Inversiones inmobiliarias en Omán: guía legal 2026

¿Qué cambió en la ley inmobiliaria de Omán en los años 2025-2026?

En los años 2025-2026, el enfoque de la diligencia debida (due diligence) legal inmobiliaria en Omán cambió. El Real Decreto 79/2025 promulgó la Ley de Regulación Inmobiliaria. El decreto fue publicado en la Gaceta Oficial 1613 del 14 de septiembre de 2025 y prevé su entrada en vigor 180 días después de su publicación.

Desde la perspectiva de un inversor extranjero, hay tres consecuencias importantes. En primer lugar, la nueva ley ordena la regulación del mercado inmobiliario y refuerza la importancia del MoHUP, es decir, el Ministerio de Vivienda y Planificación Urbana. En segundo lugar, el RD 79/2025 deroga las regulaciones anteriores sobre corredores inmobiliarios, propiedad de apartamentos y pisos, y el Sistema de Cuenta de Depósito en Garantía (Escrow Account) para Proyectos de Desarrollo Inmobiliario. En tercer lugar, las decisiones y regulaciones existentes solo pueden operar en la medida en que no contradigan la nueva ley, hasta que se emitan nuevos actos ejecutivos.

Para la práctica de compra, este tercer elemento es el más importante. Si un desarrollador vende un proyecto sobre plano (off-plan), el inversor debe preguntar cuál es la base legal actual para la venta de dicho proyecto, qué organismo la emitió, si la documentación se ha adaptado al RD 79/2025 y si existe un régimen transitorio. La garantía general de que el proyecto es conocido en el mercado no sustituye a las decisiones, licencias o documentos asignados a un terreno y etapa de inversión específicos.

El segundo pilar de los cambios es el Real Decreto 56/2026, que promulgó la Ley del Registro Inmobiliario y derogó el anterior Estatuto del Registro Inmobiliario RD 2/98. Para el comprador, esto significa un mayor énfasis en los documentos de registro: identificación de la parcela, Mulkia/título de propiedad, gravámenes, hipotecas, restricciones, inscripciones y documentos necesarios para la transferencia de derechos. No basta con la información de que el proyecto se encuentra en una ubicación reconocida. Es necesario vincular el local, el edificio y el terreno con los documentos que permitan realizar el registro.

En segundo plano permanece el RD 58/2026 relativo a la Ley de Planificación Urbana. No es la base principal para la venta de un local, pero es importante para la conformidad del proyecto con la planificación urbana, el plan maestro y los permisos. En proyectos en Mascate, también vale la pena preguntar sobre la conformidad con el Plan Estructural del Gran Mascate (GMSP), especialmente cuando el vendedor construye una narrativa sobre el desarrollo de infraestructura, turismo, carreteras, puertos deportivos, campos de golf o nuevos desarrollos frente al mar.

Siguen siendo importantes también el RD 12/2006 relativo a la propiedad de bienes inmuebles por parte de no omaníes en Complejos Turísticos Integrados (ITC) y el RD 29/2018 relativo a las restricciones de propiedad en lugares específicos. El estatus de ITC puede ser importante para la adquisición por parte de un extranjero, pero no debe simplificarse al lema: compras y todo es automático. Es necesario verificar el documento que confirma el estatus del proyecto o etapa y las condiciones de los procedimientos de residencia en el eVisa de la Policía Real de Omán.

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¿Por qué un folleto publicitario no es lo mismo que un contrato?

Los materiales de venta están hechos para contar la historia del proyecto. El contrato está hecho para definir los derechos y obligaciones de las partes. En las inversiones inmobiliarias, esta diferencia es crucial, porque un render, CGI, video promocional, tabla con el ROI proyectado o la declaración de un agente no tienen por qué tener el mismo valor probatorio que un SPA, PSPA y los anexos técnicos.

En la práctica, el inversor debe separar tres grupos de información. El primero es el marketing: visualizaciones, fotos del entorno, narrativa sobre el estilo de vida, lemas sobre el valor futuro, rendimiento previsto y modelos de alquiler de ejemplo. El segundo son los documentos contractuales: borrador de SPA o PSPA, calendario de pagos, plano de la unidad, lista de acabados (Schedule of Finishes), reglas de entrega, reglamento de gastos de servicio (Service Charge), condiciones de reventa y reglas de desistimiento. El tercero son los documentos legales del proyecto: Mulkia/título de propiedad, permiso de construcción, estatus de ITC, consentimiento para venta sobre plano, cuenta escrow y documentos de registro.

