembolso se realizará automáticamente por el monto total y en poco tiempo.

En el contrato SPA se deben encontrar respuestas a las preguntas: ¿quién determina el retraso?, ¿cuándo se puede considerar cancelado el proyecto?, ¿tiene el comprador derecho de desistimiento?, ¿hay sanciones contractuales aplicables?, ¿el reembolso incluye solo el capital o también los costos incidentales?, y ¿en qué moneda se realiza la liquidación?

Inflación de costos, estándar de acabado y force majeure

El escrow no resuelve el problema del aumento de los costos de construcción. Si el promotor sufre presiones de costos, puede surgir el riesgo de un cambio en el estándar, una extensión del cronograma o la renegociación de elementos seleccionados del proyecto. Por lo tanto, en el SPA y en el Programa de Acabados (Schedule of Finishes) se debe verificar qué se describe con precisión: materiales, electrodomésticos, superficies, garantías, plazos y la definición de entrega (handover).

Las cláusulas de fuerza mayor (force majeure) requieren un análisis separado. No todas las situaciones de mercado deben tratarse automáticamente como fuerza mayor. El inversor debe pedir a un abogado que evalúe si la cláusula es demasiado amplia, si cubre solo eventos externos, si permite al promotor posponer unilateralmente la fecha límite y qué derechos tiene el comprador después de exceder el período de gracia (grace period).

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Banderas rojas: ¿A qué prestar atención antes de hacer la transferencia?

La bandera roja más importante es la solicitud de transferencia a una cuenta que no sea la cuenta del proyecto. Puede ser la cuenta de la empresa matriz, la cuenta de un agente, una cuenta de marketing en el extranjero, la cuenta privada de un vendedor o una cuenta cuyo nombre no corresponda al proyecto. En tal caso, el inversor debe detener el pago y exigir una aclaración por escrito.

La segunda bandera roja es la falta de un número de proyecto o la imposibilidad de verificar el proyecto en el sistema oficial. En Dubái deberían aparecer los datos de DLD/Dubai REST, en KSA los datos de Wafi/REGA, en Omán los documentos de MoHUP/Tatwir y la base off-plan. Si el equipo de ventas dice que "es un asunto interno", el riesgo aumenta.

La tercera bandera roja es la presión para una reserva inmediata. En los mercados prémium, las mejores unidades pueden desaparecer rápidamente, pero la presión del tiempo no puede reemplazar a los documentos. Si el inversor debe transferir fondos en unas pocas horas sin SPA, número de cuenta escrow y reglas de reembolso, debe tratar esta situación como un riesgo, no como una oportunidad.

La cuarta bandera roja es la discrepancia de nombres. El nombre de la inversión en el folleto, el nombre de la empresa en el contrato, el nombre de la cuenta y el nombre en el registro deben poder vincularse lógicamente. Los proyectos internacionales a menudo tienen nombres comerciales, vehículos de propósito especial (SPV) y promotores principales (master developers), pero estas relaciones deben estar documentadas.

La quinta bandera roja es un plan de pagos desconectado de la construcción. Si el cronograma prevé cuotas posteriores basadas únicamente en fechas, sin una conexión clara con los hitos de construcción (construction milestones) o sin información sobre quién confirma el progreso, el inversor debe preguntar cómo el banco escrow controla los desembolsos. La falta de respuesta significa que el riesgo de financiar un proyecto retrasado recae en el comprador.

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¿Por qué la verificación debe ocurrir antes de la reserva?

La reserva es el momento en que el inversor a menudo "entra" psicológicamente en el proyecto. Después de pagar la tarifa de reserva, es más fácil aceptar documentos imperfectos porque aparece el costo hundido y el miedo a perder la unidad elegida. Por lo tanto, las preguntas más importantes deben hacerse antes de la transferencia, no después.

Desde la perspectiva de PlanoGroup, que comunica más de 17 años de experiencia en bienes raíces internacionales, el valor de un asesor no radica en mostrar una gran cantidad de ofertas. El valor radica en descartar proyectos donde los documentos no coinciden con el riesgo, el precio no coincide con la liquidez y el plan de pagos no coincide con la protección del capital. En las inversiones off-plan, la etapa de selección negativa es tan importante como la elección del apartamento.

Preguntas para el promotor antes de la tarifa de reserva

Antes de la tarifa de reserva, prepare una lista corta de preguntas. ¿Cuál es el número del proyecto? ¿Cuál es el nombre oficial del promotor? ¿Qué banco administra el escrow? ¿Está la cuenta asignada a todo el proyecto o a una fase específica? ¿Está el plan de pagos vinculado a las etapas de construcción? ¿Puedo ver el borrador del SPA antes del pago? ¿Cuáles son las reglas para el reembolso de la tarifa de reserva? ¿Tiene el proyecto aprobación de venta off-plan? ¿Cuándo se emitirá el documento de registro del comprador: Oqood, escritura de propiedad (title deed), Mulkia o el equivalente local?

Las respuestas deben ser confirmables mediante documentos. Si la respuesta es "es el estándar del mercado", solicite que se registre en el SPA. Si la respuesta es "el regulador lo aprobó", solicite el número y la fuente de verificación. Si la respuesta es "el banco se encarga de todo", solicite el nombre del banco y las reglas de desembolso.

