ITC im Oman: Was bedeutet das für einen Ausländer, der eine Immobilie kauft?

Kann ein Ausländer eine Immobilie im Oman kaufen?

Ja, aber für einen Investor aus Polen ist die wichtigste Frage: Befindet sich das Projekt in einer Integrated Tourism Complex-Zone, kurz ITC? Der ITC-Status ist wichtiger als der Ausblick aus dem Fenster, die Marke des Bauträgers oder die Lage am Wasser, da er bestimmt, welchen Rechtstitel der Käufer erhält, ob er den Vermögenswert verkaufen kann, wie die Registrierung funktioniert und ob der Kauf den Weg zur Aufenthaltserlaubnis ebnen kann. Dieser Leitfaden erläutert fünf Bereiche: Was ist ein ITC, welche Rechte gibt es dem Käufer, wie unterscheidet es sich von der Nutzung außerhalb eines ITC, wie hängt es mit dem Aufenthalt im Oman zusammen und was ist vor der Reservierungszahlung zu prüfen. Im Hintergrund muss man den GMSP im Auge behalten: Der Greater Muscat Structure Plan geht von einer wachsenden Rolle des Tourismus, gemischt genutzten Entwicklungen (Mixed-Use) und ausgewiesenen Investitionszonen aus, und Band 3 weist auf einen Anstieg der ITC-Anzahl in Maskat von 4 auf 8 hin.

Eine gute Ergänzung zu diesem Text ist der Ratgeber von PlanoGroup: ob und wie ein Pole eine Immobilie im Oman kaufen kann.

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Was bedeutet ITC im Oman und warum ist es für Ausländer wichtig?

Rechtlicher Status des Projekts, kein Werbeslogan

ITC steht für Integrated Tourism Complex. In der Praxis ist dies keine Beschreibung der Ästhetik einer Wohnsiedlung, sondern eine rechtliche Kategorie des Projekts, in der ein Ausländer Immobilien zu anderen Bedingungen erwerben kann als bei einer gewöhnlichen Wohninvestition. Gov.om beschreibt die ITC-Lizenz als einen Dienst, der auf dem System des Immobilieneigentums in Integrated Tourism Complexes basiert, ausgestellt auf Grundlage des Royal Decree No. 12/2006 und der Durchführungsbestimmungen des Ministerial Decree No. 191/2007. Für den Investor bedeutet dies, dass die Due Diligence mit dem Dokument beginnt, das den Status des Projekts bestätigt, nicht mit dem Verkaufsprospekt.

Schritt für Schritt vor dem Preisgespräch:

• Prüfen Sie, ob das Projekt den offiziellen ITC-Status hat und wer die Bestätigung ausgestellt hat;
• Stellen Sie fest, wer der Bauträger, der Betreiber und der Grundstückseigentümer ist;
• Bitten Sie um das Dokument, das das Projekt als ITC qualifiziert, nicht nur um eine Verkaufsbroschüre;
• Überprüfen Sie, ob Sie Freehold, ein Nutzungsrecht (Usufruct) oder einen anderen Titel erwerben;
• Fragen Sie, wie die Registrierung des Rechts bei der zuständigen Behörde aussieht.

Mehr zum Kaufprozess finden Sie im Text von PlanoGroup: wie man eine Immobilie im Oman kauft.

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Welche Rechte gewährt der Kauf einer Immobilie in einem ITC-Projekt?

Eigentum, Verkauf, Vererbung und Vermietung

Der Kauf in einem ITC gibt dem ausländischen Käufer in der Regel einen größeren Kontrollbereich über den Vermögenswert als ein Kauf außerhalb der ausgewiesenen Zone. In der Praxis analysiert der Investor vier Rechte: die Möglichkeit, Immobilien in der Zone zu besitzen, die Möglichkeit des Verkaufs, die Übertragung der Rechte an Erben sowie die Vermietung gemäß der Projektordnung. Dies ist wichtig für den ROI, die Wertsteigerung (Capital Appreciation) und die Liquidität beim Ausstieg aus der Investition. Der ITC-Status allein bedeutet jedoch nicht, dass jeder Kaufvertrag (SPA) vorteilhaft ist. Entscheidend sind die genaue Formulierung des Rechtstitels, der Zeitplan für die Registrierung und die Verwaltungsregeln nach der Übergabe.