Si la piscina, el campo de golf, el puerto deportivo, el estándar de equipamiento, el operador hotelero, la vista desde la ventana o el alcance de los servicios de gestión de alquiler no aparecen en el SPA/PSPA o en un anexo, el inversor debe tratarlos como un riesgo de marketing. Esto no significa que dicho elemento no se construya. Significa que hay que comprobar si ha sido descrito legalmente y dónde.

En los proyectos sobre plano, el rastro de auditoría legal (legal audit trail) tiene una importancia especial. El inversor debe ser capaz de responder preguntas sencillas: quién vende, sobre qué base vende, qué terreno está cubierto por el proyecto, si el desarrollador tiene derecho a disponer del terreno, qué local es objeto del contrato, a dónde van los fondos y qué documentos confirman el estatus del proyecto. Si no se puede rastrear este camino, el riesgo aún no se ha medido.

Documentos vinculantes: lista de verificación del inversor

Antes de pagar la tarifa de reserva, el inversor debe solicitar al menos: borrador de SPA o PSPA, plano de la unidad, estándar de acabado, plan de pagos, condiciones de retraso del desarrollador, reglas de retraso del comprador, reglamento de gastos de servicio, condiciones de reventa antes de la entrega, condiciones de desistimiento, reglas de transferencia de derechos y documento que confirme el derecho del desarrollador sobre el terreno.

Si el proyecto es parte de un desarrollo de uso mixto, también es necesario verificar el alcance de las áreas comunes, el modelo de gestión, los costos de mantenimiento previstos, los derechos de estacionamiento, las reglas de uso de las instalaciones y la posible división en etapas. En proyectos frente al mar, de golf o hoteleros, es importante si el acceso a la infraestructura es un derecho del propietario, un servicio pagado, un elemento gestionado por el operador o simplemente un elemento de la comunicación de ventas.

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¿Cómo verificar a un desarrollador en Omán?

La verificación de un desarrollador en Omán no debe comenzar con la pregunta de si la marca es reconocible. Debe comenzar con la pregunta de si la entidad tiene una base actual para ofrecer este proyecto en particular. Tras el RD 79/2025, la conformidad de la actividad del desarrollador, la venta sobre plano y la documentación del proyecto con los requisitos del MoHUP adquiere una importancia especial.

Vale la pena dividir la diligencia debida en tres niveles: desarrollador, proyecto y unidad. A nivel de desarrollador, el inversor verifica el registro de la empresa, la licencia o consentimiento, el historial de ejecución, la estructura de financiación, las disputas, la reputación del contratista y la experiencia en proyectos de escala similar. A nivel de proyecto, verifica el estatus del terreno, el plan maestro, el permiso de construcción, la cuenta escrow, el estatus de ITC, el consentimiento para venta sobre plano y la etapa de ejecución. A nivel de unidad, verifica el número de local, la superficie neta y bruta, la participación en las áreas comunes, el precio, el plan de pagos, las condiciones de entrega y las condiciones de reventa.

La participación de instituciones públicas, un operador hotelero reconocible o una marca conocida puede aumentar la credibilidad del proyecto, pero no sustituye la verificación legal. En la práctica, la asociación, el logotipo del operador o la presencia de una gran entidad en el proyecto son solo una señal. El inversor aún debe ver los documentos relacionados con el terreno, el proyecto, el escrow y la posibilidad de vender dicha unidad.

Paso a paso: diligencia debida del desarrollador

Paso 1: solicite el nombre completo de la entidad que será parte del SPA/PSPA. El nombre comercial del proyecto no siempre es el nombre de la empresa vendedora.

Paso 2: solicite un documento que confirme el derecho actual a ofrecer el proyecto específico. Una licencia comercial general no es suficiente si se vende un local sobre plano.

Paso 3: verifique si el desarrollador tiene derecho a disponer del terreno. Aquí son importantes la Mulkia/título de propiedad, los documentos de registro y los contratos o decisiones que vinculan a la entidad con el proyecto.

Paso 4: solicite el permiso de construcción, el plan maestro y los documentos que confirmen la conformidad con la etapa de inversión. Si el proyecto hace referencia al GMSP, al desarrollo frente al mar o a la infraestructura pública, separe los documentos de planificación de las previsiones de ventas.

