Touristenlizenz an der Costa del Sol: Was ein Investor vor dem Kauf eines Apartments überprüfen muss

Der Kauf eines Apartments an der Costa del Sol mit Blick auf die Vermietung erschöpft sich heutzutage nicht mehr in der Wahl von Adresse, Aussicht und Ausstattungsstandard. Nach den regulatorischen Änderungen in Andalusien muss der Investor prüfen, ob die Immobilie legal als vivienda de uso turístico, kurz VUT, betrieben werden darf. In älteren Unterlagen und auf dem Sekundärmarkt taucht oft immer noch das Kürzel VFT auf, da die vorherige Bezeichnung vivienda con fines turísticos lautete. Für den Käufer ist jedoch wichtiger als das Kürzel selbst, ob die Immobilie über den korrekten Registrierungsweg verfügt, ob die Gemeinde keine neuen Einträge einschränkt, ob die Eigentümergemeinschaft (Comunidad) die Tätigkeit nicht blockiert und ob die technischen Unterlagen keine Risiken bergen, die den Weg zur Vermietung versperren.

Der größte Fehler eines Investors besteht in der Annahme, dass ein „Airbnb-Apartment“ per se eine Marktkategorie darstellt. In der Praxis ist dies zunächst nur eine Investitionshypothese. Sie muss durch Dokumente bestätigt werden: durch den Eintrag oder die Möglichkeit eines Eintrags im Registro de Turismo de Andalucía, die Übereinstimmung mit der lokalen Stadtplanung, den Statuten der Eigentümergemeinschaft, den Protokollen der Eigentümerversammlungen, der Nota Simple, den Daten aus dem Catastro sowie Dokumenten, die die legale Nutzung der Immobilie bestätigen. Erst dann können ROI, CAPEX und ein Exit-Szenario modelliert werden.

Dieser Artikel verspricht keine universelle Rendite. Er bringt Struktur in den Prüfungsprozess. Für einen polnischen Investor macht dies den Unterschied zwischen einem Vermögenswert, der legal kommerzialisiert werden kann, und einer Wohnung, die in der Präsentation gut aussieht, aber nach dem Kauf die Umstellung auf ein anderes Vermietungsmodell oder kostspielige Anpassungen erfordert.

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Neuer rechtlicher Rahmen in Andalusien: Was hat Dekret 31/2024 geändert?

Dezentralisierung der Kontrolle und die Rolle der Gemeinden

Das Dekret 31/2024 hat die Logik bei der Bewertung von Ferienwohnungen in Andalusien verändert. Es handelt sich hierbei nicht mehr ausschließlich um ein regionales Meldeverfahren für die Immobilie im Register. Der offizielle BOJA-Text zeigt, dass viviendas de uso turístico auch den Anforderungen des Planungsrechts und der Zuständigkeit der lokalen Behörden unterliegen. Gemeinden können Beschränkungen hinsichtlich der Anzahl von Ferienwohnungen in einem Gebäude, Sektor, Gebiet, Zeitraum, Stadtteil oder einer Zone einführen, sofern diese auf klaren und veröffentlichten Kriterien beruhen. Für den Investor bedeutet dies eines: Die Kaufentscheidung muss von der Ebene „Costa del Sol“ auf die Ebene einer konkreten Adresse heruntergebrochen werden.

Am deutlichsten zeigt sich dies in Málaga. Die Stadt hat begonnen, die touristische Vermietung als Nutzung der Art hospedaje (Beherbergung) und nicht als gewöhnliche Wohnnutzung zu behandeln. Das städtische Planungsamt (Urbanismo) hat die Instrucción 1/2024 veröffentlicht, in der die Anforderung der Übereinstimmung mit der Stadtplanung hervorgehoben wird. In der Praxis können in ausgewählten Fällen unabhängige Eingänge, separate Installationen oder die Lage in einer Zone von Bedeutung sein, in der die Sättigung durch Ferienwohnungen einen festgelegten Schwellenwert überschreitet. Parallel dazu wiesen städtische Mitteilungen auf ein Verbot neuer Einträge in 43 Stadtteilen hin, in denen der Anteil von Ferienwohnungen 8 % des Wohnungsbestands überschritten hat.

Das bedeutet nicht, dass die gesamte Costa del Sol gleich funktioniert. Marbella, Estepona, Fuengirola, Benalmádena oder Mijas können ein anderes Änderungstempo und andere administrative Prioritäten haben. Der Fehler besteht darin, Rückschlüsse von einer Stadt auf eine andere zu übertragen. Zwei Apartments, die nur wenige Kilometer voneinander entfernt liegen, können ein völlig unterschiedliches Risikoprofil aufweisen, obwohl beide als Anlageimmobilien verkauft werden.

Es lohnt sich auch, die Rolle der Licencia de Primera Ocupación (LPO) einzuordnen. In der älteren Praxis wurde die LPO oft als Startvoraussetzung für die touristische Vermietung angesehen. Nach den Änderungen ist jedoch eine breitere Bestätigung der städtebaulichen Konformität und das Fehlen von Verboten aus den Dokumenten der Eigentümergemeinschaft von entscheidender Bedeutung. Die LPO ist bei der Due Diligence nach wie vor von großer Bedeutung, insbesondere bei älteren Gebäuden, umgebauten Räumlichkeiten und Immobilien mit baulichen Veränderungen. Sie sollte jedoch nicht als das einzige Einlassticket für eine VUT betrachtet werden.

