Compra de bienes raíces en el extranjero por un matrimonio: guía

La compra de un apartamento en el extranjero por parte de un matrimonio comienza con la decisión de quién será el comprador y de qué patrimonio provienen los fondos. Esta elección influye en el contenido del contrato, la inscripción en el registro, la verificación bancaria, la financiación, el posterior alquiler y la venta. Una firma conjunta no resuelve automáticamente la cuestión del régimen económico matrimonial polaco; la inscripción de un solo cónyuge tampoco determina por sí sola la calificación polaca del activo. Es necesario contrastar tres órdenes: la ley aplicable al régimen matrimonial, la ley del país donde se encuentra el inmueble y las normas fiscales de cada cónyuge.

Antes del pago de la reserva, conviene acordar con un abogado local, el banco y la persona que redacta la escritura qué datos deben figurar en los documentos, quién puede firmar el contrato y cómo documentar la transferencia de capital. En el caso de una second home, la libertad de uso y la sucesión serán importantes; en el caso de un apartamento en alquiler, entran en juego el coste de gestión, las normas de las licencias, los periodos sin inquilinos y el resultado neto. La siguiente guía ordena las decisiones y los documentos, pero una transacción concreta requiere evaluar la ley de la jurisdicción en cuestión y la situación fiscal individual.

—

¿Quién debe figurar como propietario del inmueble en el extranjero?

Modelos de propiedad frente a la ley local

En primer lugar, hay que separar la cuestión del patrimonio matrimonial de la cuestión del registro de la propiedad. En Polonia, el régimen de gananciales legal abarca, en principio, los bienes adquiridos durante su vigencia por ambos cónyuges o por uno de ellos; las excepciones legales constituyen el patrimonio privativo. Al mismo tiempo, las condiciones de inscripción y los efectos del registro del derecho sobre el local los determina el sistema competente del país donde se encuentra el inmueble. Por lo tanto, la fórmula «compra solo el marido» o «compran a medias» requiere comprobar tanto el régimen patrimonial polaco como la forma local de transferencia de titularidad. Véase el Código de Familia y Tutela y las normas de la Unión Europea relativas a la inscripción de los derechos reales inmobiliarios.

En el régimen de gananciales, no se deben inscribir automáticamente cuotas del 50 por ciento. Dichas cuotas describen una copropiedad ordinaria, que es algo distinto a la cotularidad solidaria matrimonial polaca. En el país de compra, el registro puede exigir que se indiquen cuotas concretas o una declaración separada sobre el régimen matrimonial. Por lo tanto, el abogado debe preparar una traducción y una descripción del régimen polaco y, a continuación, confirmar qué inscripción será legalmente eficaz a nivel local. Esto es especialmente importante en caso de préstamo, cambio de titular, alquiler y venta: el derecho a firmar debe corresponderse con lo que se desprende de la escritura y del registro.

La compra por parte de un solo cónyuge para su patrimonio privativo puede tener sentido cuando existe separación de bienes o los fondos provienen de patrimonio privativo, pero es necesario demostrar la base de dicha calificación. La mera declaración en la reserva no bastará si los documentos financieros y el contrato matrimonial indican otra cosa. Las estructuras fiduciarias o societarias exigen, además, responder a quién es el beneficiario efectivo, quién controla el activo y cuáles son los costes de mantenimiento de la estructura. Para un solo apartamento, su complejidad puede superar el beneficio.

Al comparar España, Omán y Dubái, no traslademos un único modelo de escritura entre mercados. En España, tiene importancia el número de identidad de extranjero (NIE) y la documentación notarial local; en Omán hay que verificar la admisibilidad de adquisición por parte de un extranjero en un proyecto concreto; en Dubái, las condiciones de inscripción se comprueban en el registro competente y en los documentos del proyecto. El punto de partida es la comprobación del título, las restricciones de enajenación y el alcance de los derechos del comprador. Se pueden encontrar más ejemplos en nuestra guía sobre la compra de inmuebles en España.

Decisión sobre el comprador paso a paso

1. Establezcan el objetivo y el horizonte temporal: uso propio, alquiler, desarrollo de cartera o transmisión a los hijos.
2. Reúnan los documentos sobre el régimen matrimonial y el origen de los fondos.
3. Pidan a un abogado local una comparación por escrito de las variantes de inscripción admisibles, así como de los requisitos de consentimiento y firma.
4. Antes de la reserva, muestren la variante elegida al banco y a la persona que redacta la escritura.
5. Comprueben el proyecto de escritura y la futura inscripción en el registro, incluidas las cuotas, los apellidos y el derecho a disponer del local.