Paso 5: compare el historial del desarrollador con el calendario del nuevo proyecto. Las preguntas útiles son: cuántos proyectos se han entregado, cuántos están en construcción, si hubo retrasos, quién es el contratista principal y cómo se financia la inversión.

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¿Qué debe contener una cuenta escrow segura?

La cuenta escrow en un proyecto inmobiliario no es un adorno de la documentación. Es un mecanismo de control del flujo de fondos. En términos simples, debe separar el dinero de los compradores de la cuenta operativa normal del vendedor y vincular los pagos con el proyecto. Sin embargo, no significa que el escrow elimine todos los riesgos de inversión.

En 2026, la sección de escrow debe redactarse con cuidado. No debe basarse en el RD 64/2014 si no hay confirmación de que es la base correcta para el escrow de proyectos en Omán. Tampoco debe basarse el artículo actual únicamente en el RD 30/2018, porque Decree.om marca este acto como derogado por el RD 79/2025. El enfoque correcto es tratar el escrow como un elemento del régimen regulatorio actual y verificar los documentos ejecutivos, la práctica del MoHUP y el documento que confirma el escrow para el proyecto específico.

El inversor debe solicitar el nombre del banco en Omán, el nombre de la cuenta, el número de cuenta, el beneficiario, la vinculación de la cuenta con el proyecto, las reglas de liberación de fondos, el procedimiento de confirmación de hitos, el modelo de recibo y la información sobre si todos los pagos van directamente a la cuenta del proyecto. El recibo debe indicar el proyecto, el comprador, el monto, el propósito del pago y la parte que recibe los fondos.

Si el vendedor solicita una transferencia a una cuenta de marketing, una cuenta extranjera, una cuenta de intermediario, una cuenta de la empresa matriz o una cuenta cuyo nombre no coincide con la documentación del proyecto, el inversor debe retener el pago. Primero se necesita una explicación por escrito y la verificación por parte de un abogado local en Omán.

¿Qué no garantiza el escrow?

El escrow puede limitar el riesgo de un flujo de dinero incorrecto, pero no garantiza la finalización del proyecto, la calidad de la ejecución, la ausencia de retrasos, la ausencia de disputas, la demanda futura de los inquilinos, el nivel de rendimiento, la posibilidad de reventa o la obtención de la residencia. Por eso, el escrow debe analizarse junto con el desarrollador, el terreno, el permiso de construcción, el calendario de pagos, el SPA/PSPA y las reglas de registro.

En proyectos iniciados antes de la entrada en vigor total del RD 79/2025, es necesario determinar adicionalmente si funciona un régimen transitorio. Esta es una pregunta para un abogado local: qué regulaciones y decisiones ejecutivas son aplicables, si la documentación del proyecto se ha adaptado a la nueva ley y si el mecanismo bancario de escrow está descrito de una manera verificable.

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¿Cómo leer el calendario de pagos para no pagar de más?

El plan de pagos no es solo una tabla de cuotas. Es uno de los documentos de riesgo más importantes en un proyecto sobre plano. Muestra cuándo el inversor pierde liquidez, cuándo el desarrollador recibe los fondos y si los pagos están vinculados al progreso real de la construcción.

En Omán, los inversores a menudo comparan proyectos por el precio de entrada y el monto del primer pago. Eso no es suficiente. El calendario debe leerse junto con la cuenta escrow, el SPA/PSPA, las condiciones de los hitos, la fecha de entrega, las reglas de retraso y el costo total de propiedad del inmueble. La cuota en el folleto no es suficiente si no se sabe quién confirma la etapa de construcción y cuándo el banco puede liberar los fondos de la cuenta del proyecto.

El mayor riesgo lo tienen los calendarios puramente temporales. Si la cuota vence cada tres o seis meses independientemente del progreso de la construcción, el inversor puede estar financiando un proyecto retrasado sin un control real sobre el riesgo de entrega. Los pagos basados en hitos tienen un mejor perfil de riesgo, pero solo si los hitos son medibles, están descritos en el contrato y están vinculados a documentos de construcción o certificación de progreso.

Paso a paso: análisis del plan de pagos

Paso 1: compare las fechas de pago con la fecha de entrega prevista. Si la mayor parte del precio se paga mucho antes de la entrega, el riesgo del inversor aumenta.