Was in den Dokumenten zu prüfen ist:

• Die Art des Rechts, das im SPA und in den Registrierungsdokumenten eingetragen ist;
• Ob Gegenstand des Kaufs eine Wohnung, eine Villa, ein Grundstück oder ein Anteil an einem größeren Projekt ist;
• Regeln für den Wiederverkauf und eine eventuelle Abtretung vor der Übergabe;
• Einschränkungen bei der Kurz- und Langzeitvermietung;
• Das endgültige Dokument, das das Recht an der Immobilie bestätigt.

Aus Sicht eines Zweitwohnsitzes lohnt es sich, die rechtliche Analyse mit den Unterhaltskosten zu verbinden, daher ist auch der Text von PlanoGroup über die Lebens- und Unterhaltskosten im Oman nützlich.

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Gewährt der Kauf in einem ITC das Recht auf Aufenthalt im Oman?

Aufenthalt des Eigentümers und der Familie: Was vor der Entscheidung zu prüfen ist

Der Kauf einer Immobilie in einer Tourismuszone kann mit einem Weg zur Aufenthaltserlaubnis verbunden sein, aber man sollte nicht schreiben oder davon ausgehen, dass der Aufenthalt automatisch erfolgt. Die offizielle Seite der Oman Golden Residency führt den Besitz von Immobilien in Tourismuszonen als einen der qualifizierenden Wege auf. Die Mitteilung des Ministry of Commerce, Industry and Investment Promotion aus dem Jahr 2025 beschreibt die Golden Residency als Instrument für Investoren und nennt eine Schwelle von 200.000 OMR für das Investitionsprogramm. Vor dem Kauf muss das aktuelle Reglement des Programms zum Zeitpunkt der Antragstellung geprüft werden, da sich Schwellenwerte, Dokumente und Gültigkeitszeiträume ändern können.

Fragen Sie vor der Reservierungszahlung:

• Ob die betreffende Immobilie in einer Zone liegt, die sich für den Aufenthalt qualifiziert;
• Welcher Mindestinvestitionswert für den gewählten Weg gilt;
• Ob der Antrag Ehepartner und Kinder einschließen kann;
• Welche Dokumente erforderlich sind: Rechtstitel, Zahlungsnachweis, KYC, Versicherung, Familiendokumente;
• Ob der Verkauf der Immobilie die Erneuerung des Aufenthalts beeinflusst.

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Was unterscheidet Eigentum in einem ITC von der Nutzung außerhalb eines ITC?

Freehold, Usufruct und praktische Auswirkungen für den Investor

Die einfachste Unterscheidung ist: ITC ist für viele ausländische Käufer ein klarerer Weg zum Immobilienerwerb in einer ausgewiesenen Zone, während außerhalb von ITC Konstruktionen auf Basis des Nutzungsrechts (Usufruct) auftreten können. Eine Analyse von Dentons zur Ministerial Decision 357/2020 weist darauf hin, dass ein Ausländer außerhalb des GCC unter bestimmten Bedingungen das Nutzungsrecht an einer Wohneinheit in einem mehrstöckigen gemischt genutzten Gebäude außerhalb eines ITC für einen Zeitraum von bis zu 50 Jahren erwerben kann, mit der Möglichkeit einer Verlängerung auf bis zu 99 Jahre. Dieses Recht kann die Nutzung und Erzielung von Einkünften ermöglichen, ist aber nicht dasselbe wie Eigentum in einem ITC-Projekt.

Praktische Fragenliste:

• Spricht das Dokument von Freehold, Usufruct oder einem anderen Titel;
• Für welchen Zeitraum gilt das Recht und kann es verlängert werden;
• Kann das Recht verkauft werden, wann und zu welchen Bedingungen;
• Wie sieht die Vererbung oder der Übergang der Rechte auf Erben aus;
• Akzeptiert die Bank diesen Titel bei der Finanzierung?

Für einen Investor, der den Oman mit Dubai vergleicht, ist auch wichtig, dass der Begriff Freehold Areas in Dubai marktweit bekannter ist, während im Oman für viele Projekte genau die ITCs eine ähnliche Funktion erfüllen. Verfahren und Verträge sollten jedoch gemäß den lokalen Vorschriften gelesen werden.