—

¿Qué documentos debe preparar un matrimonio para la transacción?

Identidad, estado civil e identificadores locales

La lista depende del país, del tipo de inmueble y del método de financiación, pero un paquete de inicio práctico incluye los documentos de identidad de ambos cónyuges, un certificado de matrimonio actualizado, el capititulaciones matrimoniales o la resolución judicial que modifica el régimen, la confirmación de las direcciones y de la residencia fiscal, así como documentos relativos al origen del dinero. Conviene comprobar la coincidencia en la grafía de los apellidos, fechas, números de pasaporte y direcciones en todos los formularios. Una diferencia entre la reserva, la documentación bancaria y la escritura puede paralizar la transferencia o la firma. Si actúa un apoderado, su poder debe abarcar la actuación concreta y ser aceptado por el destinatario.

No asuman que todos los documentos deben llevar sin excepción la apostilla. En el tráfico entre países de la UE, el certificado de matrimonio polaco pertenece a la categoría de documentos públicos exentos de este requisito en virtud del Reglamento 2016/1191. Fuera de la UE, hay que comprobar si ambos países son partes del Convenio de La Haya y si el documento entra dentro de su ámbito de aplicación; de lo contrario, puede ser necesaria la legalización. La apostilla confirma el origen del documento, no su eficacia sustantiva en el país de compra. Las normas son explicadas por el Ministerio de Asuntos Exteriores de Polonia y la Comisión Europea.

Las traducciones también deben planificarse según los requisitos del destinatario. El banco, el notario, el promotor y el registro pueden tener diferentes normas en cuanto al idioma, la forma de traducción y el plazo de emisión del certificado. El impreso multilingüe en la UE puede limitar la necesidad de traducir algunos documentos públicos, pero no sustituye al análisis de las capitulaciones matrimoniales ni del poder notarial. Encargar traducciones antes de confirmar el estándar local conlleva el riesgo de incurrir en un gasto duplicado. Por lo tanto, soliciten por escrito la lista de los documentos requeridos, indicando si debe tratarse de un original, una copia compulsada o un escaneo.

En España, el comprador extranjero suele necesitar el NIE, que sirve para su identificación en actuaciones de trascendencia jurídica y fiscal. La información oficial de la oficina consular española lo señala también en el contexto de la compraventa de inmuebles. Otros países tienen sus propios números y procedimientos, por lo que no trasladen la lista española a Omán o a los EAU. Comprueben por separado si cada cónyuge, en calidad de comprador, necesita un número y una cuenta locales.

Orden de preparación de los documentos

1. Determinen los compradores finales y la fuente de financiación.
2. Comprueben la validez de los documentos de identidad y obtengan los certificados requeridos.
3. Obtengan de un abogado local una lista de documentos, normas de autenticación y traductores aceptados.
4. Solo entonces encarguen la apostilla o legalización donde sea necesario, así como las traducciones.
5. Presenten las solicitudes para la obtención de identificadores locales y, si es necesario, de financiación.
6. Antes de la fecha de la escritura, comparen los datos en todas las versiones de los contratos.

Para las compras a distancia, resulta útil la guía sobre el poder notarial en la compra de inmuebles en el extranjero.

—

¿Cómo influye la separación de bienes en la compra del apartamento?

Régimen matrimonial, titularidad y trazabilidad del dinero

La separación de bienes ordena a qué patrimonio pertenece el activo que se adquiere, pero no exime de los requisitos de la legislación del país donde se encuentra el inmueble. Es necesario determinar si el acuerdo matrimonial surte efecto desde una fecha anterior a la compra, si el comprador adquiere en solitario o junto con el otro cónyuge en las cuotas indicadas, y cómo el registro local refleja estos derechos. A falta de separación de bienes, el análisis es diferente: el origen de los fondos, la fecha de adquisición y las posibles excepciones al régimen de gananciales son importantes, pero la mera elección de un único nombre en la escritura no crea automáticamente un patrimonio privativo.

En la práctica, la pista financiera se convierte en un elemento clave. Si el apartamento va a ser adquirido para el patrimonio privativo de una persona, conserven el régimen de capitulaciones matrimoniales, los extractos que demuestren la procedencia del dinero, los documentos de venta de un activo anterior o de donación, y la confirmación de la transferencia al vendedor. En el caso de fondos mixtos, el abogado debe determinar cómo describir la aportación de cada cónyuge y si se generan liquidaciones entre ellos. No prometamos que una simple cuenta separada resuelve el asunto: el banco examina el flujo y el derecho patrimonial evalúa la titularidad del dinero.