Für den Investor sind die Folgen konkret. Ein Apartment in einer Beschränkungszone mag zwar weiterhin als Zweitwohnsitz oder Immobilie zur Saisonvermietung einen Wert haben, erfüllt jedoch möglicherweise nicht die Cashflow-Anforderungen einer täglichen Vermietung. Ein Apartment mit einer bestehenden RTA-Nummer erfordert eine Prüfung, ob der Eintrag aktuell ist, welchen Umfang er hat, wer der Betreiber ist und ob bei einem Eigentümerwechsel eine Aktualisierung oder erneute Prüfung erforderlich wird. Ein Apartment ohne bestehenden Konformitätspfad sollte wie ein Vermögenswert mit aufschiebender Bedingung und nicht wie ein fertiges Anlageprodukt analysiert werden.

Die wichtigste Schlussfolgerung lautet: Nach dem Dekret 31/2024 ist die Rentabilität der touristischen Vermietung eine Funktion von drei Regulierungsebenen. Die erste ist die Junta de Andalucía und das RTA-Register. Die zweite ist die Gemeinde und ihre Stadtplanung. Die dritte ist die Eigentümergemeinschaft sowie deren Statuten und Beschlüsse. Erst nach dem Passieren dieser drei Filter kann man über Preis, Auslastung und Betreiberstrategie sprechen.

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Wie prüft man die Touristenlizenz vor der Unterzeichnung des Reservierungsvertrags?

Überprüfung der RTA-Nummer und des Status im Register

Der erste Schritt ist nicht die Frage, ob „vermietet werden kann“. Der erste Schritt ist die Anforderung von Dokumenten und Nummern. Der Verkäufer oder Makler sollte die genaue RTA-Nummer angeben (früher oft als VFT sichtbar, bei neuen Einträgen als VUT). Die Nummer muss mit der Adresse, dem Tätigkeitsbereich und den Daten der Immobilie übereinstimmen. Wenn eine Anzeige nur ein allgemeines Vermietungsversprechen ohne Nummer, ohne Buchungshistorie und ohne Betreiberdokumente enthält, sollte sie als Verkaufsmaterial und nicht als Beweis betrachtet werden.

Die Überprüfung sollte in mehreren Schritten erfolgen. Erstens muss der Eintrag im offiziellen buscador de establecimientos y servicios turísticos der Junta de Andalucía überprüft werden. Zweitens müssen die Daten aus dem Register mit den Immobiliendokumenten verglichen werden: Adresse, Katasterreferenz, Quadratmeterzahl, Anzahl der Schlafplätze und Art der Bereitstellung der Immobilie. Drittens ist festzustellen, ob sich der Eintrag auf die gesamte Wohnung oder auf die Zimmervermietung bezieht, da das Dekret diese Gruppen unterschiedlich behandelt. Viertens muss geprüft werden, wer der titular de la explotación ist, also die für die Erbringung der Dienstleistung verantwortliche Person oder Einrichtung.

Die RTA-Nummer allein schließt die Analyse nicht ab. Der Investor muss fragen, ob bei einem Eigentümerwechsel eine Meldung zur Datenänderung erforderlich ist, ob der aktuelle Betreiber über einen Vertrag verfügt, der übernommen werden kann, und ob der Vorbesitzer die Tätigkeit im im Register angegebenen Zeitraum tatsächlich ausgeübt hat. Dies ist wichtig, da die spanischen Vorschriften und die Verwaltungspraxis zunehmend zwischen einer tatsächlich betriebenen Immobilie und einer „auf Vorrat“ registrierten Immobilie unterscheiden.

Der zweite Fragenblock betrifft die Gemeinde. In Málaga muss geprüft werden, ob sich die Immobilie in einer Sperrzone oder einem Moratorium befindet, ob sie die städtischen Planungsanforderungen erfüllt und ob ein eventueller Zugang zum Apartment sowie die Installationen ein Problem darstellen. In Marbella und anderen Gemeinden der Costa del Sol muss die aktuelle Position des lokalen Urbanismo eingeholt werden, da die regionalen Vorschriften den Gemeinden Raum für eigene Einschränkungen geben. Ein Immobilienmakler mag die Marktpraxis kennen, sollte jedoch nicht die Antwort der Verwaltung ersetzen.

Der dritte Block betrifft die Declaración Responsable. Dies ist eine elektronisch eingereichte Erklärung, in der der Betreiber die Erfüllung der Anforderungen erklärt. Für den Käufer ist es wichtig zu verstehen, dass dies nicht nur ein Formular ist. Es ist die Verantwortung für die Richtigkeit der Daten, Dokumente und tatsächlichen Gegebenheiten. Wenn sich nach einer Inspektion herausstellt, dass die Immobilie die Anforderungen nicht erfüllt, kann der Eintrag angefochten oder annulliert werden. Daher sollte ein Anwalt nicht nur die Tatsache der Einreichung der Erklärung prüfen, sondern auch, ob die deklarierten Parameter mit der Dokumentation übereinstimmen.