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Rechtliche Risiken beim Kauf in einem ITC-Projekt

Nicht jedes Projekt mit einer guten Verkaufspräsentation hat das gleiche Sicherheitsprofil

Die häufigsten Risiken ergeben sich nicht aus dem ITC-Konzept selbst, sondern aus den Dokumenten. Der Investor sollte auf das Fehlen einer klaren Bestätigung des ITC-Status, unpräzise SPA-Formulierungen, das Fehlen eines Registrierungszeitplans, Einschränkungen bei der Vermietung, eine unklare Aufteilung der Service Charges und das Fehlen von Informationen über den Betreiber nach der Übergabe des Projekts achten. Bei Off-Plan-Projekten muss separat ein Escrow Account geprüft werden. Trowers Hamlins beschreibt die omanischen Escrow-Gesetze als Mechanismus, der den Zugang des Bauträgers zu den Mitteln der Käufer bei Entwicklungsprojekten reguliert.

Der Preis pro m² ist nur ein Parameter. Vergleichen Sie vor der Entscheidung:

• Rechtstitel und Grundstücksstatus;
• Bauträger, Betreiber und Bauphase;
• Bedingungen für Wiederverkauf, Abtretung und Verzögerungen;
• Service Charge nach der Übergabe und Umfang der Gemeinschaftsdienste;
• Reales Mietmodell: Betreiber, Selbstverwaltung, Langzeit- oder Kurzzeitmiete.

Den breiteren Investitionskontext für Maskat beschreibt der Artikel von PlanoGroup über die Stabilität des Immobilienmarktes in Maskat.

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Checkliste für Investoren vor dem Kauf einer Immobilie in einem ITC

Dokumente, Fragen an den Bauträger und Warnsignale

• Hat das Projekt den offiziellen ITC-Status? Bitten Sie um das Dokument, nicht nur um die Erklärung des Verkäufers.
• Welches Dokument bestätigt dies? Prüfen Sie den Namen der Behörde, das Datum und den Umfang der Genehmigung.
• Kaufen Sie eine fertige Einheit, Off-Plan oder einen Anteil am Projekt? Davon hängen der Zahlungsplan und das Ausführungsrisiko ab.
• Wann erfolgt die Registrierung des Rechts? Legen Sie fest, ob die Registrierung nach dem SPA, nach der Übergabe oder nach vollständiger Zahlung erfolgt.
• Welche Kosten fallen beim Kauf an? Vergleichen Sie Registrierungsgebühren, Rechtskosten und eventuelle Provisionen.
• Wie hoch sind die jährlichen Unterhaltskosten? Bitten Sie um die Service Charge, Indexierungsregeln und das Budget für Gemeinschaftsbereiche.
• Können Sie die Immobilie vermieten? Prüfen Sie die Projektordnung, das Betreibermodell und die Lizenzanforderungen.
• Können Sie vor der Übergabe verkaufen? Fragen Sie nach Abtretung, Verwaltungsgebühren und Zustimmung des Bauträgers.
• Qualifiziert sich der Kauf für den Aufenthalt? Überprüfen Sie die aktuellen Bedingungen des Programms, nicht Materialien von vor einem Jahr.
• Was passiert mit den Eigentümerrechten im Todesfall? Legen Sie das Erbschaftsverfahren und die vom Projekt geforderten Dokumente fest.

3 Fragen vor der Reservierungszahlung

1. Umfasst der ITC-Status genau diese Phase und diesen Immobilientyp?
2. Fließen die Mittel aus der Off-Plan-Zahlung auf einen Escrow Account oder ein anderes kontrolliertes Konto?
3. Wie sieht der Ausstieg aus der Investition aus: Wiederverkauf, Vermietung, Abtretung, Aufenthalt und Kosten nach der Übergabe?

Bei der Abnahme einer fertigen Einheit lohnt es sich, eine separate technische Liste zu verwenden. Hilfreich ist der Text von PlanoGroup über die Abnahme einer Immobilie vom Bauträger im Oman.

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Wie fügt sich ITC laut GMSP in die Entwicklung von Maskat ein?