Paso 2: verifique la definición de hito. Una etapa de tipo "progreso de construcción" es demasiado general si no se sabe quién la confirma y sobre la base de qué documento.

Paso 3: pregunte si la liberación del escrow está vinculada a un certificado de progreso, informe de ingeniero, decisión del MoHUP, documento bancario u otra confirmación formal.

Paso 4: verifique las consecuencias del retraso del desarrollador. Son importantes el período de gracia, la obligación de informar, el derecho de desistimiento, la posibilidad de posponer cuotas, los intereses y las posibles sanciones.

Paso 5: calcule el costo total de adquisición. Al precio del local, sume las tarifas de registro, gastos de servicio, tarifas de servicios públicos e infraestructura, equipamiento, gestión de alquiler, costos de mantenimiento, financiación y posibles costos legales.

La última cuota debe ser lo suficientemente significativa como para crear un incentivo para la entrega a tiempo y la conformidad del local con el contrato. Sin embargo, no se puede indicar un valor único correcto para cada proyecto. El nivel del último pago depende del estándar del proyecto, la práctica local, la negociación y la construcción de todo el contrato.

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¿Qué documentos debe ver antes de reservar?

La tarifa de reserva a veces se presenta como una formalidad. En la práctica, es el momento en que el inversor a menudo entra en una relación legal, de pago y de negociación con el desarrollador o intermediario. Por eso, un mínimo de documentos debe aparecer antes del pago, no después.

El paquete básico incluye Mulkia/título de propiedad, documentos de registro actuales del terreno, documentos que confirman el derecho del desarrollador a disponer del terreno, permiso de construcción, plan maestro o plan de proyecto aprobado, SPA/PSPA, reglamento de tarifas, plano del local, lista de acabados y documentos de medición de superficie. En un proyecto sobre plano, se debe añadir el consentimiento o licencia para la venta sobre plano, la confirmación del escrow para el proyecto específico, los datos del banco y de la cuenta, las reglas de pago y las reglas de liberación de fondos.

El estatus de ITC requiere un control separado. El inversor debe ver el documento que confirma que el proyecto o etapa es un Complejo Turístico Integrado o que existe otra base legalmente aceptable para la adquisición por parte de un extranjero. No se debe asumir que el nombre del proyecto, su ubicación o el lenguaje de ventas confirman el estatus legal. Vale la pena comparar este tema con el artículo sobre ITC en Omán, que discute más ampliamente el significado de ITC para los extranjeros.

Tras el RD 56/2026, los documentos relacionados con el registro tienen una importancia especial. Es necesario verificar la identificación de la parcela, las restricciones, hipotecas, gravámenes, derecho a transferir derechos y los documentos necesarios para la inscripción después de la compra. Si el vendedor no puede indicar qué documentos serán necesarios para el registro, el inversor aún no tiene una imagen completa de la transacción.

Superficie neta, superficie bruta y superficie vendible

En las inversiones premium, la diferencia entre la superficie útil, balcón, terraza, estacionamiento, participación en las áreas comunes y la superficie vendible puede tener un gran significado para el precio por metro. El inversor debe preguntar por qué superficie está pagando, cómo se calcula el precio, si en el SPA/PSPA existe una tolerancia de diferencias de metraje y cómo es la corrección del precio si la superficie después de la entrega difiere del plano.

Vale la pena comparar la distribución del local con el plano de planta, la participación en las áreas comunes y las reglas de gastos de servicio. A veces, un local con un precio de entrada más bajo puede tener mayores costos de mantenimiento, menor eficiencia de superficie o liquidez limitada en la reventa.

Documentos de residencia y visado

La residencia y el visado no deben prometerse como un efecto automático de la compra. Se debe verificar la base actual del programa, el valor mínimo de inversión, la etapa del proyecto, los documentos requeridos por el eVisa de la Policía Real de Omán, documentos familiares, plazos, tarifas y la dependencia entre el estatus del proyecto y la posibilidad de presentar la solicitud. En el caso de proyectos sobre plano, puede ser importante si el inversor recibirá los documentos requeridos en el procedimiento antes de la entrega.

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¿Cuándo no pagar la reserva bajo ninguna circunstancia?

La regla más importante es: la falta de un documento es información. Si el agente o el desarrollador espera un pago pero no entrega los documentos legales, el inversor no debe tratar esto como un pequeño retraso administrativo. Puede ser una señal de que el proyecto aún no está listo para un análisis seguro.