Der vierte Block ist die Risikoökonomie. Die Kosten für eine rechtliche, technische und steuerliche Prüfung sind im Vergleich zu dem Schaden, den eine fehlerhafte Qualifizierung der Immobilie verursachen kann, in der Regel gering. Wenn ein Investor einen Preis zahlt, der auf der Annahme einer täglichen Vermietung basiert, nach dem Kauf jedoch ausschließlich im Saison- oder Langzeitmodell agieren kann, ändert sich das gesamte ROI-Modell. CAPEX, Auslastung, Betreiberprovisionen, Steuern und Liquidität beim Wiederverkauf verändern sich dadurch.

Vor dem Reservierungsvertrag lohnt es sich daher, das Minimum zusammenzutragen: aktuelle RTA-Nummer oder schriftliche Bestätigung des VUT-Erlangungswegs, Nota Simple, Katasterreferenz, LPO oder gleichwertiges Dokument, Statut der Eigentümergemeinschaft, letzte Versammlungsprotokolle, Informationen zu den Gemeinschaftskosten, Vermietungshistorie, Vertrag mit dem Betreiber, Stand der steuerlichen Abrechnungen sowie lokale städtebauliche Informationen. Weigert sich der Verkäufer, diese Unterlagen vor den arras (der Anzahlung zur Absicherung der Transaktion) herauszugeben, sollte der Investor den Prozess verlangsamen.

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Kann die Eigentümergemeinschaft (Comunidad) die touristische Vermietung blockieren?

Die Befugnisse der Nachbarn im Licht des Ley de Propiedad Horizontal

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist einer der wichtigsten Investitionsfilter beim Kauf eines Apartments für die touristische Vermietung. In Polen betrachten Investoren die Gemeinschaft oft als administratives Element, das für die Instandhaltung des Gebäudes zuständig ist. In Spanien ist ihre Bedeutung bei der touristischen Vermietung weitreichender. Das Statut, der Gründungstitel, Beschlüsse und Versammlungsprotokolle können darüber entscheiden, ob die Immobilie eine reale Investitionsfunktion hat.

Das Ley de Propiedad Horizontal, das spanische Wohnungseigentumsgesetz, sieht einen Mechanismus der qualifizierten Mehrheit vor. Artikel 17.12 erlaubt es der Gemeinschaft, die touristische Vermietung mit einer Mehrheit von drei Fünfteln aller Eigentümer, die gleichzeitig drei Fünftel der Anteile repräsentieren, zu genehmigen, einzuschränken, mit Bedingungen zu versehen oder zu verbieten. Dieselbe Mehrheit kann Sondergebühren beschließen oder den Anteil an den Gemeinschaftskosten für eine Immobilie erhöhen, die eine solche Tätigkeit ausübt, vorausgesetzt, der Anstieg übersteigt nicht 20 %. Wichtig ist, dass solche Entscheidungen nicht rückwirkend gelten.

Aus Sicht des Investors bedeutet dies die Notwendigkeit, einige präzise Fragen zu stellen. Enthält das Statut der Gemeinschaft ein Verbot der touristischen Tätigkeit? Enthält es Formulierungen wie uso exclusivo residencial, die ein Anwalt im Kontext der jeweiligen Gemeinschaft bewerten sollte? Gab es in den letzten Protokollen Beschwerden über Gäste, Schlüsseltresore, Lärm, Überlastung der Gemeinschaftsflächen oder Vorschläge zur Abstimmung über eine VUT-Einschränkung? Erwägt die Gemeinschaft eine Erhöhung der Gebühren für touristisch vermietete Einheiten?

Die mündliche Zusicherung des Maklers, dass „die Nachbarn keine Probleme machen“, reicht nicht aus. Der Investor sollte ein Zertifikat des Sekretärs oder Administrators der Gemeinschaft, die aktuellen estatutos de la comunidad sowie actas (Protokolle) der letzten Versammlungen anfordern. Wenn die Immobilie bereits vermietet wird, muss geprüft werden, ob sich die Gemeinschaft in einem Rechtsstreit mit dem Eigentümer oder Betreiber befindet. Ein Konflikt ist in der Anzeige nicht immer sichtbar, zeigt sich aber oft in den Protokollen: durch Erwähnungen von Beschwerden, Beschlussvorschlägen, Änderungen der Poolordnung, des Sicherheitsdienstes, der Aufzüge oder der Zugangskontrolle.

Eine Erhöhung der Gebühren um maximal 20 % muss die Rentabilität nicht zerstören, sollte aber in das Finanzmodell einfließen. Wenn die jährlichen community fees mehrere हजार (Tausend) Euro betragen, schmälert die Zusatzkosten das Nettoergebnis. Kommen dazu noch höhere Reinigungskosten, Textilwechsel, Plattformprovisionen, Gästebetreuung und die Steuer für Nichtansässige (IRNR), kann die Differenz zwischen Bruttoertrag und realem Cashflow groß sein.