El papel del asesor independiente y del abogado

El asesor de inversiones ayuda a comparar proyectos, ubicaciones, operadores, planes de pagos, cargos de servicio y supuestos de ROI. El abogado local revisa el contrato, el título de propiedad, las licencias, las consecuencias de los retrasos y el procedimiento de reembolso. Estos roles no deben reemplazarse mutuamente. En las transacciones en el CCG (Consejo de Cooperación del Golfo), una buena decisión surge de la intersección de los números, el derecho y el conocimiento operativo del mercado.

En la práctica, el inversor debe tener su propia hoja de debida diligencia y su propia lista de documentos. Los materiales del promotor son el punto de partida, no el final del análisis. Si la decisión concierne a varios mercados, Omán, Dubái y Arabia Saudita deben compararse según los mismos criterios: ley de adquisición, escrow, cronograma, costo de mantenimiento, moneda, alquiler, liquidez y salida (exit).

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Tabla de Debida Diligencia y Resumen Técnico

La siguiente tabla es una lista de verificación de trabajo para usar antes de cada transacción off-plan. No reemplaza el análisis legal, pero le permite ver rápidamente si el proyecto cuenta con un conjunto completo de datos básicos.

El resumen técnico es sencillo: la falta de un fideicomiso (escrow) o la imposibilidad de verificarlo debe detener el análisis de inmediato. Un proyecto puede tener una buena ubicación, un operador conocido y una sólida narrativa de ventas, pero si el inversor no sabe a dónde va el dinero y quién controla los desembolsos, el riesgo es demasiado alto. La seguridad del capital en el CCG se basa en documentos, registros, cuentas y procedimientos, no en promesas de marketing.

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Consulta con PlanoGroup

Si planeas diversificar tu cartera en la región del Golfo Pérsico y estás analizando un proyecto sobre plano en Omán, Dubái o Arabia Saudí, empieza por la revisión de los documentos. PlanoGroup puede ayudar a comparar proyectos, verificar el plan de pagos, preparar preguntas para el promotor (desarrollador), coordinar el análisis legal y evaluar si la cuenta de depósito en garantía (escrow) y el contrato de compraventa (SPA) son coherentes con el objetivo de inversión.

Una buena consulta no debe conducir inmediatamente a la elección de una propiedad. Primero hay que descartar los proyectos en los que los documentos estén incompletos, el riesgo no esté valorado y el método de pago no le dé al inversor suficiente control. Solo entonces vale la pena hablar de un apartamento, villa, residencia con marca (branded residence) o unidad específica en un proyecto ITC.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Elimina el escrow el riesgo del promotor?

No. El escrow limita el riesgo de un flujo de dinero inadecuado, pero no elimina el riesgo del promotor. El promotor puede tener problemas con el contratista, la financiación, los permisos, los costes de construcción o los plazos. El escrow ayuda a separar los fondos de los compradores de la cuenta corriente de la empresa y a vincular los desembolsos a un procedimiento, pero el inversor aún debe verificar el historial del promotor, el contratista general, el cronograma, el contrato SPA, las políticas de reembolso y los documentos técnicos.

¿Van los fondos de cada cuota a la cuenta corriente del promotor?

En los proyectos sobre plano regulados, los fondos no deben ir a la cuenta operativa normal del promotor. Deben dirigirse a la cuenta del proyecto o a la cuenta de depósito en garantía descrita en los documentos de venta. Si el vendedor solicita una transferencia a otra cuenta, el inversor debe suspender el pago y solicitar una justificación por escrito. La diferencia entre una cuenta operativa y una cuenta escrow es uno de los elementos más importantes para la protección del comprador.

¿Cómo comprobar si un proyecto tiene una cuenta de depósito en garantía?

Primero, solicita el número del proyecto, el nombre del promotor, el nombre del banco y la confirmación de la cuenta asignada a la inversión. Luego, compara estos datos con los sistemas oficiales: en Dubái con DLD/Dubai REST y Oqood; en Arabia Saudí con Wafi/REGA y los documentos bancarios que cumplan con las normas de SAMA; en Omán con los documentos de MoHUP/Tatwir y la base legal actual del proyecto según el RD 79/2025. Los datos en la proforma, el contrato y el registro deben formar una imagen coherente.

¿Funciona el escrow de la misma manera en Omán, Dubái y KSA?

El objetivo es similar: separar el dinero de los compradores de los fondos habituales del promotor y vincular los desembolsos al proyecto. Sin embargo, los procedimientos son diferentes. Dubái cuenta con un sistema avanzado de DLD/RERA, Project Status Enquiry, Dubai REST y Oqood. Arabia Saudí se basa en Wafi, REGA y las normas bancarias de SAMA. Omán, tras el RD 79/2025, exige un control especial del régimen actual del proyecto, los documentos del MoHUP y las posibles normas de transición. No se debe trasladar un procedimiento de un mercado a otro sin verificación local.

¿Qué hacer si el contrato no indica una cuenta escrow?

No realices ningún pago hasta que el asunto se aclare por escrito. Solicita una adenda, la confirmación de la cuenta, el nombre del banco, el número del proyecto y la base de la licencia para la venta sobre plano. Si el promotor afirma que los datos del escrow se proporcionarán más adelante, aclara qué sucede con la tarifa de reserva (booking fee) hasta ese momento y si se puede reembolsar. La falta de una mención al escrow en una transacción sobre plano es una señal de alerta importante.