El pago debe retenerse si falta la confirmación de la licencia actual o el consentimiento del desarrollador, el documento de escrow para el proyecto específico, el estatus de registro claro del terreno, la Mulkia/título de propiedad, el permiso de construcción, el borrador de SPA/PSPA o el documento que confirma el estatus de ITC. Del mismo modo, se debe reaccionar cuando el vendedor no puede vincular el terreno con el proyecto o la entidad vendedora con la documentación legal.

Una bandera roja también es hacer referencia exclusivamente a regulaciones antiguas sin explicar cómo funciona el proyecto después del RD 79/2025 y el RD 56/2026. Si el vendedor no puede explicar el régimen transitorio, se niega a indicar los documentos de registro o sustituye las decisiones del MoHUP por garantías generales, el inversor debe detener el proceso.

Banderas rojas financieras y de visado

Por el lado financiero, son especialmente arriesgados: el pago a la cuenta de un intermediario, una cuenta extranjera, la cuenta de una empresa de marketing, la cuenta de la empresa matriz sin explicación, la falta de un recibo con el nombre del proyecto, la falta de coincidencia del nombre del beneficiario con los documentos y la presión para pagar antes del análisis legal.

Por el lado de los visados, el problema son las promesas de residencia sin indicar la base legal actual, los requisitos del eVisa de la Policía Real de Omán, el valor mínimo de inversión, el estatus del proyecto y los documentos requeridos al solicitar. El agente puede ayudar a organizar el proceso, pero no debe sustituir a las fuentes oficiales ni a la opinión legal local.

La presión del tiempo no es un argumento legal. Los lemas sobre el último local, el cambio de precio o el corto plazo de la promoción son especialmente arriesgados si al mismo tiempo no aparecen los documentos. En tal situación, la reacción correcta es: retener el pago, enviar una lista de faltantes, solicitar una confirmación por escrito y consultar los documentos con un abogado en Omán.

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¿Sobre plano o terminado: qué es más seguro en 2026?

No hay una respuesta única para cada inversor. En 2026, la diferencia entre un local sobre plano y uno terminado depende del estatus del proyecto, los documentos, el escrow, el registro, el riesgo de entrega, la liquidez y la posibilidad de utilizar el inmueble de acuerdo con el objetivo de la inversión.

El proyecto sobre plano puede ofrecer un umbral de entrada más bajo, el pago fraccionado y la posibilidad de apreciación del capital durante la construcción. Este potencial solo tiene sentido si el proyecto tiene un consentimiento confirmado para la venta, una cuenta escrow actual, un desarrollador creíble, hitos medibles, derechos claros del inversor en caso de retraso y reglas claras de reventa antes de la entrega. Sin estos elementos, un precio de entrada más bajo puede ser solo una prima por un mayor riesgo.

El inmueble terminado generalmente limita el riesgo de entrega, porque el inversor puede ver el local, el edificio, el entorno y el estándar real de ejecución. Sin embargo, aún es necesario verificar la Mulkia/título de propiedad, el registro, los gravámenes, los gastos de servicio, la calidad de la gestión del edificio, las reglas de alquiler, el derecho a transferir la propiedad o los derechos a un extranjero y los documentos técnicos. Un local terminado no significa automáticamente un menor riesgo legal.

La liquidez se ve diferente en ambos modelos. En el proyecto sobre plano, la reventa puede estar limitada por el reglamento del proyecto, el consentimiento del desarrollador, el nivel del precio pagado, las tarifas de transferencia o las condiciones del SPA/PSPA. En un local terminado, la liquidez depende de la ubicación, el estatus de ITC, la demanda de los inquilinos, la calidad del mantenimiento del edificio, las transacciones comparativas reales y los costos de explotación.

El contexto del mercado de Omán apoya el interés en los bienes raíces, el turismo y los proyectos estratégicos en el marco de la Visión 2040. Invest Oman muestra oportunidades activas en sectores como el turismo y los bienes raíces. Sin embargo, esto no debe traducirse en promesas de aumento de precios. La macroeconomía es el telón de fondo, y la decisión de compra requiere un análisis de la oferta, la demanda, la ubicación, los proyectos competitivos, los costos de mantenimiento y el escenario de salida de la inversión.

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¿Qué preguntar al agente antes de la transferencia?