El proyecto de escritura debe utilizar conceptos comprensibles para el sistema local y acordes con los documentos de los cónyuges. Debe comprobarse si la inscripción de la adquisición de forma individual, por cuotas o matrimonial es admisible en el registro correspondiente, si se requiere el consentimiento de la otra persona y si los documentos que acreditan el régimen son suficientes. En caso de venta o refinanciación, se volverán a plantear las mismas preguntas. Si la inscripción y el régimen matrimonial son incoherentes, su subsanación al cabo de los años puede exigir trámites legales adicionales y costes.

La separación de bienes no es una herramienta de «optimización fiscal» automática. Los impuestos sobre la adquisición, el alquiler, la tenencia y la venta dependen de la normativa local, de la residencia fiscal de los propietarios, del convenio para evitar la doble imposición y del uso real que se le dé al local. Dicha variante debe calcularse antes de la compra, teniendo en cuenta también a los cónyuges como posibles herederos. El coste del cambio de régimen y las consecuencias para el resto del patrimonio también requieren una evaluación individual.

Control previo a la firma

1. Presenten al abogado las capitulaciones matrimoniales vigentes y la fecha de su entrada en vigor.
2. Asignen cada transferencia al titular de los fondos, junto con su documento de origen.
3. Acuerden con el banco, el promotor y el notario la identidad del pagador y del comprador.
4. Verifiquen la redacción literal de la escritura y la futura inscripción en el registro.
5. Anoten quién firmará los futuros contratos de alquiler, refinanciación y venta.

Una comparativa más detallada entre la compra particular y a través de una entidad figura en nuestro artículo sobre la elección de la estructura de propiedad.

—

¿Cómo es la verificación KYC en las compras realizadas por matrimonios?

Identidad de los compradores y origen de los fondos

KYC significa «conozca a su cliente» (Know Your Customer), y el blanqueo de capitales (AML) abarca los procedimientos de prevención del blanqueo de capitales. El banco y los demás participantes en la transacción pueden verificar a cada comprador, a la persona que aporta los fondos y al beneficiario efectivo de la estructura. El alcance de los datos depende de la institución y del riesgo de la transacción concreta. El GAFI subraya en el sector inmobiliario la importancia de identificar al propietario real y de comprender el origen de la financiación. Por lo tanto, el matrimonio debe acordar la lista de documentos antes de realizar una transferencia cuantiosa, y no solo cuando esta haya sido retenida para aclaraciones.

La cadena probatoria típica consta de tres partes: cómo se generó el patrimonio, de dónde proceden los fondos para la compra en cuestión y a través de dónde llegaron al receptor. Los ingresos por salario, dividendos, venta de una empresa o inmueble, herencia y donación exigen documentos diferentes. Los propios extractos bancarios muestran el movimiento, pero no siempre explican la fuente económica del capital. Por consiguiente, conserven los contratos, escrituras, liquidaciones fiscales, formularios PIT, documentos corporativos y comprobantes de transferencias oportunos, en la medida solicitada por la institución.

Una transferencia procedente de la cuenta de una persona distinta del comprador designado puede desencadenar preguntas adicionales. Esto no significa que el dinero deba proceder siempre de una cuenta con un nombre específico y único; una cuenta conjunta, una donación o una transferencia intrafamiliar pueden ser admisibles previa acreditación documental. No obstante, los requisitos deben confirmarse antes de efectuar el pago con el banco emisor, el banco receptor, el promotor y el notario. En el régimen de separación de bienes, es especialmente importante explicar por qué los fondos de una cuenta conjunta financian el activo de una sola persona.

En la financiación mediante préstamo se evalúan los ingresos y las obligaciones de cada prestatario, la divisa de los ingresos, la aportación propia y el tipo de local. La determinación de la propiedad desde el punto de vista familiar debe ser coherente con las condiciones del banco: no todas las entidades aceptarán la misma configuración de propietario, pagador y deudor. No basen el plazo de finalización exclusivamente en la declaración del intermediario; obtengan una lista escrita de las condiciones para la disposición de la financiación.

Paquete KYC paso a paso

1. Determinen quién es el comprador, el pagador, el prestatario y el posible beneficiario efectivo.
2. Reúnan los documentos de identidad y fiscales de dichas personas.
3. Organicen la cronología del origen del dinero aportando copias de los documentos de origen.
4. Pidan a las instituciones que confirmen la cuenta aceptada, la divisa, el concepto de la transferencia y el plazo de verificación.
5. Conserven la correspondencia y los justificantes de cada etapa.