Die Eigentümergemeinschaft beeinflusst auch den Wert beim Wiederverkauf. Ein Apartment mit transparenten Regeln, Akzeptanz der touristischen Tätigkeit und geordneten Unterlagen ist für den nächsten Investor übersichtlicher. Eine Immobilie in einem Gebäude mit schwelendem Konflikt erfordert möglicherweise einen Abschlag, selbst wenn sie heute Einnahmen generiert. Daher sollte die Prüfung der Eigentümergemeinschaft vor der Unterzeichnung der arras und nicht erst nach der Reservierung erfolgen.

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Wie liest man technische Dokumente: Nota Simple und LPO?

Die rechtlichen Fundamente eines sicheren Kaufs

Die Nota Simple ist das grundlegende Dokument aus dem spanischen Grundbuch. Sie zeigt den Eigentümer, die Beschreibung der Immobilie, Lasten, Hypotheken, Dienstbarkeiten, Beschränkungen und andere Einträge, die beim Kauf von Bedeutung sein können. Für einen Investor im Bereich der touristischen Vermietung ist die Nota Simple nicht nur eine Bestätigung des Eigentumstitels. Sie ist der Ausgangspunkt, um zu prüfen, ob die Immobilie als Wohnung, Gewerbeimmobilie, adaptierter Teil oder als Element mit ungewöhnlichem Status beschrieben ist.

Wenn in der Nota Simple ein local comercial, almacén, oficina oder eine Beschreibung auftaucht, die nicht der tatsächlichen Nutzung entspricht, muss der Investor die Analyse stoppen. Nicht jede Immobilie, die wie ein Apartment aussieht, ist im rechtlichen oder städtebaulichen Sinne eine Wohnung. Anpassungen von Erdgeschossen, geschlossene Terrassen, angebaute Räume oder unterteilte Einheiten mögen in der Verkaufspräsentation funktionieren, aber bei einer VUT Probleme bereiten. Die touristische Vermietung erfordert die Übereinstimmung der Dokumente mit dem tatsächlichen Zustand.

Die LPO (Licencia de Primera Ocupación) bestätigt die Freigabe des Gebäudes oder der Immobilie zur Nutzung nach Abschluss der Arbeiten. Bei älteren Transaktionen an der Costa del Sol war das Fehlen einer LPO oft eines der wichtigsten Risikosignale. Dies gilt bei der Due Diligence nach wie vor, insbesondere wenn die Immobilie vom Sekundärmarkt stammt, umgebaut wurde oder eine Historie von Schwarzbauten aufweist. Es ist jedoch Präzision geboten: Nach dem Dekret 31/2024 reicht die LPO allein nicht als Beweis dafür aus, dass die Immobilie als VUT betrieben werden kann. Parallel dazu müssen die städtebauliche Kompatibilität, die Anforderungen der Gemeinde und die Situation der Eigentümergemeinschaft bestätigt werden.

Das Catastro (Kataster) ergänzt dieses Bild. Es zeigt u. a. die Katasterreferenz, die Fläche und den erfassten Verwendungszweck. Wenn das Catastro eine andere Fläche als das Angebot, eine andere Aufteilung als die Realität oder das Fehlen einer abgegrenzten Einheit, auf die sich die Erklärung bezieht, ausweist, besteht das Risiko der Ablehnung oder Anfechtung der Anmeldung. In Andalusien werden die Flächenanforderungen im Verhältnis zu den Schlafplätzen berechnet, sodass die Quadratmeterzahl kein Detail ist. Sie kann die Anzahl der Gäste und damit den Ertrag begrenzen.

In der Praxis sollte ein Anwalt vier Abbildungen derselben Immobilie gegenüberstellen: Nota Simple, Catastro, LPO (oder ein gleichwertiges Dokument) sowie den physischen Zustand aus der Besichtigung. Wenn das Wohnzimmer in ein zusätzliches Schlafzimmer umgewandelt wurde, die Terrasse mit Glas verglast, die Immobilie in zwei Module unterteilt wurde oder ein technischer Raum als Zimmer genutzt wird, muss geprüft werden, ob diese Änderung legal ist und sich auf die maximale Anzahl der Schlafplätze auswirkt. Die Diskrepanz zwischen Dokumenten und tatsächlichem Zustand ist eine der häufigsten Ursachen für Probleme bei der touristischen Vermietung.

Ein separates Thema sind Installationen, Belüftung, Klimatisierung, Heizung und Barrierefreiheit. Ein Apartment mag gut ausgestattet sein, aber die touristischen Anforderungen nicht erfüllen. Ein Hotelstandard im Sinne des Gastes ist nicht dasselbe wie ein administrativer Standard. Der Investor sollte daher Ästhetik, Technik und Recht trennen. Erst deren gemeinsame Übereinstimmung erlaubt es, von einem realen Vermietungsweg zu sprechen.

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Drei Vermietungsstrategien: Ferien-, Saison- oder Langzeitvermietung?