Una buena conversación con un agente no consiste en preguntar si el proyecto es interesante. Consiste en comprobar si el agente puede documentar las afirmaciones más importantes. La falta de respuesta con un documento es una respuesta. Si el agente responde solo verbalmente, el inversor debe tratarlo como marketing, no como prueba legal.

5 preguntas de control

1. ¿Cuál es la base legal actual para la venta de este proyecto específico: número de consentimiento o licencia, organismo emisor y fecha de validez?
2. ¿El proyecto tiene una cuenta escrow asignada al proyecto específico y puedo obtener una confirmación por escrito del banco, el número de cuenta, el nombre del beneficiario y las reglas de liberación de fondos?
3. ¿Puedo recibir la Mulkia/título de propiedad, los documentos de registro del terreno, el permiso de construcción y el documento que confirma que el desarrollador tiene derecho a disponer del terreno para este proyecto?
4. ¿El proyecto o etapa tiene estatus de ITC u otra base que permita a un extranjero adquirir derechos sobre el inmueble, y qué documentos lo confirman?
5. ¿Qué documentos concretos serán necesarios para el registro de la transferencia de derechos y el posible procedimiento de residencia, y qué elementos son solo una promesa de marketing?

Preguntas complementarias antes de firmar

Antes de la transferencia, también vale la pena preguntar: quién es la parte del SPA/PSPA, quién firma el recibo, cuáles son las condiciones de desistimiento, si el plan de pagos se basa en hitos, si existe una restricción de reventa antes de la entrega, cómo se calcula la superficie neta y bruta, si los gastos de servicio tienen un límite o mecanismo de cambio, quién gestionará el inmueble después de la entrega y qué documentos confirman la posibilidad de alquiler.

Vale la pena comparar las respuestas del agente con el artículo sobre cómo un extranjero puede comprar un inmueble en Omán y con el texto sobre las diferencias entre el mercado primario y secundario en Omán. Estos materiales ayudan a separar el proceso de compra, el análisis del modelo de mercado y las preguntas legales.

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¿Cómo puede ayudar PlanoGroup con la compra de un inmueble en Omán?

Si planea comprar un inmueble en Omán, PlanoGroup puede ayudar a organizar los documentos, identificar riesgos y preparar una lista de preguntas para el desarrollador, el agente y el abogado local. El objetivo no es prometer un resultado seguro, sino reducir el número de incógnitas antes de la decisión de compra.

En la práctica, analizamos el SPA/PSPA, el estatus del proyecto, los documentos del terreno y del registro, la cuenta escrow, el plan de pagos, los riesgos del proyecto sobre plano y terminado, los documentos relacionados con ITC, gastos de servicio, estándar de acabado y elementos que requieren una opinión legal local. En los proyectos de inversión, también verificamos si el modelo de alquiler, el rendimiento y el escenario de apreciación del capital se derivan de supuestos comparables y no solo de la tabla de ventas.

Un buen punto de partida es contactar con PlanoGroup y revisar las ofertas inmobiliarias actuales, incluidos los proyectos omaníes disponibles en el sitio web. Para un inversor que compara Omán con otros mercados, también pueden ser útiles los estudios de caso sobre diversificación inmobiliaria Omán - Costa del Sol y cartera Omán - Montenegro - España.

Preguntas frecuentes

¿Puede un extranjero comprar un inmueble en Omán?

Sí, pero no en todos los lugares y no siempre bajo las mismas reglas. Son clave el estatus del proyecto, el régimen de ITC u otra base legalmente aceptable, las restricciones sobre la propiedad de no omaníes y las reglas actuales de registro. El inversor debe verificar no solo la ubicación y el precio, sino también el documento que confirma la posibilidad de adquisición por parte de un extranjero en un proyecto o etapa determinada.

El mayor error es asumir que cada oferta dirigida a un cliente extranjero otorga automáticamente el mismo alcance de derechos. Antes de pagar, debe solicitar los documentos del proyecto, la Mulkia/título de propiedad, la confirmación del estatus de ITC y la información sobre qué documentos serán necesarios para el registro de derechos después de la compra.

¿El estatus de ITC significa derecho de propiedad y visado automático?