Los ejemplos relativos a Omán y Dubái se abordan en la guía de PlanoGroup sobre KYC y AML.

—

¿Cuándo vale la pena plantearse la compra a través de una sociedad familiar?

Persona física, sociedad instrumental y costes de la estructura

Una sociedad familiar o instrumental tiene sentido para su análisis cuando los cónyuges están construyendo una cartera más amplia, planean incorporar a coinversores, realizar un alquiler profesional o transmitir el control sobre los activos. Sin embargo, no existe una ventaja fiscal universal por «interponer una sociedad» entre la familia y el inmueble. En primer lugar, hay que comprobar si la entidad puede adquirir el tipo de activo en cuestión, si el banco la financiará y cómo trata el registro local a una sociedad extranjera. Solo entonces se comparan los impuestos, los costes administrativos y la sucesión.

La compra privada de una única second home suele proporcionar una cadena de propiedad más sencilla y menos trámites KYC. Una sociedad exige escritura de constitución, inscripción en el registro, datos de los socios y beneficiarios efectivos, apoderamiento para firmar, cuenta bancaria, contabilidad y gestión corriente. En el caso de una estructura transfronteriza, se añade el análisis de la normativa polaca sobre entidades extranjeras controladas (CFC), la liquidación de dividendos y la venta de participaciones. Se trata de costes fijos que deben contraponerse al resultado neto esperado, y no únicamente al impuesto en el momento de la compra.

En España, el inversor puede encontrarse con una sociedad de responsabilidad limitada (SL), en Francia con una estructura SCI, y en otros países con entidades instrumentales locales. El propio nombre de la forma jurídica no indica si los cónyuges obtienen protección patrimonial o una sucesión más sencilla. La respuesta depende de la responsabilidad de los socios, las normas de financiación, las restricciones locales al alquiler y de si la venta se realizará mediante la transmisión del inmueble o de las participaciones. Por separado, deben comprobarse los costes de inscripción, contabilidad y liquidación.

El beneficio sucesorio también requiere planificación. Los herederos pueden asumir las participaciones en lugar de inscribirse directamente en el registro de la propiedad, pero los estatutos de la sociedad deben ajustarse al plan familiar. ¿Quién gestionará el activo tras el fallecimiento de uno de los cónyuges? ¿Tiene el otro acceso a la cuenta y a los documentos? ¿Cómo valorar las participaciones y liquidar a los demás herederos? Sin respuesta a estas preguntas, la sociedad puede limitarse a trasladar el litigio al plano de las participaciones.

Comparativa previa a la decisión

1. Pidan a un abogado local que confirme que la persona física y la sociedad prevista pueden adquirir el inmueble elegido.
2. Calculen tres escenarios: la compra, el periodo de alquiler y la venta o herencia.
3. Tengan en cuenta los impuestos en ambos países, los costes anuales de la sociedad, los seguros, la financiación y la administración.
4. Pongan a prueba el escenario de pérdida de liquidez o de cambio de residencia fiscal.
5. Tomen la decisión únicamente tras contar con el dictamen conjunto de un abogado local y un asesor fiscal polaco.

Se pueden encontrar más criterios en el análisis: ¿sociedad o persona física?

—

¿Cómo planificar la posterior venta o sucesión del inmueble?

Salida (exit), documentos de costes y testamento

La planificación de la venta comienza antes de la compra. Deben registrarse el precio de adquisición, los impuestos y gastos de transacción, los desembolsos en reformas y el modo de financiación, debiendo conservarse los justificantes en una forma aceptada por la administración local. El impuesto sobre transmisiones puede tener en cuenta una parte de los costes, pero el catálogo de deducciones depende del país y de la naturaleza del gasto. Sin facturas y comprobantes de pago, no será posible acreditarlos de forma fehaciente más adelante. En el modelo de inversión, calculen también la comisión de venta, las penalizaciones por cancelación anticipada del préstamo, el tipo de cambio y el tiempo necesario para desinvertir.

En caso de copropiedad, los cónyuges deben determinar quién puede firmar el contrato de venta y si se requieren dos firmas, un poder notarial o el consentimiento del banco. Cuando la compra la realiza un solo cónyuge, es necesario examinar la relación entre la titularidad local y el régimen matrimonial polaco. Una carpeta de transacciones bien preparada contiene la escritura de adquisición, el documento registral, el historial de pagos, las facturas, la documentación del préstamo, las pólizas, los contratos de alquiler y la correspondencia con el administrador. Este mismo paquete agiliza la due diligence de un futuro comprador.