Vergleichende Analyse der Geschäftsmodelle an der Costa del Sol

Touristische Vermietung, Saisonvermietung und Langzeitvermietung sind drei verschiedene Modelle und keine drei Varianten derselben Entscheidung. Jedes hat ein anderes Risikoprofil, steuerliche Aspekte, Betriebskosten und Auswirkungen auf die Eigennutzung des Apartments durch den Eigentümer. Für einen an der Costa del Sol kaufenden Investor ist am wichtigsten, keinen Preis zu zahlen, der auf einem VUT-Modell basiert, wenn der reale Plan B eine Saison- oder Langzeitvermietung ist.

Die touristische Vermietung (VUT oder früher VFT) kann in der Saison den höchsten Bruttoertrag erzielen. Gleichzeitig hat sie die höchsten Betriebskosten. Hinzu kommen Plattformprovisionen, Reinigung, Bettwäschewechsel, Gästekontakt, Check-in, Meldung von Reisenden, stärkere Abnutzung der Gemeinschaftsflächen, Havarien und das Risiko von Kontrollen. Wenn sich die Immobilie in einem Gebäude mit einer konfliktbehafteten Eigentümergemeinschaft oder in einer Stadt mit Beschränkungen befindet, reicht der Bruttoertrag für eine Entscheidung nicht aus. Das Nettoergebnis nach CAPEX und Steuern muss berechnet werden.

Die Saisonvermietung (oft als 1–11 Monate beschrieben) kann ein vernünftiger Plan B sein. In der Praxis geht es dabei jedoch nicht um die magische Zahl von 11 Monaten. Das spanische Mietrecht (LAU) unterscheidet zwischen Wohnraummiete und Vermietung zu einem anderen Zweck, einschließlich der Saisonvermietung. Ausschlaggebend für die Qualifizierung ist ein realer, zeitlicher Aufenthaltsgrund: Arbeit, Studium, Projekt, medizinische Behandlung, Winteraufenthalt oder ein beruflicher Vertrag. Wenn ein Saisonvertrag einen dauerhaften Wohnsitz verschleiert, kann dies zu einem rechtlichen Risiko werden. Ein gut vorbereitetes Saisonmodell erfordert daher die Dokumentation des Aufenthaltsgrundes und einen geeigneten Vertrag.

Die Langzeitvermietung bietet eine größere Ertragsstabilität, schränkt jedoch die Flexibilität des Eigentümers ein. Der Eigentümer kann das Apartment in der Hauptsaison praktisch nicht frei nutzen, und die Wohnraumvorschriften schützen den Mieter anders als den Feriengast. Dieses Modell kann für einen Investor sinnvoll sein, der das Betriebs- und Regulierungsrisiko senken möchte, sollte jedoch nicht als Ersatz für die touristische Vermietung ohne Neubrechnung des Kaufpreises dargestellt werden.

Vergleich der Vermietungsmodelle in vereinfachter Investorenlogik:

Steuerlich muss ein nicht-ansässiger Investor prüfen, ob die Einnahmen als Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen oder als gewerbliche Tätigkeit eingestuft werden. Bei der einfachen Vermietung einer Immobilie ohne hotelähnliche Dienstleistungen findet die IRNR Anwendung. Die offiziellen Anweisungen der Agencia Tributaria nennen allgemeine Steuersätze von 19 % für Einwohner der EU, Islands, Norwegens und Liechtensteins sowie 24 % für andere Steuerpflichtige. In der Praxis muss zudem geprüft werden, welche Kosten abzugsfähig sind und ob die Eigentümerstruktur die Abrechnung verändert.

Im Investitionsmodell sollten keine universellen ROI-Spannen eingetragen werden, ohne diese durch Daten des Betreibers zu bestätigen. Eine sicherere Methode ist die Berechnung von drei Szenarien: einem Basis-, einem konservativen und einem regulatorischen Szenario. Das regulatorische Szenario sollte die Frage beantworten, was mit der Investition geschieht, wenn die Gemeinde neue Lizenzen blockiert, die Eigentümergemeinschaft die Gebühren erhöht oder die Immobilie die technische Prüfung nicht besteht. Wenn nur das optimistische Szenario den Kaufpreis rechtfertigt, erfordert die Transaktion Verhandlungen oder einen Rücktritt.

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Touristenlizenz vs. technischer Standard der Immobilie: Versteckte Kosten

Die Anforderungen des Dekrets 31/2024 in der Praxis

Die technischen Anforderungen für VUT (viviendas de uso turístico) sind konkreter, als viele Verkaufsangebote vermuten lassen. Das Dekret 31/2024 und die Unterlagen der Junta de Andalucía verweisen u. a. auf die minimale Nutzfläche, Personengrenzen, die Anzahl der Badezimmer bei größerer Kapazität, die Küchenausstattung, den Zustand der Bettwäsche, Belüftung, Klimaanlage oder Heizung sowie auf Informationspflichten gegenüber Gästen. Für den Investor ist dies eine Liste potenzieller CAPEX und kein operatives Detail nach dem Kauf.