No debe simplificarse. El Complejo Turístico Integrado es un régimen importante para la adquisición de inmuebles por parte de extranjeros, pero el inversor debe verificar el documento que confirma el estatus del proyecto o etapa específica. También es necesario verificar qué tipo exacto de derecho se transfiere, qué restricciones se derivan de la documentación del proyecto y cómo es el procedimiento de registro.

El visado o la residencia requieren un control separado. Las condiciones deben verificarse en la ruta actual del eVisa de la Policía Real de Omán y en los documentos del proyecto. No base su decisión en la frase general de un agente de que la compra otorga residencia. Pueden ser importantes el valor de la inversión, la etapa de ejecución, el tipo de documentos y la práctica oficial actual.

¿La cuenta escrow elimina completamente el riesgo?

No. La cuenta escrow puede limitar el riesgo de un flujo de fondos incorrecto, pero no sustituye el análisis del desarrollador, el terreno, el permiso de construcción, el calendario, el SPA/PSPA, la calidad de la ejecución, la demanda del mercado ni el procedimiento de registro. El escrow responde a la pregunta de dónde y bajo qué reglas va el dinero. No responde por sí solo a la pregunta de si el proyecto se completará de acuerdo con las expectativas del inversor.

Tras el RD 79/2025, es necesario verificar adicionalmente la base actual del escrow para el proyecto específico. Vale la pena solicitar el documento del banco, el número de cuenta, el nombre del beneficiario, las reglas de liberación de fondos y el modelo de recibo.

¿Se puede seguir haciendo referencia al RD 30/2018 para el escrow?

Se puede mencionar con precaución como un punto histórico o transitorio, pero no como la base principal actual para nuevas transacciones. Decree.om marca el RD 30/2018 como derogado por el RD 79/2025, y el RD 79/2025 deroga el Sistema de Cuenta de Depósito en Garantía para Proyectos de Desarrollo Inmobiliario.

En la práctica, el inversor debe preguntar por el régimen actual del proyecto, las decisiones ejecutivas, la práctica del MoHUP y los documentos bancarios asignados a una cuenta específica. Si el vendedor solo muestra una base antigua y no explica cómo funciona el proyecto después del RD 79/2025, el pago debe detenerse hasta que se aclare.

¿Qué debe contener un buen contrato SPA/PSPA en Omán?

El contrato debe especificar las partes, el local, la superficie, el precio, el plan de pagos, el escrow, el estándar de acabado, los plazos, el período de gracia, las consecuencias de los retrasos, las condiciones de desistimiento, las reglas de reventa, los gastos de servicio, el procedimiento de entrega y los documentos necesarios para el registro. En los proyectos sobre plano, son especialmente importantes los hitos, la liberación del escrow, el retraso del desarrollador y los derechos del inversor cuando el proyecto no avanza según el calendario.

Vale la pena leer el contrato junto con los anexos. A menudo, son los anexos los que muestran el plano del local, el estándar de acabado, la superficie, el estacionamiento, las áreas comunes y las obligaciones después de la entrega. El nombre SPA o PSPA no es suficiente. Lo que cuenta es lo que está exactamente en el contenido y los anexos.

¿Cuándo es mejor retener el pago de reserva?

El pago debe retenerse cuando faltan documentos que confirmen el estatus del proyecto, la licencia o consentimiento de venta, el escrow, la Mulkia/título de propiedad, el permiso de construcción, el estatus de ITC, el borrador de SPA/PSPA o la base de las promesas de visado. Del mismo modo, se debe reaccionar cuando los fondos deben ir a una cuenta distinta a la cuenta confirmada del proyecto.

La presión para una transferencia rápida no debe sustituir a los documentos. Si el agente o el desarrollador no proporciona información de una manera verificable, el inversor debe enviar una lista de faltantes y volver a la conversación solo después de recibir los materiales.

¿Es Omán un mercado para un inversor que busca ROI?

Puede analizarse en términos de ROI, rendimiento y apreciación del capital, pero solo sobre la base de supuestos comparables. El inversor debe verificar la ubicación, la estacionalidad del alquiler, la competencia, los costos de gastos de servicio, la gestión de alquiler, impuestos y tarifas, la liquidez de reventa y el escenario de salida. En el modelo de condohotel, se debe evaluar adicionalmente al operador, las reglas de reparto de ingresos y los costos operativos.

Vale la pena leer el artículo sobre ROI, impuestos y modelo de condohotel en Omán, pero las previsiones deben tratarse como material para verificación, no como garantía de resultado.