En los países sujetos al Reglamento sucesorio de la UE, la regla general es la ley de la residencia habitual del difunto, pudiendo una persona elegir, en la forma adecuada, la ley del Estado de su nacionalidad para el conjunto de su sucesión. Esto no significa que se supriman los requisitos de inscripción locales, el impuesto de sucesiones ni las limitaciones relativas a los bienes inmuebles. En el caso de un país ajeno a la UE, por ejemplo, Montenegro, hay que examinar por separado el reconocimiento práctico de los documentos y el funcionamiento del procedimiento sucesorio local. La Comisión Europea explica el ámbito de aplicación de las normas sucesorias de la UE.

El testamento debe concordar con el régimen matrimonial, la inscripción de la propiedad y el posible pacto social de la sociedad. En algunos países, las limitaciones a la libertad de testar o los derechos de los legitimarios pueden influir en el reparto del patrimonio; no se debe dar por sentado que una sola disposición lo resolverá todo. En el caso de varias jurisdicciones, el abogado debe comprobar la colisión de testamentos, poderes notariales y disposiciones relativas a las participaciones. Tras un cambio de domicilio, el nacimiento de un hijo o la ampliación de la cartera, el plan debe actualizarse.

Plan de salida paso a paso

1. Antes de firmar el contrato, infórmense sobre las normas locales de tributación de la venta y los costes de transmisión de la titularidad.
2. Establezcan una política de archivo de facturas y documentos financieros.
3. Comprueben la posibilidad de vender la participación de un solo cónyuge, así como los derechos de adquisición preferente o el consentimiento de terceros.
4. Preparen un plan de sucesión que abarque el registro local, el testamento y los asuntos patrimoniales en Polonia.
5. Actualicen una vez al año los datos relativos al valor, el endeudamiento y la documentación.

—

¿Cuáles son las consecuencias fiscales de poseer un inmueble en el extranjero?

Costes locales y residencia fiscal polaca

El presupuesto fiscal debe dividirse en la fase de adquisición, el periodo de tenencia, el alquiler y la venta. A nivel local, pueden aplicarse impuestos indirectos (transmisiones patrimoniales o IVA), tasas de registro, tributos anuales sobre bienes inmuebles, impuestos sobre el rendimiento del alquiler y el impuesto sobre ganancias de capital. Los nombres, los tipos impositivos y las exenciones dependen del país, de la región, del tipo de local y de la condición del comprador. En España, el mercado de segunda mano y la obra nueva pueden estar sujetos a regímenes diferentes; en Omán y Dubái, el cálculo de costes depende con frecuencia en gran medida de las tasas de registro, de servicio y de las normas del proyecto. No comparen ofertas basándose únicamente en el precio o en el impuesto. La guía de PlanoGroup sobre los impuestos inmobiliarios en el extranjero muestra una perspectiva más amplia del coste de tenencia.

El residente fiscal polaco tributa en Polonia, por regla general, por sus rentas mundiales, teniendo en cuenta el convenio para evitar la doble imposición aplicable. No obstante, el mero hecho de poseer una vivienda en el extranjero no equivale a que nazca la obligación de declarar un IRPF (PIT) en Polonia por rentas no obtenidas. Las obligaciones asociadas al alquiler y a la venta deben evaluarse por separado. El Ministerio de Hacienda explica el principio de obligación tributaria ilimitada y pone a disposición un listado de convenios. En el caso de los matrimonios, verifiquen la residencia y la participación en las rentas de cada persona por separado.

El método adecuado para evitar la doble imposición puede consistir en la exención con progresividad o en la imputación ordinaria (crédito fiscal), pero no debe elegirse a discreción. Se deriva del convenio vigente, de las posibles modificaciones y de la normativa polaca aplicable a un tipo de renta concreto. Igualmente importante es la calificación del alquiler privado, el alquiler ejercido en el marco de una actividad económica y los rendimientos de la sociedad. Introducir en una calculadora la premisa de «impuesto en el extranjero = cero» no sustituye al análisis de la declaración en Polonia.