Beispiel: Eine Immobilie mag auf Fotos gut aussehen, aber im Catastro eine zu geringe Fläche für die im Finanzmodell angenommene Personenzahl aufweisen. Sie verfügt möglicherweise über nur ein Badezimmer bei einer geplanten Gästezahl, die zwei erfordert. Sie hat vielleicht nur im Wohnzimmer eine Klimaanlage, während die Anforderungen echten Komfort in den Schlafzimmern vorschreiben. Sie kann eine ästhetische Küche besitzen, jedoch ohne die von den Vorschriften geforderte Ausstattung. Jedes dieser Elemente schlägt sich in Kosten, Fristen und dem Risiko von Kontrollen nieder.

In Málaga kann die Stadtplanung ein zusätzlicher Filter sein. Wenn eine Touristenimmobilie als hospedaje behandelt werden soll, können unabhängige Zugangs-, Evakuierungs- und Installationselemente von Bedeutung sein. Dies lässt sich nicht durch einen einfachen Möbelwechsel beheben. In einem Wohngebäude kann das fehlernde technische Potenzial für einen separaten Eingang oder separate Anschlüsse die touristische Nutzung dauerhaft einschränken. Daher sollte die technische Analyse zusammen mit der rechtlichen durchgeführt werden, nicht erst danach.

Auch Erreichbarkeit und Brandschutz sind keine Abstraktionen. In älteren Gebäuden entsprechen Aufzüge, Flure, Durchgangsbreiten, Türen, Elektroinstallationen und Belüftung möglicherweise nicht den aktuellen Erwartungen der Verwaltung oder des Betreibers. Ein Teil der Anforderungen kann sich aus lokalen Vorschriften ergeben, ein anderer aus der Praxis des Versicherers oder Betreibers. Der Investor sollte nicht nur prüfen, ob eine Betriebshaftpflichtversicherung besteht, sondern auch, ob diese das tatsächliche Vermietungsmodell, die Haftung des Betreibers, Gästeschäden und Schäden gegenüber der Gemeinschaft abdeckt.

Es lohnt sich auch, den Premium-Standard vom Konformitätsstandard zu unterscheiden. Marmor, Aussicht und ein gutes Innendesign lösen nicht das Problem eines fehlenden legalen Zimmers, einer nicht regelkonformen Quadratmeterzahl oder eines Konflikts mit dem Bebauungsplan. Manchmal ist eine günstigere, optisch schlichtere, aber formal geordnete Immobilie ein besseres Investitionsgut als ein Apartment mit wunderschöner Präsentation und unklarem Rechtsstatus.

Versteckte Kosten müssen vor dem Preisangebot in das Budget aufgenommen werden. Dazu gehören die rechtliche Prüfung (Due Diligence), ein städtebauliches Gutachten, die Anpassung von Installationen, die Ausstattung, eventuelle architektonische Arbeiten, die Aktualisierung von Dokumenten, die Betreuung durch den Operator, höhere Gemeinschaftsgebühren, Steuern und ertragsfreie Zeiten. Wenn der Verkäufer die Belegungshistorie aus der Zeit vor den regulatorischen Änderungen verwendet, muss diese mit Vorsicht behandelt werden. Das Ergebnis aus den Vorjahren muss nicht die Betriebsbedingungen im Jahr 2026 widerspiegeln.

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Rote Flaggen: Wann sollte man von einer Transaktion zurücktreten?

Sicherheits-Checkliste vor der Anzahlung (Arras)

Die Anzahlung (Arras) verleiht der Transaktion Tempo, verlagert aber auch einen Teil des Risikos auf den Käufer. Daher sollte der Investor vor der Einzahlung des Angelds eine klare Liste von aufschiebenden Bedingungen (conditions préalables) haben. Wenn der Kauf von der Möglichkeit der touristischen Vermietung abhängt, sollten im Reservierungsvertrag Dokumente und Fristen für deren Lieferung genannt werden, und nicht nur die allgemeine Zusicherung, dass das Apartment „für die Vermietung geeignet“ ist.

Die erste rote Flagge ist das Fehlen einer RTA-Nummer in der Anzeige, der Vermietungshistorie oder den Unterlagen des Betreibers. Wenn die Immobilie als touristisch verkauft wird, aber niemand den Eintrag, die Erklärung, den Betreibervertrag, Abrechnungen oder die Hausordnung vorzeigen kann, analysiert der Investor ein Versprechen und keinen Vermögenswert. Das Fehlen einer Nummer bedeutet nicht immer, dass die Lizenz nicht beschafft werden kann. Es bedeutet jedoch, dass der Preis keinen fertigen Cashflow aus der Kurzzeitvermietung beinhalten sollte.

Die zweite rote Flagge ist der Widerstand gegen die Vorlage von Dokumenten der Eigentümergemeinschaft. Der Verkäufer mag es vielleicht nicht mögen, Protokolle offenzulegen, aber der Investor benötigt die Satzung (Estatutos), Beschlüsse und Informationen über Rechtsstreitigkeiten. Wenn es im Gebäude zunehmend Beschwerden gibt, eine Beschränkung der VUT geplant ist oder der Verwalter einen Konflikt signalisiert, sollte dieses Risiko in den Preis einfließen. Eine Eigentümergemeinschaft, die die Vermietung heute noch toleriert, könnte in wenigen Monaten über deren Einschränkung abstimmen.