Der Greater Muscat Structure Plan zeigt, dass ITCs nicht im luftleeren Raum funktionieren. Band 1 geht von einem Anstieg der Bevölkerung von Greater Muscat von 1,4 Mio. im Jahr 2022 auf 2,7 Mio. im Jahr 2040 sowie einem Anstieg der Arbeitsplätze von 890.000 auf 1,83 Mio. aus. Band 3 beschreibt Tourismus, gemischt genutzte Bezirke und spezielle wirtschaftliche Ausweisungen als Element des Wachstums und weist ausdrücklich auf den geplanten Anstieg der Integrated Tourism Complexes in Maskat von 4 auf 8 hin. Für den Investor bedeutet dies, dass die ITC-Analyse nicht nur die Immobilie selbst umfassen sollte, sondern auch die Position des Projekts in Bezug auf Flughafen, MICE, Al Mouj, Madinat Al Irfan, öffentliche Verkehrsmittel, Dienstleistungen und geplante Tourismuszonen.

Die offizielle Beschreibung des Strukturplans von Greater Muscat finden Sie auf der Seite des Ministry of Housing and Urban Planning.

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Wie kann PlanoGroup bei der ITC-Analyse helfen?

Wenn Sie den Kauf einer Immobilie im Oman in Erwägung ziehen und prüfen möchten, ob das gewählte Projekt tatsächlich die ITC-Bedingungen erfüllt, kann das Team von PlanoGroup die Dokumente, den Investitionsstatus, die Unterhaltskosten sowie die im SPA enthaltenen Risiken analysieren. Die Unterstützung umfasst die Auswahl von Standort und Bauträger, die Überprüfung des Vertrags, den Registrierungsprozess sowie die Immobilienverwaltung nach dem Kauf.

Sehen Sie sich aktuelle Immobilien im Oman im Angebot von PlanoGroup an oder kontaktieren Sie PlanoGroup.

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FAQ

Ist jede Immobilie am Strand im Oman ein ITC-Projekt?

Nein. Die Lage am Meer bedeutet nicht automatisch den ITC-Status. Der Investor sollte um ein Dokument bitten, das die Qualifizierung des Projekts bestätigt, und prüfen, ob es sich auf die konkrete Phase, das Gebäude und den Immobilientyp bezieht. Erst dann kann man Preis, ROI und Mietpotenzial analysieren.

Kann man eine in einem ITC gekaufte Immobilie vermieten?

Normalerweise ist dies möglich, aber die Regeln hängen von der Projektordnung, dem Betreiber und den Bestimmungen des SPA ab. Vor dem Kauf sollte festgelegt werden, ob Kurzzeitmiete, Langzeitmiete, ein Hotelmodell oder nur die Verwaltung durch einen bestimmten Betreiber zulässig ist. Dies hat direkte Auswirkungen auf die Rendite und die Kosten des Eigentümers.

Bedeutet der Kauf in einem ITC die Staatsbürgerschaft des Omans?

Nein. Der Immobilienkauf kann mit einem Weg zur Aufenthaltserlaubnis verbunden sein, gewährt aber keine automatische Staatsbürgerschaft. Aufenthaltsprogramme haben eigene Schwellenwerte, Formulare, Familienkriterien, Gültigkeitszeiträume und Erneuerungsbedingungen.

Welche Dokumente müssen vor der Unterzeichnung des SPA geprüft werden?

Sie müssen den ITC-Status, den Rechtstitel, die Dokumente des Bauträgers, den Zahlungsplan, die Registrierungsregeln, die Kaufgebühren, die Service Charge, die Vermietungsmöglichkeit, das Recht auf Wiederverkauf und das Verfahren bei Verzögerungen prüfen. Bei Off-Plan-Projekten muss separat die Escrow-Account-Regelung geprüft werden.

Ist ITC besser als ein Kauf außerhalb von ITC?

Für viele ausländische Investoren ist ITC einfacher zu bewerten, da es für Käufer außerhalb des Omans konzipiert wurde. Ein Kauf außerhalb von ITC kann in anderen Konstruktionen möglich sein, zum Beispiel durch Usufruct, erfordert aber eine genauere Analyse der Rechtsdauer, Einschränkungen und Ausstiegsregeln.