El beneficio del inversor no es el tipo de alquiler por sí solo. El cálculo del resultado neto exige tener en cuenta los periodos sin inquilinos, las comisiones del operador, el mantenimiento, los seguros, los impuestos, las reparaciones, la renovación del equipamiento y los tipos de cambio. Si los cónyuges utilizan el local de forma privada durante una parte del año, hay que separar el periodo privado del periodo generador de ingresos y comprobar las consecuencias fiscales de los gastos. El impacto de los cambios legislativos en un horizonte de varios años debe presentarse como un escenario, y no como un beneficio seguro.

Control fiscal anual

1. Identifiquen a los propietarios y su residencia fiscal en cada ejercicio.
2. Comprueben los impuestos locales sobre la adquisición, la tenencia, el alquiler y la transmisión.
3. Determinen el convenio aplicable entre Polonia y el país en cuestión, así como el método de liquidación de la renta concreta.
4. Recopilen los ingresos, gastos, tipos de cambio y certificados del impuesto pagado en el extranjero.
5. Antes de los plazos de declaración en Polonia y a nivel local, consulten los cálculos con un asesor que conozca ambas jurisdicciones.

—

¿Cómo puede ayudar PlanoGroup a ordenar la transacción?

Si planean adquirir un inmueble en el extranjero como matrimonio, conviene acordar la estructura de propiedad, los documentos y el desarrollo de los pagos antes de la reserva. PlanoGroup puede ayudar a comparar proyectos, preparar una lista de preguntas para el promotor y coordinar el contacto con un abogado local y un asesor fiscal. En el caso de Omán, el punto de partida puede ser nuestra página sobre el servicio de asistencia en polaco para la compra de inmuebles en Omán. La decisión jurídica y fiscal debe ser validada por los especialistas competentes para la transacción específica.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Deben ambos cónyuges ser parte del contrato?

No existe una regla única para todos los países. Hay que distinguir entre el derecho sobre el patrimonio matrimonial, la titularidad formal inscrita en el registro local y los requisitos del banco que financia la compra. En el régimen de gananciales polaco, la compra por un solo cónyuge puede tener consecuencias para el patrimonio común, pero el país donde se encuentra el inmueble puede exigir una forma distinta de manifestar los derechos. Antes de la reserva, soliciten a un abogado local una recomendación por escrito sobre quién debe figurar en el contrato y quién debe firmarlo.

¿Basta una sola transferencia desde una cuenta conjunta para el KYC?

Puede ser técnicamente admisible, pero no constituye una confirmación automática del origen de los fondos. La institución puede preguntar por los titulares de la cuenta, el historial de acumulación de los fondos, su procedencia y la relación entre los pagadores y las personas que figuran en el contrato. En el régimen de separación de bienes, debe explicarse adicionalmente con cargo al patrimonio de quién se financia la compra. Acuerden previamente con el banco y el receptor la cuenta exacta del ordenante, el concepto de la transferencia, los anexos requeridos y el plazo de aceptación.

¿La compra por parte de un solo cónyuge simplifica los impuestos?

Puede reducir el número de firmas y documentos en un trámite determinado, pero por sí solo no implica un impuesto menor. El resultado viene determinado por la residencia fiscal, la normativa local sobre adquisición y rentas, el régimen económico matrimonial polaco y el convenio entre ambos países. Si el segundo cónyuge financia la compra o utiliza el local, la forma de tributación puede requerir explicaciones adicionales. Comparen ambas variantes en las fases de adquisición, alquiler, venta y sucesión.

¿Cómo preparar el certificado de matrimonio para la transacción?

En primer lugar, comprueben si el destinatario necesita un certificado actualizado, un certificado plurilingüe, una traducción o una autenticación. En el caso de un certificado polaco presentado ante una autoridad de otro país de la UE, la apostilla no es exigible, por regla general, en el ámbito abarcado por el Reglamento 2016/1191. Tratándose de países ajenos a la UE, se verifica el Convenio de La Haya o la vía de legalización. Por separado, verifiquen la forma del acuerdo de capitulaciones matrimoniales y del poder, ya que pueden estar sujetos a otros requisitos. No encarguen compulsa o legalización alguna sin confirmar su utilidad con un abogado local.

¿Resuelve el poder notarial el problema de la presencia en la firma?

Un poder notarial puede permitir actuar a través de un representante si la legislación local y los participantes en la transacción aceptan su forma y alcance. Debe indicar el inmueble o proyecto, los actos posibles, los límites del precio, el derecho a realizar declaraciones y las normas de pago. Es necesario confirmar los requisitos de traducción y de su posible legalización. Un documento redactado exclusivamente según un modelo polaco puede resultar insuficiente en un registro extranjero, por lo que un abogado local debe aprobar el proyecto antes de su firma.