Die dritte rote Flagge ist eine Immobilie ohne konsistente technische Dokumentation. Dies betrifft insbesondere umgebaute Wohnungen, Erdgeschosswohnungen, geschlossene Terrassen, zusätzliche Schlafzimmer und Immobilien in älteren Gebäuden. Wenn Nota Simple, Catastro, LPO und der tatsächliche Grundriss nicht dieselbe Immobilie beschreiben, sollte ein Anwalt prüfen, ob dies behoben werden kann. Wenn nicht, sollte der Investor nicht die Schwarzbauten anderer finanzieren.

Die gesättigte Lage oder eine Stadt mit einer sich schnell ändernden Politik gegenüber VUT stellt die vierte rote Flagge dar. Málaga hat gezeigt, wie schnell die lokale Stadtplanung zum wichtigsten Investitionsfilter werden kann. In einer solchen Situation reicht es nicht aus, die aktuelle Anzeige zu prüfen. Man muss Urbanismo nach der Adresse, dem Gebäude und der Möglichkeit der Ausübung der Tätigkeit befragen.

Die fünfte rote Flagge ist ein ROI-Modell, das auf Bruttoeinnahmen basiert. Wenn der Verkäufer nur die Tagessätze und die Belegung zeigt, aber Steuern, Plattformprovisionen, Betreiberkosten, Reinigung, Reparaturen, CAPEX, Gemeinschaftsgebühren und Leerstandszeiten ausklammert, ist das Ergebnis kein Investitionsmodell. Es ist ein Hilfsmittel. Eine professionelle Analyse sollte die VUT-, Saison- und Langzeitvariante sowie die Auswirkungen jeder einzelnen auf den Wiederverkaufswert aufzeigen.

Vor der Anzahlung lohnt es sich, dem Anwalt konkrete Fragen zu stellen: Hat die Immobilie einen aktuellen RTA-Eintrag? Erfordert sie eine neue Anmeldung? Hat die Gemeinschaft zugestimmt oder muss sie zustimmen? Enthält die Satzung ein Verbot? Schränkt die Gemeinde neue Einträge ein? Sind LPO und Catastro konsistent? Gab es ungenehmigte Umbauten (Obra Nueva / Alterungen)? Stimmt die Personenzahl mit der Quadratmeterzahl überein? Gibt es einen Betreiber und ist dessen Vertrag übernehmbar? Das Ausbleiben klarer Antworten beendet nicht immer die Transaktion, sollte aber stets das automatische Kauftempo stoppen.

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PlanoGroup: Jahrelange Investitionsselektion an der Costa del Sol

Expertise bei der Trennung von Lifestyle und profitablem Geschäft

Der Markt an der Costa del Sol zieht Investoren an, weil er den Nutzen eines Zweitwohnsitzes mit der Möglichkeit der Vermietung verbindet. Diese Verbindung ist real, erfordert jedoch Disziplin. Ein Apartment, das während eines mehrtägigen Aufenthalts gut aussieht, ist nicht zwangsläufig ein gutes Anlageobjekt für die Vermietung. Der Investor sollte die Emotion des Standorts von den Dokumenten trennen, die über den Cashflow entscheiden.

PlanoGroup arbeitet seit 17 Jahren mit Kunden zusammen, die Premium- und Anlageimmobilien im Ausland erwerben, darunter an der Costa del Sol. In der Praxis bedeutet dies eine Auswahl von Projekten nicht nur nach Aussicht, Architektur und dem Standard der Gemeinschaftsbereiche, sondern auch nach der „Rental Health“ (Gesundheit der Vermietung). Dieser Begriff umfasst die Möglichkeit der legalen Vermarktung, die Akzeptanz durch die Eigentümergemeinschaft, die Situation der Gemeinde, Betreiberkosten, Steuern, Vermietungshistorie und das Exit-Szenario.

Im Investitionsprozess ist die Kombination mehrerer Kompetenzen wichtig. Der Anwalt prüft den Eigentumstitel, Nota Simple, die Eigentümergemeinschaft, die LPO (Licencia de Primera Ocupación) oder ein gleichwertiges Dokument sowie das städtebauliche Risiko. Der Steuerberater bewertet die IRNR, Absetzbarkeiten, die steuerliche Ansässigkeit und die Eigentümerstruktur. Der Vermietungsbetreiber analysiert Saisonalität, Zielgruppe, Betriebskosten und Gebäudeeinschränkungen. Der Anlageberater verknüpft diese Elemente mit dem Kaufpreis und dem Finanzierungsplan.

Für Investoren aus Polen ist es besonders wichtig, die touristische Vermietung nicht als Zusatz zu betrachten, der „sich später von selbst regelt“. In Regionen wie Marbella, Estepona, Fuengirola oder Málaga sind die Unterschiede zwischen den Gebäuden groß. In einem Projekt kann die Kurzzeitvermietung mit der Funktion des Gebäudes harmonieren, in einem anderen wird die Gemeinschaft Einschränkungen anstreben, und in einem dritten erweist sich die Stadtplanung als Problem. Die Selektion sollte daher beim Ausschluss von Risiken beginnen und nicht bei der Begeisterung für die Präsentation.

PlanoGroup kann den Investor in drei Bereichen unterstützen. Der erste ist die Erstellung einer Shortlist von Immobilien, die im gewählten Vermietungsmodell Sinn ergeben. Der zweite ist die Koordination der Due Diligence mit Anwälten, Steuerberatern und Betreibern. Der dritte ist das Management nach dem Kauf, d. h. die Vorbereitung der Immobilie, der Dokumentation und des Arbeitsmodells mit Gästen oder saisonalen Mietern. Erst ein solcher Prozess ermöglicht es zu bewerten, ob das Apartment eine Investitionsfunktion hat oder primär dem Lifestyle dient.

Es lohnt sich auch, an die Diversifizierung zu denken. Die Costa del Sol kann Teil eines Portfolios neben anderen Märkten wie dem Oman oder Montenegro sein, aber jeder Markt hat seine eigenen Vorschriften und seine eigene Nachfragelogik. Die Reife eines Investors besteht darin, Risiken, Steuern, Liquidität und Betreuung zu vergleichen, anstatt nach einer einzigen universellen Richtung zu suchen.

Wenn Sie den Kauf eines Apartments an der Costa del Sol mit Blick auf die touristische Vermietung planen, empfiehlt es sich, vor der Unterzeichnung des Reservierungsvertrags mit einem Lizenzaudit zu beginnen. PlanoGroup kann bei der Überprüfung des RTA/VUT-Status, der Dokumente der Eigentümergemeinschaft, der Konformität mit den lokalen Vorschriften des Urbanismo und den Auswirkungen dieser Elemente auf das ROI-Modell helfen.

Ein gut vorbereiteter Kauf stützt sich nicht auf die Zusicherung, dass die Immobilie „über Booking läuft“. Er stützt sich auf Dokumente, Szenarien und eine klare Entscheidung darüber, ob die Immobilie als touristische, saisonale, langfristige Vermietung oder als Zweitwohnsitz mit eingeschränkter Vermarktung betrieben werden soll. Eine solche Analyse schützt das Kapital besser als eine schnelle Reservierung unter Marktdruck.

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FAQ

Kann jedes Apartment an der Costa del Sol touristisch vermietet werden?

Nein. Vor der Unterzeichnung der Reservierung müssen regionale und kommunale Vorschriften, die Dokumente der Immobilie sowie die Regeln der Eigentümergemeinschaft überprüft werden.

Was ist VUT oder VFT?

VFT ist eine ältere Abkürzung für vivienda con fines turísticos und VUT ist die neuere Bezeichnung für vivienda de uso turístico. In Andalusien resultiert die Namensänderung aus einer Aktualisierung der Vorschriften. Für den Investor ist wichtiger als die Abkürzung, ob die Immobilie über einen ordnungsgemäßen Eintrag im Registro de Turismo de Andalucía verfügt, ob sie mit der Adresse und der Katasterreferenz übereinstimmt und ob die Tätigkeit von Gemeinde und Eigentümergemeinschaft genehmigt ist.

Ist die Satzung der Eigentümergemeinschaft wichtiger als die Auskunft des Maklers?

Ja. Bei der Risikobewertung haben die Dokumente der Eigentümergemeinschaft eine größere Bedeutung als die Verkaufsangaben. Der Makler mag den Markt kennen, aber die Satzung, Beschlüsse und Versammlungsprotokolle zeigen die formalen Einschränkungen und die Stimmung im Gebäude. Vor dem Kauf lohnt es sich, nach den estatutos de la comunidad, actas und einer Bescheinigung des Verwalters oder Sekretärs der Gemeinschaft zu fragen.

Erhöht eine Touristenlizenz den Preis einer Wohnung?

Sie kann die Liquidität und das Interesse von Investoren steigern, wirkt jedoch nicht automatisch wertsteigernd. Ihre Bedeutung hängt von Adresse, Gebäude, Gemeinde, Gemeinschaft, Vermietungshistorie und Betriebskosten ab. Eine Lizenz ohne technische Konformität oder in einem Gebäude mit Konflikten kann weniger wert sein als eine Immobilie ohne Lizenz, aber mit einer klaren saisonalen Strategie und einem niedrigeren Kaufpreis.

Welche Dokumente sollten vor dem Kauf zum Zweck der Vermietung überprüft werden?

Das Minimum umfasst Nota Simple, Catastro, LPO oder ein gleichwertiges Dokument, die Satzung der Eigentümergemeinschaft, Beschlüsse und Versammlungsprotokolle, die RTA/VUT-Nummer oder die Bestätigung des Anmeldewegs, lokale städtebauliche Informationen, den Betreibervertrag, die Vermietungshistorie, Kostenabrechnungen sowie eine steuerliche Analyse. Die Dokumente sollten vor der Anzahlung (Arras) geprüft werden, da nach dem Angeld die Verhandlungsposition des Käufers schwächer ist.